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HCMP 737/2011

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

高等法院雜項案件2011年737號

（擬上訴的原本案件：土地審裁處申請編號LDPD2011年第218號）

判案書

由上訴法庭法官朱芬齡頒發上訴法庭判案書：

背景事實

1.本案答辯人是九龍亞皆老街52-54號建興大廈6 字樓A 室的前業主。它把該單位分割成5個小單位，其中一個稱為A2室（“涉案單位”）。

2.2005年9月25日，答辯人（由董事林銘松代表）與本案申請人簽署租約，把涉案單位租予申請人，租期由2005 年9月25日至2009年9月24日。

3.2010年3月24日，答辯人（由董事林銘松代表）再與申請人簽署租約，把涉案單位租予申請人，租期由2010 年3月24日至2014年3月23日，每月租金2,600元，另加水電費用每月200元。

4.2010年12月24日，答辯人（由董事林展弘代表）與申請人達成退租協議，並簽署協議書（“退租協議書”）。按該協議書：

（1）  申請人可繼續租用涉案單位，直至2011年1月23 日。

（2）  申請人必須於2011年1月23日把涉案單位交吉。

（3）  答辯人同意不向申請人收取2010年12月24日至2011年1月23日的租金和水電費用。

（4）  在申請人交回涉案單位的當天，答辯人會向申請人支付15,600元作為賠償金。

（5）  申請人放棄向答辯人索償的權力。

土地審裁處申請編號LDPD2011年第218號

5.2011年1月25日，答辯人在土地審裁處提出申請，要求收回涉案單位的管有權及頒令申請人支付中間收益，直至涉案單位交吉之日止。答辯人在申請通知書（表格22）中列出申請的理由如下：

「因租客與業主於2010年12月24日達成退租協議，訂明於2011年1月23日或之前將出租處所交回業主。惟於1月24日無法與租客取得聯絡，故請法庭頒令讓業主收回該處出租處所。」

6.由於申請人沒有提交反對通知書，土地審裁處在2011年2月28日登錄答辯人勝訴的判決。根據該判決：

（1）  申請人須把涉案單位的空置管有權交還給答辯人。

（2）  申請人須向答辯人支付：

(a)  2011年1月24日起至交回空置管有權為止的租金或中間收益，以每月2,600元計算；及

(b)  2011年1月24日至2月22日的水電費用187 元。

（3）  申請人須支付答辯人800元的訟費。

7.申請人在2011年3月4日向土地審裁處申請將判決擱置。她在支持申請的誓章中表示因不在香港，所以沒有收到法庭文件。她亦提及在1月23日曾聯絡林銘松先生，但他沒有出現。申請人表示她在1月20日已繳交了2個月的租金。

8.2011年3月17日，土地審裁處暫委法官雷健文經聆訊後，撤銷申請人的申請，及頒令不作訟費命令。

9.申請人在2011年3月22日向土地審裁處申請覆核3月17日的判決。她在支持申請的誓章中提及曾在1月23 日致電答辯人的代表林展弘先生，但林先生沒有前來收樓，以及她因為離港回鄉，所以沒有收到法庭文件。申請人也表示沒有欠租，亦沒有收到答辯人在退租協議書承諾的賠償金。她指稱是答辯人沒有履行合約，因而要求繼續居住在涉案單位。

10.2011年4月8日，雷健文暫委法官撤銷申請人的覆核申請。

11.另一方面，答辯人獲土地審裁處發出「管有令狀」。而法庭執達主任亦在3月23日把「致佔用人遷出通知書」張貼在涉案單位入口處。

12.申請人因此在2011年4月12日向土地審裁處申請暫緩收樓。她同時就3月17日和4月8日的兩項判決申請上訴許可。

13.2011年4月15日，雷健文暫委法官拒絕批予上訴許可，及拒絕發出暫緩執行收樓令。

14.答辯人透過法庭執達主任在2011年4月18日成功收回涉案單位的空置管有權。根據土地註冊處的記錄，答辯人早在2011年3月1日已簽訂買賣合約，把連同涉案單位在內的整個6字樓A室出售予劉春華。而有關的正式買賣契約在2011年4月1日簽訂。劉春華亦在同日簽署授權書，授權答辯人繼續處理向申請人收回涉案單位的事宜。

上訴許可申請

15.申請人在2011年4月20日提出本訟案，就土地審裁處的判決申請上訴許可，以及暫緩執行收樓，直至上訴處理完畢。

16.申請人在支持申請的聲明書和誓章指稱：

（1）  在簽署退租協議書之前，答辯人截斷了涉案單位的水電供應。為此申請人曾報警求助。後來因為隔鄰單位A8室的門被破壞，答辯人的代表林展弘先生報警。當警察到達後，申請人因為害怕要上警署所以勉為其難地簽署了退租協議書。

（2）  答辯人的代表林展弘先生在2011年1月23日拒絕到涉案單位處理交吉事宜。

（3）  申請人沒有欠答辯人租金。

（4）  答辯人悔約，沒有支付賠償金給申請人。

（5）  申請人在2011年1月23日下午回鄉，答辯人的代表林展弘先生事前是知悉的。申請人在2月24 日才回港，因此沒有收到法庭文件。

（6）  基於答辯人放棄退租協議，申請人要求在涉案單位居往，直至原來租約的租期屆滿，即2014 年。申請人也要求答辯人賠償她餘下租期被中止所引起的損失。

17.答辯人反對申請，所持的理由是：

（1）  申請人並非在不自願的情況下簽署退租協議書。再者，申請人現時是根據該協議向答辯人要求賠償，因此按「不容反悔」的法律原則，她亦不能否定該協議的效力。

（2）  申請人擬提的上訴只涉事實爭議，不涉及法律論點，不符合《土地審裁處條例》（香港法例第17章）第11（2）條有關上訴的規定。

（3）  申請人違反退租協議書，沒有在2011年1月23 日交回涉案單位的管有權。申請人的上訴沒有合理的得直機會，而案件亦沒有其他有利於秉行公正的理由，以致應進行聆訊。

（4）  由於涉案單位己收回和出售，暫緩收樓是沒有可能的。

18.雖然代表答辯人的黃大律師在書面陳詞中提出申請人違反合約把涉案單位分租，但他在本庭聆訊時，接納根據雙方在2010年3月24日簽署的租約，申請人是可以把涉案單位分租。

適用的法律原則

19.《土地審裁處條例》第11（2）條規定：

「除第11AA條及任何條例中關於就審裁處的決定而提出上訴的條文另有規定外，在審裁處席前進行的法律程序的任何一方，均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。」

20.另外，第11AA（6）條亦規定：

「除非聆訊有關許可申請的審裁處、上訴法庭或司法常務官信納—

(a) 有關上訴有合理機會得直；或

(b) 有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，

否則不得批予上訴許可。」

21.基於上述法律規定，申請人如要取得上訴許可，必須顯示土地審裁處的判決在法律觀點上有錯誤，而且她擬提的上訴有合理機會得直，或有其他有利於秉行公正的理由致使上訴應進行聆訊。

土地審裁處的判決理由

22.土地審裁處是基於申請人沒有在指定時間內存檔反對通知書，而在2011年2月28日登錄答辯人勝訴的判決。

23.土地審裁處在2011年3月17日撤銷申請人要求擱置2月28日判決的申請，其主要理由是不接納申請人指稱是因為害怕被警察拘捕，所以在受壓和非自願的情況下簽署退租協議書。審裁處裁斷退租協議書有效，答辯人因此有權在審裁處提出收回物業空置管有權的申請。審裁處亦裁斷申請人對於答辯人的申請沒有實質的抗辯理由。

24.土地審裁處之後在2011年4月8日拒絕申請人要求覆核的申請。除卻上述理由外，土地審裁處亦指出，有關答辯人沒有根據退租協議書支付賠償金給申請人一點，由於支付賠償金不是交出空置管有權的先決條件，故此申請人雖然可以另提訴訟追討，但這不構成可擱置判決的理由。

本庭的意見

25.答辯人是根據退租協議書在土地審裁處提出申請，要求申請人交回涉案單位的空置管有權。就法律原則而言，答辯人是要求審裁處强制申請人履行她的合約責任。在此情況下，答辯人必須先證明它已準備好，且願意和有能力履行它本身的合約責任，即向申請人支付賠償金。是故，答辯人應在土地審裁處的申請書中，明確表示會向申請人支付退租協議書所訂明的賠償金。答辯人當然亦可要求從賠償金扣除申請人被判定該支付的欠租或中間收益和水電費用。而當答辯人申請登錄勝訴判決時，它應該把申請人可獲支付賠償金或餘款繳存審裁處，以證明它確是願意和有能力履行合約責任。即使答辯人不把款項繳存在審裁處，它也應該向土地審裁處承諾在獲得勝訴判決後，會把申請人可獲付的賠償金或經扣除判定的欠租/中間收益和水電費用後的餘款，繳存在審裁處。

26.原審法官在拒絕申請人要求覆核判決的申請時，指出支付賠償金不是交回空置管有權的先決條件。本庭同意支付賠償金與交回空置管有權是兩項分開和獨立的合約責任。但這只表示申請人不能以未收到賠償金為理由，拒絕在退租協議書訂明的2011年1月23日遷出和交回空置管有權。這是有別於當答辯人以強制履行合約為訴因時，它必須確立已準備好，且願意和有能力履行它本身的合約責任的法律原則。因此，本庭不同意原審法官對答辯人未有支付賠償金一事不加考慮或處理，及指申請人應另提訴訟向答辯人申索的觀點。本庭認為這構成法律觀點方面的錯誤，因而應該就此批予申請人提出上訴的許可。

27.至於申請人提及涉案單位的水電供應遭截斷，以及她是在受到壓力下別無選擇地同意簽署退租協議書，原審法官是經考慮申請人的誓章和陳詞後拒絕接納這些說法。這是關乎事實的裁斷，而且申請人現時只是重覆她之前的說法。申請人這方面的上訴理由不涉及法律觀點，因此不符合《土地審裁處條例》第11（2）條的規定。

28.此外，有鑑於答辯人已收回涉案單位，申請人要求暫緩執行收樓令並不可行。同時，由於答辯人已把連同涉案單位在內的整個6字樓A室出售，申請人要求回到涉案單位居住亦不可行。

29.另外，有關申請人要求頒令答辯人賠償租約提早中止造成的損失這點，它並非土地審裁處的判決所涉及的議題。申請人不能在本上訴許可申請中提出這項申請。

本庭的判決

30.基於上述分析，本庭批予申請人提出上訴的許可。在申請人和答辯人同意下，本庭視本申請為正式上訴。

31.本庭認為答辯人在獲判給空置管有權的同時，應向申請人支付退租協議書所訂明的賠償金；但答辯人有權從中扣除申請人應付但未付的款項。

32.根據退租協議書，答辯人同意免除申請人2010 年12月24日至2011年1月23日的租金和水電費用。但由於申請人沒有在2011年1月23日交回涉案單位的空置管有權，以致答辯人最終要到2011年4月18日透過法庭執達主任才收回空置管有權，因此申請人必須支付1月24日至4 月18 日的中間收益，以每月2,600元計算，即7,367元（2,600 元×2＝7,367元）。

33.答辯人透過黃大律師確認申請人曾在2011年3 月24日支付了2,800元。此外，申請人的三房客滕惠美亦曾把5,600元存入答辯人的董事林銘松的戶口。黃大律師指出滕女士現正向答辯人討回這筆款項，並提出她不是代表申請人支付租金。答辯人因此認為在考慮申請人是否已付清1 月24日至4月18日的中間收益時，不應把這筆5,600元的存款計算在內。本庭同意在沒有滕惠美的確認的情況下，不應視這筆5,600元的存款為代表申請人支付中間收益。

34.因此，在減去申請人已支付的2,800元，申請人應支付給答辯人的中間收益是4,567元（即7,367元—2,800 元＝4,567元）。

35.按2011年2月28日所登錄的判決，申請人亦應支付187元的水電費用。

36.答辯人並提出，由於需要透過法庭執達主任才能收回涉案單位的空置管有權，因此衍生了678元的執達主任費用。本庭同意這筆費用應由申請人負責。

37.簡而言之，答辯人可從應支付給申請人的15,600 元賠償金，扣除上述4,567元的中間收益、187元的水電費用以及678元的執達主任費用。經扣減後，答辯人應支付給申請人的賠償金是10,168元（即15,600元－4,567 元－187元－678元＝10,168元）。

38.至於訟費方面，本庭認為公平的處理方法是不就土地審裁處和本訟案的訟費作出命令，即申請人和答辯人各自負責自己的訟費。

總結

39.基於上述理由，本庭作出下列命令：

（1）  批予申請人提出上訴的許可，並視許可申請為正式上訴。

（2）  批准申請人的上訴，但僅限於：

(a)  在2011年2月28日的判決中加入一項命令，即答辯人須支付給申請人10,168元，作為經扣除申請人須支付給答辯人的中間收益、水電費用和執達主任費用後的賠償金餘款；及

(b)  2011年2月28日判令中有關申請人須支付答辯人訟費的命令作廢。

（3）  不就本訟案作出訟費命令。

申請人（上訴人）：無律師代表，親自出庭。

答辯人：由謝袁丁律師行轉聘黃俊傑大律師代表出庭。