東廬大樓業主立案法團 對 何育妹及另三十三人
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LDBM 87/2011 香港特别行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2011年第87宗 _________________
_______________ 判 案 書 _______________ 1.本案的申請人，是東廬大樓(“該大樓”)的業主立案法團，而34位答辯人皆於關鍵時間內為該大樓的業主。今次的申索，是向該34位答辯人追討他們須支付的大樓維修費。 申請人的案情 2.根據申請人的案情，在2007年11月時，屋宇署向該大樓發出了一項修葺令。在收到修葺令後，申請人的管理委員會(“管委會”)跟進維修事項，包括在2008年4月18日聘任黄鄺建築師有限公司(“黄鄺”)為工程顧問。黄鄺在2008年6月18目向管委會滙報及建議共15項維修工程。有關工程包括修葺令的指定工程及其他维修工程。黄鄺也負責招標程序。 3.到了2009年，申請人由管委會，向各業主發布一份由黄鄺製備的「樓宇維修工程之工作流程及評標總結報告」(“工程總報告”)。報告列出了要進行修葺及维修的項目，及承建商投標價的分析。 4.雙方同意，該大樓的業主，須遵守於1960年10月10日簽立並以註册摘要號碼325611登記於土地註册處的該大樓的公契及管理合約(“公契”)的條文。 5.根據經修改的申請通知書所稱，申請人依據公契及《建築物管理條例》(“該條例”) 的條文，在2009年5月30日，舉行了該大樓的業主大會，一共有199户業主出席。大會以過半數通有關議案，進行一系列的維修工程，是在工程總報告列出。大會也通過工程金額，連同備用金，共港幣19,687,850.20。又通過工程費的集資方式為一期繳付。 6.申請人委託律師，負責計算分攤費及向各業主收取分攤費。由於各答辯人於繳款到期日前仍未缴付相關款項或其部份，所以提出本申請，向各人追討分攤費及利息。 7.申請人依據公契條文，包括第3，4及16條，指各答辯人及其他業主，須承擔上述工程費，而各户分攤的金額，是依公契計算。 8.申請人主要引述的公契條文如下：
9.申請人而求法庭裁定，根據該條例第22條，及公契第3(b)條及第4條，各答辯人均有責任分攤上述的工程費用，而他們沒有繳交相關的分攤費或其部份，是違公契條文及該條例條文。 10.申請人又引用該條例第18條，指它是根據第18(c)所賦的管理權力去進行上述的維修工程。申請人有責任確保各業主遵守公契條文而承擔分攤費。故向法庭申請判令，要各答辯人須付未繳的分攤費。 答辯人的案情 11.在34名答辯人中，第13及第27答辯人均已離世，由於他們未有遺產執行人，而申請人也沒有依據區域法院規則第15號命令向法庭申請，委任一人代表死者的遺產，所以有關兩位答辯人的申請，並末能有效地派達兩位答辯人，有關的申請也不可以在今次的聆訊中處理。本席將關於這兩位答辯人的申請無限期押後，待申請人作出適當的申請，及派達申請書後再行審理。申請人或兩位答辯人的遺產執行人可向法庭作進一步的申請。 12.在雙方同意下，黄一鳴法官在2011年6月6日批准申請人中止對第3，8，11及31答辯人的申請，第3答辯人，第8答辯人，第一指名第11答辯人及第二指名第31答辯人須支付申請人訟費，如雙方不能達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定。他們的案件經已審結，而訟費的評定，一般由聆案官評定，本席無須再下命令。 13.另在雙方同意下，黄一鳴法官在2011年11月14日批准申請人中止對第10答辯人的申請，無訟費命令。 14.另申請人在2011年12月2日，存檔中止通知書，中止對第21答辯人的申請，同意無訟費命令。第21答辯人也沒有出席今次的審訊或作出申請，本席也無須處理。 15.而第1，4-5，12，14-16，18，20，22-25，29，32至34答辯人，均未繳付或未繳清分攤費；他們由第33答辯人(“徐先生”)代表，及採納第33答辯人的抗辯理由，反對申請。 16.根據徐先生存檔的答辯書，2008年初，申請人公佈已聘請了黃鄺為工程顧問。2009年10月10日，管委會聲言已申請到政府的樓宇更新大行動的資助，達五百多萬元。 17.徐先生指管委會是在2009年11月15日才舉行業主大會，通過申請參加樓宇更新大行動計劃。而在2010年1月12日，香港房屋協會（＂房協＂）向申請人發出樓宇更新大行動原則上批准通知書，通知申請人可獲相當於符合要求的公用地方維修工程的八成費用或最多每單位16,000元的維修津貼，而60歲或以上的長者自住業主可自行申請公用地方維修費津貼40,000元。並聲明申請人須遵從民政事務局局長發出的有關供應品、貨品及服務採購工作守則及房協的維修工程指引，否則將不獲發放津貼。 18.徐先生指管委會沒有遵從上述工作守則規定，把工程項目、有關的預算費用、合約的其他條款和條件、及招標書張貼出來讓業主閱覽和討論。 19.徐先生又指申請人在設定議案時，將與修葺令無關的工程和不符合房協資助的工程，與主要工程混合捆綁，迫使業主通過有關的議案。 20.又根據答辯書第14段，徐先生指有關的工程包括非公契責任項目，而申請人也沒有提供足夠資料，使各業主可以確定工程是公契的指明工程，或維修工程是有需要的(such reinstatement or repair should become necessary)。 21.徐先生又指有關工程仍未完工，不接受黄鄺的完工證明書。 22.徐先生指大維修是解除修葺令和取得房協資助，但申請人未有將工程進度或完工報告交屋宇署。他又指跟隨屋宇署發放貨款和房協發放津貼的進程而缴款是合理和公平的做法。 23.在審訊時，本席向徐先生了解，他及他代表的答辯人是否指申請人沒有依從工作守則投標，或因其他理由，而要求法庭宣告5月30日的議決無效。徐先生確定，他們接受有關的議決有效。 24.在結案時，徐先生又向法庭陳述，因申請人在回覆書中指有關的維修費收入，存入一個獨立的銀行户口，這符合該條例附表７第４段的要求。徐先生指如果是這樣，那一筆維修費是特別基金，根據附表７第４段，特別基金的金額及付款時間，須由業主大會通過。現時，申請人並沒有在業主大會上通過付款時間，所以無權收取維修費。 25.徐先生的答辯理由，是本案的主要爭議事項。 26.第6答辯人的反對理由，指因承建商及顧問公司沒有向屋宇署递交完工文件，有關的長者自住津貼及屋宇署的貸款也不能發放，延誤了繳交維修費，但並非他的責任。 27.而有關津貼及貸款，雙方的證據顯示，申請人拒絕直接向房協及屋宇處收取，所以，有關款項均付與個別業主，再交申請人。 28.而在審訊時，徐先生也代表第9及28答辯人。他們指自己已缴付了分攤費，所以申請人不應再向他們申索。代表申請人的蕭大律師指，第9及28答辯人說他們已將分攤費存入申請人的銀行户口，但由於他們沒有將收據正本交該大樓管理處，不能証明他們已付款，所以申請人有權向他們提出申索。 29.徐先生也代表本案的第17及第19答辯人，指他們與申請人進行調解後，雙方達成和解協議，同意終止本申請。他們指申請人後來反悔，沒有終止本申請, 反要他們簽署新的協議，他們指申請人違約，要求法庭依照和解協議，撤消本申請。 30.蕭大律師指，有關的調解協議，要到答辯人履行他的責任後才生效，但由於他們沒有如期付款，所以申請人無須終止申請，及可以繼續本案向他們追討維修分攤費。 31.第17及19答辯人同意，他們未付清分攤費，但否認違約。 32.又第2答辯人已繳付分攤費，申請人呈堂雙方的書面協議，第2答辯人須支付申請人2011年6月9日前的訟費。申請人也承認第7及30答辯人，分別在2011年6月13日及6月7日前繳付了分攤費，申請人只追討訟費。三人均沒有出席審訊。 33.没有出席審訊的，還有第26答辯人。他沒有付款，也沒有存檔反對通知書。 同意事項 34.在聽取證供前，本席向徐先生了解，確定他(及他代表的答辯人)接受簫律師所指出的一些無爭議事項：
申請人的証供及文件 35.申請人的第一位證人，是林文龍先生(“林先生”)。林先生於1994年被選為該大樓業主立案法團的主席，至2009年，又被選為該大樓管理委員會的秘書。林先生引用日期為2012年2月2日的證人陳述書，作為他的主問證供。根據林先生的口供，在2007年9月，屋宇署向該大樓發出修葺命令。 36.修葺令指示該大樓業主進行以下的三項維修工程：
37.回應上述命令，申請人分別於2007年11月12日及11月16日，召開管委會特別會議，及常務會議，授權主席向香港房屋協會申請樓宇維修資助計劃。其後，申請人再召開多次管委會常務會議，商討大維修的安排，聘請大廈維修工程顧問，及向房協申請樓宇維修的資助計劃。 38.申請人於2008年4月18日，在管委會常務會議議決，騁任黃鄺為這次樓宇維修工程的顧問，並作為認可人士向該大樓提供專業意見，包括製定招標文件，安排招標，監工及提供工程管理服務。 39.在2008年6月18日，黃鄺向申請人提供了一個報告，在經過目視勘查及紅外線熱能勘探之後，建議申請人進行一系列的維修及翻新工程。其後，黄鄺再製備「東廬大樓樓宇維修工程承投商標價分析報告01-0001及01」(“01-001及01報告”)及一份日期為2010年5月6日的「樓宇維修工程流程及評標總了結報告」(即上述的工程總報告)。 40.林先生說，為提高這次維修工程的透明度，及使各業主可參與決定，申請人於2010年4月15日，將01-0001及01報告及工程總報告派發予各業主，並張貼在大堂的報告板上。在接受盤問時，林先生解釋，在4月派的是01-0001及01報告；在5月，才派發工程總報告。 41.01-0001及01報告將要進行的工程分了3個大類，為主體工程項目、改善性工程項目及選擇性工程項目，而每個類別也有分項，解釋要進行的工程，及各承建商的投標價。而工程總報告的B部份，就詳細報告了各工程項目的內容。 42.申請人在2010年5月30日召開業主大會。在會上，黄鄺代表彭駿傑先生向在場業主講解是次樓宇維修工程的内容。林先生又指有關的標書在會堂展示及供各業主查閱。 43.林先生指業主大會以超過半數通過6個議案。第一個是關於工程項目的議案，議案再細分為6組進行投票：
44.以上的6組工程項目，均以超過半數通過。林先生指各組工程皆由業主分別投票通過，並非以捆綁方式一起通過。 45.大會又議決騁用達興建築有限公司為承建商，維修費為港幣18,399,860元，又通過收集工程備用金，為工程費的百分之7。 46.大會也通過授權主席及秘書代表申請人，簽署“樓宇更新大行動”津貼協議，及簽署維修工程合約。最後，大會通過工程費的集資方式為一期過繳付。 47.申請在2010年7月委任林錫光、陳啟鴻律師行向各業主收取維修分攤費。根據信函，申請人決定各業主須在2010年10月17日前繳付分攤費。 48.林先生說，申請人於2010年7月，取得房協指引，通知各業主可申請屋宇署的樓宇安全貸款計劃；但申請人是沒有責任保證業主必定成功申請貨款，而得到貸款或資助並非各業主繳付分攤費的先決條件。 49.林先生指維修工程在2011年3月完工，黄鄺於2011年4月15日向屋宇署遞交竣工證明文件及工程進度報告。屋宇署於2011年12月1日致函申請人，指出修葺令的規定工程經已履行。 50.在接受徐先生盤問時，林先生同意有小部份的工程尚未完工。在盤問中，徐先生向林先生指出，有多項工程並沒完成，或所稱曾經改建或裝修的工程，實在是原有的設施。林先生並不同意。他又指出，部份的問題，涉及專業知識，但他並不是專業人士，所以不能回答。但林先生強調，絕大部分工程經已完成，只餘下一些技術的問題，因為要等待有關部門作出批核，才可以完成。 51.就工程的項目，徐先生向林先生指出，項目的部分並不是修葺令所要求進行的工程。林先生指主體性工程是修葺令所要求的工程，其中也有一些項目是加添的。他也同意徐先生所提出的其中一些工程並非修葺令指定的維修工程，但他指最後決定進行那些工程的是各業主。 52.徐先生問林先生，如果就業主大會當天所提交的六個有關工程項目的議案，他同意然其中一個議案中的部分項目，而不同意其他項目，他是否可以只投票贊成他同意的工程，而無需同時通過其他的工程項目。林先生指如果有業主提出有其他意見，當時可以就議案提出修訂；但在大會的過程中，並沒有人提出任何反對的聲音，所以議案並沒有經過修改。 53.申請人的第二位證人是黃世平先生(“黄先生”)。黃先生於2008年11月14日由申請人聘用為該大樓的管理處主管，負責日常保安及管理處的文書工作。他引述日期為2012年2月2日的證人陳述書，作為他的主問證供。在他的證人陳述書內，黃先生詳細列明各位答辯人所欠繳的分攤費。 54.根據他的證供，黃先生指管理處的工作，包括向各業戶提供及張貼有關樓宇維修工程資料，及向各業主收集意見及向管委會反影。 55.就第6答辯人的證供，指在5月30日的業主大會上，顧問公司代表曾經表示，＂每戶所需要分攤的款項，每份大約為萬零兩萬元，住宅兩份計，而且有大行動津貼，不用擔心維修費問題。＂黃先生表示在出席當日的會議中，他並沒有聽過有人這樣說。 56.而就第9答辯人的證供，指他曾經告訴管理處，已經交了維修費，但遺失收據。他應黃先生的要求，到銀行影印支票和轉賑紀錄，連同入數紙，都傳真到管理處。黃先生否認有收到這些文件。 57.就第18及19答辯人的指稱，指黄先生在電話中向他們催繳維修費時，説＂無論去偷去搶，也要先付清維修費＂的說法。黃先生否認有說過，他只說，他有責任要收維修費。 58.黃先生又解釋要收銀行入帳紀錄的正本，是避免另一業主可以用同一份文件的副本，來瞞騙經已繳款。 59.在接受盤問時，黃先生說在4月15日或16日，管理處第一次派送了01-0001 及01報告。到了5月6日，再向業戶派送了樓宇維修工程之工作程總報告。而在5月11日，管理處把兩份文件再派送一次給各業戶。 60.申請人律師也將雙方同意呈堂的文件集成審訊文件册。以上是申請人的案情。 答辯人的證供及文件 61.第一位辯方證人是周根順先生。周先生是第19答辯人的證人，他採用日期為2012年1月21日的證人陳述書作為他的主問證供。 62.在有關時間，周先生代表第19答辯人，與黃先生討論有關繳付維修費事宜。他指出，黃先生在2010年11月19日後，在電話中向他說，不會接受任何理由，即使要去偷、去搶、甚至去打劫，也要一次過立即付清維修費。 63.周先生又說，在2011年6月8日，在獲得屋宇署發放貸款後，於同年7月23日與申請人進行調解時，協議同意先付三萬元，並於同年7月26日存入申請人的銀行戶口，也呈堂申請人的收據。 64.周先生又指，他在2011年8月20日，在調解下，代表第19答辯人與申請人達成和解協議，以分期付款支付餘下的維修費。周先生又呈堂一份和解協議，內容包括雙方同意終止訴訟，而訟費由法庭裁斷。維修費餘額分4期繳付。後來，他發現申請人並沒有徹銷向第19答辯人的申請。而法團秘書林文龍先生又要求他到管理處補簽文件。 65.周先生查看該份新文件，發現內容與協議的條文不符，所以沒有簽署。周先生也呈堂了新文件的副本，可見繳交分期付款的日期有所改動，而且，條文亦補充，第19答辯人同意支付案件的全數律師費，律師費金額則由法庭釐定；及如果第19答辯人沒有依時付款，則所有餘下的維修費，申請人可以一次收取，而且答辯人需要支付利息。 66.在接受盤問時，周先生承認餘下的維修費餘額並未支付。在預備繳交第一期之前，他已經收到林先生要求他簽署的上述的新文件，所以不知如何交款。他又指林先生說過，原有協議文件無效。 67.第二位辯方證人是譚偉康先生，他代表第9答辯人作證，他採用日期為2012年1月17日的證人陳述書作為主問證供。他說，今次的維修費，是他太太以支票轉帳繳交的，後來，不慎遺失了維修費收據。在收到訴訟文件後，他聯絡管理處，告知已交了維修費，及遺失收據之事。並應申請人第二位證人黃先生的要求，到銀行影印交款支票及轉帳紀錄，連同入數紙，一起傳真到管理處。上述文件經已呈堂。他又指黃先生說，控告第9答辯人的原因，是她在業主會上投票贊成撤換管委會成員；而且支票上的發票人也不是第9答辯人，要到銀行查證。後來，徐先生代表第9答辯人將文件在提訊時呈堂，但申請人要求支付訟費才會撤訴，譚先生認為申請人不是真正要追討維修費。 68.在盤問時，譚先生說，在收到申請書後已經將有關文件傳真到管理處。 69.辯方第三位證人是第17答辯人曹先生，他為自己及徐先生作證。他採用日期為2012年1月30日的陳述書作為主問證供。 70.他指在修葺令發出後，申請人宣稱已得到房協的〝樓宇更新大行動〞津貼每戶16，000元，及自住長者津貼40，000元，但其他詳細過程及維修項目，因申請人沒有貼出通告，所以毫不知情。只是在2010年5月11日，收到申請人派發黃鄺的工程總報告，才得知工程項目。 71.他又說，在5月30日的業主大會上，他打算只投票贊成進行修葺令要求的項目，及他認為應該造的項目。但在會上，黃鄺的代表只是粗略地提及工程項目，而對他及其他業主提問不作正面回答，接著就進入投票程序。 72.曹先生又指，由於議案沒有把工程項目細分，所以他被迫把不同意和不清楚的工程項目也一起贊成。但曹先生也沒有說明, 他反對那些項目。 73.在收到收款的通知文件後，曹先生嘗試與申請人討論以其他方法，分期付款，但不獲同意，並要求根據業主大會的議決，一次過付款。 74.曹先生向屋宇處申請貸款，在12月間，獲批貸款額32，993元。在簽署貸款協議時，屋宇處告知曹先生，申請人拒絕接受貸款金額直接存入申請人的銀行户口，所以貸款將會存入曹先生的銀行戶口。 75.曹先生說，在2011年6月8日收到28，432元的貸款後，經已繳付與申請人。並與申請人透過調解，達成和解，申請人同意撤銷本申請。在達成協議後，申請人要求他重新簽署協議文件，曹先生並沒有簽署有關文件。 76.曹先生認為他已經與申請人達成和解協議，申請人應該終止申請。曹先生又指申請人所做的工程甚差。但因為他不是專業人士，所以不敢提出質疑。但因申請人未能完成工程，他不能夠獲取貸款額的全部，導致他不能支付所有的維修費用。他要求法庭撤銷申請人的申請。 77.辯方的第四位證人是謝美寶女士，她是代表第18答辯人及徐先生作證的，她採用日期為2012年1月30日的陳述書作為主問證供。根據謝女士的證供，指申請人的證人黃先生在電話談話中，要求她丈夫，即第18答辯人，繳付維修費，說無論要偷要搶，也要一次過邀請所有的維修費。 78.謝女士表示，為支付有關的維修費，第18答辯人經已向房協申請貸款，但貸款金額需要跟隨工程進度發放。 79.謝女士又表示她的單位外牆去水渠，仍未接駁好，以致滋生蚊蟲，需要由承建商負責。而房協也只發放了部份的貸款。由於工程未完成，令貸款和津貼不能發放，使他們無力繳付所有的維修費；又指訴訟行動，是申請人濫用司法程序，壓迫弱勢的小業主接受有缺陷的工程及支付維修費。 80.在接受盤問時，謝女士同意貸款與支付維修分攤費是兩件事。 81.辯方的第五位證人是梁燕英女士，她是第6答辯人的妻子，為第6答辯人及徐先生作證。她採用日期為2012年1月30日的陳述書作為主問證供。 82.梁女士説，在屋宇處向申請人發出修葺令時，第6答辯人亦是管委會的委員。當時的管理處就曾經介紹第6答辯人向房協申請長者業主資助，當時並不成功。 83.在2010年5月30日的業主大會上，證人代表第6答辯人出席。曾經有業主向台上顧問公司代表發問有關今次維修費的金額。代表表示每一份約“萬零兩萬元”，住宅作兩份計。所以證人相信第6答辯人要負責的金額金額，不會超過四萬元。 84.在收到申請人發出的收款通知書，證人才了解到第6答辯人需要一次過支付48，792元，所以又到屋宇署申請貸款。 85.證人指原則上第6答辯人可以透過屋協津貼及屋宇署貸款支付所有的金額，但屋宇署需要等候法團提交工作報告，才可以將津貼及貸款批出。 86.梁女士指申請人追收維修費的做法並不合理。而且，按房協的資料，長者津貼最多只有31，451元，令第6答辯人要貸款，以支付額外的維修款項。而且有關的工程至今仍未完成，致津貼及貸款沒有完全批出，所以請法庭撤銷申請人的追討。 87.在接受盤問時，蕭律師指第6答辯人也是委員，應該了解維修工程的內容。 88.第六位辯方證人是李國蔭先生，李先生的太太是本案的第22答辯人，他是為第22答辯人及徐先生作證的。他採用日期為2012年1月30日的陳述書作為主問證供。 89.李先生指他本人從事建築行業數十年，對大廈維修工程十分了解。他看見大樓石屎結構維修工序十分馬虎，所以就透過第22答辯人去信申請人，索取工程細則，但不獲回覆。 90.李先生指第22答辯人並非不願意繳付維修費，只是申請人連索閱工程細則這最基本的要求也辦不到，而且對工程投訴也不作處理，根本沒盡責任真誠地進行大樓維修。他指申請人是濫用司法程序，故請法庭撤銷申請。 91.在接受盤問時，李先生同意他並非專家證人。但李先生說他明白工程，想清楚工程細則；他又指細則也沒有在大堂張貼。李先生同意他沒有出席5月30日的業主大會，當時是由他的兒子出席。 92.第七位辯方證人是唐瑞媛女士，她為丈夫即第28答辯人及徐先生作證。她採用日期為2012年1月17日的陳述書作為主問證供。 93.唐女士指有關單位一向全部出租，所以很少到有關單位。今次大廈維修費的單據也是寄到第28答辯人的住所。在交款之後，第28答辯人將銀行入數紙和收條交唐女士保管。 94.後來透過徐先生，才知道申請人控告第28答辯人沒有交維修費，就由徐先生影印了入數紙和收條，帶到法庭交予申請人的律師。由於申請人仍然要收取訴訟費用，所以不能終止訴訟。證人指申請人無理，沒有向銀行查清楚，令交了錢的業主也被控訴，故要求法庭撤銷訴訟。 95.在接受盤問時，證人同意她沒有將正本文件交予申請人。蕭律師又向證人指出，根據律師樓發出的繳款通知書，上面有註明，須將正本收據交申請人。證人表示她當時不知道這事。 96.在證人作證完畢後，本席向蕭律師了解，明白申請人同意第28答辯人經已繳交維修費，所爭議的項目為訟費。 97.第八位辯方證人是第16答辯人劉先生，他也為徐先生作證。他採用日期為2012年1月30日的陳述書作為主問證供。 98.根據劉先生的證人陳述書，他表示已得到房協及屋宇署的津貼及貸款，足夠支付申請人所要求的維修費，並無拒絕支付，不明白申請人為什麼要控訴他。 99.但劉先生同意, 他仍未繳交分攤費。他又指房協的職員建議他切勿交款，因為津貼會直接撥入申請人的户口，怕變成重復支付。 100.辯方的第九位證人是第14答辯人潘女士，她為自己及徐先生作證。她採用日期為2012年1月30日的陳述書作為主問證供。 101.根據她的證供，申請人在事前只間中貼出通告，提及維修事宜，並沒有提供詳情。約2010年5月初，申請人派發工程問卷，她不明白工程內容，並沒有填問卷交回。 102.約2010年5月中，證人收到黃鄺的工程總報告，才知道招標完成，要進行維修工程。證人認為申請人事前並沒有詢問過業主的意見或進行討論，該報告只是用來強賣其內的工程。 103.由於要一次過支付維修費，證人的經濟有困難，所以依照維修通告上的提示，向屋宇處申請貸款，並獲批准，但需要等待申請人提交工程進度報告，才可以根據工程完成的百分率發放貸款。 104.證人又指，她曾經到管理處與申請人證人黃先生了解工程進度，但黃先生指證人未繳付維修費，所以無權詢問工程問題。 105.在2011年6月，屋宇署向她發放了部分貸款，但由於本案仍然進行，在沒有協議下，她決定暫時不繳款。 106.證人認為申請人並非誠意進行大樓維修，只是借修葺令為名，附加不必要的工程。而監督工程又不力，始終未能完工，令房協津貼和屋宇署的貸款未能，發放導致她無力繳交高昂的維修費。 107.在接受發問時，證人同意在5月間，她知道要進行維修。她也同意，她一次過交費有經濟困難。 108.第十位辯方證人是第20答辯人王女士，她也是為自己及徐先生的案情作證的。她採用日期為2012年1月30日的陳述書作為主問證供。 109.她表示在收到法團催交維修費的書函後，曾致電管理處，但被不禮貌對待。她亦向房協申請長者津貼，後來知道所得到的津貼上限為31,451元，而實際發放的款項須待房協評估工程實際價值和完工狀態後才能確定。證人認為申請人借修葺令和大行動津貼作掩飾，附加了很多不該做的工程，要求法庭撤銷申請人的申請。 110.在盤問時，黃女士說，有津貼的工程可以做，無津貼不可以做。王女士也確認，她有出席5月30日的業主大會，但其後離開了。 111.辯方的最後一位證人是徐先生。他採用日期為2012年2月2日的陳述書作為主問證供。 112.徐先生指，在2007年6月，屋宇署向申請人發出修葺令；而在2008年初，管理委員會亦公布聘請了黃鄺為工程顧問。他指管理委員會在2009年10月11日的會議紀錄上宣布，宣佈已申請得到政府樓宇更新大行動的款項。但事實在2009年11月，該大樓才舉行業主大會，通過申請參加樓宇更新大行動計劃，及在2010年1月12日，才收到房協的信件，原則上批准有關的津貼。 113.徐先生又指房協的通知書，規定申請人須遵從民政事務局發出的有關供應品、貨品及服務採購工作守則和樓宇更新大行動的維修工程指引，但申請人的管委會沒有遵從。徐先生也呈堂了有關的指引。其中的條文，是關於招標書的内容，及要將招標書的副本張貼。 114.徐先生指各業主對招標的事項並不清楚，只是到了2010年5月11日，收到黃鄺的工程總報告時，才知道招標程序已完成。業主是在未了解工程項目及不清楚工程金額是否合理的情況下，出席5月30日舉行的業主大會。 115.徐先生認為申請人以誤導性分類方式及把必需和非必須工程項目，捆綁一起，製作成投票表格，並在會議上強調，屋協的維修和長者的津貼，誘導業主通過有關議程。 116.工程展開後，徐先生又指有關的工程甚為粗略，申請人也不願意向個別業主提供工程細則。 117.雖然黃鄺經已向香港屋宇署報完工，但在2011年11月3日該大樓發生火警，揭發聲稱完工的消防系統，不能使用。 118.徐先生又指大堂的地磚是無需更換的，而且在業主大會上，也沒有通過更換。徐先生指他曾經出信與申請人，要求停止有關工程，但不獲理會。 119.在接受盤問時，徐先生確定不反對會議通過的議案是有效的，他並不是要求法庭宣佈有關的議案無效。 120.徐先生也同意，在進行投票時，有關的工程項目是需要分類的。但徐先生指申請人的分類方法並不恰當。 121.就蕭律師的提問，徐先生也同意屋宇署發出的修葺令以外的工程，是可以做的。他同意有出席5月30日的業主大會，他沒有提問那些工程是屬於維修令所要求的。他又同意，向申請人可以進行超過津貼金額的工程，但須先知會業主。 122.有關黃鄺預備的工程總報告，徐先生說，應該是5月11日派的，而他是在5月16日收到。 123.蕭律師指2010年5月30日所召開的業主大會，出席業戶數達到法定要求，而所有通過大廈維修工程的議決，獲多數業權分數票數通過。徐先生同意他的說法，其實徐先生也沒有就這些事項，提出反對。 124.以上是辯方的案情及證供，本席先處理徐先生的爭議論點。 討論及裁斷 125.蕭律師分析了徐先生及他所代表的答辯人所持的反對理據，本席在上文已作紀錄。但徐先生提出的反對理由，只是一些對申請人的指控。但在事實外，更重要的，是徐先生及他所代表的答辯人，要求法庭作出什麼的裁決。根據答辯書的內容，徐先生只是反對支付分攤費；他說，根據工程進度繳款是更為合理及公平。但法庭在裁定議案是否公平, 先要考慮是這一個議案，是否恰當地獲業主大會通過，及議案的內容，是否業主大會權力範圍之內。如果是，除非答辯人可以提出推反議案的法律基礎，而且以事實證明本席應該推反議案，法庭不應該干預業主大會藉合法的渠道，行使公契或該法例所給與的權力，包括就該大樓進行維修工程，及要求業主分攤維修費用。 126.徐先生指申請人沒有遵從民政事務局發出的指引，將工程項目、預算費用和招標書張貼，讓業戶閱覧及討論。辯方證人也指他們對維修項目及招標程序不清楚。 127.代表申請人作證的林先生及黃先生，均指4月及5月時候，他們將黃鄺的工程總報告及001-1及01報告，派送各業主，及張貼。林先生指文件分別兩次派發與各業戶，而黃先生指曾經三次派發各業戶。雖然他們所說，派發的方式及次數有分別，但基於徐先生及其他答辯人的證供，這份報告最少在5月11日派達所有業主。 128.根據這兩份報告內容，可明瞭該大樓的維修問題，以及修葺令的要求。報告亦紀錄了要進行維修的項目，及十間承建商的投標金額。本席同意，在報告中沒有附錄投標標書的樣本，但報告的B部份詳細例出投標細則及條文，內容詳盡。在5月30日的大會前，業主應該有充足資料，去了解工程項目，及各投標商的價錢。而且，林先生也確認，在開會當日，有關的標書是有展示的。 129.徐先生也沒有向法庭指出，因他所指的申請人失誤，為何會導致議決無效，或使答辯人可以不付分攤費。 130.代表第22答辯人的李先生又指，他曾向申請人要求查閱工程細則，但被拒絕。但這是在業主大會後工程進行時的問題，並不影響大會議決的有效性。而且，如果申請人拒絕向他提供工程細則是錯誤，這也不是拒絕付款的理由，他應該向法庭提出申請，兩者不能混為一談。 131.正如上文分析，徐先生的另一個論點，是指議案的設計，是將修葺令的項目與不符合房協資助的工程項目捆綁在一起，逼使業主議決通過所有的工程。林先生作證，說工程項目已經分類，進行6次投票；又說，如果有業主提出要求，議案是可以修訂，再行投票。但他指在場的業主沒有提出修訂要求。本席接納林先生的證供。 132.而且，所謂綑綁式的議案設計，對申請人並非一定有利。用一個簡單的例子，如果一個議案包括十個項目，一個業主只同意進行其中4個項目，不同意其如6個項目，他大可以投下反對票，逼使申請人重新修改議案的內容。 133.當然，如果有足夠的業主支持申請人的議案，而投票支持，反對的少數當然要遵守業主大會的議決了。所以，本席不接納徐先生的綑綁式議案說法。 134.徐先生在開始審訊時，確認他們並非要求法庭頒佈，業主大會通過的議決無效。而以上的反對理由，極其量是指議決案無效，既然徐先生同意議案有效，這些論點對徐先生的論點是無幫助的；本席也看不到如何可以支持徐先生的論點，反對支付分攤費, 或指分攤費要依工程進度支付。 135.徐先生及他的證人也沒有指出那一項工程不是公契權力內可以進行的。徐先生也同意簫律師的論點，在修葺令指定工程外，申請人可進行其他工程。徐先生和他代表的答辯也同意，維修工程是有關該大樓的公用部份。 136.徐先生另一個反對的重點，指業主中有很多是長者，及接受政府援助的巿民。他們可以得到屋協的津貼及屋宇署的貸款。但有關的津貼及貸款，必須隨著工程的進度而發放。由於申請人或黃鄺延誤了提交工程進度報告，這也使到個別業主在領取津貼及貸款上出現問題。 137.無爭議的事，申請人有向各業戶介紹有關的津貼及貸款安排，在聽取證供後，本席相信這些資料在5月30日的業主大會上也有向出席的業主作出解釋。而且，有關繳款的方式，在業主大會上也有討論，因為大會的其中一個議案，是議決維修費以一期繳付。如果業主大多數同意收取維修分攤費的方法，是按照工程進度，應該在大會上作出討論及決定。雖然徐先生所指，跟隨工程進度去收取維修費的方法是可能對部份業主較為方便，但同樣也可能為申請人在收取維修費上增添了行政的壓力。選擇自然應該交由業主大會決定。大會的議決案是一期支付。 138.蕭律師指有關收取維修分攤費的權力，是基於通過的議案及公契條文，以上兩點，並不構成答辯人可以延誤，或拒絕支付維修分攤費的理由。本席同意。 139.徐先生指申請人的工程工程水準很差，他也指工程根本没有完工。而對個別業戶的要求，也至諸不理。徐先生又指, 大堂地磚無需更換, 代表第18答辯人的謝女士也指申請人拒絕處理她對工程失誤的投訴。當然了，他們都不是工程的專家證人。而且，這些問題，是執行工程及監督工程進行的事項。本案的申請，是有關收取分攤費的問題。若個別業戶認為申請人在監工上失職，應分別向申請人採取訴訟行動或提出投訴，而非拒絕支付分攤費。也沒有證據指維修分攤費的繳付，是基於工程完成的進度及水平。 140.徐先生的最後一個論點，指根據申請人的答覆書，收取的分攤費，是特別基金。根據該條例附表7第4(2)條，特別基金的繳付金額及時間，須由業主大會議決通過。5月30日的議決沒有講明何時交款，現時的所謂收款的時間，是申請人指示律師決定，不符合上述條款的要求，所以申請人不能追收分攤費。 141.簫律師回覆說，該大樓收集的維修費，不是特別基金。所收的維修費用，是根據大樓公契及該條例第14，20-22條收取的常用基金，而訂定繳付的時間，則由管委會訂定。 142.簫律師又引述土地審裁處黄一鳴法官在Young Kwok Sui & Another v. The Incorporated Owners of Fontana Gardens LDBM76/2011，的判詞，指公契的内容所述維修項目，可以包括一些非每年預期須承付的維修開支。黄法官在他的判詞中，又引述上訴法庭在The Incorporated Owners of Yee On Court v. Li Zee Zing Hai，CACV 181/2000，的判詞。原審法官認為有關的維修費用不屬於每年預期須承付的開支，而有關公契沒有條文處理這類開支，所以認為附表７第４段適用。但上訴庭認為原審法官不應裁定公契條文不適用，因為公契當中的條文有包括不屬於每年預期須承付的開支，例如外牆油潻的費用。 143.本席同意以上案件的立論，在決定一項維修費是否屬於特別基金，並非取決於它是否每年預期須承付的開支，而須先考慮公契的內容，是否有包括這一類支出，如果有，應根據公契條文收款及分攤；如果是公契指定開支，則該條例第20-22條適用。 144.根據上文引述公契第3條內容，各業戶所需要分攤的費用，包括種種維修的項目，比對由黃鄺預備的報告內容，例如修葺外牆結構、批盪及裂縫修葺，是呼應維修令的工程，又例如外牆翻新工程，包括油漆，執補磚料等，這是公契第3條所包括的項目。 145.徐先生在盤問的過程中，又指其中的一些項目，例如新增的冷氣機集水渠，是新增的項目。但這裡的爭議，屬整個工程的小部分，而且，申請人作為大廈的業主立案法團，可以根據該條例第18條，對公用部分進行改善工程。 146.而且，徐先生的論點在他的答辯書內並沒有表述，在盤問中也沒有向申請人的證人作出提問。徐先生也沒有其他證據及法律理據，支持這次所收取的維修費是特別基金。他只依賴申請人在回覆書內的說法。但考慮申請人的經修改申請通知書，申請人的申索明顯是倚賴公契第3條的條文，及該條例第22條而提出。而維修費屬特別基金也不是申請人的案情。 147.基於以上各點，本席裁定有關的收費，是屬於公契第3條範圍及該條例之內，所以收取的費用，並非屬於特別基金，而是屬於法團的常用基金。 148.依據業主大會的議決，维修費是一次支付。而根據該條例第22條，申請人可以依公契定出分攤費及有權決定收取維修費的日子。 149.徐先生也提出另一個反對理由，說申請人的管委會並沒有通過收取分攤費的議案，而是將有關的事項交由律師作分攤，及訂收費的日子。 150.這個論點，在林先生作證時，徐先生也沒有作出盤問。申請人代表律師所發出與各業戶的收款信樣版，其中說明，＂業主立案法團決定，各戶須於下列的時間內繳交右下列的分攤費。＂徐先生也沒有向林先生或黄先生盤問這信的内容, 或指這是不正確。 151.而且，該條例的第22(1)條訂明：-
152.徐先生的論點，極其量是指管委會沒有親自確定各業主所需付的款。但按該條例的第22條，並沒有指明分攤程序的工作必須由管理委員會親自處理。該條例所用的字眼是“確定”，英文是“fixed”，卻並沒有要求管理委員會“親自”分攤。
154.就算申請人將分攤收費及訂定交款目期的工作交律師處理，這也是在它權力内，也是確定分攤費及訂定時間的方式。本席也裁定交款時間已經由申請人確定。 155.總結以上各點，徐先生及他所代表的答辯人，並沒有證明有合理的理由，可以拒絕繳付分攤費。相反申請人證明他根據公契條文及建築物條例，可以向各答辯人，亦即該大樓的個別業主，收取分攤費用。 156.黄先生的證供詳細紀錄各業主所須付及欠付的金額，徐先生及他所代表的答辯人就分攤費的金額沒有爭議。所以，本席裁定以下的答辯人須支付申請人的分攤費如下：
有關訟費及利息問題, 本席在下文處理。 157.接著，本席處理第6答辯人的案情。根據代表第6答辯人的梁女士的證供，她指申請人進行訴訟並不合理，但並沒有指出不合理的原因及所要求的濟助。蕭律師指第6答辯人的反對理由，只是他沒有能力預先支付維修費用，需要先等待屋宇署批出貸款及房協批出津貼，才能支付。蕭律師指這都不是答辯理由。 158.根據林先生所提出的證供，足以證明有關的業主大會是依法例召開的，而有關的所有議案，也是以大比數通過，梁女士並沒有提出任何理據，證明有關的議案無效。本席接納蕭律師的論點，即有關的議案是合乎該條例及公契條文獲得通過，所以，該大樓的所有業主須遵守議案的決定。 159.梁女士的證供，又提到她在會議上，聽到有人提到維修費的分攤金額，是每戶大約四萬元，但梁女士並沒有以此向法庭申請，宣佈有關的議案無效。而且，是否屬於誤導也成疑問。因為在開會前，辯方的證供顯示，他們經已由黃鄺收到有關的工程總報告及001-1報告，其中對於各承建商所投標的價格有清楚紀錄，各業戶可以作出獨立的衡量。 160.梁女士也指工程還沒有完工，因此，部分貸款及津貼末有發放。但本席也接納蕭律師的陳詞，無證據或法理依據，指各業主因應議案支付分攤費的責任，是取決於個別業主是否獲得貸款及津貼。所以，完工或發放津貼及貸款的問題都不是反對支付分攤費的理由。 161.綜合以上各點，本席裁定第6答辯人須支付申請人尚未繳交之分攤費用港幣48,793元。 162.另一類答辯人，是第17及第19答辯人，他們的案情，是經已和申請人達成和解協議，申請人同意終止本訴訟，所以申請人沒有理由繼續向他們作出申索。無爭議的是他們未付清分攤費。 163.兩位答辯人均有參加調解，而經過調解後，分別與申請人的代表簽署一份和解文件。 164.蕭律師陳詞指有關的協議是有待執行的合約條款。在答辯人執行合約條款前，原有訴因得保留，而本申請只是暫援進行。由於兩位答辯人均沒有執行他們的責任，所以協議無效，及可以繼續本申請。 165.簫律師又引述原訟法庭暫委法官湯家驊在Lam Fung Ying v. Ho Tung Sing & Anor [1993] 2 HKC 436的判詞，判詞的撮要有兩個重點:
166.根據以上案例，在一件法律案件進行途中，雙方達成和解協議，而協議的法律效力，有兩個可能性。其一是雙方經已完全解決訴訟的糾紛，並以一份新的協定，取代雙方在案件中所爭議的權利，無論是合約或其他侵權問題。所以，在簽署了和解協議之後，原有的合約或侵權的訴訟權，不再存在，原有案件也不能繼續。如果有人違反和解協議, 是需要另案處理。 167.第二個可能性，就是協議雙方，需要由其中一方執行某一些事項，例如付款或簽署文件，然後和解協議才正式生效。在此之前，原有的案件，只是暫緩進行，並非取消。所以，在須要執行事項的一方違反協定時，原有的案件則可以依照雙方原有的訴因，而繼續進行。至於是那一種協議, 是根據協議內容來衡量。 168.引用以上的法律觀點，蕭律師又指第17及19答辯人所簽訂的協議，只可以使本案件暫緩進行。但由於第17及19答辯人並沒有執行和解協議內容，沒有支付所欠的分攤費部分，所以申請人可以繼續本申請，及要求勝訴判令。 169.答辯人就這方面的法律觀點沒有陳詞。本席同意簫律師的法律見解。 170.簫律師引述“The Law and Practice of Compromise”一書，第3-49段說：
171.如果有關的協議並不具備合約的性質，這根本不是一份在合約法上可執行的協議。蕭律師指第17答辯人的協議不具備合約的性質。 172.本席先考慮第17答辯人所呈堂的和解協議文件。這份文件，包括兩部分，第一部份是調解結果報告，由申請人代表及第17答辯人同時簽署。內容是申請人申請撤回本案，及雙方同意訟費由法官判訂。 173.文件的第二部份，是一封信，由第17答辯人寫給申請人，其內容紀錄了他已將部分的分攤費，存入申請人的銀行戶口。而餘下未繳付的分攤費，其中16,000元，只等房協批核，申請人就可收到這筆款項。而餘下的四千多元，則須等候屋宇署的貸款。申請人的代表也有在這封信上簽名。 174.雖然在第一次閱讀這封信時，本席也有蕭律師的感覺，這內容不太像一項雙方協議的合約。但若仔細閱讀，這封信，明顯包含了雙方面就第17答辯人要支付的分攤費如何繳付，達到一個清楚的共識，包括已支付的金額如何，及餘下的金額，在那些情況出現時須要支付。而且，第一部分清楚列明，雙方向法庭作出申請，由法庭終止申索，只餘下訟費問題由法庭裁判。 175.如果申請人不同意以協議取代原有的訴訟權力，很難想像申請人會同意，向法庭申請終止本申請。 176.而且根據這個協定，第17答辯人繳付分攤費的時間有所改變，明顯是雙方達成的新協議。 177.所以本席裁定，這一個協議屬於上述法律分析的第一種，取代了申請人繼續訴訟的權力。在訟費以外，本席不能也不再判令。如果申請人要執行協議的條文，需要另行提出訴訟。 178.而第19答辯人的情況也相當。他由證人周根順先生代表，與申請人進行調解，雙方亦簽署和解協議。和解協議分兩部分的，第一部分是一個調解報告，內容只引述和解協議書。而第二部分的調解協議書，包括三個條款。首先，雙方同意終止訴訟，而訟費由法庭判。其次，關於房協津貼每戶16,000元，將會存入申請人的賬戶，必需於七日內支付給業主，相信是指第19答辯人。而餘下未繳付的分攤費，則分四期支付。 179.簫律師也指這一個協議，是有待執行才生效，本席不能同意。協議的内容，雙方同意終止本申請，並沒有任何先決條件或不清楚的地方。而且，就退回房協津貼也有協定；這是一份新的合約，新的付款安排，取代了原有的訴訟權。在訟費以外，本席不能也不再判令。有關欠付的分期付款, 申請人要另行訴訟。 180.兩位答辯人，是在申請人提出本申請後才達成和解，而且，和解是同意支付分攤費。在這背景資料下，申請人應該得到調解成功日之前的訟費。但申請人不接受和解協議，至本案的審訊，其中有關協議有效性的争議，兩位答辯人應得訟費。考慮這兩個重要的訟費考慮事項，本席頒下臨時訟費命令，雙方各自付自己的訟費。 181.第2 ，7及30答辯人均在2011年6月時付清了分攤費，無須再作判令。第2答辯人和申請人間，根據他們的書面協議，第2答辯人須付申請人在2011年6月9月前的訟費，而第7及30答辯人沒有提出反對理由，本席裁定第2, 7及30答辯人須支付申請人在2011年6月前的訟費。 182.而第26答辯人没有出庭應訊，也沒有存檔反對通知書。本席接納申請人證人的證供，裁定他須支付申請人分攤費48,793元及訟費。利息在下文處理。 183.接著，本席再處理第9及第28答辯人的案情。無爭議的事項，是他們兩人均已繳付有關的維修分攤費，並按照申請人的指示，付款到申請人的銀行戶口。 184.根據申請人的案情，它要求各業主付款到它的銀行户口，在繳款後，將有關的銀行收據正本交管理處作記錄，而第9及第28答辯人並沒有將銀行收據正本交管理處。 185.代表第9答辯人的譚先生，作證時表示，維修費是由他太太以支票轉帳繳交的，後來不慎遺失了。收到訴訟文件後，他已經聯絡管理處及影印銀行交款支票及轉帳紀錄，傳真到管理處，但申請人繼續今次的訴訟。 186.代表申請人的黃先生在作證時，否認收到有關的傳真文件。蕭律師在陳詞中，也表示申請人有權訂定交款的方法。而收取正本的重要性，是避免有人利用銀行收據的副本以瞞騙申請人。 187.雖然譚先生受到蕭律師的盤問，但他的證供並沒有動搖。本席相信他的證供，有將有關的收據副本傳到管理處。 188.雖然作為立案法團，它有權訂明交款的方法，但現在所爭議的，並不是第9答辯人沒有依從申請人所指定的方法交款，（即存錢到申請人的銀行戶口），而是第9答辯人並沒有將收據正本交回。 189.本席同意，收回正本是一個合理的行政措施，但在任何情況下，必然有例外。就正如第9答辯人遺失了他的收據，難道他就不可以用其他方式去證明已繳付分攤費嗎？當管理處收到收據的影印本，而申請人的銀行戶口中，的確是有這一筆錢，這是足夠的證據去證明第9答辯人已經付費。 190.既然申請人經已收取有關的分攤費，本席駁回申請人向第9答辯人的申請。本席也頒下臨時訟費命令，第9答辯人得到本案訟費。 191.而第28答辯人的情況，與第9答辯人的情況相似。他也是沒有將相關的收據交回管理處，根據代表第28答辯人的證人唐女士的口供，他們經已將有關的分攤費繳付申請人的銀行戶口，并將有關的收據保存，收據副本亦呈堂作證物。並無爭議第28答辯人並沒有將有關的收據交管理處作記錄，而在結案時，簫律師也不爭議，第28答辯人經已繳付分攤費。本席接納唐女士的證供，裁定有關的分攤費經已繳付。所以，駁回申請人向第28答辯人的申索。 192.雖然第28答辯人並沒有依照申請人的行政指示，交回收據至管理處，但當答辯人提供收據副本，申請人應該考慮是否要繼續對第28答辯人的申請。沒有證據指有其他人用了這收據的副本來瞞騙申請人。考慮各事項後，本席頒下臨時訟費命令，申請人須付第28答辯人一半的訟費。 193.餘下的訟費, 是關於上文第156段表内各答辯人，及第6答辯人的。判定訟費的一個原則，就是敗訴一方須支付勝訴一方的訟費。但本席考慮部份的訟費是因其他爭議而產生，而且申請人在收據問題及和解協議的爭議上也失敗, 這方面的訟費是不應該由答辯人承担。本席頒下暫準命令，在上文第156段的各答辯人須付申請人百分之七十的訟費，如雙方不就金額達成協議，則由聆案官評定。本席也頒下大律師證書。 194.申請人也申請利息，它沒有引用公契條文，本席依土地審裁處條例作考慮。這一類的糾紛，只關係金錢的爭議。對申請人的補償，須考慮它因收不到分攤費而須借貸的成本。本席借用商業案件的頒令，一般利息為銀行優惠利率加1%。以上須支付分攤費的答辯人須同時支付利息，由發出申請書到今日，以優惠利率加1%的年利率計算，今日後以法庭利率計算。
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Cases cited in this judgment
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Nominshare Ltd V.The Incorporated Owners of Kwong Fung Terrace
Tsui Wai Yip v. Lam Mo Chiu
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東廬大樓業主立案法團 對 徐偉業
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