施玉琴 訴 羅鴻能及另一人

DCCJ 4319/2006

香港特別行政區

區域法院

民事司法管轄權

民事訴訟2006年第4319號

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主審法官 ： 區域法院暫委法官勞潔儀法庭聆訊

審訊日期 ： 2007 年 11 月 5 日 及7 日

頒下判案書日期 ： 2008 年 2 月 19 日

判案書

背景

1.原告人向其前業主，即第一被告人及第二被告人(“被告人”)追討租金按金$76,000。

2.而被告人則向原告人反申索$304,000欠租及$12,740欠繳差餉，並指因原告人欠此等欠款故被告人不需發還上述租金按金。

不爭議事實

3.被告人自1997年7月1日開始以每月租金$40,000(不包差餉及管理費)把柴灣道345號金源洋樓地下22號舖位(“該物業”)租予原告人。

4.於2001年10月30日，雙方再簽署一份中文租約(“該租約”)，原告人以每月$38,000(不包差餉及管理費)租用該物業，租期為2001年11月1日至2003年6月30日。

5.根據該租約第五節，原告人作為租客須付兩個月租金之按金，即$76,000予被告人，並在遷出時被告人作為業主無息將該款交還與原告人。

6.該租約並指出如原告人在租金或其他一切雜費未付清時，被告人得在該項按金內扣除。

7.事實上，被告人於2000年12月2日訂立按揭並將該物業按揭給浙江興業銀行(即中國銀行(香港)的前身，下起簡稱“中銀香港”)，以換取中銀香港向富爵有限公司提供融資貸款(“該按揭”)。

8.被告人於該按揭向中銀香港作出契諾(covenant)，除非取得中銀香港事先的書面同意外，不會在該按揭生效期間將該物業分租。

9.根據該按揭第7.2(a)條，倘若被告人違反任何契諾，則會被視為違約事件(Event of Default)，並按該按揭第8.5條，當違約事件發生時，中銀香港有權要求富爵或被告人清還借貸款項及可以收回該物業。

10.被告人於該按揭第21.1條宣稱除該按揭附錄中訂明外，被告人並不會未經中銀香港書面同意前，更改任何租約條款(包括降低租金)。

11.該按揭附錄中訂明被告人於1999年4月8日與原告人簽訂租約，租期直至2001年6月30日止，租金則為每月$40,000。

12.中銀香港代表律師曾宇佐，陳遠翔律師行(下稱“曾陳黃”)於2002年11月8日致函原告人，指出中銀香港未曾同意被告人簽訂該租約。中銀香港告知原告人因該按揭下的違約事件已發生，故要求原告人將該物業交吉歸還給它們。

13.原告人及後與中銀香港協商同意，以每月$38,000的中間收益(mesne profits)使用該物業，直至2003年6月30日止。

原告人案情

14.原告人指該租約因曾陳黃2002年11月8日的信函而於2002年11月1日中止。

15.她指除有另文規定外，根據普通法在所有租約中皆有一條隱含條款，訂明業主不能夠作出任何行為影響租客安靜享用物業的權利(implied covenant for quiet enjoyment)。

16.她指出在本案中，被告人並無就該按揭要求就該租約事先向中銀香港取得書面同意，而令原告人收到曾陳黃2002年11月8日的信函，可見被告人違反了上述的隱含條款。

17.她指根據該按揭的條文，該租約已構成違約事件，中銀香港可以收回該物業的業權，而曾陳黃於2002年11月8日發出信函正是此意，否則中銀香港不會要求她繳付中間收益。

18.原告人律師指根據案例Typhoon 8 Research Ltd v Seapower Resources International Ltd [2001] 3 HKLRD 773 at 783J-784C，當按揭銀行向租客發信確立承按人的權利時，租客享用物業的權利已遭侵害，並構成業主違反租約的原因。

19.原告人指由於該租約並非因原告人的行為而中止，故此原告人可根據該租約的規定取回按金，而被告人亦無指出原告人於2002年11月前有欠租的情況。

20.原告人也指，況且根據Hua Chiao Commercial Bank Ltd v Chiaphua Industries Ltd. [1988] 1 HKLR 443，被告人有退回按金的責任，故雖然中銀香港已行使其承按人的權力，收回該物業，此責任仍是被告人的。再者，中銀香港指出被告人並無將按金轉交給它們，就此點，被告人從未有作出否認。

21.原告人指縱使中銀香港只於2002年11月8日才通知原告人它們會行使其承按人的權力，但證據顯示中銀香港從2002年11月1日開始收取中間收益，所以，中銀香港由2002年11月1日開始已行使承按人的權力，而該租約亦應於該日當作被中止。

22.原告人認為被告人需向原告人退回$76,000按金連利息。

23.原告人又指她已就2002年11月至2003年6月間佔用該物業向中銀香港繳付中間收益。而根據中銀香港曾陳黃2006年9月12日的信函所指，該些款項亦已用於抵銷被告人欠它們的款項，故被告人其實沒有金錢上的損失。

24.原告人引用高奕暉法官於Yeung Lam v Lau Po Chong [2000] 1 HKLRD 223 於226D-F的意見，倘若法庭現在判決被告人反申索勝訴，原告人就要為該段佔用期間付出兩倍的費用，此舉實為法律制度不容許的。

25.原告人也指HCMP4719/2002案件的裁決與本案無關，因在該案中，主要爭議事項為究竟中銀香港有否如被告人所述跟被告人有口頭協議更改還款日期，導致中銀香港不能在2002年11月行使該按揭下承按人的權利，而在本案中，中銀香港是基於被告人就該按揭未有在事前得到中銀香港書面同意前簽訂該租約，而該租約的每月租金也跟該按揭附註的租約的租金不同。

被告人案情

26.被告人指原告人自2002年11月1日起直到租約期滿即2003年6月30日為止，總共欠繳$304,000.00租金，及應交之差餉$12,740.00。

27.他們指原告人於2002年12月13日單方面破壞租約，並向中銀香港發出確認書願意向中銀香港繳交該物業的所謂“物業佔用費”。

28.被告人指物業按揭契為被告人與中銀之間的契約，而被告人與原告人之間的關係應由雙方之間的租約所規定。

29.他們指原告人被中銀香港代表律師所誤導，沒有執行租約的付租條款，反而與中銀香港訂立“物業佔用費”的協議,已經違背了租約，應負起相應的法律責任。

30.被告人指雖然原告人指他共付$304,000予中銀香港作為“物業佔用費”但在文件匣的單據則指所交付的“物業佔用費”止於2003年3月。

31.他們又指原告人未有如他們要求把該物業的置有權交還，而把該物業的管有權交付給中銀香港，令他們合法享用該物業的管有權，而造成被告人在經濟上的損失。

32.他們否認原告人在租約期間合法享用該物業的權利受到侵擾，構成被告人違約。

33.被告人指因原告人欠租金及應交差餉，故他們行使該租約第5條規定，行使扣除欠款的權利，而且所欠之數遠比租金按金數額為大。被告人指他們並沒有行使所謂的沒收按金的權力。

34.他們又認為原告人所發出的支票，抬頭人是按揭銀行，而原告人也未能證明向中銀香港交付使用該物業的“物業佔用費”等同履行該租約。他們也指中銀未能證明所收“物業佔用費”已被用於抵銷被告人所欠的該物業的那一部份的按揭款項。中銀更沒有證據可證明已經通知被告人，其所欠的該物業的那一部份按揭款項，已經被原告人所付“物業佔用費”所部份抵銷。

35.被告人指根據收據顯示，用於交付給中銀香港的“物業佔用費”也只幅蓋到2003年3月份，其後3個月尚未繳付，故原告人也會因欠租金而無權要求拿回租約的按金。而且由於原告人由始至終都知道中銀香港不會將按金退還給原告人，有可能租金按金已被所欠的“物業佔用費”抵銷了。

36.他們指原告人是受了中國銀行(香港)有限公司之代表律師的誤導，誤信了“被告人違反按揭規定” 和“中銀香港已經行使銀主的權利”的說法，因而沒有履行租約的規定。

證據分析

37.在本案中，沒有證據顯示原告人在收到曾陳黃2002年11月8日的函件前，有不履行租約的行為。

38.雖然被告人對此作出質疑，本席認為要證據支持其質疑。因即使原告人給與中銀香港的確認信件也清楚列明要每月支付$38,000 中間收益金及不能向中銀香港追討租金按金。

39.既然如此，原告人已給中銀香港支付有關款項而被告人實已收到該筆款項，不應對原告人作出此反申索。

40.本席同意原告人，實有欠應付差餉$12,740。

41.事實中，中銀香港也確認確實從原告人收到共$304,000的該物業的佔用費，他們也確認該款項已被用來支付部份被告人所欠中銀香港的欠款。

42.雖然被告人對此點作出質疑，但本席認為中銀香港沒有理由在未有收到$304,000的情況下，替原告人隱瞞，誇大收到金額，或就該款項的用途誤導大眾。本席接受中銀香港所收金額及所收款項用途。

43.根據該租約第5節，該租金按金應在原告人遷出時交還原告人，既然原告方已於租約期滿遷出，被告人應歸還原告人該租金按金$76,000。

44.被告人在此訴訟中倚賴 CACV 120/2005的判決。

45.雖然上訴庭在該上訴判決上訴得直，但該案件的爭議事項為究竟陳洪有否向被告人作出在２-３年時間內只供息不需還本的承諾，與本案的爭議事項不符，因在此案中，被告人指陳洪曾口頭同意被告人簽署該租約。

46.另該案沿於的申請是按《高等法院規則》第88號命令以原訴得票方式向法庭作出，雙方的案情皆以誓章為證，並無證人的口頭證供,而在該案的判決中，上訴庭指出陳洪有否作出該等承諾和他是否有權代表按揭銀行作出該等承諾的事實爭議，並不能按現有的證據作出合理和公平的裁斷。該等爭議應該在聆聽雙方證人經過盤問考驗的口頭證供之後才能決定，而雙方法律責任的問題也須基於該爭議事實作出的裁斷而定，所以法庭不應以簡易程序就原訴傳票的申索作出裁決。

47.本審訊並不是簡易程序的申請聆訊，故本席認為該案件裁決的理據並未能適用於本案。本席認為此案不需轉介至原訟庭與HCMP 4719/2002同審。

48.另雖然被告人指該按揭契備註中寫明租客為原告人，但本席注意到按揭銀行只同意該份於1999年4月8日簽署的租約。根據此租約，每月租金為 $40,000。

49.根據該按揭契第6.2 (c)節，即使按揭銀行同意該租約，按揭人也不能更改租約的條款。

50.曾陳黃於０２年１１月８日的信清楚指按揭銀行並未有同意此份簽署於２００１年１０月３０日的租約，而該按揭契內所指的為９９年４月８日租約。而根據被告人所指，他們自己決定減每月$40,000租金至$38,000。根據該按揭21.1節，除非按揭人事前得到按揭銀行書面同意不能同意減租的條款或訂立新租約。

51.雖然被告人在答辯書指按揭銀行的陳洪經理曾口頭同意給予續租，但第二被告人只在庭上才第一次指出陳經理曾同意減租。在審訊時，第二被告人承認她未有嘗試尋找及傳召陳洪先生。

52.該按揭銀行，即前浙江興業銀行為一間有規模的銀行，被告人未能提供任何文件支持陳經理曾作出口頭承諾，而且直至02年11月8日為止，該租約已操作了1年多。如此承諾存在的話, 為何陳經理未有用書面確認此事而被告人也沒有要求陳洪確認, 此說法並不可信。

53.就本席前的證供, 本席不認為被告人成功舉證陳洪曾作出此口頭承諾, 故本席裁定該租約的訂立未有得到按揭銀行的同意, 故此行為構成按揭契的違約事件, 故中銀香港有權行使按揭契下的權利, 收回該物業的業權, 而中銀香港也有權要求原告人搬出及繳付就其佔用該物業的中間收益。

54.根據Typhoon 8 Research Ltd v Seapower Resources International Ltd [2001] 3 HKLRD 773, 對按揭銀行而言, 此租約無效, 但就原告人及被告人之間, 只要原告人有該物業的管有權, 該租約為a tenancy by estoppel。而在該租客未被侵害的情況下, 該租客必須繼續履行租約下的責任, 直至該租約被有比業主優勝業權的人騷擾要求搬出(pp. 779F – 781C)。而當按揭銀行向租客發信, 確立承按人的權利時, 租客享用物業的權利已遭侵害, 並構成業主違反租約的原因, 而租約亦會終止。

55.雖然中銀香港已行使其承接人的權利, 收回物業, 但作為業主, 也在他未有將租金按金轉予按揭銀行的情況下, 仍有責任交還租金按金予原告人。Hua Chiao Commercial Bank Ltd v Chiaphua Industries Ltd. [1988] 1 HKLR 443 指出歸還租金按金的承諾不是跟業權一起的(not a convenant which ran with land)。

56.因該租約(tenancy by estoppel)已於2002年11月終止, 故原告人不需再履行該租約條款, 所以也不需付該物業2003年的差餉。

57.因原告人已付中間收益予按揭銀行, 而據2006年9月12日曾陳黄的信, 已付的$304,000 已用予清還被告人欠按揭銀行的款項，故根據高奕暉法官於 Yeung Lam v Lau Po Chong [2000] 1 HKLRD 223於226D-F的判詞，應避免要求原告人再付租金予被告人，以免有不公平的情況，要原告人在此案把中間收益交付予按揭銀行是對的。

58.高法官指出:-

“

It is almost too obvious to be worth mentioning that under no rational system of jurisprudence could the tenant be liable to pay twice over, both landlord and mortgagee, for her occupation of the property, and if she is liable to pay only once, then it must be to the mortgagee, who has the superior claim, not the landlord.”

結論

59.本席現命令被告人:-

a)	支付原告人$76,000；
b)	$76,000的利息，由2002年11月1日起計直至款項完全清付為止，以判定利率計算；
c)	暫准命令 : 被告人支付原告人在此訴訟的一切訟費(包括轉介區域法院前於小額錢債審裁處未處理的一切訟費)，連大律師證書。如雙方未能就訟費金額達成協議則交法庭評估。此命令在本判案書頒下後14日即成絕對命令。

60.本席也撤銷被告人的反申索。

原告人 : 由簡家驄律師行轉聘鄭頌平大律師代表

第一及第二被告人 : 沒有律師代表，親自應訊