Hanter Ltd 對 Kong So Ching 及另二十四人

DCMP 1136/2011

香港特別行政區

區域法院

民事雜項案件2011年第1136號

__________

主審法官：區域法院法官梁俊文内庭 (公開) 聆訊

聆訊日期﹕2012年6月4日至8日、11日至13日

判案書日期：2012年8月14日

__________

判 案 書

__________

1.原告人業主展開本訴訟，向原來點名第1至第13被告人，以及其他不知名的佔用人，收回被各人佔用的樓宇天台。被告人沒有提出抗辯，原告人也成功獲得法庭頒予收樓令。其後個别被告人，以及聲稱佔用該天台的人士，向法庭申請要求擱置或取消該命令。原來未有點名為被告人的，也點名成為被告人。

背景

2.2006年8月10日，原告人以港幣480,000元，購入九龍通州街280號通州大厦8字樓 (8/F) 12號單位連整個天台 (“該天台”)，自此成為該物業的註册業權人。原告人承認，購入該物業時，該天台已被不同人士，透過多間搭建物佔用。

3.2011年5月6日，原告人針對本案當然的第1至第13被告人，以及其他不知名人士，指他們入侵佔用該天台，於是根據《區域法院規則》第113號命令，提岀原訟傳票申請，要求法庭頒令，容許它收回該天台被佔用的16個部份的空置管有權。

4.被告人沒有提出抗辯。2011年6月30日，原告人獲得法庭頒令，可以向當時各被告人，以及其他不知名佔用人，收回該天台被佔部份的空置管有權。

5.為强制執行該命令，原告人再於8月11日，獲法庭頒發，收回該天台被佔用部份的管有令狀。

6.兩個多星期後，個別被告人，以及其他人士，分别以2011年8月27日的傳票，以及8月29日的3個傳票，向法庭提出申請，要求擱置/取銷管有命令和令狀。

7.2011年8月30日，法庭頒令，首13名被告人以外，有提出申請的人士，均點名加入本訴訟成為被告人，即第14至第24被告人。其他不知名的佔用人，則一律稱為第25被告人。

8.法庭也頒令，暫緩執行上述管有令狀，直至法庭就各被告人提出的傳票申請作出決定為止。

9.該天台上每間搭建物，實際上編有號數，分別涉及以下被告人，以及4個傳票申請 (即2011年8月27日，以及8月29日(1)、(2)、(3))：

相關法律原則

10.根據《區域法院規則》第113命令第1條規則，原告人提出本訟案的基礎，是指各人佔用該天台，並未得到它或前業權人的特許或同意。原告人成功獲得法庭命令後，因應各被告人提出的申請，法庭可以根據第113號命令第8條規則，考慮是否擱置或更改上述命令，並為此定下條件。

11.法庭需要考慮的，是類似第13號命令第9條規則，或第19號命令第9條規則，有關擱置在無提出抗辯下裁決 (default judgment)的原則。被告人需要解釋，缺席早前聆訊的原因，更重要的是向法庭展示抗辯有理：見Hong Kong Civil Procedure 2012 (Vol.1) 第113/8/12段。

12.原告人展開本訴訟時，根據所得文件顯示的資料，點名針對第1至第13被告人。雖然如此，其他可能佔用該天台，但沒有點名的人士，其實也歸類為被告人。按此，代表原告人的律師，把本訟案的文件，派送至所有被告人，位於該天台上各搭建物座落之處。

13.現在提出傳票申請的被告人，部份有透過誓章解釋，6月30日缺席聆訊的原因。當中部份稱聲不懂英文和法律程序，也有承認得悉本訴訟，只是選擇不予理會，直至法庭發出的管有令狀，才提出目前的申請。

14.本席認為，原告人於6月30日獲取的，是合乎法院規則的裁決 (regular judgment)。不過，考慮過所有被告人的背景，以及沒有律師代表的情況，本席認為，決定目前的申請，關鍵始終是各被告人所提出的，是否具有真正成功前景的抗辯理由。

15.正如代表原告人的吳大律師指出，被告人有舉證責任。在Premier Fashion Wears Ltd v Li Hing Chung [1994] 1 HKC 213一案中，當時上訴庭法官Godfrey JA(在第219頁G行至220頁C行)作出了以下解釋：

“…… In relation to a regular judgment, the authorities show that the first consideration is whether the defendant can show a defence on the merits. But what does this mean?

Of the modern cases, I would single out The Saudi Eagle; Alpine Bulk Transport Co v Saudi Eagle Shipping Co [1986] 2 lloyd’s Rep 221. This, I believe, shows that, for the purposes of O 13, r 9, it is generally not sufficient for a defendant merely to show an arguable defence although that alone would justify leave to defend being given under O 14. A defendant who seeks to set aside a regular judgment must at least show that his case has a real prospect of success. To do so, he must satisfy the court that his case and the evidence he has adduced in support of it carries some degree of conviction. It seems to me that unless potentially credible affidavit evidence from the defendant has demonstrated a real likelihood that he will succeed on fact, he cannot have shown that he has a real prospect of success.

…… The judge seems to have thought that if the defendant can show he has an arguable defence, a default judgment against him ought to be set aside unless there is incontrovertible evidence before the court to negate it.  With all respect to him, that approach is not a correct approach.”

16.簡而言之，要成功擱置合乎規則的裁決，被告人單是提出抗辯理由和爭議，是不足夠的。被告人必須以誓章舉證，展示其抗辯理由具真正成功的前景。

該天台的業權

17.根據1964年的入伙准許，有關樓宇除地下外，1字樓至8字樓是住宅用途，每層19個單位。8字樓是頂層，對上是該天台。

18.根據1970年6月23日的樓宇公契第2段和第10段，該天台屬於可獨自享有 (exclusive right to possess)的部份。公契第1附表顯示，Shung Yuen Land Investment Company當時擁有包括該天台的業權。該天台並非公用部份。

19.土地註册顯示，1971年4月2日，Shung Yuen Land Investment Company Limited把8字樓12和13號單位，連同該天台轉讓。同年5月18日，8字樓12號單位和該天台，再次轉讓。其後再經過2000年3月、2006年3月、2007年7月的轉讓後，原告人最終於2006年8月10日，成為8字樓12號單位連該天台的註册業主，從此擁有該天台業權，包括獨有享有權。

20.就業權文件和土地註册記錄而言，原告人擁有該天台的業權，包括獨有享有權，是不容爭議的事實。各被告人必須提出理由，並以誓章提出相關證據，以展示即使原告人是註册業權人，也無權收回被他們分別佔用該天台的部份的空置管有權。

第3號搭建物(第1、第14被告人)

21.第1被告人沒有提出申請，也從來沒有出席法庭聆訊。提出申請的是第14被告人。

22.根據誓章，第14被告人聲稱，是於2000年12月，從第1被告人購入第3號搭建物的。

23.土地註册從來沒有記錄，第1被告人曾擁有該天台任何部份業權。至於第1被告人如何具傋該天台部份的業權，以致可以轉讓予他人，第14被告人則沒有解釋。

24.第14被告人也沒有提供，所指買賣物業的轉讓契約為證。即使假設第14被告人所指交易存在，根據《土地註册條例》第3（2）條，此等交易對於其後任何就同一物業，付出有值代價的真誠買方，在所有用意和目的上，均絶對無效。根據第4條，關於任何較先卻未註冊的契據的任何通知，無論是實際或推定的，均不影響已妥當註冊的任何契據的優先次序。簡而言之，相對於原告人，第14被告人所指買賣，無論如何也絶對無效。

25.是否擱置命令，是法庭的酌情權。吳大律師要求本席行使此權力時，特別考慮該天台上搭建物的狀況。

26.首先，文件顯示，屋宇署曾於2007年4月，根據《建築物條例》第24條，向作為註册業權人的原告人發出通知，要求清拆位於該天台，第7、13和20號搭建物，以及把受影響的位置，恢復至令署方滿意的原狀。同年，署方更把該清拆通知，於土地註冊處註冊，從此構成針對原告人擁有該天台業權的負擔 (encumbrance)。原告人只成功清拆第20號搭建物。由於實際上未能履行清拆的責任，原告人最終被檢控和定罪 (傳票編號KCS 39993/2008)。

27.2008年2月，屋宇署再發出14份，分別針對該天台各搭建物的清拆通知，其中包括第14被告人佔用的第3號搭建物。通知定下2008年4月4日為限期。同樣地，所有通知也登記到土地註冊處，構成針對該天台業權的進一步負擔。

28.吳大律師指，除非原告人收回天台的空置管有，否則實際上根本沒法去履行，屋宇署的清拆通知。結果不但持續對原告人擁有的該天台的業權構成負擔，而且令原告人面臨再次被檢控的可能。

29.其次，根據有關樓宇的公契第10段，擁有該天台獨有享有權的業主，必須負責該天台的維修，以及負責彌償因該天台的狀況引致損失的其他業主。事實上，該天台下層的業主，曾指該天台滲水，向原告人提出民事索償。已經發生的例子，有7字樓7號單位的業主提出的訴訟（案件編號SCTC 19791/2010；DCCJ433/2010）。該案暫時被押後，待本案審結為止。

30.現階段該天台的滲水情況，雖然並非直指第14被告人所佔用該天台的部份，但是根據原告人委任的建築公司，於2012年5月3日的信，以及附夾的照片，該天台滲水至8字樓部份單位，受影響單位的天花和牆身，其實已經出現嚴重的批盪剝落、鋼筋外露等現象。建築公司建議，天台防漏工程是必須的，但礙於現存的僭建物，工程未能進行。信中也提到，屋宇署其實於2010年11月25日，再次向原告人發出清拆通知。建築公司建議原告人，盡快履行清拆通知，否則天台滲水情況可能繼續惡化。

31.本席認為，上述原告人面臨的處境和風險，都是實際的。

32.不過，第14被告人在庭上强調，已在第3號搭建物住上了十多年，從來無人干涉。本席認為，若他意指的，是默許 (acquiescence) 或不容反悔 (proprietary estoppel) 等抗辯的話，那麼他提出的，和構成該等抗辯必須的要素和詳情，還有相當距離。即使假註册業權人以往默許，第14被告人也不會因而獲得，可凌駕註册業權人的業權。註册業權人仍然可以，要求收回被佔用地方的管有權。正因第14被告人不悉註册業權人的存在，所以也不存在業權人向被告人作出任何言語或行為的表達，導致他認為自已將擁有該處任何業權，令業權人不容反悔。

33.第14被告人又投訴，若未能得到搬遷安置和補償，便是不公平。雖然本席理解他的看法，但不能接受這構成法理依據，去擱置或撤銷管有命令和令狀。安置和補償，並非法庭於本案可裁決的事宜。

34.鑑於以上所述，本席認為，第14被告人未能向法庭展示，他的抗辯具真正成功的前景。

第5號搭建物(第2和第15被告人)

35.第2被告人沒有提出申請，也從來沒有出席法庭聆訊。提出申請的是第15被告人。

36.根據第15被告人的誓章，她的丈夫和前妻(即第2被告人)，是於1993年8月，以港幣178,000元，從陳彿權購入第5號搭建物的。可是，土地註册中，8字樓12號單位連該天台的業權多次轉讓，從來沒有該陳姓人士，曾幾何時擁有該天台任何部份業權的記錄。至於該陳姓人士如何具備，該天台部份的業權，以致可以轉讓予他人，第15被告人則沒有解釋。

37.第15被告人沒有提供，所指物業轉讓的契據為證。如上所述 (第24段)，即使假設所指交易存在，但無論如何，相對於原告人，該交易也絶對無效。

38.在庭上，第15被告人又指，無論如何，已逆權管有第5號搭建物，所座落該天台的部份。

39.有關逆權管有的法律原則，本席將在以下討論第16被告人的申請時，再詳細解釋。但以第15被告人所聲稱，第5號搭建物是丈夫於1993年購買得來的，那麼她的丈夫，以至其後她本人，只會認為自己是業主，從來沒有以侵佔别人地方的身份自居，遑論存有逆權管有的意圖。

40.至於法庭在本案中，行使酌情權時的其他考慮，則如上所述 (第25至31段)，本席在此不打算重複，唯需指出屋宇署2008年2月4日致原告人的清拆通知，第5號搭建物是針對清拆目標之一。

41.第15被告人也提安置的問題，本席唯有重申以上(第33段)所述。

42.鑑於以上所述，本席認為，第15被告人未能向法庭展示，她的抗辯具真正成功的前景。

第6號搭建物(第16被告人)

43.第16被告人先後存檔了3份的誓章。她指於60年代搬入該樓宇頂層一租住單位。後來獲得貸款支付首期，得以繼續居住。第16被告人在誓章中，不斷指這是“9樓6室”。由於她同時提及“9樓6室天台”，本席相信，她指的應該是8字樓6號單位，而第6號搭建物是座落該單位對上該天台部份。

44.第16被告人指，母親在70年代，見有人擬於該天台僭建，為求保障8字樓6號單位，於是她也決定於該天台搭建木屋，即現在的第6號搭建物，至今數十年。第16被告人表明，是依賴逆權管有的原則，聲稱該搭建物座落該天台部份的管有權，現在由她擁有。

45.《時效條例》第7(2)條規定，自有關訴訟權產生起計滿12年後，他不得提出收回土地的訴訟。就此，産生於1991年7月1日前的訴訟權，時限則是20年。第17條規定，當提出收回土地的訴訟權屆滿，該人對該土地的所有權即告終絕。

46.有關法律原則，早定於Powell v McFarlane (1979) 38 P & CR 452 (法官Slade的判詞)，以及Buckinghamshire County Council v Moran [1990] Ch 623等英國案件。香港終審法院在Wong Tak Yue v Kung Kwok Wai & Anor (No 2) (1997-1998) 1 HKCFAR 55重申：聲稱逆權管有者，必須證明於相關時段，無間斷地管有有關處所 (factual possession)，同時意圖把包括真正業權人在內的所有人士，在合理可行和法律容許的情況下，排除於該處所之外 (animus possidendi)。

47.其後英國上訴案J A Pye (Oxford) Ltd & Anor v Graham & Anor [2003] 1 AC 419中，上議院釐清所謂「逆權」，問題是入侵佔用人是否在相關時段，沒有業權人的同意下，佔用有關處所，因而令業權人失去實際管有：見香港上訴庭案例Yu Kit Chiu v Chan Shek Woo, CACV 137/2010 (2011年2月18日) (第13至22段)。

48.第16被告人聲稱，直至2006年，從來不悉該天台屬個別主業主，而是“公契的” ，似乎是指屬於公契界定的公用部份。若所言正確，第16被告人的上一代，作為8字樓6號單位的業主，理應受制於公契，那麽本席質疑，法律上如何容許，任何單位業主可以違反公契，去佔用公共部份，以逆公契下各業主的權，並把各業主排除於外。正如較早前已解釋過，該天台事實上屬於8字樓12號單位業主，獨有享有的部份。

49.佔用人可以透過他人，去逆權管有有關處所。根據第16被告人，是她的妹妹黄笑美，入住第6號搭建物的，其後經歷結婚、產子、離婚，直至1998年才搬出。第16被告人提交了，黄少美1983年産子時的出生證明書，不過該證明書上所記錄的地址，是該樓宇的“Rm 6, 8/F”，即8字樓6號單位，而並非上述所指的第6號搭建物。

50.至於第16被告人，在庭上提到自已自80年代，逆權佔有第6號搭建物座落該天台部份。這指稱從未於她所作任何一份誓章岀現。其後，她又指自己其實並非居住於該搭建物，只是處理有關該處的事宜。

51.在上述Wong Tak Yue案中，終審法院(在第250頁C至D段)警醒法庭，每當佔用人就有關所指以往佔用時的意圖時，作出對自已有利的陳述，法庭必須抱着懷疑的態度，去考慮該等陳述。法庭須檢視佔用人作出該等陳述的情況，以決定是否給予，和給予多少佐證比重。相反地，佔用人曾就此議題，作出對自己不利的陳述，法庭一般都會給予該等陳述，相當的佐證比重的。

52.雖然這並非審訊，但為本申請的目，第16被告人仍有責任，根據上述有關逆權管的法律原則舉證，以展示此抗辯具備真正成功的前景：見Hilder Company Ltd v Occupier(s) of Premises & Anor, HCMP 3115/2011 (2002年3月12日)(第9段)為例。

53.第16被告人提供的有限文件證據，如上所述，表面上未能支持她的指稱。餘下的便只有上述，她在誓章和庭上的個人陳述。本席認為，不能輕易接納該等陳述，足以展示第16被告人就逆權管有的指稱，已具備真正成功的前景。

54.第16被告人强調，其他樓宇業主，都不肯維修該天台。既然該天台部份由她維修，豈不是等如承認了，該處屬於她的。本席認為，除了該天台的註册業主，其他業主拒絶負起維修該天台的責任，似乎難以究責。至於該天台的註册業主，眼見該天台實況的話，如何負責和進行維修，明顯並非直接了當之事。

55.第16被告人又指，不能清拆第6號搭建物，原因是一經清拆，天台漏水至她的單位的情況會很嚴重，後果不堪想像。本席認為，這說法有本末倒至之嫌。實際上有關情況，如上所述 (第25至31段)，本席在此不打算重複，唯需指出屋宇署2008年2月4日致原告人的清拆通知中，第6號搭建物也是針對的清拆目標之一。若經清拆後，維修該天台當然是，作為業主的原告人需要關注的責任。

56.第16被告人聲稱，曾致電屋宇署，查詢的結果是不需要清拆第6號搭建物，“只會釘契，不可買賣”。既然不會出售第6號搭建物，所以她決定不了了之。第16被告人這說法，不可能正確。屋宇署發岀通知，目的就如通知所載，需要負責的，是作為業主的原告人，並非被告人。正是為了有效達到此目的，屋宇署才把清拆通知，登記於土地註册署，以構成對目標物業的業權上的負擔。要解除此負擔，唯有履行通知；負起這負擔的，同樣是原告人，並非被告人。面對清拆通知和法律後果的，從來都是原告人，不是第16被告人。

57.鑑於以上所述，本席認為，第16被告人未能向法庭展示，她的抗辯具真正成功的前景。

第7號搭建物(第3、第17被告人)

58.第3被告人沒有提出申請，也從來沒有出席法庭聆訊。提出申請的是第17被告人。

59.根據第17被告人的誓章，他指約於17年前購買第7號搭建物，其後由其表親居住，直至2007年移民，第17被告人才搬回該處居住。

60.在誓章中，第17被告人就誰是所指賣方一事，隻字不提。在庭上，他指當年是以口頭立約，再以書面證明，但卻沒有提供任何相關文件支持。如上所述 (第24段)，即使假設所指交易存在，但無論如何，相對於原告人，該交易也絶對無效。

61.法庭在本案中，行使酌情權時的其他考慮，則如上所述 (第25至31段)，本席在此不打算重複，唯需指出上述屋宇署2007年4月27日發出的清拆通知，已包括針對第7號搭建物。另外，7字樓7號單位業主，指其對上該天台部份滲水，因此針對原告人興訟索償；所指該天台的部份，應該就是第7號搭建物座落之處。

62.就第17被告提及安置和賠償等問題，本席重申以上(第33段)所述。

63.鑑於以上所述，本席認為，第17被告人未能向法庭展示，他的抗辯具真正成功的前景。

第8號搭建物(第4和第18被告人)

64.第4被告人既沒有提出申請，且從來沒有出席法庭聆訊。提出申請的是第18被告人。

65.根據第18被告人的誓章，她是於2009年5月，以港幣15,000元，從第4被告人購入3號搭建物的。但根據土地註冊，8字樓12號單位連天台的業權多次轉讓中，從來沒有第4被告人，曾幾何時擁有該天台任何部份業權的記錄。至於第4被告人何以具備該處的業權，以至可以轉讓予第18被告人，則沒有解釋。

66.第18被告人提供了，所指購買物業的協定為證。所指協定是手寫文件，内容極為簡單，而涉及物業則形容為“天台室”。這文件是否構成有效的轉易土地業權文件，本身已是疑問。無論如何，所指交易也在原告人成為該天台的業主後發生，怎也不可能凌駕原告人的註册業權。

67.第18被告人在庭上聲稱，購買第8號搭建物時，該天台已有其他搭建物存在。這並不出奇，就是原告人也承認，於2006年成為該天台註册業主時，該天台已存在不同搭建物。

68.法庭在本案行使酌情權時的其他考慮，以及有關賠償和搬遷費的要求，則如上所述 (第25至31段；第33段)，本席在此不打算重複，唯需指出屋宇署2008年2月4日的清拆通知中，第8號搭建物也是針對目標之一。

69.鑑於以上所述，本席認為，第18被告人未能向法庭展示，她的抗辯具真正成功的前景。

第9號搭建物(第5被告人)

70.根據第5被告人的誓章，她是於2003年5月，以港幣80,000元，從黄美田購入第9號搭建物的，至今已遺失了相關的轉讓合約。

71.根據土地註冊，8字樓12號單位連天台的業權歷來轉讓，從來沒有所指黄姓人士，曾幾何時擁有該天台任何部份業權的記錄。至於所指黄姓人士，如何具備該處的業權，以至可以轉讓予他人，第5被告人則沒有解釋。如上所述 (第24段)，即使假設所指交易存在，但無論如何，相對於原告人，該交易也絶對無效。

72.在庭上，第5被告人强調，相信原告人的上手業主，必定得悉該天台的實際狀況，而向來相安無事，直至原告人成為業主才改變。雖然如此，第5被告人既沒有真正提出，針對原告人和其前業主，默許(acquiescence)或不容反悔(proprietary estoppel)等抗辯理由，且沒有提出，可構成該等抗辯的相關指稱的詳情或證據。有關分析，則如上所述 (第32段)。

73.至於法庭在本案行使酌情權時的其他考慮，以及第5被告人提到安置和補償問題，則如上所述的分析 (第25至31段；第33段)，本席在此不打算重複，唯需指出屋宇署2008年2月4日致原告人的清拆通知中，第9號搭建物是針對目標之一。

74.鑑於以上所述，本席認為，第5被告人未能向法庭展示，他的抗辯具真正成功的前景。

第10號和第12號搭建物(第19被告人)

75.第19被告人在誓章中指，母親張銀煥自60年代開始於該樓宇居住。70年代末期，眼見有人於該天台搭建和佔用，於是母親也決定自行搭建了，現在的第10號搭建物，去佔用該天台。1987年11月，母親再從謝廣文，購入第12號搭建物。第19被告人聲稱，和姊姊居於第12號搭建物，直至姊姊於近年去世。母親則已入住護老院，但第19被告人聲稱，第10號搭建物仍由他管理。

76.換言之，就第10號搭建物座落而言，第19被告人提出的抗辯，是逆權管有；至於第12號搭建物，則聲稱以購買得到其座落部份的業權。

77.有關第10號搭建物以逆權佔用天台該部份的指稱，本席重申上述相關法律原則。第19被告人所聲稱，透過第10號搭建物佔用該天台的，是他的母親。不過，在本席席前並沒有他的母親，就相關時段所指逆權管有的事實和意圖的詳情和證據。在庭上，第19被告人表示，就所聲稱逆權管有，也沒有進一步陳詞。

78.有關第12號搭建物，第19被告人提供了，有關所指購買物業的文件。一份是1985年9月3日的文件，内容有關姓名何植飛的人士，同意把第12號搭建物轉讓予謝廣文。另一份是1987年11月5日的文件，内容是張銀煥同意，以港幣20,000元購買第12號搭建物，簽署的承讓人是謝廣文。

79.上述兩份文件，都是手寫自製的，極為簡單，其中日期1987年的，更沒有承購人簽署的。這些文件是否構成有效的轉讓土地業權文件，已成疑問。事實上，根據土地註册，8字樓12號單位連該天台的業權歷來轉讓，從來沒有該何姓或謝姓人士，曾幾何時，擁有該天台任何部份業權的記錄。至於所指何姓人士如何具備該處業權，繼而可以轉讓予該謝姓人士，第19被告人則沒有解釋。無論如何，如上所述(第24段)，即使假設所指交易存在，相對於原告人，該交易也絶對無效。

80.至於第19被告人在庭上表示，多年來相安無事，本席重申上述有關默許(acquiescence)或不容反悔(proprietary estoppel)等抗辯理由的分析 (第32段)。

81.法庭在本案行使酌情權時的其他考慮，則如上所述 (第25至31段)，本席在此不打算重複，唯需指出屋宇處2008年2月4日致原告人的清拆通知中，第10號和12號搭建物，都是針對目標。

82.鑑於以上所述，本席認為，第19被告人未能向法庭展示，他的抗辯具真實成功的前景。

第11號搭建物(第6、第20被告人)

83.第6被告人沒有提出申請，也從來沒有出席法庭聆訊。提出申請的是第20被告人。

84.第20被告人在誓章中指，是於2006年9月2日，從何志昂購入第3號搭建物。在庭上，她則聲稱弄錯了，賣方應該是張炳南(即第6被告人)。

85.第20被告人竟會弄錯從誰購入物業，令人感到意外。除此之外，她的誓章中，有關所指交易的其他條件和詳情，也一律欠奉，也沒有提供任何契約為證。事實上，根據土地註冊，8字樓12號單位連該天台的業權，歷來轉讓，從來沒有所指何姓人士或第6被告人，曾幾何時擁有天台任何部份業權的記錄。至於第6被告人如何具傋該處的業權，繼而可以轉讓予第20被告人，則沒有交待。如上所述 (第24段)，即使假設所指交易存在，但無論如何，相對於原告人，該交易也絶對無效。

86.至於法庭在本案行使酌情權時的其他考慮，以及要求賠償的問題，則如上所述 (第25至31段；第33段)，本席在此不打算重複，唯需指出屋宇署2008年2月4日致原告人的清拆通知中，第11號搭建物也是針對目標之一。

87.鑑於以上所述，本席認為，第20被告人未能向法庭展示，他的抗辯具真正成功的前景。

第13號搭建物(第7、第21被告人)

88.第7被告人沒有提出傳票申請，但他為了支持第21被告人的申請，也透過她提交了誓章，並出席了法庭聆訊。

89.根據本席較早時指示，第21被告人的申請，定於6月8日進行聆訊。兩名被告人缺席當天聆訊，反而於本案最後一個聆訊日，才現身法庭。兩人解釋因為不知道原定聆訊日期才缺席，但在上述指示聆訊時，第7和第21被告人事實上有出席。因此，本席認為，兩人指不知道原定聆訊日期的解釋，只是借口。

90.第21被告人在她的第一份誓章中指，是於2000年10月，從第7被告人購入第13號搭建物。她在第二份誓章中指，2006年2月，搭建物是由第7和第21被告人兩人所有。可是，第7被告人在他的誓章內，則指自己是2006年3月8日，從黄炳雄購入該搭建物的。但再根據第21被告人曾於2011年11月21日所作的誓章，她與第7被告人同居於該搭建物，並聲稱不再是該處業主，業權已“交回”第7被告人，由第7被告人代表她。

91.除了上述先後幾個版本之外，第7被告人在誓章中指，是以所謂“簡單收據”購入該搭建物，又指作價“約5萬元”。客觀地，在轉易土地業權方面，如此詳情可謂非一般。就此，兩名被告人在庭上，未有加以解釋。

92.無論如何，根據土地註冊，8字樓12號單位連該天台的業權歷來轉讓，從來沒有所指黄姓人士，或第7被告人，曾幾何時擁有天台任何部份業權的記錄。至於所指黄姓人士，如何具備該處業權，繼而可以轉讓予第7被告人，兩名被告人則沒有交待。即使假設所指交易存在，如上所述 (第24段)，該交易相對於原告人，也絶對無效。

93.至於法庭在本案行使酌情權時的其他考慮，則如上所述(第25至33段)，本席在此不打算重複，唯需提出屋宇署2007年4月27日致原告人的清拆通知中，早已針對第13號搭建物。

94.鑑於以上所述，本席認為，第21被告人未能向法庭展示，她的抗辯具真正成功的前景。

第14號搭建物(第8被告人)

95.第8被告人在誓章中指，於1997年5月15日，以港幣130,000元，從陳植源購入第14號搭建物。

96.根據土地註冊，8字樓12號單住連該天台的業權歷來轉讓，從來沒有所指陳姓人士，曾幾何時擁有該天台任何部份業權的記錄。至於所指陳姓人士，何以具備該處業權，繼而可以轉讓，第8被告人則沒有解釋。

97.第8被告人所提供的，有關購買物業的文件，内容只得手寫一句，表面上是該陳姓人士，確認收到第8被告人付款購買第14號搭建物。該文件稱該陳姓人士為“經手人”，並非賣方或出讓方，也沒有任何簽署。該文件並不構成有效的轉讓土地業權文件。如上所述 (第24段)，即使假設所指交易存在，無論如何，相對於原告人，該交易也絶對無效。

98.至於第8被告人在庭上表示，多年來相安無事，本席重申上述有關默許(acquiescence)或不容反悔(proprietary estoppel)等抗辯理由的分析 (第32段)。

99.法庭在本案行使酌情權時的其他考慮，以及第8被告人有關徙置和補償的表達，則如上所述 (第25至31段；第33段)，本席在此不打算重複，唯需指出屋宇署2008年2月4日致原告人的清拆通知中，第14號搭建物是針對目標之一。

100.鑑於以上所述，本席認為，第8被告人未能向法庭展示，她的抗辯具真實成功的前景。

第15號搭建物(第9、第22被告人)

101.第22被告人其實包括黄娘生和黄少梅兩人；兩人於誓章中指，1993年3月18日，從司徒佩琼購入該樓宇8字樓15號單位，當時的理解是包括單位對上該天台的第15號搭建物。

102.第9被告人沒有提出申請或存檔誓章，但她出席了聆訊，並在庭上聲稱，只因自己當時是黄娘生的生意伙伴，才同意以她的名義，幫助黄娘生去申請第15號搭建物的相關雜費户口。以此為根據，原告人才把她當為該搭建物的佔用人，並把她點名為原來其中一名被告人。簡而言之，事實上透過第15號搭建物佔用天台該部份的，從來都是第22被告人(兩人)，並非第9被告人。黄娘生在庭上也確認這點。

103.因上述披露，原告人其後與第9被告人達成共識。6月13日， 原告人同意撤銷針對第9被告人的管有命令和令狀，以及中止針對她的訴訟。

104.第22被告人 (兩人)，是8字樓15號單位的註册業主，此事實有相關的物業契約證明，也非爭議所在。可是，他們聲稱同時購入並擁有，單位對上該天台第15號搭建物，這說法則有相榷之處。

105.根據土地註冊，8字樓12號單位連該天台的業權歷來轉讓，從來沒有司徒佩琼，曾幾何時擁有該天台任何部份業權的記錄。至於司徒佩琼如何具備第15號搭建物座落該天台部份的業，繼而可轉讓予第22被告人，兩人則沒有交待。

106.從司徒佩琼於1971年成為樓宇業主的轉讓契約中可見，當時她承接的物業不可劃分份數，以及獨有管有的單位，只限8字樓15號單位，並無其他例如該天台的任何部份。

107.1993年司徒佩琼與第22被告人的買賣合約，以及其後的轉讓契約，訂明買賣物業的不可劃分份數，以及獨有管有的單位，同樣只限8字樓15號單位，並無其他例如該天台的任何部份。

108.假如司徒佩琼作為賣方，事實上擁有該天台任何部份的業權，並同意連同8字樓15號單位，一併售予第22被告人的話，由於當時是透過律師完成買賣，所以理應在當時的買賣合約，以及其後的轉讓契約，清楚訂明。如上所述，事實明顯並非如此。

109.第22被告人依賴為證的，是當時購買物業時，曾簽署的臨時買賣合約，以及律師事務發出的收據。該臨時合約是買賣雙方自製手寫的。買賣的物業，則寫成“8字樓連天台出售”，表面上尤如把整個天台包括在内。至於該律師事務所發出的，是收取第22被告人進一步訂金等的收據。收據上的確以英文描述物業為“FLAT 15, 8/F & ROOF”，同樣尤如把整個天台包括在内。這些文件表面上顯示的，與第22被告人聲稱的理解並不一致。

110.最重要的，是在法律上，在簽訂正式買賣合約時，臨時合約已被取代。這狀況和理解，也明文載於有關正式買賣合約第30段：

“This Agreement for is made pursuant to an Provisional Agreement for Sale and Purchase in Chinese (which is superseded by this Agreement) made between the Vendor, the Purchaser and dated 25^th February 1992……”

111.因此，即使是司徒佩琼和第22被告人，也不能依賴上述臨時買賣合約，去界定買賣雙方的合約條件，以及轉讓的業權。在這情況下，無論現在買賣雙方是否就此出現爭議，也與原告人無關。

112.第22被告人在庭上也表示，多年來相安無事。就此本席重申上述有關默許(acquiescence)或不容反悔(proprietary estoppel)等抗辯理由的分析 (第32段)。

113.至於法庭在本案行使酌情權時的其他考慮，則如上所述 (第25至31段)，本席不打算重複，唯需指出屋宇署2008年2月4日致原告人的清拆通知中，第15號搭建物是針對目標之一。

114.鑑於以上所述，本席認為，第22被告人未能向法庭展示，他們的抗辯具真實成功的前景。

第16號搭建物(第10、第23被告人)

115.第10被告人並非提出傳票申請的其中一名被告人，自然沒有存檔任何誓章。不過，在第23被告人申請的聆訊中，第10被告人不但出席，而且在庭上發言。吳大律師表示不反對。

116.第10被告人聲稱，自己在2000年，以港幣110,000元購買第16號搭建物。就所指交易，不但詳情欠奉，也沒有任何有效的土地業權轉讓文件證明。根據土地註册，8字樓12號單位連該天台的業權歷來轉讓，從來沒有第10被告人，擁有該天台任何部份業權的記錄。即使假設所指交易存在，如上所述 (第24段)，無論如何，相對於原告人，該交易也絶對無效。

117.第23被告人在第一份誓章中指，是於2003年6月，租用第16號搭建物，並與丈夫一起居住至今。但從她提供的結婚證書，可見她和丈夫是於2003年9月結婚，而兩人報稱當時的住址，是深水埗白由邨，並非第16號搭建物。不過，她提供該處其後的電話費單據，的確屬丈夫名下戸口。

118.在她的第二份誓章，第23被告人指向來只知該天台“只屬公契”。若她意指該天台是公契指定的公用部份，便不正確。無論如何，以她或她的丈夫作為租用第16號搭建物的人士的身份，怎也不能否定，作為該天台註册業主的原告人的業權，包括管有權。

119.至於法庭在本案行使酌情權時的其他考慮，以及第23被告人要求合理安排等問題，則如上所述 (第25至31段；第33段)，本席不打算重複，唯需指出2008年2月4日屋宇署致原告人的清拆通知中，第16號搭建物是針對目標之一。

120.鑑於以上所述，本席認為，第23被告人未能向法庭展示，她的抗辯具真實成功的前景。

第17號搭建物(第11被告人)

121.第11被告人在誓章中指，是於2000年1月25日，以港幣116,000元，從何志昂購入第17號搭建物。

122.根據土地註冊，8字樓12號單位連該天台的業權歷來轉讓，從來沒有所指何姓人士，曾幾何時擁有該天台任何部份業權的記錄。至於何姓人士，如何具備該處業權，繼而可以轉讓，第11被告人則沒有交待。

123.第11被告人提供了一份名為“石屋買賣合約聲明”為證。該文件乃自製和手寫的，極為簡單，難以成為有效的買賣物業和轉讓土地業權契約。即使假設所指交易存在，如上所述 (第24段)，無論如何，相對於原告人，也絶對無效。

124.至於法庭在本案行使酌情權時的其他考慮，則如上所述 (第25至31段)，本席不打算重複，唯需指出屋宇署2008年2月4日致原告人的清拆通知中，第17號搭建物是針對目標之一。

125.鑑於以上所述，本席認為，第11被告人未能向法庭展示，她的抗辯具真實成功的前景。

第18號搭建物(第12被告人)

126.第12被告人包括陳少明 (“陳先生”) 和梁妹兩人；兩人是夫妻關係。梁妹和陳少明分别在誓章中指，陳先生和親戚周麗卿，於1991年5月15日，以港幣85,000元，從譚孟誠購入第12號搭建物。該譚姓人士當時是8字樓18號單位的業主。

127.第12被告人提供的文件，包括當時經地産代理中介，與該譚姓人士簽署的臨時合約，以及該譚姓人士，與陳先生和周女士，於1991年5月7日所簽署的中文文件。該中文文件，也是以該地産代理的用箋，以手寫成的。

128.根據土地註册，8字樓12號單位連該天台的業權，歷來轉讓中，從來沒有該譚姓人士，曾幾何時擁有該天台任何部份業權的記錄。至於該譚姓人士，如何具備該處業權，繼而可以轉讓，第12被告人在第一份誓章的説法，是當年唐樓一向有的共識，是頂層單位業權，包括對上天台部份，兩者分拆買賣和租賃，十分盛行。在第二份誓章，陳先生指，這是按照當時的社會習慣和慣例，是無容置疑的。在庭上，陳先生更補充，上述情況在1997年之前，法律是容許的。

129.要追溯業權，從來都是取決有效的土地契約，連貫業權的轉易，並非根據第12被告人所指，依靠交易方的主觀認知和理解。事實上，土地註册和正式契約證明，該譚姓人士於1990年12月1日，才成為8字樓18號單位。1991年8月14日，他便把8字樓18號單位的註册業權轉讓予他人。若他的確擁有法律認可，第18號搭建物座落該天台的部份的業權的話，即使所謂分拆轉讓，也難以解釋他與陳先生的交易，並非同樣以正式有效契約，卻以上述手寫文件處理罷了。至於第12被告人指1997年前後有關法律的分別，根本並無此事。在追問下，陳先生在庭上解釋，他這方面的説法，是從電視資訊得來的。

130.也許陳先生於1991年，的確向該譚姓人士購買第18號搭建物，可惜該譚姓人士本身沒有該搭建物庭落部份天台業權可以轉讓，陳先生的處境也不比他為優。為此事而要向他負責的，始終是該譚姓人士。

131.陳先生在誓章中提出了其他論點，主要是指出原告人成為該天台註册業主前後，他認為是可疑之處。他推斷8字樓12號單位連該天台歷來轉讓， 實質由此至終是互有關連的一干人等所擁有。另外，原告人購入該物業的價錢，與市塲價格不乎，並不合理。加上有關天台僭建和滲水的投訴，全發生在2006年原告人成為該天台註册業主之後。投訴受影響的樓宇單位業主，先後又是立案法團的正副主席。陳先生推測，原告人的部署與近年舊樓收購之風有關。

132.本席認為，陳先生就原告人背後的部署和動機，所作的推斷，甚至推測，無助於解決目前業權和管有權方面的爭議。即使假設有關該天台上僭建的投訴，和原告人是有關係的，至於是否立案和採取行動，乃屋宇署行使《建築物條例》下的執行權力和決定，並非原告人可以決定或干預的。事實上，迎接訴訟追討，接收清拆通知，以至業權負擔和檢控定罪等負面結果，完全只會落在作為該天台註册業權人的原告人身上。

133.陳先生指，一家是1987年開始租住該樓宇其中一個單位，至1991年購入第18號搭建物居住，多年來沒有聲稱是該天台註册業權人干涉。假設第12被告人是依賴默許 (acquiescence) 為抗辯理由，如上所述 (第32段) 在法律上怎也不會賦予他們業權，可以凌駕原告人的註册業權的。原告人仍有權行使其註册業權，要求收回該天台的管有權。

134.陳先生又指，多年來曾對第18號搭建物和前面一些空地，進行了維修，未見任何聲稱註册業權人干涉。本席認為，預期該天台的註册業權人，維修他們以搭建物佔用的部份，似乎不切實際。正因陳先生表示，以往不悉該天台屬任何註册業權人，反而認為自己是業權人，多年來為該處的維修和投放，也是因為自以為是業權人。有此理解，純粹因為該譚姓人士向他出售物業，而並非因為原告人或之前的註册業權人，向陳先生作出任何言語或行為所引致的。因此，倘若第12被告人依賴不容反悔 (proprietary estoppel) 為抗辯，針對原告人的話也不會成立。

135.至於上述其他考慮，本席不打算重複，唯需指出屋宇署2008年2月4日致原告人的清拆令中，第18號搭建物是針對目標之一。

136.鑑於以上所述，本席認為，第12被告人未能向法庭展示，他們的抗辯具真實成功的前景。

第19號搭建物(第13、第24被告人)

137.第13被告人既沒有提出申請，且從來沒有出席法庭聆訊。提出申請的是第24被告人。

138.第24被告人在誓章中指，是於2003年，從林羽明購入第19號搭建物的。至於所指交易的詳情，則一律欠奉。第23被告人也沒有提供所指購買物業的契約為證。

139.根據土地註冊，8字樓12號單位連該天台的業權歷來轉讓，從來沒有所指林姓人士，曾幾何時擁有該天台任何部份業權的記錄。至於所指林姓人士，如何具備該處的業權，繼而可以轉讓他人，第24被告人則沒有解釋。即使假設所指交易存在，如上所述 (第24段)，無論如何，相對於原告人，均絶對無效。

140.至於法庭在本案行使酌情權時的其他考慮，則如上所述 (第25至31段)，本席不打算重複，唯需指出屋宇署2008年2月4日致原告人的清拆通知中，第19號搭建物是針對目標之一。

141.鑑於以上所述，本席認為，第24被告人未能向法庭展示，他的抗辯具真實成功的前景。

總結和命令

142.各被告人提出的申請，均告失敗。現作出以下命令：

(1) 就2011年8月27日的傳票，第5、12、15、17、18、23和24被告人分别的申請予以撤銷；

(2) 就2011年8月29日(1)的傳票，第8和11被告人分别的申請予以撤銷；

(3) 就2011年8月29日(2)的傳票，第14、16、19、20和21被告人分别的申請予以撤銷；

(4) 就2011年8月29日(3)的傳票，第22被告人的申請予以撤銷；

(5) 提出上述傳票申請的被告人，須各自支付因為其傳票申請分別引致原告人一方的訟費，包括保留待決的訟費，以及聆訊日分别相關各被告人申請部份的訟費，以及大律師費用；

(6) 上述訟費命令乃暫時性質；但除非任何一方於今天起計14天内，以傳票申請更改，否則訟費命令自動作實。

2012年6月4日：   第1、2被告人缺席；第14、15被告人出席  無律師代表(其他被告人豁免出席)

2012年6月5日：   第3被告人缺席；第16、17被告人出席  無律師代表(其他被告人豁免出席)

2012年6月6月：   第5被告人出席，無律師代表  (其他被告人豁免出席)

2012年6月7日：   第6被告人缺席；第19、20被告人出席  無律師代表(其他被告人豁免出席)

2012年6月8日：   第7、21被告人缺席；第8被告人出席  無律師代表(其他被告人豁免出席)

2012年6月11日：  第9、10、22、23被告人出席，無律師代表  (其他被告人豁免出席)

2012年6月12日：  第11、12被告人出席，無律師代表 (其他被告人豁免出席)

2012年6月13日：  第4、13被告人缺席、第7、9、18、21、24被告人出席，無律師代表 (其他被告人豁免出席)