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LDBM 224/2010 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2010年第224宗 ________________________
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_______________ 判 案 書 _______________ 1.與訟雙方的關係及背景資料，可見於經修改的申請書內容，如下:-
2.以上的背景資料，雙方並無爭議。該公契的第58(c)條的全文如下:-
申請人的案情 4.申請人指答辯人在其出任經理人期間，依據該公契，收各業主每戶三個月的管理費按金、水錶按金、管理設施基金及上期支付的管理費共$330,266.60。詳細資料在經修正的申請書附表中列出，不再重覆。 5.申請人指答辯人在其離任後沒有交待附表上各款項的使用，也沒有交還申請人，所以申請人提出本申請，要求答辯人歸還上述款項。 6.申請人的經修改的申請書又引述建築物管理條例(344章)(“該條例”)以支持它的申請:-
7.申請人又指答辯人在離任後，沒有擬備該法例要求的收支表及資產負債表，又沒有將任何賬簿、賬項紀錄、文據、文件及其他紀錄交申請人。所以申請在支付合理的影印費後，申請人可影印所有答辯人的賬簿或賬戶記錄和其他財務記錄及票據，發票、憑單、收據等文件。 答辯人案情 8.根據反對通知書，答辯人的案情非常簡單，答辯人並沒有否認收取了上述的按金及其他款項。但答辯人指它不斷替該屋苑墊支使費，所以，希望將所有款項用作對數，而暫不退回。 9.在本案的提訊期間，申請人向法庭作出披露文件的申請，由答辯人得到有關該屋苑的收入及開支記錄，並透過核數師，預備了有關該屋苑在上述年度的核數報告。根據核數報告，申請人在答辯人的戶口中，只餘下17,514元。答辯人同意支付這一筆款項與申請人。 10.在開始審訊之前，答辯人又提出，在2007年4月，該屋苑的發展商委任答辯人為經理人，負責管理及保安工作。由於該屋苑有接近40座，答辯人成立管理隊伍，包括一名保安經理及4名保安員。答辯人每月收取52,000元費用及經理人酬金4,500元，其他屋苑支出都以實報實銷收取。至2008年11月，與業主商議後減少一名保安經理，保安收費也由52,000元下調爲46,000元。 11.答辯人又呈堂一份未經核實的收支表，指每月的管理費收入及按金都用於該屋苑的管理開支上。 争議事項 12.本案件兩個主要爭議點，首先，是答辯人所需要還給申請人的按金是多少。蕭律師引用答辯人所提供未經核實的收支表顯示，由2007年5月1日至2009年6月30日的保安人員費用(security service fee)，共1,310,000元。但蕭律師指答辯人這個數字有誇大的成份，他指答辯人只能證明使用了約80多萬元在体安人員的薪金及費用上的，誇大的支出超過40萬元。所以，如果扣除了答辯人誇大了的支出後，答辯人所持有屬於申請人的金額必然不少於按金的數目，故答辯人須付還按金的總數。 13.申請人同意，本申請只限於取回按金。 14.在這一個爭議點，其中主要爭議項目，是答辯人在有關期間，是否和該屋苑有協定以包薪形式計算保安人員的支出；如果是，這協定是否乎合該公契的條文。如果沒有協定，或協定無效，是否有委聘一位保安經理負責該屋苑的管理及日常事務。 15.答辯人的案情，指在有關時間，他們為該屋苑提供一名屋苑經理及4名保安員的服務。答辯人指他們需要一名屋苑經理，協助交收樓宇，及處理與附近村民之間的糾紛。 16.由於爭議的款項，是在答辯人作為公契經理人的26個月内產生，雙方對該管理合約期間出現的款項，沒有提出爭議，所以，本席無須處理。 17.第二個爭議點，就是答辯人是否經以交還所有關於該屋苑的賬單及有關文件。 司法管轄權 18.在處理證供之前，簫律師亦向本席陳述，雖然答辯人現在不是該屋苑的經理人，但土地審裁處仍然有司法管轄權，根據建築物管理條例，頒布命令，要求答辯人交回按金及上述的文件。 19.蕭律師所引述的法律觀點，答辯人並沒有提出反對意見。本席在考慮了蕭律師的陳詞後，同意他的分析及論點。本席只須引述林文瀚法官（當時職銜）在The Incorporated Owners of Blocks F1 to F7 of Pearl Island Holiday Flats v. Fullwill Property Management Ltd LDBM273 of 2000的判詞。雖然答辯人是前任經理人，有關的申請是根據建築物管理條例附表7第8段提出，則根據附表10第1段，土地審裁處有司法管轄權，審理本申請。林法官又指，建築物管理條例第34D(1)條指，“在本部及附表7及8中，除文意另有所指外，＂經理人＂就建築物而言，指公契經理人或當其時為執行公契而管理該建築物的任何其他人”。而附表7第8段所指的經理人，明顯包括前任經理人，所以，上述34D(1)條有關經理人的定義，並不適用。本席同意林法官的分析，裁定本席有司法管轄權，審理本申請。 雙方的證據 20.申請人的第一位證人是陳恩明先生，陳先生是該屋苑的業主立案法團管理委員會主席。陳先生向法庭呈堂該公契。他又指出，在答辯人收回管理權後，在2009年7月份，答辯人與申請人以合約形式訂立該管理合約，由答辯人繼續管理該屋苑，有關的合約呈堂。 21.申請人於2009年12月15日，曾發信與答辯人，追討所持有的管理費按金、水費按金等，共港幣330,266元。 22.後來，陳先生指申請人透過業主大會，議决終止與答辯人的管理合約，而該管理合約到2010年7月31日完結。在合約完結後，答辯人沒有交還管理的按金，亦沒有根據法例交出收支表、資產負債表及任何賬簿、賬項紀錄、文據、文件及其他紀錄。 23.陳先生同意，答辯人後來交出它在任期期間與該屋苑管理上有關的賬簿、賬項紀錄，以便申請人聘用核數師去核實其管理期間的財務狀況。 24.就陳先生的證供，代表答辯人的黃先生並沒有作出盤問。 25.申請人的第二位證人是胡國定先生。胡先生是答辯人法團的主席。胡先生呈堂了一份由陳晨光會計師核對及編寫的報告書。根據這份報告書，胡先生指答辯人挪用該屋苑的按金，使答辯人與申請人的來往戶口內，只餘港幣17,514元。 26.胡先生指答辯人以不合理的價錢，外判該屋苑的保安服務與答辯人集團的佳衛保安服務有限公司。 27.胡先生指他在該屋苑居住5年，並沒有見過答辯人所指的日間保安經理駐守。胡先生又指在該屋苑的職員當值簽到表內，並沒有日間保安經理的出勤紀錄。就答辯人的案情，指該屋苑管理的架構，包括日間保安經理一名及兩名保安員，胡先生不同意。他指該屋苑是一個小型屋苑，只有一個出入閘口，根本無需要有一個日更經理。 28.在盤問時，黃先生詢問胡先生是否認識文國輝先生，指文先生是2007年4月至7月出任該屋苑的經理，胡先生表示不太肯定。 29.以上是申請人的案情。 30.答辯人的第一位證人是曾蓮君女士，她是答辯人的一位職員。曾女士指答辯人自2007年5月1日至2010年(相信是指2009年)6月30日為該屋苑的公契經理人，其後於2009年7月開始，與申請人以管理合約形式，繼續管理該屋苑。 31.曾女士又指她在2010年3月左右，在該屋苑某座某單位門前，曾將會計賬目，即文件册第94頁的賬目，提供與申請人當時的主席副主席及司庫，在場各人都認同賬目內之數據。蕭律師指答辯人沒有每月張貼收支賬，曾女士不同意，指每月也有貼出。 32.曾女士又指自2007年5月至2010年7月31日，答辯人一直代申請人墊支所有費用，其費用凌駕於按金之上。故答辯人一直堅持保留按金作日後對數之用。 33.另外，曾女士亦呈堂兩份當值輪更表，以顯示出勤與該屋苑的管理人員數目，有包括一位保安經理。 34.又根據葛倩兒暫委法官在2012年2月7日頒下的命令，答辯人須披露2007年5月1月至2009年6月30月期間，每月聘請管理員的名單，每人所收取之薪金資料及支持文件。曾女士在2012年2月28日以誓章呈交了下述文件:-
35.在結案時，蕭律師同意答辯人所須提供的文件副本經己得到，只餘其中3份僱員合約。 36.在盤問時，蕭律師指答辯人沒有提供蔡先生的僱傭合約，曾女士表示她只是忘記了提供。蕭律師又指，簽到表上並沒有蔡先生的簽名，曾女士指主管是無須簽到的。 37.蕭律師又指曾女士所提供的一份當值輪更表，是答辯人為上水區客户提供管理及保安人員的紀錄。蕭律師更指文件上的主管蔡先生，是為整個區服務，而非單為該屋苑服務，曾女士不同意這個說法。 38.簫律師又指每月營運支出均是5,244元，並不可能；而且，也沒有單據支持。曾女士指5,244元是大約的數字。 39.答辯人的第二位證人是黃玉權先生，他是答辯人的一名董事，也代表答辯人處理本申請。 40.黃先生指該屋苑的管理及保安架構，是日間保安經理一名，加兩名保安員，及夜間兩名保安員。根據他的證人陳述書，日間保安經理每月工資港幣12,000元，而日間的保安員中，其中一個是副主管，每月工資港幣7,000元，另一位保安員及兩名夜間保安員每月工資為每人港幣6,500元，合共38,500元。由於每個保安員員工享有休息日，有薪假期，法定假期及強積金供款等，所以，4名保安員的每月支出為港幣34,156元，即每名月薪6,500元的保安員每月總支出為8,378元，而每名月薪7,000元的保安副主管每月總支出為9,022元。而保安經理無須替假，在加上強積金後，他的每月支出為港幣12,600元。 41.黃先生指向該屋苑每月收費為港幣56,500元(52,000+4,500元)，在扣除了答辯人所收的經理人酬金4,500元，支付了上述工資支出後，只餘下5,244元，是作為答辯人對該屋苑的營運支出，包括勞工保險，文具，制服，管理層支援及行政支出等。而到了2008年11月份，見管理已上軌道，減少了一名保安經理。收費也減至每月50,500元(46,000+4,500元)。 42.有關保安員的支出，在結案時，申請人接受在計算保安人員的支出時，在工資外，仍須要加上假期及強積金等支出。但答辯人不同意了有一名保安副主管。 43.在盤問時，蕭律師指根據當值表，主管蔡先生是管理上水錦田區的客户，而不是駐守在該屋苑的。黄先生指當值表是顯示在上水錦田區的員工。蕭律師指曾女士有提到，答辯人會定時派公司職員巡查該屋苑。如果該屋苑有駐場經理，就不須要巡查。黄先生指這是牌照科的要求，每星期要作一次巡查。他也有到場巡查及協助解決與村民的糾紛。其實，他的工資部分也應計算在該屋苑的開支内。 44.簫律師指如果黃先生的工資也要計算, 為什麼答辯人沒有提供他的僱員合約，也沒有提供蔡先生的合約。黄先生指一直不清楚申請人要那些文件，所以沒有提供。簫律師又指蔡先生並沒有在簽到表上簽名。黃先生解釋，主管是不須要簽到的。因為他是隨傳隨到，包括晚上有事他也要到的，所以他是不須要簽到。後他又糾正，他意思是在正常上班時間外，晚上有事蔡先生也要到。但他答不到蔡先生的日常上班時間。 45.黄先生又說，答辯人在開始當管理人的時候，是聘請了文國輝做日間保安經理，他的月薪是港幣12,000元。做了3個月後，文先生離職，答辯人再聘用蔡育平先生為主管。他的薪金是16,000元，但答辯人只收該屋苑12,000元作為主管的費用。 46.葉律師盤問黃先生，指該屋苑並沒有日間保安經理，黃先生否認。蕭律師又指，稱為副主管的張瑞庭，根據僱傭合約，每月的薪金只是6,500元，黃先生說後來是提高到7,000元。只是沒有改合約。 47.有關營運開支，黃先生同意並沒有獨立的單據。黄先生又說，答辯人和該屋苑是以包賬形式管理，所以不會再發這些支出的單據。 48.在盤問有關蔡先先的薪金紀錄，黃先生同意沒有呈堂。而文件也沒有顯示張瑞庭的月薪是7,000元。 49.黄先生也同意，答辯人沒有制備每年的預算案。但他表示每月有開支賬目張貼，但沒有披露或呈堂。 50.以上是答辯人的案情。 51.最後申請人亦向法庭呈堂一份核數師報告。根據這份核數師報告的結果，答辯人所餘下屬於申請人的款項，只有一萬七千多元。答辯人也同意歸還這筆款項，但申請人並不同意。但核數師指答辯人的保安人員支出，只有發票，没有其他的文件可考查是否有合約支持，或經過正常的招標程序。 52.而答辯人也呈堂了上述一份未經核數的會計賬項，顯示他們為該屋邨所收取的各項收費，及各項支出。 討論及裁決 53.今次案件的主要爭議點，是答辯人所要退還給申請人的按金餘額。蕭律師的陳詞，根據建築物管理條例，答辯人在離任管理人之後，須將申請人的動產，包括按金或屬於申請人的金錢，歸還申請人。就這一方面的法律理據，答辯人也沒有提出反對。 54.根據蕭律師的論點，該屋苑業主所繳付給答辯人的所有費用，根據該公契第74條，答辯人是以受託人的身份代各業主持有。第74條的原文如下：
55.本席同意蕭律師的論點，即答辯人所有收取的款項，包括上述的按金，是以信託人身份持有的。而且，根據建築物管理條例附表7第8條，這些款項屬動產的一部份，在答辯人離職後，它有責任交回有關的按金。 56.答辯人的重要爭議點，是指有關的按金，經已在其出任為管理人期間，用該屋苑的開支上。答辯人向法庭提供了未經核實的會計賬目，以解釋它如何使用所收回來的管理費及按金。所以，本席要裁斷，答辯人能否證明它是因在執行公契責任，或法律上的責任時，把按金也用了在該屋苑的管理開支上。 57.就會計報告的項目，蕭律師特別針對2007年5月至2009年6月的一項保安人員費用，共1,310,000元。 58.答辯人的案情，是提供了一名保安經理及共4名保安員。而它和發展商有協定，每月收52,000元(及後來調低為46,000元)。而正如答辯人的分析，52,000元代表了一名保安經理和4名保安員的薪酬支出，及5,244元的營運支出。黄先生指雙方的主要爭論點是他們有否提供一名保安經理。因為申請人也同意，在有關時候，答辯人提了供4名保安員，及同意他們薪酬應該加上補假及其它福利來計算。 59.蕭律師主要的論點，是答辯人不可以用包薪或包賬型式收取保安人員費用，也不同意有所謂協議。他指答辯人的每項了開支都要實報實銷。 60.申請人也不爭議答辯人可以用按金來支付正常的開支。申請人的論點就是，假若答辯人會計賬目的每一個項目都是正確及有法理依據使用，答辯人才能夠證明有合理的理由，使用了所有的按金。否則，答辯人就需要付還不足之數。蕭律師又指答辯人有舉證的責任，證明它已經及可以使用有關的按金，本席同意他的論點。 61.而蕭律師也不同意答辯人每月5,244元的營運開支是真實及合理的。 62.關於按金的使用，在反對通知書內，答辯人並沒有提出按金經已用了，它只表示答辯人代申請人墊支了一些費用，所以要求保留按金，作日後對數之用。而曾女士的證人陳述書，也是作出同樣的證供。所以，究竟答辯人在什麼時候使用了按金，證供並不清楚。 63.首先，本席處理的是有關包薪或包賬的說法。 64.如果黃先生與發展商或申請人一早有這個協定，這必定是一個重要的計算支出的協定。但在黃先生的證人陳述書，並沒有提到這一個重要事項，反而用了大部份的篇幅，解釋如何計算每一個人的人工及須要支付的額外福利及假期。只是在他證人陳述書的末段提到每月收該屋苑費用為56,500元，但沒有解釋其由來，也沒有說是與發展商的一個協定。 65.而有關與發展商所達成的這個協定，黃先生根本沒有提供任何詳盡的資料。而有關這個協定的內容，黃先生的口供也不斷改變。正如上文所說，開始的時候，無論在状書或黃先生的證人陳述書，根本沒有正面提及這個協定。在開案陳詞時，他才表述和發展商達成這個協定。當時，他只說是包括保安人員的薪金支出，而其他的開支是實報實銷。但黃先生在接受蕭律師盤問的時候，他又解釋包括一些其它管理費支出。黃先生的證供，搖擺不定，而且因應案情及盤問而修改。他根本不是一個可信的證人，本席並不相信他的證供。 66.而且，在發展商還沒有賣出任何單位時，它是擁有該屋苑的。但當它售出單位後，新業主與答辯人的關係，必然是由該公契條文所規定。而答辯人與發展商的協定，除非它能夠證明有法律上的理據，證實其他業主也須遵守，否則這只是答辯人與發展商之間的協定。答辯人沒有證據指所謂的協定其他業主也須遵守。 67.而後來改為46,000元的說法，黄先生也沒有清楚交代答辯人是如何達成這協定。總結以上各點，答辯人不能夠證明它可以每月向申請人收取52,000元(或46,000元)作為保安團隊及管理開支的月費。 68.上述1,310,000元的保安人員支出，正是以包薪或包賬計算出來。基於本席的裁斷，答辯人須證明該費用是真實支出在該屋苑的管理上。 69.答辯人指保安人員的費用，包括了一名保安經理及4名保安員；而主要的爭議點，是答辯人有否提供一名保安經理。根據胡先生的證供他在該屋苑居住了5年，從沒有見過一位保安經理。黃先生只向他指出是否認識一位文先生。如果答辯人有安排一位保安經理工作，包括所指由經理去處理與村民的糾紛，居住的居民應該知道這一位經理的出現。本席考慮了胡先生的證供，相信他是一位可信的證人。 70.答辯人也沒有提出足夠證據，支持答辯人有委派保安經理。答辯人沒有提供文先生的僱傭合約。雖然，答辯人在開案時申請向法庭提交一份文先生的證明書，在沒有解釋為什麼沒有傳召文先生，及為何到審訊時才提交，本席拒絕答辯人提交新文件的申請。 71.答辯人也沒有提供蔡先生的合約，而在盤問後，黃先生在結案陳詞時，才申請提交蔡先生的合約，及每月張貼的支出明細表。證供經已完成，黄先生沒有足夠理由解釋為何這些文件沒有披露，本席也拒絕收錄新文件。 72.其實，在葛法官發出命令，要求答辯人披露所有保安人員的文件時，答辯人早知道這些文件是必須披露的，答辯人沒有提出任何合理解釋，當時為何沒有披露將這些文件。而根據曾女士所披露的文件，只有其中4名保安員的僱傭合約。在答辯人提供的文件中，的確有蔡先生07/08年度的報稅表，但沒有其他年度的報稅表，不能顯示蔡先生的工作性質及地點。曾女士說沒有披露蔡先生的合約，只是忘記了，這解釋並不可信。蔡先生的工資是最高的，也是經理，相信曾女士無可能忘記提供蔡先生的僱傭合約。 73.而出任該屋苑的保安經理，包括文先生及蔡先生都沒有在該屋苑簽到簿上並沒有簽到。雖然黃先生及曾小姐分別解釋作為保安經理無須簽到，但黃先生在接受發問時又說蔡先生是隨傳隨到，後來又解釋他的意思是在上班時間外是隨傳到，但又不能說出上班時間。總結以上各點，黃先生的證供並不可信。 74.有關當值表，蕭律師指這份文件並不可靠，因為黃先生在本案陳詞中，同意在2008年11月後，沒有再派日間保安經理駐在該屋苑，但當值表仍然有一位日間保安經理當值，這顯示當值表並不準確，或該日間主管，並不是單獨為該屋苑服務。本席接納蕭律師的陳詞，當值表不足以證明答辯人有安排一位日間保安經理在該屋苑當值。 75.考慮了所有的證據，本席裁定答辯人不能證明有為該屋苑聘用日間保安經理。 76.在黃先生作證時，他也提出自己有為該屋苑服務，而答辯人也有安排人員到該屋苑巡查。這些人員的調配，應該向屋苑收取服務費用。本席不排除，有一些情況下，這些臨時調配的人員，屋苑須要支付費用。但在本案中，答辯人所指經已收取的費用，並不是以這個基礎來計算，所以本席無須考慮這方面陳詞。 77.而且，這方面的費用也沒有任何實數，所以，答辯人沒有可能在本案之前與申請人作出對數。 78.而關於副主管的說法，黃先生也承認並沒有任何文件支持。如果他曾經安排其中一位保安員做副主管，並支付7,000元月薪，相信稅務文件或薪金收據中，必然可以顯示出來。所以本席不相信黃先生這方面的證供。 79.綜合以上各點，本席接納胡先生的證供，裁定答辯人根本沒有駐場的日間保安經理及副主管在該屋苑服務。 80.而有關每月5,244元的開支，答辯人沒有提出任何單據或證據支持，證明這些支是該屋苑的支出。而根據答辯人的會計文件，它有分別收取其他的營運及管理支出，如清潔、保險、工具、文具、維修等。本席裁定，答辯人不能證明這些開支的項目及金額，也不能向該屋苑收取。 81.雖然答辯人並沒有提出默許(acquiescence)作為答辯，蕭律師在結案陳詞也有處理。既然答辯人沒有提出，本席無須處理。蕭律師的擔心，相信是針對曾女士的證供，表示有關的會計文件，曾交申請人的幾名代表查閱，而他們均表示同意。曾女士的證供，非常含糊，甚至連有關的賬目副本，是否有交各代表也沒有表述。本席並不相信她的證供。而且，她的證供，也只是向申請人提供會計文件，相信是想表達申請人同意了其中的支出。但會計文件當然沒有說明保安人員支出的計算方式，或包薪的協定。所以，在重要的事項不清楚的背景下，這證供並不景響本席的裁缺。 82.所以，答辯人所指在2007年5月至2009年7月間的26個月内，使用了1,310,000元的保安人員費用，並沒有證據支持。根據不争議的案情，答辯人只支付了4位保安員的人工。本席接納蕭律師的計算，根據現有的證供顯示，答辯人代申請人支付的保安員工資及福利支出，不超過831,312元(8,378 x 26 = 831,312元)。 83.根據以上的分析，就正如蕭律師所指，以答辯人所提供的會計文件來分析，其中就保安人員的費用，根本不可能有1,310,000元的開支。如果以會計賬目中其他所有的使費是準確的，在減去多收的保安員費用後，答辯人應該仍然管有大於申請人上述的按金的金額(1,310,000 – 831,312 = 478,688元)。所以本席裁定答辯人須退還所有的按金。 84.而關於文件，申請人只要求取回其中3名保安員的僱傭合約的副本，答辯人也沒有反對。所以，本席頒令答辯人，在申請人發出書面通告的7日内，向申請人提供保安員郭子猷、黎國財及王錦荷的僱傭合約副本。申請人須付合理的影印費。 85.本席發出暫令，答辯人須付申請人本案的訟費，包括大律師證書，如金額不能達成協議，將由聆案官以區域法院對衡基準作出評定，暫令於14日後成為絕對命令。
申請人由林錫光,陳啟鴻律師行轉聘Patrick SIU大律師代表應訊。 答辯人由代表應訊。 有關向上訴法庭提出的相關上訴，請參閲HCMP2416/2012。 |
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