余民 對 華宝物業代理及另一人
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HCMP 2482/2011 香港特別行政區 高等法院上訴法庭 民事司法管轄權 高等法院雜項案件2011年第2482號 （擬上訴的原本案件：區域法院民事訴訟編號2009年第6號） _________________
_________________ 主審法官： 高等法院上訴法庭副庭長楊振權 高等法院上訴法庭法官朱芬齡 判案書日期： 2012年2月27日
由上訴法庭副庭長楊振權頒發上訴法庭判案書： 1.原告人余民先生是灣仔莊士敦道155號東方大廈10樓C室（“該物業”）的業主。 2.2008年6月16日，第二被告阮孟然先生和余先生簽署了一份臨時租約，以每月租金8,500元租用“該物業”，為期5年，由2008年8月1日至2013年7月31日。租約的其他條款包括阮先生要支付2個月按金及在2008年6月30日簽署正式租約時支付1年的上期租金共119,000元。臨時租約亦訂明，租客可分租“該物業”，亦可自行決定如何裝修，但租約期滿後，租客不能拆走任何東西。 3.余先生指阮先生違約，在簽署正式租約前自行入住“該物業”，又拒絕支付119,000元上期租金及按金。其後雙方簽署正式租約，在余先生沒有和第三方解決債務前，每月租金改為7,000元。余先生指阮先生再次違約，不但破壞口頭協議，拆除“該物業”的間格，更自2008年8月開始便欠租。 4.余先生有向阮先生採取封租及追討和收回“該物業”的空置管有權等行動（LDPD3122/2008案）。 5.2009年3月16日，法庭裁定“該物業”的月租為7,000元，而阮先生亦已清繳全部欠租，故租約繼續有效。 6.2009年4月9日，余先生以阮先生欠交2009年4月租金為理由成功申請針對阮先生的財產扣押令（DCDT1896/2009案）。 7.2009年4月30日，余先生再以阮先生欠交2009年4月租金為理由，向土地審裁處申請追收欠租及收回“該物業”的空置管有權（LDPD986/2009案）。 8.2009年6月3日，阮先生在DCDT1896/2009案成功申請撤銷2009年4月9針對他的財產扣押令。 9.2009年6月29日，法庭裁定阮先生要交回“該物業”的空置管有權及交付中間收益，每月7,000元，由2009年7月1日起計至交回空置管有權為止。余先生指阮先生遲至2010年3月才交回“該物業”的空置管有權。 10.阮先生的立場是他透過第一被告人華宝物業代理（“華宝”）向余先生租用“該物業”，目的是用作間格成多間小房出租圖利，並因此和余先生簽署了2008年6月16日的臨時租約。 11.阮先生指因余先生欠下第三者債務，故有人來到“該物業”收數，對他造成滋擾，故他要求終止臨時租約。經協商後，雙方同意重訂租約，月租減至7,000元，但其後余先生不斷滋擾他和其租客，要求收回“該物業”。 12.阮先生的立場是他沒有故意欠租，而一直有將支付租金的支票寄存在“華宝”，而經過LDPD3122/2008案後，已清繳全部欠租。阮先生亦指在2009年7月，已將“該物業”的空置管有權交回給余先生。 13.2009年1月，余先生已發出傳訊令狀向阮先生和“華宝”索償，但卻在沒有獲得准許下延誤至2010年2月21日才將傳訊令狀送達給“華宝”。 14.余先生向阮先生和“華宝”的申索的總額達100萬元，包括 —
15.2010年3月15日，阮先生提出傳票申請，以余先生的申索陳述書沒有披露合理訴因，屬瑣屑無聊，無理纏擾，及濫用法庭程序為理由，要求法庭剔除余先生的申索陳述書。 16.余先生則在2010年5月11日提出傳票申請，要求獲准修改其申索陳述書。 17.余先生的立場是雙方在2008年6月16日的臨時租約是售樓協議的一部分，余先生指“華宝”和阮先生向他表示有意購買“該物業”，並且出價不會比人低，但條件是要先住後買。如3個月內不購買則預交1年的租金可沒收。 18.余先生指阮先生違約，沒有支付119,000元，更在正式租約簽訂前非法闖入“該物業”，自行拆除室內間格。由於“該物業”不能復還原狀，故在脅迫及阮先生承諾會在3個月內購買“該物業”下，在2008年6月26日簽訂正式租約。 19.余先生指“該物業”現只值約200萬元，故損失了30萬元，而阮先生的違約行為更令他喪失了利用售樓所得資金來投資，損失了數百萬元。 20.余先生同時要求阮先生將“該物業”復還原狀及支付每月8,500元的佔用費，包括2008年8月和2009年4月，及2009年7月至2010年3月的租金每月7,000元。余先生更要求阮先生支付訟費保證。 21.2010年8月3日，區域法院暫委法官余敏奇剔除了余先生的部分訴因，只容許他就還原“該物業”、非法干預業務及惡意中傷的訴因提出索償。但余法官批准余先生要重新修改其申索陳述書，清楚表明其訴因，之後才再考慮該些餘下訴因應否剔除。 22.余法官的基本立場是余先生的其餘訴因都是雙方因“該物業”租約問題所產生的訴訟的一部分，故應該在該些訴訟中解決。 23.2011年2月10日，余法官再頒下判案書，基本上是剔除了余先生提出的全部訴因。余法官批准余先生唯一可以繼續索償的訴因是有關復還“該物業”或與此相關的損失。余法官否定余先生因阮先生沒有在期限內存檔送達認收書而提出的獲勝訴判令，原因是阮先生在期限後有存檔送達認收書。 24.余法官駁回余先生的訟費保證申請，亦就雙方各項申請作出訟費的判令。 25.2011年8月2日，余先生就余法官在2010年8月3日及2011年2月10日的裁決提出逾期上訴許可申請。 26.2011年11月18日余法官拒絕余先生的申請。 27.余先生仍不服。在2011年12月1日，再向本庭提出上訴許可申請，要求獲准就余法官剔除他大部分訴因的判決提出上訴。 28.余先生指出案件只剩下一項訴因，案情支離破碎，事實亦嚴重扭曲。他指阮先生重覆其謊言，挑戰先例原則，但其所有訴因被剔除，令他無法得到公平、公正的裁決。 29.余先生重覆其立場指阮先生有動機和目的挑斥，阻止其他買家購買“該物業”，令他能獨佔並不斷滋生事端最終令余先生被迫賤售樓宇。 30.余先生指自己已清楚列明向阮先生索償的訴因。他認為阮先生犯有侵權、違反口頭合約、刑事毀壞等行為，故要向他作出不同性質的賠償。余先生更要求阮先生支付訟費保證。 31.余先生力稱他向阮先生的索償都是建基在案情事實，故其訴因不應遭剔除。 討論 32.余先生針對的判決是在2010年8月3日及2011年2月10日作出。余先生沒有在限期內提出上訴許可申請，卻在近6個月後，即2011年8月2日才提出逾期上訴許可申請。余先生沒有解釋延誤的原因，亦沒有指出為何法庭要縱容他的延誤。 33.不論余先生因甚麼名稱來形容他提出的訴因，他的立場是建基在“華宝”連同阮先生訛稱會以230萬元購買“該物業”並以先住後買的虛假陳述來取得“該物業”的租住權，但其後卻違反口頭承諾拒絕以230萬元購買“該物業”。 34.余先生更指自己是“資深炒家”，有一套買賣方式，能立於不敗之地，並能經常“炒”恒生期指獲利。余先生的立場是如果阮先生能依約以230萬元購買“該物業”，他就能利用售樓而得的資金全數投入“炒”恒生期指並獲取巨額利潤。余先生認為他應獲得100萬元的賠償金，另加利息及訟費。 35.余先生亦指根據臨時租約，阮先生要求付的119,000元是購買“該物業”的初期訂金，但阮先生入住後，並沒有履行承諾，導致他多項損失，故阮先生必需要對他作出賠償。 36.余先生認為法庭應容許他繼續就上述各項問題所產生的不同訴因繼續向阮先生索償。 37.余先生的立場和有關的文件證據背道而馳。無爭議的案情顯示余先生先後和阮先生簽署了臨時租約及正式租約，租期更長達5年。 38.余先生更多次根據雙方簽署的租約向法庭提出追租和封租的申請。余先生在作出該些追租和封租申請時，從來沒有說過雙方有口頭協議買賣“該物業”。當然余先生的追租和封租訴訟亦和他是雙方的合約是買賣樓宇，而非租賃樓宇的立場不符。 39.余先生指有和阮先生達成口頭協議買賣“該物業”的指稱，即使真確，亦要受《物業轉易及財產條例》第3條「土地合約須以書面作出」的條款所規限。 40.由於余先生所指的買賣“該物業”的協議並非以書面作出，亦沒有任何備忘錄或摘記支持該協議，余先生不得根據他指稱的口頭協議提出訴訟要求阮先生就余先所指的違反口頭協議作出賠償。 41.無論如何，余先生亦不能顯示事件會導致他能合理地追討的損失。 42.余先生指稱物業價值下降，沒有證據支持。事實上余先生仍然是“該物業”的業主。“該物業”的現值多少余先生並沒有提出證據證明，因此余先生以物業跌價為訴因要求阮先生賠償的申索不能成立。 43.余先生指他出售“該物業”取得的資金會全數投入“炒”恒生期指因而令他賺取巨額利潤，更是天方夜譚的說法。法律根本不會接納該等立場，更不會以此計算違約賠償。余先生所指的利潤損失並非法律規定的合理地可預見的損失。 44.余先生以阮先生違反口頭協議，放棄購買“該物業”導致他蒙受損失為訴因的申索全無可立足的基礎支持。 45.余先生的其他訴因，包括佔用費、搬遷費、遲交租所造成的損失、訟費、欠租等等，都和雙方簽定的租約所引起的糾紛有關。 46.這些與上述議題有關的訴因，余先生已在或應在LDPD3122/2008、DCDT1896/2009及LDPD986/2009等多宗訴訟中作出。上述案件經法庭審結後，雙方都受“一事不能再審”的原則的規範，不能再舊事重提，在另一宗案件再索償。 47.法庭必需嚴格執行“一事不能再審”的原則，否則民事訴訟變得沒完沒了，不但對與訟各方造成困擾，亦對執行公義有負面影響。 48.余先生要求阮先生支付訟費保證更是全無基礎支持的。 49.本庭已考慮過余先生的立場及說法，本庭亦有詳細參閱余法官的判決。 50.本庭認同余法官的判決及其列出的判決理由。 51.余先生要求提出的上訴沒有合理的得直機會，亦沒有其他有利於秉行公正的理由，應進行聆訊。因此本庭沒有基礎根據《高等法院規則》第59號命令第2A(5)(a)條批予上訴許可。 52.因此本庭駁回余先生的申請，並根據《高等法庭規則》第59號命令第2A(8)條賦予本庭的權力，下令余先生不得根據同一命令第2A(7)條，要求法庭在雙方出席的聆訊中重新考慮他的申請。
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