建築事務總監督 對 簡贊培

DCMP 403 & 404 & 405/2012

香港特別行政區

區域法院

雜項案件編號2012年第403及404及405號

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主審法官：區域法院法官周兆熊法庭聆訊

聆訊日期：2012年3月12日

判案書日期：2012年3月12日

判案書

1.這是申請人（建築事務總監督）的申請，他要求本庭按《建築物條例》第27（1）（a）（ii）條的規定，對洋松街78號及78A 4樓、5樓及天台（下稱「物業」）頒布封閉令，以便清拆物業內的僭建物。

2.簡贊培先生反對事項申請，他指稱他仍是物業的租客。2010年2月9日，他成為物業的租客，租期由2010年2月9日至2012年2月8日。業主是伍大華先生，物業原來的業主是劉坤娣，她於1994年6月14日在內地身故。伍大華先生成為物業及其他劉坤娣女士物業的遺產執行人。有關的證書是於1999年1月22日發出的。伍大華的太太是楊月華女士，她於本日出庭作證，她說她把日期為2011年12月31日的終止租約通知書給予簡先生簽署，該通知書有以下的內容主題：

“終止洋松街78至78A之租約事宜

本人伍大華是洋松街78至78A 5、6樓及天台之遺產管理執行人。本人剛接獲消息，政府宣布將向法庭申請封閉令，封閉上述單位，並安排清拆上述單位之劏房和僭建等之違例建築物。雖然本人以遺產管理執行人之身分將該單位出租予閣下，但鑒於政府已指出閣下違犯了有關條例，所以本人在此依照合約向閣下正式發出書面通知，洋松街78至78A之租約將會於舊合約期滿（2012年2月2日）後立即終止，並請閣下於此段期間盡量予以提供方便，協助所有租戶搬遷及清拆所有違例建築，並在2012年2月9日中午12前把有關單位還原及歸還，以清手續。如閣下有任何問題，請隨時與我聯絡。”

3.簡先生承認他有簽署該通知書，他說楊女士提出三個理由，要求他簽署該通知書。第一個理由是她好向她的家族交代租約的事宜。第二個理由是她好向政府交代有關租約的問題。就此兩個理由，他拒絕簽署該通知書。但楊女士提出他可以繼續交租，這是口頭的合約。基於第三個理由，他簽署通知書。當本庭問他為何不把通知書內的內容更改，以便可以反映出有新的租約存在，他支吾以對。他提出的證據與通知書的內容完全不相符，因此該些證據即使事實亦不可以被接納。但本庭要考慮他究竟是否說出事實的真相。當他作證的時候，他有提及有關物業按金的問題，但是在盤問的階段，他沒有把有關按金的問題向楊女士發問。他的解釋不能夠令本庭滿意。根據他的說法，他是知道有關按金的問題。但是由於楊女士對他提出的問題都加以反對，故此他便沒有提出按金的問題。本庭不相信他的說話。本庭亦難以相信楊女士會提議他繼續交租，這與通知書的內容完全不符合。其後伍大華先生於2012年2月25日向簡先生寄出以下的函件，內容是:-

“本人曾於2011年12月31日發信通知閣下，上述物業與閣下之租約定於2012年2月8日正式終止，並要求閣下於2010年2月9日中午12時前把有關單位還原及歸還，閣下亦已簽名確認該項通知。但至直今日為止，本人並未收到閣下之任何有關知會。鑒於政府通知於3月7日之封閉令已迫於眉睫，本人現在再次提醒閣下有關租約已經正式終止，請盡快協助所有住戶遷移，清拆所有違例建築，在3月5日前把有關單位還原並歸還，亦敬請閣下再勿強行付款到交租之銀行戶口。閣下所支付之一切不屬於合約期內的款項，會被用作應由閣下負責之清拆費用。但假若閣下仍然不採取任何行動，致令政府需要於3月7日強制執行清拆，則一切發生事宜需由閣下負責，並由閣下支付一切有關費用。作為良好市民，我們應該盡量配合政府，再三懇請閣下面對問題，立即採取有關行動。”

根據簡先生說法，他沒有收到這封信。無論他是否有收到這封信，這封信顯示強烈要求簡先生於2012年2月9日把有關單位還原及歸還，這與簡先生說法，即楊月華女士提議他繼續交租，完全不脗合。

4.於同一日，即2012年2月25日，伍大華亦有致各租戶，以下是通知的內容:-

“主題：洋松街78至78A 4、5及天台之租約事宜

本人是上述地址之業主，一直以來為了配合政府清拆僭建的行動，本人都緊守本份，希望事情可得到順利發展。但最近獲悉流言四起，為免大家誤會，現特意澄清。洋松街78至78A 4、5及天台現在並無與任何人簽訂租約，此址之所有管轄權只屬於業主擁有。各位街坊，僭建始終有危險性存在，懇請各位配合政府的安排盡快撤離。如遇到任何騷擾，在安全的情況下應報警求助。”

5.此亦顯示出業主終止物業與簡先生租約的決心。簡先生承認他曾閱讀過此封通知，不爭議的就是業主明確顯示他不會把物業繼續租予簡先生。

6.基於上述的原因，本庭裁定簡先生就有關楊月華女士提議他繼續交租以使物業的租約繼續存在是不正確和不真實的。本庭不接納簡先生在這方面的任何證供。基於此理由，簡先生在本申請中沒有任何法律的地位可以反對申請人的申請。

7.申請人的申請是按《建築物條例》第27（1）（a）（ii）條提出的。27（1）（a）條有以下的內容：-

“凡有下列申請提出 -

（a）建築事務監督認為有以下情況而提出申請-

（ii）任何建築物應予封閉，使他根據本部獲賦權進行或安排進行的任何工程得以進行，而不對佔用人或公眾構成危險，

區域法院須在信納通知已按第（2）款的條文發出後作出封閉令：”

根據上述的條文，如果申請人有作出符合第（2）款的條文發出的通知，本庭沒有酌情權不作出封閉令，本庭必須作出封閉令。第（2）款的條文（a）的部分是 “申請封閉令的人須將擬申請封閉令的通知，張貼在受影響的建築物的顯眼部分，藉以給予不少於7天的通知，通知一經張貼，即須當作為發給所有人的擬申請封閉令的通知”。本庭接納申請人所有證人就有關張貼通知書的申請的證據，申請人於2011年9月23日已把有關的申請，封閉令的通知張貼在有關的地方，因此申請人已符合第27條第（2）款有關張貼通知封閉令的條文。簡先生對申請人的證人的證供沒有發出爭議的提問，本庭因此裁定申請人已符合第27條條文的規定，因此本庭必須就物業發出封閉令。

8.本庭批准三宗案件的申請。

申請人： 由律政司政府律師Mr Kelvin Cheung代表

答辯人： 無律師代表