袁明欽及另一人 對 梁福元
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1. 本案的兩位申請人以業主身份，要求作為租客的答辯人交回租賃物業的空置管有權，及追討由1998年6月1日開始至交回物業空置管有權為止的租金/中間收益。
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LDPE 556/2003 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2003年第556宗 _________________
_________________ 主審法官：土地審裁處葛倩兒暫委法官 審訊日期﹕2011年6月28日、6月30日及10月17日 頒下判決書日期：2011年11月18日 _________________ 判決書 _________________ 1.本案的兩位申請人以業主身份，要求作為租客的答辯人交回租賃物業的空置管有權，及追討由1998年6月1日開始至交回物業空置管有權為止的租金/中間收益。 無爭議事實 2.兩位申請人為兄弟關係, 他們與父親早在1973年開始，已同住在新界元朗第117號丈量約份第1318號B分段餘段的土地上(“該土地”)，而該土地的擁有人為張信德先生 (“張先生”)。 3.在1993年5月28日, 申請人的父親與答辯人達成協議，由1993年6月1日開始，以每月3000元的租金將該土地及其上蓋租予答辯人，為時五年 (“該租約”)。有關的租約由第一申請人以業權代理身分簽署，而答辯人則由其妻子代表簽署 (文件冊第77頁)，承租後作擺放雜物之用。 4.該土地在1997年1月1日開始，由答辯人兄長梁新發先生 (“梁先生”) 分租了給一位甘先生 (“甘先生”) 作經營車房之用，分租約由1997年1月1日起，至1999年12月31日為時三年 (文件冊第134頁)。 5.張先生在1997年年底時開展了高等法院案件(HCA 13809/1997)(“該高等法院案件”)，就該土地向包括梁先生、第二申請人及甘先生等的被告人要求交回管有權。在甘先生沒有提出抗辯的情況下，高等法院在1998年2月14日頒令，甘先生須把該土地的空置管有權交還張先生(文件冊第102-104頁)(“該無抗辯得直令”)。 6.第一申請人曾在該租約期滿時， 即1998年6月預備了新租約擬與答辯人續租3年，雙方未有達成協議，而答辯人並沒有將該土地交還申請人。 7.第二申請人在1998年9月28日向答辯人發出律師信函 (文件冊第85-86頁)，給予答辯人通知終止該租約，並要求答辯人在1999年3月31日交回該土地的空置管有權；答辯人未有任何回應，也未有依時遷出。 8.2000年4月13日，梁先生與張先生就該高等法院案件達成和解，梁先生承認張先生為該土地的法律及實益擁有人，而梁先生須安排甘先生與張先生就該土地簽訂正式租約，否則梁先生須協助張先生另覓新租客，而梁先生亦須在之後的兩年協助張先生管理該土地，包括收取租金，而梁先生可收取一半租金作為酬勞，張先生亦終止了對梁先生的訴訟 (“該同意命令”)(文件冊第107-110頁)。 9.2003年5月5日，第一申請人開展本案的申請，由於該高等法院案件仍未審結，故審裁處頒令本案無限期押後。 10.2010年8月18日法庭在該高等法院案件中判定，第二申請人以逆權佔有，獲得該土地的管有所有權，而張先生對該土地的所有權即告終絕 (“該最終判令”)。 申請人案情 11.兩名申請人也在本審訊中作供。 12.第一申請人指稱，在簽署該租約時，答辯人的妻子是以答辯人代表的身份簽署，當時答辯人及梁先生也不在場。而在1998年初時，答辯人及梁先生從未因該高等法院案件找他協助，也從未表示因第一申請人不是真正業主，而不會繳付租金，實情是答辯人一直支付租金至約滿為止。在該租約約滿後，由於眼見甘先生仍未遷出，故此草擬了續租租約，送交答辯人名下公司的職員轉交，但一直未有回應。在2000年時甘先生遷出，答辯人將該土地用作擺放答辯人家族餐廳生意的物品至今。 13.第二申請人指稱，答辯人租用該土地後半年開始分租，而在1997年時分租予甘先生，甘先生在2000年時才遷出，之後該土地被答辯人作擺放雜物之用。儘管張先生開展了該高等法院案件，對甘先生及/或答辯人使用該土地完全無影響；而儘管梁先生及甘先生也在該高等法院案件中成為被告人，但從沒任何人向申請人投訴使用該土地時被阻礙。甘先生在2000年遷出後，該土地被答辯人用作貨倉擺放所經營食肆的物品 (文件冊第79-83頁圖片所列)，而答辯人在租約期間也依時繳付租金，在約滿後答辯人沒再支付租金，故此才發出律師信終止租約及要求收回該土地。第二申請人又聲稱，對該無抗辯得直令及該同意命令全不知情，也從不知曉在1998年2月張先生曾作收地行動或在該土地的大閘上上鎖。 答辯人案情 14.答辯人傳召了梁先生作供。 15.梁先生聲稱，在1993年6月以前，已使用該土地上的木屋作儲物之用，後來第一申請人要求收取租金，故此雙方立下該租約。而當時答辯人及其太太也在替梁先生工作，而租用該土地實為梁先生擺放雜物之用，故此梁先生請答辯人太太替他簽約，租務事宜也全由梁先生負責處理，包括支付租金。在1997年時，梁先生將該土地分租予甘先生，至1997年年底時，收到張先生發出，該高等法院案件的傳訊令狀，梁先生即時找第一申請人要求他處理，但第一申請人表示不會處理，在這情況下，梁先生表明因第一申請人並非業權擁有人，往後不會再繳付租金，第一申請人並無異議，也從那時開始答辯人一方沒再支付任何租金。 16.在法庭頒下該無抗辯得直令後，張先生將該土地的大閘以鐵錬鎖上，甘先生初時不肯離開，後來張先生讓甘先生入內取回個人物品後，甘先生正式遷出，由梁先生再次佔用該土地作儲物之用，梁先生解釋因他還是租客故此可以繼續佔用。1998年6月時申請人的父親要求另簽新約續租，但梁先生認為張先生以業主身份收回該土地，申請人根本無權收租，故此拒絕簽署新租約。而梁先生否認對申請人所發出的終止租約通知書知情，亦不知曉答辯人曾否收到過。 17.在甘先生的租約期滿後，梁先生與張先生就該高等法院案件進行協商，最終達成該同意命令，在該同意命令之後，該土地一直未能租出，但張先生仍容許梁先生擺放雜物，至今情況未變。而答辯人曾在2006年時與張先生簽立租約 (文件冊第135頁)，租期由2006年6月1日至2008年5月31日，之後該土地沒再租出。 爭議事項 18.綜合答辯人的代表大律師在結案陳辭中羅列的抗辯理由及本案的證供，本席認為本案的爭議事項包括:
爭議事項(一) 19.梁先生指稱他在收到該高等法院案件的傳訊令狀後，即時往找第一申請人處理，但第一申請人拒絕協助，故此從那時開始沒再支付租金。申請人一方則否認梁先生曾向他們尋求協助，亦指稱答辯人只在該租約約滿後才沒再支付租金。 20.在聽取過雙方的證供及在平衡雙方證供可信性的標準下，
21.本席裁斷，答辯人一方只是在約滿以後才停止繳付該土地的租金。 爭議事項(二) 22.梁先生指稱甘先生在該無抗辯得直令後，即1998年2月已遷出。申請人一方則反駁指甘先生只在2000年時才遷出。 23.在聽取過雙方的證供及在平衡雙方證供可信性的標準下，本席接納申請人一方的證供較為可信。 梁先生在這事情上的證供反覆，他初時表示，甘先生在收到該高等法院案件的傳訊令狀時已遷出，後來又表示是在該無抗辯得直令後張先生鎖閘時才遷出。而如果甘先生已在1998年遷出，在該同意命令中還註明，梁先生須安排甘先生與張先生簽訂租約，豈非多此一舉。而梁先生更聲稱，他只在甘先生的租約期滿後，才與張先生商討和解而達致該同意命令，如甘先生已在1998年時遷出，實在看不到任何理由梁先生須待甘先生約滿後才與張先生進行商討，從該同意命令的內容及梁先生的行為，唯一推斷是，甘先生使用該土地至2000年，之後梁先生才與張先生開始溝通，這樣便不會影響甘先生的使用。這亦與申請人一方的說法吻合。 24.本席完全不接納梁先生所指，張先生曾在該土地的大閘上加鎖，也不接納甘先生在該高等法院案件發出後，或在該無抗辯得直令後遷出。本席裁斷甘先生逗留及使用該土地至2000年時才遷出。 爭議事項(三) 25.梁先生指稱他本人是主事人(principal)，指派答辯人以代理人(agent)身份替他承租該土地，及由答辯人太太以代理人身份簽署該租約，而簽署租約時梁先生本人也在場。申請人一方則指稱是答辯人要求承租，也從沒提及只是以代理人身分承租，或租務事宜由梁先生處理，在簽約時答辯人及梁先生也不在場，故由答辯人太太簽署該租約。 26.本席在考慮過所有證供及在平衡雙方證供可能性的標準下，本席認為梁先生的證供不可信。如梁先生所言屬實，為何不在該租約上註明梁先生才是承租人，卻寫上答辯人的名字。如果梁先生也在場，為何不自行簽署。而答辯人太太代承租人簽署該租約的事實也在租約上註明，為何不將答辯人也是代理人的身份同樣列明。本席認為這些也沒有在該租約上明言，原因是答辯人是以個人身份承租該土地，而並非以代理人身分行事。 27.而在承租後該土地一直由梁先生佔用，本席認為並不能概論答辯人只是梁先生的代理人，因為答辯人作為租客，在承租該土地後當可自行決定如何使用該土地，包括讓梁先生或家族公司使用，甚至分租予甘先生，這與答辯人實為租客的身分完全沒有抵觸。誠如梁先生在證供中所言，答辯人將租約事宜全權交他處理，這足證梁先生的身分只為替答辯人處理租務事宜。 28.本席裁斷，答辯人是以個人身分承租該土地，而並非作為梁先生的代理人，而在承租後答辯人容許梁先生使用該土地，只是行使租客的權利。 爭議事項(四) 29.答辯人大律師在結案陳辭中指稱，該土地在承租後一直由梁先生控制及使用，或分租予其他人，答辯人從未實際管有(actual possession)該土地，而在該租約期滿後，在沒有證供顯示該佔用由答辯人控制的情況下，答辯人不應為其主事人梁先生或其他人士或公司的佔用行為負責。而梁先生以個人身分被張先生起訴，在該無抗辯得直令發出後，張先生已有權收回該土地，答辯人無權再讓梁先生使用，答辯人也已在本案所存檔的反對通知書中，表明已不再實際佔用該土地，故答辯人在該租約期滿後，已放棄該土地的管有的情況下，答辯人不應再承擔中間收益的責任。 30.本席在上文第26至28段中已裁斷答辯人並非梁先生的代理人，而相反地梁先生實為答辯人容許使用該土地，及打理該土地租務的人士，本席認為梁先生對該土地的管有等同答辯人的管有，答辯人不能以並非由他實際管有，而否認對該土地擁有控制權。本席看不到任何證供，顯示答辯人在該租約期滿時，已放棄該土地的管有權，或將該土地的空置管有權交還申請人一方，相反地證供顯示，在租約期滿後至今，該土地仍維持租約期間的安排，由梁先生管有及佔用。 31.本席裁斷，在該租約期滿後，答辯人一直透過梁先生管有及佔用該土地至今，從未放棄或交回該土地的空置管有權。 爭議事項(五)至(七) 32.此三項爭議事項，也涉及答辯人應有的安寧享用權，是否受到干擾而構成迫遷，故此可一併考慮。 33.答辯人的代表大律師在陳辭中指稱，梁先生及甘先生也在該高等法院案件中被起訴，這是張先生依賴其業權尋求驅逐佔地者(adverse claim by title paramount)，答辯人應有的安寧享用權因而受到嚴重干擾，張先生的起訴構成迫遷(eviction)，答辯人因此可否定申請人的業權(title)，從而解除了答辯人在該租約上應付租金的責任。而在該無抗辯得直令及該同意命令頒令下，也有著同樣的結果。 34.答辯人代表大律師依據以下3個案例以支持上文所述結論。 35.在Industrial Properties (Barton Hill) Ltd v Associated Electrical Industries Ltd [1977] QB 580一案中裁斷，“If a landlord lets a tenant into possession under a lease, then, so long as the tenant remains in possession undisturbed by any adverse claim – then the tenant cannot dispute the landlord’s title... But if the tenant is disturbed by being evicted by title paramount or the equivalent of it, then he can dispute the landlord’s title. Suppose the tenant is actually turned out by the third person – or if the tenant, without going out, acknowledges the title of the third person by attorning to him – or the tenant contests the landlord’s claim on an indemnity from the third person – or there is anything else done which is equivalent to an eviction by title paramount – then the tenant is no longer stopped from denying the landlord’s title... Short of eviction by title paramount, or its equivalent, however, the tenant is stopped from denying the title of the landlord... If the third person, for some reason or other, makes no adverse claim or is debarred from making it, the tenant remains stopped from denying the landlord’s title...”(第596-597頁)。 36.而Typhoon 8 Research Ltd v Seapower Resources International Ltd [2001] 4 HKC 311一案例中指出，“a tenancy by estoppel is fatally disturbed when the relationship of landlord and tenant is fundamentally disturbed... From the angle of the tenant, payment of rent is his most important obligation under the tenancy. He recognises the title of his landlord by making payment of rent to him. Once he is forced to recognise someone else as having the right to receive payment of rent from him, he is in fact being forced to acknowledge that someone else as having a better title than his landlord to the reversion and receipt of rent. That strikes at the very foundation of the relationship of landlord and tenant. So in my judgment, when a mortgagee takes possession and demands payment of rent by the tenant, this amounts to an equivalent to eviction by title paramount by the mortgagee, the tenancy by estoppel is fatally disturbed and the tenant is free to challenge and deny his landlord’s title. In other words, the tenancy by estoppel is destroyed.” (第319G-320A頁)。 37.最後，Yeung Lam Wilson & Anor v Law Po Chong Priscilla [2000] 1 HKC 758一案例亦指出，“But from the moment that a claim for possession of the premises is made by a person, such as the mortgagee here, with a paramount title, the landlord is in breach of his obligation to the tenant to secure that the tenant will be quietly to enjoy his or her possession of premises in right of the tenancy the landlord has granted; and accordingly the landlord cannot thereafter claim to be entitled to rent. The tenant has become a trespasser; but the interest against which he or she is offending is not the interest of the landlord. It is the interest of the mortgagee.”(第761頁)。 38.本席認為答辯人的安寧享用權並未在事實上被干擾，誠如上文裁斷，即使張先生派送了該高等法院的傳訊令狀，但甘先生作為分租客仍使用該土地至2000年，即使在該無抗辯得直令發下後亦無損其使用；而梁先生的證供也顯示即使他在該同意命令以後，仍然繼續使用該土地作擺放雜物至今，本席認為答辯人的安寧享用權從未被干擾，故完全沒有迫遷的情況存在。 39.更重要的是，根據該高等法院案件中，法庭所作的事實裁斷，申請人的父親及其家人，包括第二申請人，從1973年開始逆權佔用該土地。根據時效條例第17條，『在本條例就任何人提出收回土地的訴訟 (包括贖回訴訟) 所訂明的期限屆滿時，該人對該土地的所有權即告終絕』，故此張先生在該土地的所有權，在1993年時已告終絕，從1993年開始，以逆權佔有的第二申請人就該土地已奪去張先生的管有權，就該土地擁有更佳業權 (better title)，儘管第二申請人在2010年8月18日才獲該最終判令，但法院的判決只是確認張先生的所有權已在1993年終絕，及第二申請人已獲得該土地的業權，不會改變時效條例之下的效用。本席不接納答辯人大律師所指，第二申請人在該土地以逆權佔有獲得的權益，只在該最終判令時才生效。 40.本席裁斷，從1993年開始，張先生已無權就該土地作出任何收回土地的訴訟或要求，該高等法院案件的傳訊令狀、該無抗辯得直令、該同意命令，甚或該最終判令，也不能改變張先生已失去該權利的事實或生效日期，故此張先生根本不能依賴其業權，尋求驅逐佔地者，誠如上文第35段所援引的案例中最後一句所指，在張先生的權益已告終絕的情況下，張先生已無權提出該高等法院案件，答辯人作為租客，也無權以該高等法院案件，否定申請人在該租約下，收取租金/中間收益的權利，該高等法院案件的傳訊令狀、該無抗辯得直令、該同意命令，甚或該最終判令，也不能賦予答辯人此權利。 爭議事項(八) 41.答辯人大律師指稱，該租約由第一申請人以業權代理簽署，這與第二申請人全無關係，故第二申請人無權對答辯人提出本訴訟。申請人大律師回應指稱，該高等法院案件的判決，確認了第二申請人擁有該土地的業權，故此第二申請人有權以答辯人為闖入者 (trespasser) 的訴因提出此訴訟。 42.在本案審訊首天，本席曾就本審裁處對本案訴訟是否有司法管轄權作裁斷，判辭的要點是，本審裁處無權審理，基於侵權法有關對人或對物的侵犯的訴訟 (tortious claim of trespass)，唯本案涉及在該租約下答辯人以租客身分繼續佔用，屬在容受下續存的租賃(tenancy at sufferance)或隨意終止的租賃(tenancy at will)，故屬本審裁處的司法管轄範圍 (詳情可參看2011年6月30日的判辭)。 43.套用上文所述裁斷，儘管第二申請人從1993年開始已獲該土地的管有權，但他並非該租約的立約一方，他只能以對人或物的侵犯為訴因，向答辯人提出收回該土地的申索，本席同意答辯人大律師的陳辭，第二申請人無權向答辯人在本審裁處提出本訴訟。而就該租約的執行，由於第二申請人並非立約一方，也無權以該租約向答辯人提出本訴訟。 結論 44.本席裁斷，第一申請人為該租約下的業主，將該土地租予答辯人，該租約並無規限分租情況，答辯人將該土地的使用安排交梁先生負責，除了曾作分租外，其餘時間梁先生均將該土地用作擺放雜物，情況維持至今。該高等法院案件的開展及當中頒下的該無抗辯得直令及該同意命令，均未曾對答辯人作為租客應享的安寧享用權，構成任何干擾或迫遷的情況，故此答辯人無權否定第一申請人依約收取租金的權利。而答辯人在該租約期滿後，仍佔用該土地至今，亦未有支付任何中間收益，故此第一申請人可獲收樓令及追收欠付的中間收益。 訟費 45.在訟費應視乎訴訟結果而定的大前題下，法庭頒令答辯人須付第一申請人的訟費，包括大律師證書，如雙方未能就訟費數額議定，則由法庭依區域法院基準作評定。就答辯人及第二申請人之間，不作訟費命令。此為暫准判令，除非任何一方以傳票提出申請，此訟費命令在本判決書發出後14天成為絕對命令。 頒令 46.本席頒令:
第一及第二申請人：由張達成葉褀智律師事務所轉聘許其昌大律師代表 答辯人：由黎錦文李孟華律師事務所轉聘王素芳大律師代表 |
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