徐偉業 對 林武照及另一人

LDBM 86/2011

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2011年第86宗

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判 案 書

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前言

1.本案是關於在業主大會中的240份業權份數的選票是否有效。

背景

2.涉案的物業是九龍大埔道136–154號東廬大樓（“該大樓”）。

3.申請人是該大樓B座12樓 4室的業主。

4.第一答辯人是該大樓業主立案法團的主席。

5.在2011年11月15日，本席頒令加入該大樓業主立案法團（“該法團”）成為本案的第二答辯人。

申請人的案情

6.申請人除了自已出庭作證外，亦傳召了王璐女士作證。

7.第一答辯人根據法庭的命令，在2011年3月20日晚上7時，召開該大樓的業主大會(“該大會”）。

8.該大會的議程7和8分別是:-

“7. 議決撤去現任管理委員會委員、主席、秘書及司庫職務。

8.  委任新管理委員會委員、主席、秘書及司庫。”

9.上述議程7的投票結果如下(見文件夾p.63):-

10.第一答辯人得到113張授權書授權他代為投票(合共240份業權份數), 並把所有業權份數合併成單一反對票(“該爭議選票”）。

11.申請人認為第一答辯人其實沒有得到240份業權份數的授權書授權他代為投票，因此提起本訴訟。

答辯人的案情

12.除第一答辯人外, 答辯人方並傳召了黃世平先生(“黃先生”)作證。

13.黃先生是該大樓的管理處主管，受僱於第二答辯人。他告訴法庭如何負責協助管理委員會成員點算授權書, 填寫一覽表和把它們張貼在該大樓的佈告板上的情形。他亦解釋為何漏貼授權書一覽表的第7頁。

14.第一答辯人和黃先生皆否認申請人的指稱。他們說所有的授權書都是在該大會召開前48小時提交的。

討論

15.在審訊期間，申請人就不同的授權書分別提出了不同的反對理據和說法。申請人亦向法庭說明他不會再質疑在其證人陳述書中所提及的某些單位的授權書。詳列如下:-

(i)    第17段的4個單位；

(ii)    第18段(a), (e), (f), (g), (i)和(j)項的單位；

(iii)    第24段(g)項的單位。

16.代表答辯人方的蕭大律師在他的結案陳述書中(見第4段) ，把這些備受爭議的授權書歸納為六大類別，以方便處理。申請人已向本席確認這些授權書是他要爭議的全部。為方便起見，本席亦採納大律師的分類。

17.這六類授權書詳情抄列如下:-

(1)  已送交委任代表文書單位一覽表(“一覽表”)第7頁的24個單位(涉及46份業權份數)，其授權書並非在會議前48小時提交，而個別授權書也有其他問題(下稱「第一類爭議授權書」)。

(2)  A座3樓13室、A座4樓2室、B座10樓7室及地下27號舖位的授權書並非由註冊業主簽署(下稱「第二類爭議授權書」)。

(3)  在一覽表第4-6頁的單位中，下列單位的授權書並非在會議前48小時提交: A座1樓10室、A座5樓5室、A座10樓9室、A座12字樓3A室、B座3樓6C室及地下45號舖位(下稱「第三類爭議授權書」)。

(4)  A座10樓4室是第一答辯人的單位，而他已經授權另一人投票，因此不會自已投票。另外，B座12樓10室的業主出席了業主周年大會，因此不會授權給第一答辯人投票。同樣地，在申請人證人陳述書第24段(除了第24(g)段)的單位，相關業主出席了業主周年大會，因此不會授權給第一答辯人投票(下稱「第四類爭議授權書」)。

(5)  申請人證人陳述書第18(b)、(c)、(d)和(h)段的單位(即地下29號舖位、A座10樓7A室、B座10樓7室和A座6樓16室)，相關業主並沒有簽署授權書，或者並非授權第一答辯人(下稱「第五類爭議授權書」)。

(6)  申請人證人陳述書第20-22段的單位(即B座10樓4室、地下28號舖位、B座4樓3室和A座10樓17室，相關業主雖然簽署了授權書予第一答辯人，但他們其實並不是要授權第一答辯人(下稱「第六類爭議授權書」)。

第一類爭議授權書

18.申請人指雖然第一答辯人於2011年3月18日(即該大會召開前兩天)已把收集授權書的箱封口，但不排除其後有作假的情況。

19.申請人的理據如下:

(i)  答辯人方在2011年3月19日下午在該大樓的佈告板上張貼了一共3頁(見文件夾第49，53和54頁)的一覽表。可是，在2011年3月20日，答辯人方又多張貼3頁(見文件夾第50，51和52頁)。及後直至2011年9月中，答辯人方又說他們原來漏了張貼一覽表的第7頁(“第7頁授權書”)。為何答辯人方會漏貼第7頁授權書?又為何要到2011年9月中才發現此事?

(ii)  某些單位(地舖1號，A座4樓7B室，B座3樓6C室，地舖45號，A座1樓10室，A座10樓9室和A座12樓3A室)提交了兩張授權書分別授權不同人仕投票(“撞票”)。答辯人方向有關單位業主調查，分別確認了那一張授權書才是有效的。因“撞票”而宣告無效的授權書已於首3頁一覽表列出，為何沒有同時列出有關單位有效的授權書呢?

20.根據《建築物管理條例》(第344章)(“該條例”)附表3，第4(2)段，委任代表的文書須符合附表1A表格2所列的格式，(a)並須由業主簽署；或(b)如業主是法人團體，則須(即使其章程另有規定)蓋上其印章或圖章並由獲該法人團體就此而授權的人簽署。第4(3)段指委任代表的文書須在會議舉行時間至少48小時前送交管理委員會秘書。而委任代表的文書須按照第4(2)及(3)段訂立和送交，方屬有效(第4(4)段)。

21.又根據第4(5)(a)段，秘書須(i)在會議舉行的時間前，將收據留在訂立該文書的業主的單位內或放入為該單位而設的信箱內，藉以確認收到該文書；及(ii)在會議舉行的時間前，在會議地點的顯眼處展示該業主的單位的資料，並致使該資料保持如此展示，直至會議結束為止。

22.黃先生和第一答辯人的證供皆沒有提及是否有遵從第4(5)(a)(i)段發出收據。但是申請人並沒有就此點作出投訴。

23.由於黃先生沒有把第7頁授權書張貼，明顯有違第4(5)(a)(ii)段的要求。話雖如此，但法例並沒有訂明若沒有遵從這段落，有關的授權書便會無效。本席認為第4(5)(a)段的要求是確保沒有人冒充業主作出授權和業主們知道誰人已作出授權。若不依從此段而引致授權書作廢可能會引發濫權(例如刻意不張貼某些人仕的授權書)而使有效的授權書作廢。因此，就算沒有人完全遵從第4(5)(a)段(包括(i)和(ii)款)，有關的授權書也不會變成無效。

24.證據顯示授權書收集箱開封時有包括深水埗區議員譚國橋在內的人仕見證。譚議員在此案而言是獨立人仕，他亦簽署文件證明該箱內有218張授權書(見文件夾p.160)。本席認為這是非常重要和有力的證據證實該箱內是有218張授權書。(第7頁授權書有24個單位，加上已張貼的一覽表和廢票，總數是218張授權書)。再者，第一答辯人在其第二份補充證人陳述書呈交了一份三頁紙的證明書(“該證明書”)。這證明書由涉及第7頁授權書的24個單位中的21個單位的業主簽署，證明有關的授權書是於該大會召開前的48小時前交于第一答辯人並確認他們皆授權第一答辯人代表他們投票。

25.答辯人方指地下2號舖的業主胡美珠不在香港，所以未能簽署該證明書。另外，B座1樓11室的業主是創興銀行。授權書由當時的分行經理江國華代表簽署。由於江國華已調離上址分行，所以沒有人願意簽署該證明書。A座5樓14室由陳國楨和張詠梅共同擁有。授權書是由陳國楨先生簽發。但由於陳國楨不在香港，所以只有張詠梅一人簽署該證明書。

26.申請人沒有傳召涉及第7頁授權書的任何業主作證。所以跟本沒有正面的證據支持他的說法。反觀答辯人方則向法庭呈交了該證明書並確認授權書是在該大會召開前48小時提交。本席已詳細考慮了各證人的供詞和所有證據。本席認為答辯人方在處理授權書方面有很多地方並不理想。例如:沒有說明授權書應於大會召開前48小時提交、沒有在同一時間交待已接獲那些授權書、沒有系統和次序去記錄有效及無效的授權書和有關的列表及先行處理授權申請人的授權書等等。而這些不理想的地方，令申請人對處理授權書的手法與誠信和授權書的真實性和有效性產生懷疑。但本席仍接納第一答辯人和黃先生的證詞。本席裁定所有的授權書是在該大會召開前48小時提交。

27.申請人亦指出以下的授權書有其他的問題: A座7樓10室、B座1樓11室以及地下2號舖位的授權書沒有寫上日期。蕭大律師認為該條例並無規定授權書一定要填上日期。再者，其他證供已足以顯示這幾張授權書是會議48小時前提交的。

28.根據附表3第4(2)段，委任代表的文書須符合附表1A表格2所列的格式。有關的表格是要求填上日期的。

29.一份文件若是寫上了日期，這日期便構成了該文件簽訂日期的證據。若授權書訂明有效期為一年而授權書卻沒有訂明簽發日期，沒有日期的情況便有可能影響授權書的認受性。又若授權書訂明有效日期為某日期起計的12個月內，而行使授權書是在該12個月內，沒有日期的情況便不會有太大影響。總個來說，沒有日期是否會影響授權書的有效性或認受性須視乎質疑者所持的理據。

30.基於上述原因和該條例並沒有訂明授權書沒有寫上日期便會變成無效，因此本席認為有關的授權書不會因為沒有寫上日期便自動變成無效.

31.一如上文所說，申請人並沒有提出正面證據指所涉的3份授權書並非在該大會召開前48小時提交，所以本席裁定申請人未能證明這些授權書因此而無效。

32.申請人指A座9樓10室和地下20號舖位這兩個單位由同一位業主擁有，但兩張授權書的簽名不同，因此指其中一張授權書是冒簽的。蕭大律師指申請人沒有傳召相關業主或筆跡專家證明其中一張授權書是冒簽的，可見他的指控純屬胡亂臆測。本席認同蕭大律師的說法。再者，本席不認為兩個簽名有不同之處。

33.申請人認為B座5樓11室的授權書的業主欄寫上「許宅」而非業主姓名(見證物R4)。答辯人方則認為該授權書已經清楚顯示授權書是由B座5樓11室發出。本席認為申請人是有理據的。表格2訂明須填上業主姓名、單位號碼和代表姓名，有關業主須正確填妥，授權書方為有效。缺一不可。

34.申請人說A座8樓14室的授權書原是授權黃先生而非第一答辯人。黃先生作供時說業主原本打算授權他，但由於他只是職員，所以他提議該業主授權第一答辯人。黃先生是在得到該業主的同意後，在他面前在該授權書上填寫第一答辯人的名字。本席認為並無不妥之處。

35.基於上述理由，除B座5樓11室外，其餘授權書均為有效。

第二類爭議授權書

36.此類授權書涉及4個不同單位。宅們分別是A座3樓13室，A座4樓2室，B座10樓7室和地下27號舖。(共涉及7份業權份數)。申請人指這些授權書並非由註冊業主簽署，因此無效。

37.蕭大律師指:-

(1)  地下27號舖位的業主為譚國權，而他已授權他的父親譚福沾簽署授權書。譚福沾是該單位的住客。

(2)  B座10樓7室的業主陳潔珍已過身，其兒子黃鐵漢是遺產承辦人，而授權書由黃鐵漢簽署。黃鐵漢是該單位的住客。

(3)  A座3樓13室的業主雷繼仁已過身，其兒子雷石泉是遺產承辦人，而授權書由雷石泉簽署。雷石泉身住外地，但不時會回港處理有關該單位的事宜。

(4)  A座4樓2室的業主原為黃良，他過身後業主轉為其妻子吳聯釵。吳聯釵亦已過身，吳聯江是她的遺產承辦人，而吳聯江授權唐文美簽署授權書。唐文美是該單位的住客。

38.根據申請人呈堂的業主資料(見證物A6)，地下27號舖由2011年3月15日起，業主是浩豐物業代理有限公司。就算由譚福沾所簽署的授權書(日期為2011年3月12日)原為有效，亦因此物業易手而失效。答辯人方若有預備更新的業主資料，應能在2011年3月19日發現這單位有一份日期為2011年2月15日的買賣合約(註冊日期為2011年3月3日)。本席裁定有關的授權書無效。

39.根據申請人呈堂的業主資料(見證物A2)，B座10樓7室的註冊業主是Lew Goon，Lee Mui Nui和Yu Ying Lew。就算他們其中一人是陳潔珍，黃鐵漢的函件極其量只說明他“正辦理母親的遺產承辦”(見第一答辯人的第二份補充證人陳述書附件二)，根本未能確認黃鐵漢是否己取得承辦權。因此，本席裁定有關的授權書無效。

40.A座3樓13室的註冊業主是Lui Kai Yan(見證物A8)。在2011年3月15日有一份死亡證副本(日期為1990年1月16日)關於“Kai Yan Louie(Also Known as Lui Kai Yan)”交付等待註冊。業主資料冊沒有顯示雷石泉已取得遺產承辦權。由他簽署的信函只說出“本人亦開始承繼此物業，正在律師行辦理轉名”(見第一答辯人的第二份補充證人陳述書附件二)。這些資料無法證明雷石泉已取得遺產承辦權。因此，本席裁定有關的授權書無效。

41.A座4樓2室的註冊業主是Ng Luen Chai。其擁有人的身份是遺產管理人(見證物A1)。吳聯江在其信件聲稱他是吳聯釵的遺產承辦人(見第一答辯人的第二份補充證人陳述書附件二)但有關的授權書指黃良是單位的業主(見證物A3)。面對這些互不脗合的資料和未有證據確認的身份，答辯人方為何仍接納此授權書為有效?本席裁定有關的授權書無效。

第三類爭議的授權書

42.申請人指有6個單位的授權書(即A座1樓10室，A座5樓5室，A座10樓9室，A座12樓 3A室，B座3樓6C室和地下45號舖位)並非在該大會召開前48小時提交。這類授權書共涉及14份業權份數。

43.申請人並沒有詳細說明他的理據。除A座5樓5室外，其餘5個單位皆有如上文所述的撞票情況。申請人並沒有傳召此等單位的業主作證。本席看不到申請人有什麼實質的證據去支持他的說法。本席已在上文裁定所有的授權書是在該大會召開前48小時提交。本席亦裁定申請人未能證明本類授權書無效。

第四類爭議的授權書

44.這類授權書涉及A座10樓4室(第一答辯人的單位)，B座12樓10室，A座7樓9室，B座2樓8室，A座10樓3室，A座2樓14室，B座5樓7室，B座4樓11室，A座2樓1室，A座6樓12室。共10個單位(共涉及20份業權份數)。

45.申請人指上述單位的業主有出席該大會，所以他們的授權書不可能由第一答辯人行使。

46.蕭大律師指申請人的指控前後矛盾。申請人一方面認為第一答辯人在作出授權書後，就算其後他出席會議，仍不可親自投票，而須按授權書的安排由被授權的人代他投票；另一方面，申請人卻認為其他業主在作出授權書後，若果他們出席會議，則授權書作廢，他們必須親自投票。

47.一位業主出席該大會的權利和行使投票權的權利是兩種不同的權利。可以一起或分開行使。若業主不欲出席該大會但仍希望行使他的投票權，他可以通過授權他人出席和投票。又若發出授權書後，業主改變主意自行投票或委托另一位人任投票，他亦可撤回己發出的授權書或再發出新的授權書以取代舊的授權書。

48.業主出席該大會不等如他必須或必定投票。他可能只在場數分鐘便離去，又可能光觀察會議過程而不投票、又可能只就某些議決投票等等。這些情況皆說明了出席權和投票權是可以分開行使。所以若有業主授權他人投票，並不代表他本人不可以出席該大會。而他出席該大會又不一定代表他已撤銷授權書。

49.申請人並沒有提出證據證明這一類爭議的授權書(不包括第一答辯人的單位)已被撤銷。因此，申請人並未能證明這些授權書是無效。就算有關的業主出席該大會而獲發選票進場，這也不代表他們不能或沒有把選票交給第一答辯人代為投票。其實申請人並沒有提出證據說明這些業主有否獲發選票。若有得話，他們又有否把選票交給第一答辯人代為投票。這些情況只要傳召有關的業主便能得到明確的答案。為何申請人並不傳召他們作證?

50.第一答辯人有出席該大會並自行行使他的單位的投票權。明顯地，他在行為上已把舊有的授權書撤銷。申請人又怎能強說第一答辯人的投票是無效!本席裁定申請人未能證明本類授權書無效。

第五類爭議授權書

51.申請人指地下29號舖，A座10樓7A室，B座10樓7室和A座6樓16室的業主並沒有簽發授權書或並非授權第一答辯人投票。本席已裁定B座10樓7室的授權書無效，在此不用再處理。其餘單位共涉5份業權份數。

52.申請人依賴王璐女士在該大會後走訪多個單位進行調查所得的結果。他指地下29號舖的業主何醫生說他並沒有發出授權書(見文件夾p.378)。A座10樓7A室業主劉文英女士說她和她的丈夫都沒有發出授權書(見文件夾p.378)。

53.A座6樓16室業主(吳燕萍)的丈夫(徐先生)向王璐女士說他太太簽發授權書，授權徐先生投票(見文件夾p.368)。

54.有關的授權書顯示A座10樓7A室的業主是李俊明。這與王璐女士的說法大大不同。

55.A座6樓 16室的授權書是由業主吳燕萍簽發，授權第一答辯人代為投票(見證物R1)。地下29號舖的業主何功琪簽發授權書，亦是授權第一答辯人。

56.申請人所依賴的是第三者的說法，他們的身份無法確認。他們是實話實說還是大話連篇也是不得而知。要質疑授權書的有效性，尤其是業主是否有發出授權書，最簡單的方法是傳召有關業主到法庭說個明白。但是，申請人並沒有這樣做。本席認為不能給予王璐女士的調查內容任何比重。本席裁定申請人未能證明本類別的授權書無效。

第六類爭議授權書

57.申請人指B座10樓4室，地下28號舖，B座4樓3室，A座10樓17室 (共涉7份業權份數)的業主雖然簽署授權書授權第一答辯人，但是他們並不認識第一答辯人或不知道該大會所為何事。因此，申請人指這些授權書無效。

58.一如前段所說，由於申請人只是依賴第三者的說法，本席認為有關的證據不予任何比重。就算有關的業主所說的全是事實。(簽署空白授權書或授權不相識人仕)，他們都是自願的。申請人並不是指這些業主被威迫或誤導下作出授權。也許他們的做法並不明智，但業主如何運用或行使他們的權利，絕非本席可以干預的。

59.申請人又指28號舖的業主李先生在2011年3月19日才從國內奔喪回港，他所簽署的授權書定非在該大會召開前48小時呈交。由於申請人沒有傳召李先生，所以申請人只依賴第三者的說法。一如前段，本席不予這方面的證據任何比重。

60.本席裁定申請人未能證明本類授權書無效。

其它質疑

61.申請人在他們的證人陳述書和結案陳詞中都花了不少篇幅質疑(i)總投票份數是否比場內份數多，(ii)入場人數是199戶還是240人和(iii)授權書張數與單位數的關係等。

62.本席認為不用處理這些事項。原因是:

(i)  在總投票份數是否比場內份數多時，申請人以每單位平均2份業權份數。以純數學演算而言，申請人並沒有太大錯誤 。但是這假設是沒有必要的。因為所有單位皆早已在公契下分配了業權份數，只要逐一點算便可計出結果。

(ii)  入場人數的問題並不影響申請人所質疑的授權書的有效性。

(iii)  授權書張數與單位數的關係也不影響申請人所質疑的授權書的有效性。

63.其實答辯人方不但已把所有的授權書交給申請人查閱，亦已遵從本席的命令把授權書送達和呈交法庭備用。答辯人方亦早已把第一答辯人所獲的授權份數和有關的單位悉數列出(見文件夾p.56至61)。如有計算失誤，申請人不難找出問題所在。可是申請人卻採用了迂迴的推論計算方法，導致出現所謂的疑問，只可以說是自找問題。

總結

64.以下列單位的授權書無效:-

(1)  B座5樓11室(業權份數為2份)

(2)  地下27號舖位(業權份數為1份)

(3)  B座10樓7室(業權份數為2份)

(4)  A座3樓13室(業權份數為2份)

(5)  A座4樓2室(業權份數為2份)

65.申請人指第一答辯人是投下一張選票內含240份業權份數，只要其中一張授權書無效，整張選票應被視為無效。

66.本席不同意申請人的說法。把所有的選票合而為一的做法純屬方便點算。每一張授權書只會影響該授權書所涉的業權份數，而不會影響其他的授權書或其之業權份數的選票的有效性。

67.申請人所爭議的授權書共涉及99份業權份數(46+7+14+20+5+7)。就算這些授權書全數無效，反對的業權份數還有183 1/3份(282 1/3–99)，仍比贊成的156份為多。

68.由於申請人只能證實部份授權書無效，所以本席撤銷申請人的申請。

訟費

69.申請人須支付兩位答辯人本案的訟費(包括保留待決的訟費)。本席頒發大律師證書。如雙方未能就訟費金額達成共識，則交由法庭作出評定。此為暫准判令，除非任何一方以傳票方式提出申請，此訟費命令在本判決書發下後14天成為絕對命令。

申請人無律師代表

第一及第二答辯人由林錫光,陳啟鴻律師行轉聘Patrick SIU大律師代表應訊