趙明義及另一人 訴 許葉清

LDBM 206/2009

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2009年第206號

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主審法官： 土地審裁處法官黃一鳴

審訊日期： 2011年8月10、11及12日

最後提交書面結案陳詞日期 : 2011年9月26日

頒下判案書日期： 2011年11月2日

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判 案 書

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背景

1.這是一宗涉及"劏房"漏水的案件。第一及第二指名申請人(分別稱為“趙生”及 “趙太”)是兩夫妻及香港軒尼詩道159至163號("該大廈")12樓B座("12B單位")的共同業主。答辯人是該大廈13樓B座("13B單位")的業主。申請人自1997年6月20日購入12B單位後，便一直與兩名女兒居住於12B單位內，而答辯人自2006年7月31日購入13B單位後，便將13B單位分割成3個小型單位出租。

2.根據申請人的案情，申請人於2006年8月至10月期間，發現12B單位天花突然出現裂痕；期間該大廈的管理公司曾經去信屋宇署指13B單位內裝修工程涉及非法更改及加建渠道、喉管，並要求屋宇署跟進。屋宇署於2006年9月6日發信給答辯人就13B單位的渠管改道及升高地台發出警告。

屋宇署於2007年1月10日發信予管理公司，證實答辯人改變了13B單位的浴室位置，而且表示會跟進及調查答辯人把13B單位分拆成多間套房一事。

3.約於2007年5月期間，申請人發現12B單位天花石屎有輕微下墜現象；另外天花燈及洗手間燈亦出現嚴重電綫短路情況，天花燈及洗手間燈完全不能使用。在同年6月至7月期間，在維修12B單位之天花時，申請人開始發現天花燈的位置有懷疑為銹水的啡黃色液體滴出。其後於同年8月更發現其廚房燈制箱內的電線喉中亦滴出啡黃色液體。申請人經管理公司把滲漏事件轉告答辯人，而答辯人經管理公司轉告申請人將於同年8月3日或4日到12B單位視察。申請人等候兩天仍未見答辯人到訪，後經管理公司向答辯人查詢，獲知答辯人取消視察。

4.申請人約於2007年8月13日向聯辦處投訴上述黃色液體的滴漏問題，並於2007年8月14日獲得聯辦處回覆表示會跟進有關事宜。聯辦處約於2007年8月17日派人到12B單位進行調查，並確認12B單位的浴室天花有滲水情況。其後聯辦處和管理公司聯絡了答辯人，答辯人同意於2007年9月8日派人到12B單位視察滲漏情況。約於2007年9月8日下午四時許，一名男子視察完12B單位的滲漏情況後，表示會將結果告訴答辯人。唯當申請人約於2007年9月20日致電管理公司詢問此事時，對方引述答辯人說由於13B單位已經出租有人居住，所以沒有辦法解決此問題。

5.約於2007年10月25日，12B單位的廚房天花燈位置亦開始出現啡黃色的液體滲漏。由於12B單位的滲漏問題一直未有好轉及/或停止，申請人在別無他法的情況下，委託陳永超律師於2009年2月26日發信予答辯人，要求他正視有關滲漏問題，但答辯人未有予以理會。

6.申請人遂於2009年7月14日在土地審裁處提出是次申請。經調解後，雙方曾於2009年12月14日簽定一份和解協議書，其中第3E段說明雙方願意"委任專家及進行專家勘察，須在簽訂此協議日的一個月內完成(勘察所需的時間由專家擬定)"。

7.在簽署和解協議書當天，雙方同意各自尋找測量師行資料後互相交換資料參考。不過一個月的限期已到，但申請人仍未等到答辯人通知交換資料。因此，申請人於2010年1月14日電郵有關3間測量師行的報價給答辯人，並於2010年1月19日催促答辯人盡快回覆。答辯人曾於2010年1月21日向申請人表示委託黃山測量師行進行有關檢測，但答辯人於2010年1月25日卻在電話中向申請人表示不想聘用黃山測量師行。當時申請人向答辯人提議聘用珀圖測量師行，而答辯人沒有表示反對。

8.申請人於2010年1月26日致電珀圖測量師行查詢，得知答辯人未有聯絡珀圖測量師行，亦未有通知申請人是否同意聘請珀圖測量師行。由於當時已超過和解協議內所定的聘請測量師行的時限，申請人經其代表律師向土地審裁處申請排期審訊。申請人於2010年2月10日才收到珀圖測量師行電話，要求申請人電郵地址以收取報價單，而申請人於2010年2月19日才收到報價單。申請人認為雙方的和解協議書已因時限已過，證明答辯人違反協議，故此不應再履行。因此，申請人繼續進行本案的申請，並於2011年8月10、11及12日進行審訊。

9.根據申請人於2011年8月12日存檔的再次修改申請通知書，申請人要求土地審裁處頒發以下命令；-

"(1)  強制性命令: 由申請人作出邀約，在合理時間內，答辯人須容許申請人或其代表進入香港軒尼詩道159-163號13樓B座進行檢查，以核實引致申請人單位滲漏之原因；

(2)  強制性命令: 如查明滲漏原因乃源自香港軒尼詩道159-163號13樓B座內(不論是因為更改渠道、喉管位置或是其他原因)，答辯人須支付上述檢查之費用、把所有曾作出更改的渠道、喉管位置還原至該大廈入則圖時的位置及接駁方式。

(3)  賠償申請人之損害港幣$151,793.50，此金額根據"興利建築裝修工程公司"所提供的報價單釐訂，包括維修現有之滲水及在長期漏水下可能受影響之項目的工程費用，詳列如下:

		港幣$
清拆廚房工程
1.	清拆廚房現有上下廚櫃
2.	清拆廚房天花因漏水導致爆裂石屎
3.	清拆廚房四邊牆身磁磚
4.	清拆廚房地台
5.	清拆廚房因漏水導致生銹霉爛暗藏牆內燈喉及電綫	4,800.00
清拆洗手間工程
6.	清拆洗手間現有浴缸、座廁、鏡櫃、洗手盆櫃一套
7.	清拆洗手間天花因漏水導致爆裂石屎
8.	清拆洗手間四邊牆身磁磚
9.	清拆洗手間地台磚
10.	清拆洗手間因漏水導致生銹霉爛暗藏牆內燈喉及電綫	3,564.00
廳及房間
11.	拆散及重新安裝客飯廳及兩房間、床、衣櫃、電視櫃、雜物飾櫃、電腦枱、書櫃、窗簾、燈飾	12,000.00
12.	全屋傢俬電器雜物，代送存倉，來回上樓，包運費(包括3個月倉租)	18,000.00
13.	廳房檢查現有天花頂裂紋及清拆有下墜危險石屎	5,300.00
14.	清理廳房生銹霉爛暗藏牆內燈喉及電綫	8,800.00
15.	天花板已生銹鋼筋做防銹處理	6,400.00
16.	修補全屋天花板石屎	6,800.00
客飯廳、房間
17.	清拆現有木地板及清理暗藏地下生銹霉爛燈喉	1,386.00
電器工程
18.	新做60A單箱室內總表士箱一套	5,200.00
19.	全屋新做暗藏電制位約20個	11,000.00
20.	全屋固定金屬物件加安全地綫	2,000.00
21.	電器工程完工後提供WRI(完工紙)一份	--
泥水工程
22.	廚房用英泥沙批蕩，面貼8” x 10”磁磚，包工料，每塊10元以內	7,500.00
23.	廚房地台面做防水層2次，包工料	1,500.00
24.	廚房地台新鋪300mm X 300mm 防滑地磚，包工料，每块15元以內	1,737.50
25.	洗手間牆身貼8” x 10”磁磚，地台鋪300mm X 300mm 防滑地磚，包工料，牆磚每块10元以內，地磚每块15元以內	6,600.00
26.	廚房、洗手間門口各做麻石吸咀一條，包工料	400.00
木器工程
27.	廚房新做吊櫃(超高度)及升盤櫃一套	14,916.00
28.	飯廳及兩房間新鋪無縫地板連保護工程，包工料 (ALLCO無縫地板)	11,930.00
29.	客飯廳及兩方間新做木腳綫及油漆、包工料	1,900.00
油漆工程
30.	全屋天花及牆身鏟牆，做防潮工序，批灰多次，掃ICI乳膠漆(天花)，牆身貼牆紙，包工料，牆紙一卷150元以內(不用對花)	13,900.00
五金雜項
31.	洗手間及廚房天花板安裝光管，包工料	300.00
32.	拆除及重裝舊有洗手間內浴屏一套	1,000.00
33.	洗手間代安裝熱水爐一套	860.00
34.	免費安裝廚房，洗手間掛架及五金	--
35.	工程完工後，清走垃圾及雜物及全屋清潔	4,000.00
	合計	151,793.50

(4) 賠償申請人就滲漏問題引致的精神受損之特殊損害，包括申請人自約2010年8月至2011年8月4日接受診治的醫療開支共港幣$11,690.00及期後繼續接受相關的治療直至完全康復為止，估計共需港幣$2,856.00(以6個月的醫療費作為基礎)；

(5) 賠償申請人就滲漏問題引致的精神受損之損害，以補償  申請人所承受的不方便及不舒適；

(6) 申請人在其單位及答辯人單位進行維修及/或還原工程期間的三個月內需暫時遷離申請人單位而引起的臨時住宿開支，共港幣$79,200.00;

(7) 申請人已支付的維修費用共港幣$3,810.00;

(8) 訟費(包括任何進行勘察、測試和聘請共同專家証人而引起的任何開支)；及

(9) 進一步和其他濟助。"

10.答辯人並不爭議有水從13B單位滲漏至12B單位，而且同意有關滲漏違反了該大廈的公契。雙方同意的案情如下:-

"1. 約於2010年7月前，水源確定為由13B(源頭)流向12B。

2. 約於2006年年中，13B喉管當經過改動，有多條排水管穿越外牆接駁到大廈排水渠引致外牆上有許多罅隙。

3 在2010年7月由胡子祥先生所作蓄水測試後，13B的平台有漬水，導致有水從平台邊滴下到12B室外位置。

4. 約於2010年7月前，水源從13B的三個浴室及座廁的地台流到12B，13B的三個浴室及座廁的地台(包括升高的地台)未能達致防滲功能，而測試時，在三個浴室及座廁下的部份排水喉在繁忙時段會承受過大壓力。

5. 屋宇署曾於2006年9月6日發信予答辯人，在上址所進行的建築工程(把13B分間為三間獨立房間有獨立的浴室和廁所)包括渠管改動及升高地台，違反建築物條例的條文規定，故屬非法。

6. 答辯人承認違反大廈公契MN#UB2078132內第7條(1)(i)及(iv)段的條文。”

11.不過，答辯人就以下事項提出爭議:-

(1) 雙方在2009年12月14日簽署的和解協議的效力；

(2) 答辯人是否應該向申請人作出以下賠償及有關銀碼:

i. 申請人的不便及不舒適；

ii. 申請人的醫療開支；

iii. 申請人對12B單位進行的維修費用；

iv. 申請人在維修時的臨時住宿費用；

(3)    申請人有否盡力減低其損失；及

(4)    審裁處是否應該頒令要求答辯人還原13B單位。

12.本席現就答辯人提出的爭議事項逐一作出裁決。

和解協議的效力

13.答辯人提出的論點是: 一般而言，當雙方就一些爭議達成了和解協議，雙方便不能再就有關爭議進行訴訟。這原則建基於一些公共政策(public policy)的考慮，包括法庭認為雙方應該遵守協議的承諾。正如Foskett: The Law and Practice of Compromise第6-01至6-02段所寫: “An unimpeached compromise represents the end of the dispute or disputes from which it arose.  Such issues of fact or law as may have formed the subject-matter of the original disputation are buried beneath the surface of the compromise.  The court will not permit them to be raised afresh in the context of a new action …. The foundation of the principle lies in two aspects of public policy: the need for there to be an end to disputation and the desirability of parties being held to their bargains …..”(底線加上)

14.但假如協議清楚顯示出雙方的意圖是在有違反合約的情況下可以繼續就原有爭議提出訴訟，那這個訴訟的權利便會得到保留。在其中一不履行協議(repudiation)的時候，另一方可以選擇繼續執行協議(affirm the contract)，或選擇接受對方違約(accept the repudiation)，然後就原有爭議提出訴訟。

15.而考慮是否有這個意圖時，法庭需要考慮同意放棄訴訟權利時所換取的代價(consideration)。假如有關代價是對方承諾將來會做某些事項(some promised act)，那這個訴訟權利在簽署和解協議時會便會消失。但如果換取的代價是對方首先完成某些事項，那這個訴訟權利便會得到保留，在對方不履行合約時可以提出訴訟。

16.這些原則在Foskett: The Law and Practice of Compromise第8-02至8-03段有記載:

8-02段: “Given the normal meaning, purpose and effect of a compromise, the natural inference is that the common intention of the parties is that the compromise will henceforth govern their legal relationship in connection with the disputes in which they had been engaged and that, accordingly, those disputes would still be regarded as “dead” even in the event of breach of the compromise.  In these circumstances, it is submitted that recourse to the original claims will not be permitted unless, upon a true construction of the compromise, it is clear that this is what the parties intended.” …..”(底線加上)

8-03段: “If the promised or actual forbearance to pursue the claim is constructed as being in return for the promised performance of some act by the other party, such agreement will be regarded as one involving the immediate discharge of the claim.  Where, however, the promised or actual forbearance is constructed as being in return for the actual performance of some act by the other party, the claim forborne will not be discharged until such performance takes place.  The propositions may be illustrated by reference to two examples:

(a) A agrees not to pursue his claim against B in return for B’s promise to A the sum of £1,000 within 28 days;

(b) A agrees not to pursue his claim against B if B pays to A the sum of £1,000 within 28 days.

If B fails to make the payment within the period specified, A’s remedy under (a) would merely be to sue B for damages upon the compromise.  Under (b) he would have the option of accepting B’s repudiation of the agreement, treating himself as discharged from further performance of his obligations and reasserting his original claim, or of affirming the compromise and suing upon it.” (底線加上)

17.本席同意以上的法律觀點，但本席認為答辯人確實有違反和解協議，而申請人已選擇接受答辯人違約，所以可以繼續提出訴訟。

18.首先，本席認為和解協議第10段已清楚說明"在雙方完全履行此和解協議後，雙方須放棄一切控訴對方的權利及所有有關的申索。”這顯示和解協議中提及雙方要履行的事情是放棄本案訴訟的先決條件。答辯人認為和解協議人第1段中提及‟雙方願意在確認滲漏源頭之前擱置土地審裁處之訴訟，案件號碼:LDBM 206/2009"，而這個條款是完全沒有任何先決條件的。本席並不同意這看法。要確認滲漏源頭便需要委任專家進行勘察，而第3E段已說明委任專家進行勘察要在簽訂和解協議後一個月內完成。這顯示擱置本案的訴訟並非無了期，對方須在簽訂和解協議後一個月內委任專家確認滲漏源頭，若不是的話，雙方便不會放棄訴訟權利，可在一個月後繼續進行本案的申請。

19.本席認為第10條的條文已清楚顯示雙方有保留訴訟權利的意圖。第1條條文並沒有改變第10條條文的意圖，而只是說明案件會暫時擱置,以便雙方按第3E條條文委任專家確認滲漏源頭。

20.答辯人又認為即使申請人有保留訴訟權利，申請人仍然有責任繼續履行和解協議的內容。答辯人認為除非他違反了可以讓申請人廢除協議的條件條款(condition)，否則申請人仍然有責任繼續履行和解協議，而答辯人認為第3E條中的一個月期限並非合約的重要要素(time is not of essence)。答辯人引用Chitty on Contracts，第21-013至21-014段的內容如下:-

“Time is of essence: (1) Where the parties had expressly stipulated in their contract that the time fixed for performance must be exactly complied with, or that time is to be “of the essence”. (2) Where the circumstances of the contract or the nature of the subject-matter indicate that the fixed date must be exactly complied with …. (3) Where time was not originally of the essence of the contract, but one party has been guilty of undue delay, the other party may give notice requiring the contract to be performed within a reasonable time.” (底線加上)

21.答辯人認為本案中明顯沒有上述Chitty中所指第一或第三個情況。不過本席不同意答辯人的見解。和解協議第3E段中已清楚說明委任專家‟須”在簽訂協議後一個月內完成。當中的‟須”字是‟必須”的意思。這表明雙方‟必須”在一個月內委任專家。因此，本席認為和解協議已清楚訂明雙方必須履行第3E段條件的時限，即簽訂和解協議後一個月內，而這已合符Chitty中所述的第一個情況，亦即時說，第3E段是合約的重要要素(time is of essence)。

22.此外，答辯人又認為他並沒有違反協議及申請人已放棄(waive)嚴格執行和解協議第3E段中的一個月限期。即使有任何違反，申請人向答辯人提議聘用珀圖測量師行這個行為已經肯定承認了和解協議存在(affirmed the contract)，申請人再沒有任何權利先廢除合約。

23.本席並不同意答辯人的論點。雙方並沒有在一個月限期內委任專家是一個事實。本席接納申請人的證供，答辯人並沒有在限期內提議任何專家，而申請人則在2010年1月14日發出一封日期為2010年1月13日的電郵給答辯人提供3間測量師行的資料給答辯人選擇，但答辯人並沒有在限期前回覆，而須由申請人於2010年1月19日再催促答辯人回覆後，答辯人才於2010年1月21日回覆表示委託黃山測量師行，但其後答辯人於2010年1月25日又表示不想聘用黃山測量師行。很明顯，申請人在限期最後一天希望可以與答辯人履行協議，但答辯人沒有在限期前回覆，這已屬違反協議。其後申請人雖然繼續與答辯人商討專家人選，但申請人並沒有表示可以將限期延展，更沒有提出新的限期。本席認為單與答辯人商討專家人選，只可證明申請人希望可以與答辯人達成進一步協議，但並不足以證明申請人已放棄有關答辯人違約的權力，亦不足以構成申請人確認之前的合約(affirmed the contract)。

24.即使申請人在當時放棄其權利或確認合約，但這亦不等於答辯人可以在之後無了期地拖延委任專家。本席認為答辯人仍須在合理的時間內與申請人委任專家。申請人是在2010年1月28日才申請恢復本案的聆訊。由2010年1月14日至2010年1月28日，當中有兩個星期的時間，本席認為答辯人已有足夠的時間去委任專家，但答辯人並沒有這樣做到。因此，申請人仍然有權在2010年1月28日再以答辯人違約及接受答辯人違約(repudiation)來繼續本案的申請。

25.答辯人提出申請人並沒有提出某個限期，而只是向答辯人說‟再聯絡囉”，所以答辯人不知道申請人希望答辯人立即聯絡珀圖測量師行。但本席認為當時限期已過，答辯人不可能不知道要立即或儘快於一、兩天內聯絡珀圖測量師行，以確保申請人不會採取進一步行動。事實上，申請人要到2010年2月10日才收到珀圖測量師行的通知，當時申請人已經申請恢復案件排期聆訊。本席認為由於答辯人未有在限期過後的合理時間內與申請人達成委任專家的協議，和解協議已不再有效。因此，申請人可以繼續本案的申請。

賠償問題

26.答辯人提出12B單位曾於2003年及2006年出現滲漏，但這些問題已經獲得解決並且和是次訴訟無關。不過申請人現時的申請亦完全沒有涉及2003年及2006年的滲漏問題，所以申請人要求的賠償亦與2003年及2006年的問題無關。

27.申請人的證供顯示在2007年中才開始有電綫短路及啡黃色液體滴出的情況，而根據專家報告指出，滲漏的原因是由於13B單位地台出現微量滲漏，於是水份便藏於石屎結構內，經過結構內的液滴作用(Interstitial Condensation)，透過破損的燈喉滲漏到12B單位。專家報告中亦有紀錄滲漏造成的損壞，包括浴室及廚房的天花剝落，及有浴室及廚房的電力裝置受損。即使燈喉於2006年已經生銹，但滴出銹水的情況是在2007年中發生，相隔一年的時間。本席相信是次的滲漏必是導致燈喉生銹更加惡化的主要原因。答辯人亦因此而須要負責。

28.答辯人不同意他有拖延處理滲漏事宜，及認為申請人就滲漏對其做成的影響，作了很多誇大失實的描述，並不可信。不過本席認為申請人的證供並沒有誇大失實，而且非常可信。答辯人一直也沒有採取任何措施去解決13B單位漏水至12B單位的問題，甚至到現時，也沒有解決漏水問題，如果這不是拖延的話，本席不知道什麼才算是拖延。很明顯，答辯人是因為13B單位有租客居住，不願意影響租客及他的租金入息，所以遲遲不願意採取行動去解決滲漏問題。

29.有關12B單位的滲漏情況，申請人已於每次事發時作出紀錄，而申請人的證供與專家報告的證供吻合。本席不認為申請人有任何誇大證供的情況。

不便及不適的賠償

30.根據趙太的證供，滲水引致她有精神問題。申請人提交的醫生報告亦證明她有適應障礙及抑鬱症狀(adjustment disorder with depressive symptoms)。不過答辯人引用醫生的信件內容，指稱趙太只是因為打官司而帶來煩惱，而不是因為擔心滲水問題。本席完全不同意答辯人的論點。醫生信件中以‟legal issues”作為原因，本席相信這只是有關醫生以‟legal issues”作為漏水帶來的問題的一個統稱，而並不是趙太引用的詞語，不應以此認定趙太因為打官司才帶來煩惱。本席完全接受趙太這方面的證供，裁定趙太的精神問題是因為滲水問題引致的。

31.答辯人認為趙太在接受專科治療不足三個月的時間，便主動要求專科醫生提供專家報告，及趙生作出漏水紀錄均是為申索賠償收集證據，但本席看不出這有何不對。答辯人並沒有指稱這些證據是假的，本席不認為收集證據會令申請人的證供不可信。相反，這些證供可確認片請人證供的可信性。

32.答辯人又提出趙生在審訊時確定不會就其收入損失要求賠償，認為趙生受到的影響並非所述的嚴重。本席亦不同意答辯人的見解。趙生不再要求收入損失賠償是因為代表申請人的大律師承認沒有案例可以直接支持這申請，所以才放棄申請。本席不認為申請人有誇大這方面的損失。根據趙生的證供，他是因為漏水問題導致他做廚房工作時不能專心，害怕有危險，所以才辭職。本席接受這方面的證供。

33.因此，本席裁定13B單位漏水至12B單位的問題，確實如申請人的證供所述一樣導致申請人很大的不便和不適，理應作出賠償。

34.至於賠償金額方面，答辯人認為本案的情況與Lau Lai Tan Wah v. Cheng Mei Fong， DCCJ 4976/2004，一案類似，但由於答辯人在本案中有同意讓聯辦處人員進行測試，而仍然不能確定源頭，而答辯人在2010年7月專家作出報告前並不知道漏水的源頭，所以合理的賠償不應多於上述案件中的賠償金額25,000.00元。

35.本席認為這方面的賠償不應以答辯人何時知道源頭作準，而是以申請人實際受到的損害作準。本席認為申請人引用的案例，Lee Wai Chuen and others v. Cheung Chor Keung and others, DCCJ 3098/2006，與本案更加類似。該案亦是涉及‟劏房”漏水的滋擾，而漏水的情況亦持續有三年之久。原告人在該案中獲得50,000.00元的賠償。不過本席認為在本案中，申請人受到的不便及不適更加嚴重，特別是漏水情況到現時還未停止，申請人的女兒曾觸電受傷，趙太長時間受到精神滋擾及趙生要辭工照顧家人。本席接受這些因素足以令申請人獲得高於Lee Wai Chuen一案的賠償額。本席認為在本案中的合理賠償額應是70,000.00元。

醫療開支

36.答辯人認為本案沒有證據顯示趙太有需要接受長期治療，所以不同意承擔未來的醫療開支。此外，答辯人認為趙太已有政府專科醫生診治，不應在沒有轉介的情形下向私家醫生求診。

37.不過本席接受申請人的陳詞，滲水的問題現時還沒有解決，申請人只是假定趙太的病情可在6個月後好轉，這已是很保守的估計。本席認為要答辯人支付未來6個月的醫療開支非常合理。

38.至於向私家醫生求診的問題，本席亦接受趙太在庭上的證供，她是因為政府醫生未能讓她病情好轉，才有需要向私家醫生求診。本席認為這方面的開支是合理及有需要的。

39.因此，本席接受申請人提出的所有醫療開支的申請。

維修費用

40.雖然專家證人指由於12B單位曾遭受多次滲漏事故，所以造成的破損未能確實因那次滲漏造成，但本席接受申請人的證供，申請人已清楚證明之前的滲漏事故已徹底解決，已獲得賠償，是次的滲漏發生於不同的位置與之前的滲漏無關。因此，答辯人必須向申請人作出賠償。正如上述一樣，即使燈喉生銹在2006年已經出現，但銹水滴漏的問題是在2007年中才發生，這可證明是次的滲漏必定令到燈喉生銹惡化，從而出現銹水滴漏，答辯人亦須為此負責。

41.答辯人不同意申請人引用興利建築裝修工程公司的報價單，認為社式建築公司的報價單或永昌隆建材行的報價單已足夠包括12B單位的維修費用。

42.本席不同意答辯人在這方面的陳詞。雖然專家證人未能確認霉爛燈喉與是次漏水有關，但本席接受申請人的證供，之前的漏水情況已徹底解決，，而且涉及的位置不相同。現時鐵銹水的出現是在是次滲水出現後才有的情況。發現鐵銹水的位置亦是涉及是次滲水的位置。本席相信霉爛的燈喉很大機會是由是次漏水做成。由於答辯人引用的兩份報價單並沒有包括維修霉爛燈喉在內，所以不能反映申請人所有的損失。

43.答辯人認為興利建築裝修工程公司指在新的建築物條例下需要拆除電力總制重新接駁的意見不正確，但答辯人並沒有就這方面提出證據，而只在結案陳詞中提出。本席認為即使興利建築裝修工程公司的意見不正確，也沒有證據顯示他們的報價不合理。本席認為申請人是有權及理應找有牌照及認可的公司去維修。

44.本席亦接受申請人就興利建築裝修工程公司的報價所作出的折扣，因為有些項目並非全屬答辯人需要負責。本席認為在折扣後的數目，即151,793.50元是答辯人須要負責的合理維修款項。

45.至於申請人已支付的維修費用3,810.00元，答辯人並沒有爭議。因此，答辯人亦須支付這筆款項。

臨時住宿費用

46.雙方同意在維修時，申請人需要支付的住宿費應以王子酒店的價錢為基準，即每月為26,400元。不過答辯人認為工程時間應以永昌隆建材行的報價單為準。正如上述一樣，本席不接受永昌隆建材行的報價單，本席認為應以興利建築裝修工程公司的報價單為準，但由於有些項目並非全屬答辯人負責，在答辯人需要負責的工程期上仍理應有相應的折扣。本席認為兩個月的住宿費比較合理。因此，臨時住宿費用應為52,800.00元。

申請人有否盡力減低損失

47.答辯人認為申請人未有盡力減低損失，因為申請人在知道有鐵銹水從燈喉漏出的情況，應該意識到這些水是由燈喉霉爛引致，而申請人理應在維修天花時，維修所有燈喉。

48.本席認為答辯人的論點並不合理。現時的滲水問題仍未解決，即使申請人有維修燈喉，這些新的燈喉一樣會霉爛滲水。再者，即使水不從新燈喉內滲入，也會從其他地方滲入12B單位，這對於減低12B單位的損失並無幫助。因此，本席認為申請人無必要在滲水獲得解決之前去維修燈喉。

是否須要還原13B 單位

49.答辯人同意有違反該大廈公契第7條(1)(i)及(iv)段的條文。有關的條文如下:-

“(i) Make any alternation to the water gas electrical circuit or plumbing installations which may cause damage to the other parts of the said building or inconvenience to other occupiers, or cut, or injure or alter the reinforced concrete walls, floors, columns and beams of the said building, or do anything whereby the structural strength thereof may be affected;”

“(iv) Use his part or unit of and in the said building for any illegal or immoral purpose or do or permit anything therein or thereupon which may create unnecessary noise or may be a nuisance or annoyance to or may cause damage or inconvenience to the other occupiers of the said building;” (底線加上)

50.本席同意這兩條條文並沒有完全禁止答辯人對13B單位進行改動，只要有關的改動沒有對其他人做成影響，那些改動便沒有違反公契。因此，申請人不能概括地要答辯人還原所有曾作出更改的渠道和喉管。申請人只可在查明那些渠道和喉管導致滲漏的問題後，才可要求答辯人還原或維修該些渠道和喉管以確保再沒有滲漏問題。

總結

51.基於上述的裁決，本席現頒令如下:-

(1)  答辯人須在申請人以書面提出要求後14天內容許申請人或其代表進入13B單位內進行檢查，以核實導致滲水入12B單位的渠道及喉管，並支付有關的費用；

(2) 當核實導致滲水的渠道及喉管後，答辯人須在一個月內還原或維修有關的渠道及喉管包括受影嚮的地台及牆身以確保不再有漏水情況出現；

(3)  答辯人須支付申請人維修12B單位的工程費用151,793.50元；

(4) 答辯人須支付申請人就滲漏問題引致的精神受損之特殊損害，即申請人已支付的醫療開支11,690.00元及期後繼續接受相關治療6個月的醫療費用2,856.00元；

(5) 答辯人須支付申請人就滲漏問題引致的不方便及不舒適的損害賠償70,000.00元；

(6) 答辯人須支申請人在維修12B單位期間需支付的臨時住宿開支52,800.00元；

(7) 答辯人須支付申請人已支付的維修費用3,810.00元；及

(8)  臨時訟費命令: 答辯人須支付申請人本案的訟費，包括大律師證書；如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定；如果雙方不在14天內就訟費提出申請，則此項臨時訟費命令作實。

申請人: 由林錫光，陳啟鴻律師行轉聘黃錦娟大律師代表應訊。

答辯人: 由鄒祈陳律師事務所轉聘黎業鴻大律師代表應訊。