南洋商業銀行有限公司及另一人 對 林坤元

HCMP 405/2012

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

高等法院雜項案件2012年第405號

（擬上訴的原本案件：區域法院民事訴訟2001年第4104號）

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判案書

上訴法庭法官袁家寧頒發上訴法庭判案書：

1.這是林坤元先生（以下簡稱D1）針對區域法院一項判決的上訴許可申請。背景簡述如下。

貸款合約

2.在DCCJ4104/2001一案中，第一原告人是南洋商業銀行有限公司（以下簡稱P1）。於1996年12月6日，D1為向P1借款，簽訂了一份《房產抵押貸款合約》（以下簡稱“貸款合約”）。同月26日，P1根據“貸款合約”，貸款$540,408給D1。

抵押的物業

3.該貸款是以廣州一個物業（以下簡稱“該物業”）作為抵押品的。D1已於1993年，與該物業的發展商，廣州穗南房產發展有限公司（以下簡稱“發展商”），簽訂了《房地產預售契約》（以下簡稱“售樓契約”）。到1996年，該物業完成發展，D1需要支付購價的餘額。

4.D1獲得銀行貸款後，需要根據“貸款合約”，定期供款。D1由1997年1月起至2000年5月止，都有供款，但之後中止了供款。

訴訟

5.2001年2月27日，P1提出DCCJ4104/2001訴訟，被告人原本有三名人士，除了D1之外，還有黄華（D2），及王小梅（D3）。D2及D3是D1的擔保人。P1向他們索取貸款餘額，與及利息。P1後來中止了針對D2及D3的訴訟，所以DCCJ4104/2001 一案審訊時，只剩下D1作為被告人。

6.第二原告人是南洋商業銀行（中國）有限公司（P2）。P2從2007年12月24日起，繼承了P1的業權，繼而於2010年加入訴訟。本庭以下以“銀行”統稱P1及P2。

申索

7.銀行的《再經修訂的索償書》第18段，列出了它所申索金額的詳情，如下。

7.1.  銀行追索D1的款項是$332,213.03貸款餘額，另加24%年息的逾期利息，與及在逾期利率基礎上，加收50%的罰息。24%這利率是在“貸款合約”第三(二)條列明的，而之上加收50%是在“貸款合約”第三(三)條列明的。24%之上，加收50%，等如36%。截至2010年10月11日，D1原本欠銀行$1,235,469.86利息。

7.2.  但於2010年10月11日，銀行把該物業拍賣，淨收益為$646,167.04。銀行從D1所欠的利息，扣減了這款項。

7.3.  另外，銀行亦從D1所欠的利息，扣減了3項款項，即銀行從D1的擔保人等所獲得的款項。除了上述D2及D3外，發展商亦是D1的擔保人。銀行從擔保人獲得一共$136,148.32。

7.4.  從D1（截至2010年10月11日）所欠的$1,235,469.86利息，扣減$646,167.04及$136,148.32後，是$453,154.50。

7.5.  換言之，截至2010年10月11日，D1欠銀行$332,213.03貸款餘額本金，與及$453,154.50未付的利息，共$785,367.53。

8.因此，銀行追討$785,367.53，與及由上述日期之後一日（即2010年10月12日）開始計算的利息。

抗辯

9.D1承認他沒有繼續供款。他提出的抗辯理由，可以簡述如下：

(1)  銀行職員在1993年展銷會時，保證他會獲得物業的“房產證”，但這是失實的陳述；

(2)  銀行未能為他獲取物業的“房產證”，因此他不能夠把該物業變賣；

(3)  因為他與發展商所簽訂的“售樓契約”無效，所以他認為他與銀行所簽訂的“貸款合約”亦應告無效；

(4)  D1認為銀行應該向發展商追討他的欠款，因為發展商是“貸款合約”的擔保人；

(5)  銀行從發展商所追還的款項，應該優先用來解除他的欠款。

10.D1亦向銀行提出反申索，他認為銀行沒有履行單位驗收及評估程序的責任，所以他要求銀行賠償因其過失而令他蒙受的損失。

審訊

11.案件於2011年9月至10月，由區域法院周兆熊法官審理。周法官於11月18日頒發判案書，裁定銀行有權追回餘額，法官亦駁回了D1的反申索，詳細理由載於判案書，在這裏不會重複。

上訴許可申請

12.D1申請上訴許可，但申請於2012年2月23日被周法官拒絕。D1現向本庭申請許可。

13.1.  D1並沒有草擬任何上訴理由，他只是存檔了一份誓詞，就周法官的判案書作出評論。但是案例已確立，上訴許可申請人一方必須顯示出“有合理機會得值的上訴理由”，本庭才可以批准上訴許可。

13.2.  無論如何，本庭考慮了D1原審時的抗辯議題，與及他對周法官的判案書的評論，與及他遞交本庭的講稿，來瞭解和評估他的上訴理由。

討論

14.1.  本庭首先討論有關上述第(1)及(2)項抗辯議題。就第(1)項，原審法官就銀行職員於1993年，是否有說過保證D1會獲得“房產證”一事，不接受D1的說法。這是一項有關事實方面的爭議，上訴法庭一般不會干預，因為原審法官有耳聞目睹證人作證的優勢，所以比較上訴庭更能辨別到有關事實的爭議的是非曲直。

14.2.  周法官對這議題的裁定，亦建基於D1本人的證人陳述書，因為D1在證人陳述書從來都沒有提出過，銀行職員保證他會獲得“房產證”。

14.3.  D1現時說，他的證人陳述書所提及的“購房手續及文件”，不只是包括發展商售樓給他的文件，更包括政府機關批准後才會發出的“房產證”。D1的說法是，一名銀行職員貿然自稱能夠保證政府機關的行事。原審法官不接受這說法，本庭看不到理由作出異議。

14.4.  無論如何，D1的案情究竟是什麼，他是應該在證人陳述書裏，清楚表達出來，但是他從來都沒有在證人陳述書，說過銀行職員保證他會獲得“房產證”，難怪原審法官對這議題不接納D1的說法。

15.就第(2)項，本庭認為D1沒有事實和法律基礎，以支持銀行有責任為他獲得“房產證”的說法。

15.1.  誠如銀行的大律師指出，在“售樓契約”第三段，發展商明確表示：“除特殊情形外，甲方[發展商]還應于一九九七年七月三十一日前為乙方[D1]辦妥領取房地產產權證的手續”。明顯地，D1是有法律權利追討發展商，要求它履行這法律上的責任。

15.2.  但D1卻認為這責任應由銀行負上。他依賴“貸款合約”第六(一)(2)條，如下：

“抵押人[D1]須將附表三所列房產[該物業]之買賣合同/合約交由抵押權人[銀行]收執保管，並不可撤銷地授權抵押權人[銀行]在接獲入伙通知後，即代其向有關房地產權登記機關申領抵押房產之權屬證明，並辦理抵押登記手續”。(底線後加，以示強調)。

15.3.  考慮前文後理後，本庭認為這項條文中，“申領抵押房產之權屬證明”這些文字並不是指“房產證”，而只是指抵押一事的文件和手續。理由是第六條整項條文，均是有關“房產抵押”，而在這項條文中，該物業均稱為“附表三所列房產”，而非“抵押房產”。因此，本庭有理由相信，“申領抵押房產之權屬證明” 這一句子中，“抵押”是用作動詞，而並不是用來描述該物業的詞語。亦即是說，第六(一)(2)條中，授權的主題並不是申領“房產證”，而且申領有關抵押一事的文件和手續。

15.4.  但無論如何，看來案中雙方當時都認為，根據“貸款合約”的規定，銀行可以代表D1申領“房產證”（看D1於1996年11月12日簽署的《委託書》）。但若是如此的話，根據第六(一)(2)條的前文後理(包括D1不可撤銷授權)，銀行獲得這授權，明顯是為保障銀行的利益，銀行並沒有負上必要為D1獲得“房產證”的責任。

15.5.  而實際上，即使退一步說，假使銀行有責任代表D1申領“房產證”，在上述《委託書》中，D1同意了銀行委託發展商辦理這事，這是與上述“售樓契約”第三段吻合，所以歸根究底，有法律責任為D1獲得“房產證”的人，是發展商，而非銀行。

16.就第(3)項，D1聲稱銀行與他各人所持有的“售樓契約”有所不同，因為有些資料並未填上，所以他認為銀行所持有的“售樓契約”，是僞造的，“售樓契約”因此無效，而“貸款合約”亦應告無效。

16.1.  證據是“僞造”的，是一項嚴重的有關事實爭議的聲稱，但在原審時D1從來沒有提出過。

16.2.  案例確立，上訴庭一般不會准許訴訟一方，在上訴階段，才作出新的有關事實的爭議，理由是因為對方沒有機會就該爭議，提出反駁的證據，供原審法官考慮。本庭根據一般取態，不容許D1到現階段才提出“僞造”文件這個新議題。

16.3.  無論如何，即使“售樓契約”無效，亦不等如“貸款合約”亦告無效。即使D1沒有了物業，銀行只會是失去了那份保障而已，它仍然可向D1追討還款。

17.就第(4)及(5)項，案例確立，債權人有權決定向那一名債務人進行追討，債權人甚至乎可以決定不會追討某一名債務人，而其他債務人並沒有權過問。因此，D1認為銀行應該向發展商進一步追討他的欠款，並不是法律容許的抗辯理由。D1亦無權反對銀行與其他債務人經和解下，達成分配款項的共識。

18.至於反申索，原審法官指出“貸款合約”沒有顯示，銀行有責任替業主驗收單位及作出評估程序，原審法官駁回反申索，是合理的裁定。

命令

19.基於以上理由，本庭拒絕給予上訴許可，並頒令申請人需支付答辯人的訟費。如果雙方不能在本判決書日期之後14日內同意訟費金額，答辯人可以書面形式，向法庭及申請人送達循“簡易程序評估訟費”的清單。申請人如果對清單的項目及/或金額有異議，必須在收到清單的日期之後的14日內，以書面形式提出，並送達給法庭及答辯人。其後法庭會以簡易程序，評估訟費。

第一被告人(申請人)：無律師代表，親自應訊

第一及第二原告人(答辯人)：由的近律師行轉聘大律師鄭欣琪代表