李慶權 訴 Chan Lai Chun

DCCJ 2067/2009

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2009年第2067號

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主審法官：區域法院法官黃慶春法庭聆訊

聆訊日期：2011年7月25日及26日

頒下判案書日期：2011年8月4日

判案書

1.本案原告人李慶權先生向被告人陳麗珍女士作出申索，指出陳女士在九龍深水埗兼善里38號二樓單位的廚房及後門出租單位堵塞了李先生在九龍深水埗福華街550號二樓的後門，使他的單位租客無法利用後門出入，導致他的租金收入受損，因此李先生向陳女士申索賠償損失$377,130。

本案背景

2.九龍深水埗兼善里38號與福華街550號屬同一座大廈，並為同一註冊業主立案法團管理 (下稱「大廈」)。

3.原告人李慶權先生 (下稱「李先生」) 在2009年3月11日購入九龍深水埗福華街550號二樓單位 (下稱「福華街單位」)。被告人則在2001年1月16日購入深水埗兼善里38號二樓單位 (下稱「兼善里單位」)。李先生在裝修該福華街單位時發現福華街單位與屋宇署之批准圖則及轉讓契約圖則有所差異，發覺該單位在廚房位置通往公共走廊/防煙護廊的後門被堵塞了。該公共走廊近福華街及兼善里單位公共樓梯出口，被鐵閘及木門所封，原本可由福華街單位廚房通往公共走廊/防煙護廊出口亦被堵塞。在該木門上寫有38號字樣，李先生因此認為是被告陳麗珍女士 (「陳女士」) 的兼善里38號單位霸佔了該公共走廊以及他的福華街單位後門外牆及把單位後門封上。他曾向陳女士作出拆卸堵塞其單位後門及解封該走廊空間的要求，但不得要領。在2009年4月24日，他在區域法院向陳女士作出賠償申索。

4.李先生在2009年3月及4月間曾向消防處及屋宇署投訴兼善里單位業主陳女士堵塞及霸佔走火通道及違例搭建，屋宇署在2009年4月17日發出信件給陳女士，建議她立刻把違建工程拆除，把樓宇修復原狀使之與核准建築圖則一致。陳女士已於2010年5月拆去被指為違法搭建及佔用的防煙護廊部份 (下稱「涉案地方」)及把福華街單位後門還原。

5.原告人李先生在聆案首天，申請修訂其申索陳述書，把原本申索賠償重新裝修費用 $150,000修訂為 $232,240。又把裝修期的兩個半月他本人住宿酒店75天每天 $1,000的 $75,000元更改為每月少收租金 $2,000以2009年3月10日至審訊當日29½月的 $59,000。另加上其他費用，包括 :-

重新裝修單位	$232,240
信基公司費用	$3,000
專家報告費用	$26,200
原告上庭22次及上和解中心收費	$22,000
區域法院入稟費用	$1,440
和解中心收費	$3,250
單位重新裝修2½月少收租金
($12,000 x 2.5)	$30,000
共	$377,130

原告的舉證

6.李先生的證供指出，他在購入該福華街單位時，因為單位廚房內的雜物堆積關係，並不知道單位後門的存在。在完成購入單位後，裝修期間才發覺物業圖則與單位有所不同，後門已被堵塞，原本的後門已成為一幅牆壁。

7.他曾約見陳女士商討後門被堵塞的問題，要求陳女士把福華街單位後門解封，使他的單位後門可還原以免阻礙逃生的走火通道被僭建物所堵塞，以及還他後門出入的自由。

8.李先生聲稱他曾在福華街單位住了一段很短的時間，在單位開始裝修後他便搬離該單位，他承認購入福華街單位目的是把該單位分租給幾戶人家，因此需要把單位重新裝修，安排多個獨立套房分租給三至四戶租客。因為堵封了後門的緣故，李先生聲稱他每月少收租金 $2,000，因為位於廚房改裝的一戶本可從後門出入，不用經單位的正門出入的話，可收取較高租金。

9.李先生更聲稱，雖然被告人陳女士在2010年5月已拆去非法佔用的涉案地方，並把原告人的後門還原，他一直也沒有把其單位重新裝修因為福華街單位已出租予四戶租客，他們的租約分別為兩年及三年。李先生要求陳女士需先賠償他的重新裝修費用以及把租客遷離及返回福華街單位的搬遷費用和住宿費用，他才重新裝修單位。

10.在聆訊期間，李先生更正了他在2009年7月20日提出要求賠償給四戶租客每戶 $75,000遷往酒店住宿加上搬遷費共 $300,000的賠償申索，他承認他可在租客的租約期滿後才重新裝修，省卻把他們遷出該單位的搬遷及住宿費用。

11.李先生在聆訊中堅持及提出一份新的裝修費用報價單，指出重新裝修費用已從 $150,000增加至 $232,240。他並堅持因需要向陳女士作出申索，曾經花費 $3,000聘請信基國際資訊服務、專家報告費用 $26,200、他本人22次上法庭和到和解中心交通費用 $22,000、支付法院入稟費用 $1,440、支付和解中心收費 $3,250以及2½月重新裝修期間損失租金 $30,000。

12.李先生聲稱，他若重新裝修讓在廚房位置的租戶可利用獨立後門出入，他可多收租金 $2,000。

被告的案情

13.陳女士指，她在2001年1月購入兼善里單位是連現有租約一併購入的，在購入單位後她並沒有進行任何違例建築，而且她購入兼善里單位時，福華街單位的後門經已被堵塞。據她所知，大廈內各層業主也有相類似佔用防煙護廊的問題。陳女士傳召證人林舟先生，他是陳女士的上手的業主。林先生指出，他在1997年12月1日購入兼善里單位，並在2001年1月16日把單位轉售予陳女士。在他購入該單位時，知道單位的上手業主吳衛先生曾與福華街單位的業主達成交易，把兩單位後門共同使用的防煙護廊部份使用權轉讓給兼善里單位的業主吳衛先生。林先生認為陳女士在購入兼善里單位後，有權使用該防煙護廊的涉案地方。林先生更承認，他在購入兼善里單位時，原來業主已把單位分成四個套房，裝有四部冷氣機，四部熱水爐，其中一套房在後門口走廊有獨立大門出入。他承認陳女士從他手上購入該兼善里單位後，直至去年5月也沒有改變當時的裝修間格。

14.陳女士傳召她的兒子何偉陽先生作證。何先生指出，在2009年3月2日，他陪同母親陳女士與原告人李先生在福華街單位見面。李先生告訴他們，他購入單位前並沒有留意到廚房牆壁應為後門位置。在裝修期間，他到屋宇署翻查圖則證實廚房後牆應有後門，他承認地產物業代理並沒有在他購入單位時告訴他該單位是有一道後門的。李先生當時向陳女士要求賠償，否則她須立刻把後門打通。何先生指出，陳女士當時曾經向李先生解釋她本人並沒有在單位內作出任何更改，現狀與她購買物業時一模一樣。李先生應向上手業主爭取賠償。李先生最後要求陳女士把兼善里單位廚房及二樓防煙護廊間成的房間租金一半分給他，他才把事情一筆勾消，否則他會到法院向陳女士作出賠償申索。陳女士指出，她感到原告人李先生不斷用威嚇及與本案無關之言詞投訴陳女士，她認為原告人無理取鬧及越權。

本案爭論點

15.被告人指出，本案爭論點是被告人2010年5月拆除堵塞福華街單位及兼善里單位後門牆壁以及把福華街單位的後門還原後，原告人的申索只限於在他2009年3月11日購入福華街單位後直至2010年5月單位後門還原前經濟上的損失。

裁決

法律上的論據

16.代表被告人的方大律師指出，根據民事賠償原則，包括以下典籍所述 :

(1)    McGregor on Damages 第18版第14頁第1章第12段 :-

“The statement of the general rule from which one must always start in resolving a problem as to the measure of damages, a rule equally applicable to tort and contract, has its origin in the speech of Lord Blackburn in Livingstone v. Rawyards Coal Co. He there defined the measure of damages as:

‘that sum of money which will put the party who has been injured, or who has suffered, in the same position as he would have been in if he had not sustained the wrong for which he is now getting his compensation or reparation.’”

(民事賠償原則是以金錢作出賠償令受害一方能把它回復原狀，正如未受傷害時。)

(2)    Halsbury’s Laws of Hong Kong – Land第16冊第230.593段指出 :-

“不當堵塞影響出入路權會構成滋擾 (nuisance)的侵權行為。在第230.0595段就堵塞影響出入路權賠償 (right of way)有以下看法 :

‘The person entitled to a right of way may sue for an injunction to restrain obstruction of the way or for damages.  If he in fact suffers no damage by the obstruction, nominal damages only will be awarded, and an injunction will be refused.’”

若他並沒有因堵塞引致任何損失，他只能得到象徵式賠償，不能頒予禁制令。

(3)    Halsbury’s Laws of Hong Kong – Tort第25冊(1) 就滋擾的侵權行為有以下的說法 :

“380.223. Essential damage, actual, prospective or presumed, is one of the essentials of nuisance. Its existence must be proved, except in those cases in which it is presumed by law to exist.

The damage need not consist of pecuniary loss, but it must be material or substantial, that is, it must not be merely sentimental, speculative or trifling, or merely temporary, fleeting or evanescent. However, nothing can be deemed fleeting or evanescent if it results in substantial damages, and therefore regard is to be had not merely to the duration of the thing complained of but to the effect of the act or omission upon the plaintiff. The measure of damages for nuisance is the same as that for tort generally, namely whatever loss results to the injured party as a natural consequence of the wrongful act of the defendant.

380.298. Measure of damages. The damages in an action for nuisance should be such as to compensate for whatever loss results to the plaintiff as a foreseeable consequence of the wrongful act.

Where nuisance causes damage to property the general rule is that the measure of damages is the difference between the money value of the plaintiff’s interest in the property before the damage and the money value of his interest after the damage; and this is not necessarily the same as the cost of repair or replacement. Loss of profits or other expense consequential on the wrongful act is also recoverable.

The essence of an award of damages for private nuisance, however, is loss of the amenity value of the land affected. …Damages may also be recovered for interference with comfort and enjoyment, but only to the extent to which the interference is unreasonable and actionable.

In the absence of evidence establishing the quantum of damages, the appropriate award will be one of nominal damages.”

(4)    Wong Ching Chi & Another v. Full Yue Bleaching & Dyeing Co. Ltd. [1994] 3 Hong Kong Cases 606，法庭因證據不足，對滋擾的侵權行為只作象徵式賠償及作出以下裁決 :-

“There was insufficient material placed before the court by the plaintiffs on which to base an award of damages for loss of rent.

This was a situation where, although the fact of a loss had been shown, the necessary evidence as to its amount was not given.  There was some physical damage to the basement, and therefore some damage in law to the first plaintiff, but the necessary evidence as to the amount in money terms of the loss was missing. Accordingly, this was a situation in which nominal damages were appropriate. Under general damages, the first plaintiff was awarded $100.”

(5)    Born Chief Co. (trading as Beijing Restaurant) v. Tsai George & Another [1996] 2 Hong Kong Cases 282上訴庭亦批評因證據不足，原訟人只應就滋擾的侵權行為獲得象徵式賠償及作出以下裁決 :-

“The plaintiff had had a protracted period to prepare and prosecute its claims against the defendant. At the trial, no attempt was made to link these documents of alleged loss and expenses to the flooding damage of the restaurant. The plaintiff was not entitled to anything other than nominal damages. It was not right for the judge to take upon herself to order damages to be assessed by the master, thus providing a further opportunity for proving damages to the plaintiff at the expense and to the prejudice of the defendants. It was incumbent upon the plaintiff to establish its claim at the trial and it must bear the consequences of its failure to do so.” (Page 288A-C per Liu JA)

案情分析

17.原告向被告作出賠償申索，舉證責任在原告身上。根據陳女士的證供，她在2001年1月已購入兼善里單位。購入時是連單位內的四戶分租租約一併轉讓，直至2009年5月她並沒有改裝該單位。據上手業主林舟先生的證供指出，他在購買兼善里單位時，知道上手業主吳衛先生經已與福華街550號二樓的業主達成協議，讓兼善里38號二樓單位業主使用福華街550號二樓後門的「涉案地方」。林先生並指出，吳衛先生已把佔用權費用交予福華街550號二樓上手業主。他承認這佔用權並沒有登記在土地註冊署，福華街550號二樓的業主只是讓兼善里單位業主使用後門的後牆及涉案地方而已。當他把兼善里單位轉售給陳女士時，他相信他把使用權也一併轉讓給陳女士，因此認為她是有權使用該涉案地方的。

18.案情指出，李先生在購入福華街單位時，並不知道福華街550號二樓單位廚房後牆應擁有後門通往與兼善里38號二樓相通的防護煙廊及後樓梯的。購入單位後，他往查冊，在大廈圖則上發現福華街單位是擁有通往防煙護廊的後門的。後來再到二樓防煙護廊的盡頭查看，發覺防煙護廊已被牆壁堵塞並已安裝上木門及鐵閘。因為門上顯示38號，他認為這是通往兼善里38號單位的，他相信福華街單位與兼善里單位的後門通道是被兼善里38號二樓所佔用，包括福華街單位後門的堵塞。這是李先生在購入福華街單位後才發現的，與他購買該物業與否並沒有任何關係。若該單位因為有後門的設置使單位價值更高的話，那李先生的福華街單位現時價值必然比他購入時更高。

19.李先生聲稱，因為兼善里單位非法佔用了他的後門及後牆壁以及公用防煙護廊，令他的單位有所損失，這說法在福華街550號二樓的後門還原後，他應再沒有任何損失。而且，在他購入單位前不知道單位有一道後門，這損失是他在購入單位時是沒有預見的。對陳女士來說，在2001年1月她從林舟先生手上購進兼善里單位時，單位內已間格成四戶套房，而且已有四位租客。林先生在1997年12月購入兼善里單位時，亦從上手業主吳先生得知，吳先生曾把佔用福華街550號二樓後牆及防煙護廊的使用權費用交給福華街單位的上手業主，林先生因此相信購買兼善里單位的業主是有權使用兩單位之間的防煙護廊及福華街單位後門及後牆的。

20.這轉讓防煙護廊的交易當然是違法的，因為防煙護廊是大廈的公共通道，讓大廈各單位住客可在火警發生時用作逃生。雖然消防法例並不要求少於30人的大廈單位多於一道走火通道，但福華街550號及兼善里38號的大廈在1960年的建築設計，該防煙護廊是為大廈住客走火及防煙安全而設的。

21.李先生坦白承認，他並不居於福華街單位內，他購買該單位目的一直是以該單位作為投資收取租金。他聲稱因為沒有後門出入，福華街單位的套房間格未能盡用。他指出，若單位有後門可供出入，他每月可多收取 $2,000租金。

22.根據陳女士及林舟先生的證供，兼善里單位位於廚房及防煙護廊套房每月租金是 $1,200至 $1,300。林先生指出，若套房擁有獨立大門出入，他估計每月租金或可多收 $300至 $400而已。

23.根據法律典籍McGregor on Damages第18版第34章第16段有以下的陳述 :-

“A nuisance may only cause physical damage to the land, as to which the normal measure of damages will be, as in other cases, the diminution in the value of the land. If in the case of physical damage the damages are measured by the cost of replacement this will generally be termed, in relation to nuisance, the cost of abating it ……

Where the nuisance does not entail physical damage to the land, diminution in value and cost of abatement again appear as acceptable measures of damages.  Thus in Snell & Prideau v. Dutton Mirrors, where the claimants’ right of way was obstructed and narrowed by building by the defendants, the claimants’ entitlement to damages was said to amount to the difference between the value of their property with the full right of way, including the right of passageway for vehicles, and its value with the more limited right now existing.”

24.根據李先生的聲稱，他每月租金的損失是 $2,000。他在購入單位後，把單位改裝成四個套房收取租金一共 $10,000。而陳女士的四戶套房租金只是每月 $8,000。李先生指出，理由是因為福華街單位雖然建築面積與兼善里單位相約，同是600呎，但因為他的單位擁有露台，因此他的單位面積比較寛大，應可多收租金。李先生亦同意，當單位被分拆成為四個套房分租給四租戶比起租給單一租戶當然租金更高。他承認，套房的面積大一點，小一點不是租金收入的主要因素。他更指出，他的四租戶收取每月租金比陳女士多出 $2,000是因為他的單位是面向福華街，並不是面向狹窄的兼善里的緣故。

25.李先生提供的理由，只適用於他的單位內第一戶及第二戶套房，因為這兩戶面向福華街，並不適用於第三戶及第四戶，因為這兩戶位於單位的後座，並沒有如面向福華街的兩戶套房一般擁有向街道的窗戶。

26.McGregor on Damages第18版第20章第35段有以下的陳述 :-

“Unreasonable user and foreseeability. ‘The very essence of a private nuisance… is the unreasonable user by a man of his land to the detriment of his neighbour.’ But though actual or constructive knowledge of such detriment on the part of the defendant is one element in determining whether user is reasonable, the courts have habitually taken more into account when assessing in cases of nuisance, reasonableness of user. In addition to the defendant’s conduct and knowledge there are the considerations of the nature of the claimant’s interest and a balancing of that interest against that of the defendant, the character of the interference and its duration, and indeed all material circumstances.”

27.正如上述典籍所說，法庭一貫沿用的標準是考慮被告人是否知道他所作出的行為對他人有傷害性或是否他的行為是合乎情理，法庭亦經常會考慮被告人的滋擾對被滋擾的原告人是否有很大的傷害，再把雙方的利益以及環境作出比較。

28.本案中，李先生購入福華街單位時並不知道單位有一道後門可供出入。而陳女士購入她的兼善里單位達8-9年，一直也沒有任何人向她作出投訴。而且，據她所說，物業中的D套房（即單位內廚房及廚房外防煙護廊套房），她一直以為是可供她合法使用，因上手林先生已告知她其上手業主吳先生經已得到福華街單位業主同意以及付上使用權費用。這當然是不合法的佔用，因為防煙護廊屬於大廈公用地方的一部份，但對李先生來說，在他購入福華街單位時並不知道該單位擁有後門可供出入。而陳女士亦沒有預料到在她購入單位8年多後，福華街單位的新業主會反對她的出租套房堵塞了福華街單位的後門。根據陳女士的證供，她並非蓄意令原告人受害或損失，當她購入兼善里單位時，一直也是分租給四戶租客，她並沒有改變兼善里單位的間格。而李先生的上手業主亦沒有向陳女士作出任何後門還原的要求。對李先生來說，他購入單位後，發現單位原本圖則擁有後門，因此認為他的投資應可得到更高的回報，他才向陳女士作出賠償要求。據陳女士及何先生的證供指出，李先生的要求不外乎是金錢上的問題，他指出，陳女士若不還原單位後門，她需要把兼善里38號二樓廚房至防煙護廊的套房租金與他平分。在陳女士拒絕他後，他才向法院作出申索。

原告人的損失

29.原告人聲稱若單位擁有後門，他可把原本改裝四套房的間格更改為三套房，包括兩個兩房一廳單位及一個一房一廳單位，每月可收取租金 $12,000。但因後門被堵塞了，第三個套房的兩房單位沒有獨立門戶出入，因此租金不能更高。他提供了自己繪畫的裝修圖則，並指出雖然第一、第二套房面向福華街的沒有多大改變，租金也與現時相若，第三戶租客在單位的後座間出兩房兩廳，並可以後門作為該單位出入的通道，他認為可收取租金比第一、第二戶更高，每月收取 $4,800，是比第一套房的兩房單位月租的 $4,000更高。他又提供一項自己設計的工程報價單，指出裝修工程公司需要收取工程費用 $232,240才能把原本兩年前以 $150,000裝修費用的單位完全拆卸重新安裝。

30.本席對李先生的可得租金回報估計並不同意，據他自己設計的圖則，第三號套房與第一號套房面積相約，而一號房面向福華街，比較光猛，三號房間則位於單位的後座，沒有如一號的向街窗戶，而且出入後門，為何可收取比一號房高出百份之二十的租金呢? 更比現在出租給四租戶的 $10,000總租金還要高呢?

31.李先生聲稱他在土瓜灣、深水埗、旺角等地方擁有多個物業，全部也是用於「劏房」分租之用。這些購入單位把數百呎面積單位分拆多戶分租給多個租客，俗稱「劏房」的行為是違法的，法庭不能因為市面上有這些違法「劏房」單位存在而容許及給予進行違法行為的人仕金錢上的賠償。因為這種違法行為在法律上並不承認亦不容許，是不能據此得到賠償的。香港法例第123章建築物條例，第14，40及2條指出 :-

“14. 展開建築工程等所需的批准及同意

(1) 除非另有規定，否則任何人未事先獲得建築事務監督下述的批准及同意，不得展開或進行任何建築工程或街道工程-

(a) 對按規例向他呈交的文件的書面批准；及

(b)   對經批准的圖則所顯示的建築工程或街道工程的展開的書面同意。……”

“40. 罪行

(1AA) 任何人明知而違反第14(1)條，即屬犯罪，而如屬建築工程 (小型工程除外) 或街道工程的情況，一經定罪-

(a) 可處罰款400,000元及監禁2年；及

(b)   可經證明並獲法庭信納該罪行持續的每一天，另處罰款20,000元。”

“2. 建築工程”(building works) 包括任何種類的建築物建造工程、地盤平整工程、附表所列地區內的土地勘測、基礎工程、裝葺、拆卸、改動、加建，以及各類建築作業，此外，亦包括排水工程。”

32.李先生向陳女士作出申索兩年多後才提出把單位更改後每月可多收租金，這是後加的申索。他原本的申索是一筆把後門還原的費用以及他本人搬往酒店以便裝修的費用，但這賠償申索經過他兩年的考慮後演變成一項重新更改裝修可多收租金的申索。陳女士在2010年5月把堵塞防煙護廊的單位拆卸及還原福華街單位的後門已有一年多，但李先生一直沒有重新裝修福華街單位，證明李先生根本沒有把單位重新裝修的意圖。本席認為李先生根本不準備把單位重新裝修，就算再裝修也不用把全部的間格拆卸重新搭建以及把全部冷氣機、抽氣機、排水道等全部拆除並安裝全新的冷氣機、電線、廁所、渠道、廚房等等。既然這些劏房行為是不合法的，法庭也不會批准任何重新改裝劏房的費用，容許非法行為的進行。本席亦不相信該單位重新改裝後每月可多收取租金 $2,000。李先生沒有任何損失的專家證據，本席只批准原告人可得象徵式的賠償 $100，賠償李先生後門堵塞14個月的損失。

總結

33.李先生在購入單位後才發現單位應擁有後門，在一年零兩個月後，該後門已還原及安裝，因此，本席並不認為李先生有任何損失。本席不認同李先生在單位中作出的非法劏房行為可成功索償。更不同意單位在重新裝修後可多收租金 $2,000的說法。李先生亦沒有提供任何專業評估支持該單位還原後可多收租金每月$2,000的說法。因此，李先生只可得象徵式的賠償 $100。

34.李先生的申索包括支付信基信用顧問的 $3,000，他指是用於尋找陳女士通訊地址的。本席經考慮李先生提供的單據及與信基顧問的合約，信基所提供的是收債服務，並非尋找陳女士地址的服務，況且李先生與陳女士曾經會面，應知道怎樣才可以與陳女士聯絡上。因此本席不能批准這項的申索。本席更考慮了一份由陳志強先生作為註冊認可人士獨立研究報告，這報告編寫目的是調查福華街及兼善里單位二樓之間防煙護廊搭建物的合法性、安全性及業權研究。書寫報告日期為2009年11月3日。實際上，這報告書在本案原告證案中沒有任何實際幫助，因為在2009年3月及4月間，李先生已分別去信屋宇署及消防局，而且，屋宇署經已在同年4月6日回覆李先生指該署會就兼善里單位二樓的公共走廊有違例搭建物作出調查。後來陳女士在屋宇署指示下拆除了障礙物以及把李先生單位的後門還原。因此該報告書在本案屬不適用的文件，因此費用不應由被告人支付。而和解中心的費用亦不屬於案中訟費或賠償費用。

訟費

35.本席批准原告可得訟費，若雙方未能達成協議，可由區域法院聆案官作出審核。

36.在訟費問題上，被告人在本席讀出判案書後申請，在2010年5月後，被告可得訟費，因為在2010年5月，被告人已把原告人的後門重新安裝。他認為原告人在後門重新安裝及還原後，並沒有任何損失。因此，被告聲稱她不應在2010年5月後支付原告的訟費。更因為在聆案首天前一星期，2011年7月8日，被告曾經去信原告，要求以支付 $5,000的款項和解這個案件，但這為原告人所拒絕。

37.聆案首天，被告人曾提出 $50,000和解案件，這亦被原告人拒絕。由此，被告人聲稱，她不應支付此案的聆訊訟費。更基於在2010年5月後，被告人並沒有任何在金錢上的損失。

38.本席同意因為被告人在2010年5月已經重新安裝還原原告人的後門，所以原告人若有任何損失應是2010年5月之前的。又因被告人曾經向原告人在審訊前提出以 $5,000和解案件，更在聆訊當天早上提出支付 $50,000給原告人和解此案，但兩次均被原告人所拒絕。因此，在審訊首天，直至到今天的訟費，不應由被告支付給原告。而因為本席已作出裁決，原告可得象徵式 $100，沒有超於 $5,000或 $50,000被告提出的和解數目。因此，被告應得審訊期間的訟費。若雙方未能達成協議，可由聆案官作出評估。

39.至於原告指出，他曾支付了 $26,000給專家作出專家報告書，是基於聆案官的指示，而該報告書是09年11月3日作出的，李先生忘卻了聆案官指示的日期。代表被告人的方大律師則提供了李聆案官在09年9月18日曾經發出的命令指示：

1.  訴訟各方必須於今天起計二十八天內遵守《實務指示》5.2，第20段，並於往後的十四天內提出專家指令申請。

40.該命令只是指出，雙方若需要作出專家報告的提供，必須在該命令發出後的十四天內提出申請。經過檢閱本案文件，法庭頒下的命令及雙方的申請，未能察覺法庭曾發出任何命令批准原告人提供一份專家報告書，因為他從未作出這樣的申請。因此，這專家費用不應由被告人支付。

原告人：出席自辯，無律師代表

被告人：由余英輝律師行Mr. Fong Hon Kuen大律師代表