The Incorporated Owners of Full Scene Garden 對 Chung Ka Fai(鍾家輝)
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LDBM 176/2011 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2011年第176宗 ________________________
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_______________ 判 案 書 _______________ 背景 1.申請人是富善花園的業主立案法團，而答辯人是富善花園第一座２樓Ｃ室（＂該單位＂）的登記物業擁有人。答辯人在該單位裝設兩部分體式冷氣機，而將壓縮器部份，連同支架装置在該單位窗外。 2.申請人指答辯人安裝該壓縮器及支架（＂該建設＂），違反富善花園的公契條文；又指該建設構成違法或額外建築物，對富善花園的訪客及住戶的安全構成危險；又指該建設是安裝在富善花園的公用地方，答辯人在沒有得到申請人的同意，不可以使用公用地方。 3.不争的事項，富善花園各業主須遵守大廈的公契，即在土地註冊處登記編號為TP319775的一份公契和管理協議（“該公契”）。本案的其中一個爭議，牽涉該公契條文的演繹。申請人在經修改的申請書內列出所依賴的有關條文，其中第IV部份第27條(“第IV27條”)的內容，是本申請的一個主要爭議點。其原文如下：
4.經法庭翻譯人員核證的譯本如下：
申請人的案情 5.申請人指答辯人安裝該建設，沒有得到申請人的書面同意，所以，違反第IV27條。 6.申請人又指該建設是附在外牆上，以插入外牆的釘固定。而根據公契第IV部份第４條，業主不得對外牆或其部份作出任何有可能損害或影響或干擾其他分別或共同佔用部份的使用和享用的改動。業主也不能切割、傷害、損壞、改動或干擾富善花園的主體牆或樑或樓層。所以，答辯人在外牆的建設，也是違反公契第IV部笫4條的。 7.申請人要求答辯人拆除該建設，但答辯人拒絕要求。所以申請人提出本申請，要求法庭頒令答辯人立即拆除該建設，及相關的濟助。 答辯人的案情 8.答辯人同意他安裝了該建設，但他指冷氣機安装，並沒有違反第IV27條，也是依照法團要求而裝在指定的位置，並沒有違反公契條文。 9.答辯人又指該建設沒有影響第三者，更沒有對訪客及住戶的安全構成危險。 10.而就上述第IV27條的解釋，答辯人就＂窗口位＂有他的見解。他認為所装冷氣機的位置，仍是在他購入該單位的前業主用以安裝冷氣機的位置，所以，他在原有的位置上安裝冷氣機，是安裝在窗口位，沒有違反第IV27條的管制。他也傳召了一位證人就窗口位作證。 11.答辯人又指申請人濫用權力，去欺壓曾提供不同意見的業主，因此，答辯人提出反申索，要求申請人發出公開的道歉信。 證供 12.申請人的第一位證人是劉志明先生，他是衛民物業管理有限公司("衛民＂）的物業經理，而衛民是申請人委派管理富善花園的管理公司。 13.劉先生引用日期為2011年11月24日及2012年3月28日兩份的證人陳述書作為主問證供。劉先生指答辯人在沒有申請人或建築事務監督的書面批准下，在該單位外牆安裝了兩部有支持框架的分體式空調機，指答辯人違反該公契第IV部分第4條。 14.劉先生又解釋，在2009年9月6日，申請人議決進行大維修工程，包括翻新外牆。衛民代申請人向各業主於發出信函，指出大廈的建築圖則並沒有設計石屎槽位以安裝沈重的分體式冷氣機。而裝置分體式冷氣機的支架，要用6至8粒螺絲，鑽穿外牆，會對外牆及其石屎層做成傷害。又引述一律師的意見，指在外牆装分體冷氣機，違反該公契。所以傳達申請人的訊息，在外牆維修工程完成後，所有業主一律不能在公共外牆安裝分體冷氣機。所有分體式冷氣機由承建商免費折除。 15.劉先生又呈堂偉民代申請人發出時期為2010年5月31日的信函，提醒各業主，進行任何涉及外牆的私人工程，須向管理公司申請批准，及呈交有效保險證明書。劉先生指答辯人在安裝該建設時，沒有向管理公司申請批准，也没有呈交有效保險證明書。 16.劉先生指，申請人有向各業主發出安裝窗口式冷氣機的指引，包括可以安裝的位置，及由霍偉權建築土木工程師有限公司，提供安裝窗口式冷氣機設計圖(“該指引”)。 17.劉先生又指，答辯人所安裝用以支撐分體式冷氣機的支架，並不是依照申請人發出的通知信內列明的方法而安装。 18.就答辯人在其證人陳述書內，投訴申請人沒有處理其他業主違反公契的事宜，劉先生指管理處在過去幾年至現在，按緩急先後的政策，已陸續在跟進中。又向法庭呈堂一個附表，紀錄違反公契的一些業戶，及曾經跟進的一些行動。 19.在盤問時，答辯人引述審訊文件冊中的一些照片，指在大廈外牆上有其他的一些空調機裝置在外牆上。對於照片的內容，劉先生指並沒有爭議。 20.答辯人又指他曾經向管理處索取安裝分體式冷氣機的指引，劉先生只同意他曾經向管理處索取。劉先生在他的證人陳述書也解釋，管理處的李啓怡先生只向答辯人提供了上述霍偉權建築土木工程師有限公司所發出的該指引，但只適用於窗口式冷氣機。 21.答辯人又引述劉偉民管理公司向各業主提供裝置冷氣機的位置圖，指他的分體式冷氣機，是安裝在該指引的4號及5號位置，劉先生也同意。答辯人又引述文件冊第199頁的兩張照片。指AC-4及AC-5的兩張照片是由室內所見上述第4號及第5號的位置，劉先生不能肯定，只表示很似。 22.答辯人指第4號及第5號位置，是業主入伙時被指定安裝冷氣機的位置，劉先生不能回答，因為當時他尚未入職。 23.以上是申請人的案情。 24.答辯人傳召的第一位證人，是盧世榮先生。盧先生是富善花園一座5樓A座的業主，住了二十多年。 25.盧先生開始作證時，同意在富善花園有装冷氣機的專門位置，有些是用玻璃封好，有些則装上鞦韆窗。在接受代表申請人的劉律師盤問時，他對於是否有冷氣機專用開口，並不太肯定。他只可以確定，有一些鞦韆窗口附近有電掣，而在拆除了鞦韆窗口後，是可以安裝冷氣機。 26.關於些鞦韆窗口的位置，證人只能夠確定在他單位內的情況。 27.答辯人作證，他引述兩份日期分別為2011年11月23日及12月7日的證人陳述書作為主問證供。答辯人指他於2007年10月申請裝修手續，並在窗口下方牆身安裝了兩部一匹分體式冷氣機，直至2010年富善花園進行外牆維修，從未收到任何投訴或被要求清拆。 28.答辯人又指在大維修後，他發現申請人的主席及其他業主，在不同地方裝了分體式冷氣機。他在2011年3月，向管理公司索取安裝冷氣機的指定位置圖，並按照指定位置重新安裝舊有的分體冷氣機。 29.由答辯人所呈堂的位置圖，也是劉先生所呈堂供各業主安裝窗口冷氣機的該指引。 30.答辯人指冷氣機是依照該指引的要求，鑽孔裝架安裝的，所以，沒有違反公契，也得到申請人的書面同意。 31.在盤問時，答辯人同意根據該指引上的安裝圖，所需要鑽的孔是兩個，而他在安裝每個支撐分體冷氣機的支架，就要鑽六個孔。 32.答辯人又說，後來申請人的主席告訴答他，他安裝的冷氣機違反公契。答辯人認為他曾向申請人提意見，申請人是運用權力而針對他。 33.答辯人又呈堂了一些照片，顯示有其他的業主，包括申請人的主席都有違反公契的行為；包括主席在天台建了一個大型鐵柵，有其他業主又在外牆凌空敷設食水銅喉，但申請人沒有採取行動，執行公契。 34.答辯人又指，他安裝冷氣機的位置，就是他在買入該單位時，上手業主安裝冷氣機的位置。他又指他安裝冷氣機的位置與樓上樓下的單位安裝冷氣機的位置相同，所以認為，這是公契上所說冷氣機的窗口位。 35.以上是答辯人的案情。 討論及裁決 36.本案件就事實上的爭議，並不太多，答辯人承認，他在該單位外，安裝了兩部分體式冷氣機的壓縮器，連同支架。 37.申請人的第一個論點，是指根據公契，第IV 27條，各業主包括答辯人，在未獲得管理公司事先書面同意下，不可以安裝穿越任何單位之窗戶或外牆的空氣調節系統裝置或設備或其他固定物。 38.由照片顯示，壓縮器透過喉管接上了室內的冷氣機，所以，分體式冷氣機的組合是穿越或透過窗戶而安裝的。 39.就這一個論點，答辯人有兩方面的回應。 40.首先，答辯人引述由法庭翻譯員核實的中文譯本，指根據第IV27條，如果空氣調節器是安裝在大廈先前已提供之空氣調節器窗口位是不違反公契的第IV27條。在審訊過程中，這個窗口位的解釋是雙方爭議的問題。 41.本席先了解公契上的意思。首先，業主不能安裝穿越＂窗戶＂或＂外牆（先前已提供之空氣調節之窗口位（如有的話）除外。）＂從文字顯示，所謂窗口位，並不是指原有的窗戶或窗口，意思是說在外牆上留下的可供安裝冷氣機使用的孔洞或開口位置。如果同時比對英文正本，這個意思就更明顯了-
42.答辯人要支持他的論點，就需要證實，他安裝的冷氣機所穿越的位置，是為冷氣機預設在外牆上的孔洞。他只能夠指出，在他買入他的單位時，有關的位置經已是用作安裝冷氣機之用。但這並不足以顯示，該位置是一個外牆上準備的冷氣機孔洞。 43.其實，這類孔洞的位置，可以查看建築圖則。但在本案中，雙方均沒有將有關的建築圖則呈堂。答辯人的證人盧先生，雖然是一手業主，被盤問後，也不能確定他的單位內是否有這一種孔洞。他只可以說明，有些人將韆鞦窗的窗架拆除，以安裝冷氣機。而且，他也只可以講述他自己單位的情况。當然，他不是一位專家證人，他的口供不能支持答辯人所稱，兩部冷氣機是穿越外牆上預設用作安裝冷氣機的開口位置。 44.答辯人陳詞指劉先生同意他的冷氣機是安裝在空氣調節器窗口位，但這並不正確。劉先生只是同意答辯人的冷氣機，是安裝在該指引的第4及5號位置，至於是否外牆上的冷氣機安裝位置，在盤問的過程中，答辯人主要是用窗口位作出盤問，而不是提問這是否一個預設的冷氣機位置。 45.答辯人的另一個主要爭議點，就是他經已獲得申請人的書面同意。但答辯人所指的書面同意，其實是申請人給與各業主有關安裝窗口機的該指引。如果以該指引作書面同意，這只表示申請人同意各業主，包括答辯人可安裝窗口式冷氣機，並如圖上的方法在窗口外安裝。答辯人安裝分體式冷氣機，並沒有依照該指引，所以，本席並不同意答辯人的論點。 46.再者，今次的另一個主要爭議點，是答辯人是否可以在外牆上安裝用以承托分體式冷氣機的支架。根據該公契IV部第4條，各業主不可以在外牆作改動，而損害或影響該屋宛的任何部份的使用或享用。而且，根據該公契，外牆屬公用地方，而根據建築物管理條例第34I條，任何人不可將建築物公用部份，改作自用，除非該項改變乃由業主委員會決議批准。 47.答辯人用以支撐兩部分體式冷氣機的支架，明顯是安裝在外牆上。雖然答辯人指兩部冷氣機所裝置的位置，是在他窗戶外，但兩個支架正是釘在窗戶兩旁的外牆上，所以實質而言，該支架也是佔用了外牆，及改作自用。並沒有證據顯示，這項了改動，是由業主委員會決議批准，答辯人也是違反了公契及建築物管理條例的條文。 48.答辯人指申請人是針對他而作出今次的申請。首先，他懷疑是因為他向申請人提出意見，而被針對。在文件冊內，的確是有一些通告，顯示答辯人就收集業主的支持，碰到申請人的反對。但答辯人的這一個說法，只是他的懷疑，並沒有實際的證據顯示，申請人提出這申請，與彼此在其它事項上的爭議有連帶的關係。畢竟，對管理事項上的爭議，在同一屋苑內發生，並不為奇，因為各業主可以有不同的意見。但不能因意見不同，就推定申請人在提出本申請時，有不良或不恰當的動機。法庭要考慮的，是否有足夠證據支持答辯人的論點。由雙方提供的證據，本席並不同意答辯人的論點。 49.當然，第IV27條賦予管理公司登全書面是一項酌情權，同樣，是否批准業主用公用地方作私人用途也是一項酌情權。在行駛酌情權時，申請人及或管理公司須要合情合理。證供顯示，申請人同意各業主可以安装窗口式冷氣機，而拒絕安裝分體式冷氣機，是考慮到大廈建構的安全。本席認為申請人是合理地運用他的酌情權，法庭無須干預。 50.答辯人又指，在該屋苑內有其他業主也違反了公契條文，但申請人並沒有採取法律行動，這對他不公平。答辯人的證人劉先生解釋，管理公司是有採取行動的，只是緩急先慢的分別。他又呈示了一個表，顯示曾經採取的行動。 51.答辯人依賴的一些照片，的確顯示在屋苑的地方，有可能有其他業主，違反了公契或建築物管理條例的條文。在聽取了劉先生的證供後，本席相信管理公司有採取執行的行動。至於緩急先慢是否恰當，如果答辯人對申請人的決定表示不滿，可以通過合法的渠道，作出申訴及追討，這並不影響本案的裁決。 52.綜合以上各點，本席判申請人勝訴。又根據，劉律師的書面結案陳詞，申請人只請求一項禁制令及訟費。本席命令答辯人在6個星期内，拆除該建設。如果答辯不遵從命令，申請人可向法庭申請聘用承建商移去及/或拆御該建設，及相關命令/指示。 53.本席也駁回答辯人的反申請。 54.本席也頒下暫準命令，答辯人須付申請人本案的訟費(包括所有保留的訟費)，如雙方不就金額達成協議，則由聆案官以區域法院規則評定。暫令在14日後成為正式命令。
申請人由劉志華律師行LAU Chi-wa Gary律師代表應訊。 答辯人親自應訊。 有關向上訴法庭提出的相關上訴，請參閲HCMP2341/2012。 |
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