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LDPE 451/2017
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPE 2017年第451宗
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覆 核 判 決 書
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1.答辯人在2017年6月14日根據《土地審裁處條例》第11A 條要求審裁處覆核本席於2017年5月31日的判決， 並要求在未有最後定案前， 押後還款。
背景
2.根據一份日期為2016年6月1日的「工場裝置和設備租賃協議書」(下稱「租賃協議書」)，申請人與答辯人皆為協議雙方， 其中第1條訂明： 「(答辯人) 願意向 (申請人) 於租賃合約期支付依據附件1所訂立之租賃費， 租賃及使用座落於香港新界葵涌葵發路2-12號大德工業大廈7樓A室 (下稱「涉案處所」) 之工場內所有裝置和設備。」
3.租賃協議書的附件1訂明「租賃費」為每月90,000元包括車位及管理費；「租賃合約期」自2016年6月1日至2020年8月31日。
4.申請人於2017年5月11日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提交收樓申請通知書，指答辯人未有繳付由2017年3月1日至2017年3月31日期間的租金差額38,000元及其後的租金, 因此要求申請收回處所的管有權及追收租金。
5.答辯人於2017年5月16日向審裁處遞交反對通知書，內容主要指申請人不是涉案處所原業主，無權代表業主收樓；租賃協議書是未經原業主同意，實屬不合法，原業主亦於2017年4月10日通知申請人正式終止租約，要求申請人於60天內將涉案處所交還。答辯人已於2017年4月14日正式書面通知申請人，因申請人違反租約，被原業主終止其租約，故不可能履行與答辯人所簽之租賃協議書租用涉案處所。
6.本案於2017年5月31日在本席席前聆訊後，本席作出以下頒令:
(1) 除以下第(4)段所述外, 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；
(2) 答辯人須支付申請人欠租/中間收益如下:
(i) 由2017年3月1日至2017年3月31日的欠租餘額38,000元；
(ii) 由2017年4月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月90,000元計算；
(3) 答辯人須支付申請人本申請的訟費，即時評定為365元；
(4) 如果答辯人在2017年6月15日 (“濟助期屆滿日”) 或之前把以上第2段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)，連同以上第 (3) 段中所述的訟費繳存土地審裁處，則答辯人可獲沒收租賃權的寛免，而涉案處所的租約亦恢復有效；
(5) 除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人。
覆核申請
7.根據答辯人於2017年6月14日存檔的誓章，答辯人申請覆核的理由主要如下：
(1) 申請人與答辯人所簽的根本不是租約，祇是一份協議書;
(2) 原業主已正式入禀審裁處，控告申請人欠交兩個
月租金及違反所簽租約，申請人將失去涉案處所的管有權，更無權代表業主收數；
(3) 原業主已與答辯人達成協議及口頭承諾，由2017年6月10日起，與她另立新租約，正式租賃涉案處所。
申請人的回應
8.申請人沒有作出回應。
租賃協議書是否租約？
9.本席奇怪答辯人竟以租賃協議書不是租約為理由申請覆核， 假使本席接納她的見解，申請人便沒有違反與原業主所簽的租約，原業主無權以此為理由申請解約，更不可能與答辯人另立新租約。
10.重要的是，本席並不同意答辯人聲稱租賃協議書不是租約的見解，因為法律的演譯是建基於協議書的實質內容，而不是協議書的名稱或形式，這點早於英國上議院Street v Mountford [1985] 1 AC 809, [1985] 2 All ER 289一案中已被確定。又根據鄧慧鳳訴孫樂維及另一人，HCSA 26/2008 (無彙報的案例，日期為2009年3月24日) 一案的判決，當在法律上有效租約的必要條款 (包括定約雙方的身份，出租物業的詳情，按金及租金的數額，及租期等) 已具備，即使是臨時租約亦已具有法律約束力。
11.又租賃協議書第6條訂明： 「(答辯人) 及 (答辯人) 認可人士於租賃合約期有權自由進出工場。(答辯人) 需自行負責工場保安確保工場內的貨物、裝置、設備和工作人員的安全。(申請人) 有權委派人士進入工場查核工場內所有的裝置及設備的完整性和狀況， 唯 (申請人) 必需通知 (答辯人) 獲委派人士姓名及到訪時間。」這實賦予答辯人涉案處所的獨家佔用權 (exclusive occupation) 無異。本席裁定，租賃協議書在法律上是有效的租約。
租客不能在法律上否認他的出租人之業權
12.本席在2017年5月31日聆訊時已向答辯人指出，租客不能在法律上否認他的出租人之業權。
13.香港高等法院上訴法庭高奕暉上訴法庭法官(當時官階) 在Tang Chi Ho v Leung Woon-ling [1996] 2 HKLR 58，[1996] 1 HKC 525 的判案書指出：
“In addition, it is submitted on behalf of the tenant that the landlord himself has no interest in the property and therefore cannot accordingly institute any proceedings against the tenant. This assertion of a jus tertii is not open to the tenant. A tenant is not permitted to deny his landlord's title. If then the present landlord is the landlord of the tenant, this allegation that the landlord has himself no interest in the property would afford the tenant no defence.”
以上段落指出，承租人不能否認出租人的業權，出租物業之業權的論據並不能被租客所引用。在香港沿用的《普通法》法律之下，住客或租客不能在法律上否認其出租者之業權 。
14.又在Yeung Lam Wilson v Law Po Chong Priscilla[2000] 1 HKC 758一案，高奕暉上訴法庭法官指出，租客不能在法律上否認他的出租人之業權的情況只會在真正業權人取得涉案處所的法律管有權才會被終止：
“A tenant, as it is said, is 'estopped' from denying the landlord's title. But from the moment that a claim for possession of the premises is made by a person, such as the mortgagee here, with a paramount title that 'estoppel' becomes irrelevant. What is relevant is that, from that moment, the landlord is in breach of his obligation to the tenant to secure that the tenant will be able quietly to enjoy his or her possession of the premises in right of the tenancy the landlord has granted; and accordingly the landlord cannot thereafter claim to be entitled to rent.”
15.這在Industrial Properties (Barton Hill) Limited v Associated Electrical Industries Ltd [1977] QB 580一案，英國上訴庭同樣已作出闡釋：
“If a landlord lets a tenant into possession under a lease, then, so long as the tenant remains in possession undisturbed by any adverse claim -- then the tenant cannot dispute the landlord's title... But if the tenant is disturbed by being evicted by title paramount or the equivalent of it, then he can dispute the landlord's title. Suppose the tenant is actually turned out by the third person -- or if the tenant, without going out, acknowledges the title of the third person by attorning to him -- or the tenant contests the landlord's claim on an indemnity from the third person -- or there is anything else done which is equivalent to an eviction by title paramount -- then the tenant is no longer estopped from denying the landlord's title (see Wilson v Anderton per Littledale J). The tenant, being thus disturbed in his possession, can say to the landlord: 'You were not truly the owner at the time when you demanded and received the rent from me. I am liable to pay mesne profits to this other man. So you must repay me the rent which I overpaid you. Nor am I liable to you on the covenants during the time you were not the owner' (see Newsome v Graham; Mountnoy v Collier; Waston v Lane). The tenant can also claim damages for the eviction if there is, as here, an express covenant for quiet enjoyment covering interruption by title paramount.
Short of eviction by title paramount, or its equivalent, however, the tenant is estopped from denying the title of the landlord. It is no good his saying: 'The property does not belong to you but to a third person' unless that third person actually comes forward and successfully makes an adverse claim, by process in the courts or by the tenant's attornment; or acknowledgment of it as by the tenant defending on an indemnity. If the third person, for some reason or other, makes no adverse claim or is debarred from making it, the tenant remains estopped from denying the landlord's title. This is manifestly correct: for, without an adverse claim, it would mean that the tenant would be enabled to keep the property without paying any rent to anybody or performing any covenants. That cannot be right. That was the reasoning adopted by the Court of Queen's Bench in Biddle v Bond, a case of a bailor and bailee, but the court treated it as the same as landlord and tenant.”
16.在本案，答辯人未能提交任何證據以證明原業主已取得法庭命令收回涉案處所的法律管有權[1]，她只說「申請人將失去涉案處所的管有權」。直至現時為止，答辯人享用涉案處所的自由進出權仍未被打擾，所以仍須向申請人支付欠租/中間收益。
結論
17.本席在審閱答辯人申請覆核的誓章後，認為本席於2017年5月31日的判决沒有任何不妥，答辯人所要求覆核本席判决的理據，本席亦已詳細分析，所以本席決定不接受答辯人的覆核申請，並否決答辯人押後還款的要求。
18.本席現判決撤銷答辯人在2017年6月14日的覆核申請。
19.覆核申請是憑審閱文件來作決定的 (參看土地審裁處庭長指示LTPD: Review No 1/2009)。本席認為合理的訟費，乃是不頒訟費命令。
[1] 見Typhoon 8 Research Ltd v Seapower Resources International Ltd [2002] 2 HKLRD 660第9-10段及袁明欽及另一人對梁福元， LDPE 556/2003（無彙報的案例， 日期為2011年11月18日)。
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