張燕華 對 李映輝（已故）呂南興 的遺產管理人及另一人

DCCJ 5252/2008

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2008年第5252號

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判案書

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1.原告人是新界第106號大量約份第318Ｂ、319及321地段（即“新界元朗錦上路石湖塘田心村52號”）（“田心村52號”）的註冊業主。呂南興於24.8.2009去世，第二被告人（呂南興的妻子）以遺產代理人的身份進行訴訟。田心村52號之上建有90號屋及91號屋。被告人一家人一直佔用90號屋。原告人的申索，是要求收回田心村52號的管有，以及要求兩名被告人支付佔用田心村52號的欠租及中間收益。

原告人的證供

2.1971年5月27日，原告人的父親（張運）（作為張漢堂及原告人的司理）及張秀蘭以 $19,000買下田心村52號；1973年7月3日，原告人的母親（陳燕芳）以 $40,000買下田心村52號，陳燕芳因此成為該物業的登記業主；2007年12月14日，陳燕芳把田心村52號以 $2,000,000轉讓給原告人，自此以後，原告人成為田心村52號的註冊業主。

3.張秀蘭為張運的姪女（即原告人的堂姊），呂南興的母親。李映輝是呂南興的妻子。張秀蘭於1978年去世，在她去世前，呂南興已獲批單程證到香港定居，並與張秀蘭住在原告人容許之下在90號屋居住。2008年3月5日，原告人要求呂南興遷走。呂南興答應她的要求。她給予呂南興一份事先寫好的文件，其內容是通知呂南興在2008年5月31日遷出，而呂南興在文件上簽署作實。呂南興又在另一份文件（日期為2008年3月5日）簽署，該文件的內容如下：－

“元朗錦上路石湖塘田心村52號／DD106, Lot 318B, 319, 321

本人呂南興 ………並代表在上址居住有關人仕同意於2008年5月31日搬離上址。”

2008年5月7日，原告人向呂南興發出書面通知，提醒他以及居住於該物業的人士須於2008年5月31日遷出。呂南興簽署回覆，表示同意因為延遲遷出該物業而引致原告人金錢上和法律上的損失，他和家人願意負上一切賠償，但是，呂南興並沒有於2008年5月31日遷出該物業。

4.2008年10月3日，原告人與呂南興簽訂了一份租約（“租約”），把田心村52號租予呂南興，租約期由2008年10月3日起至2009年10月31日止，以便讓呂南興有時間安排找尋新住所，租約也訂明呂南興須支付每月HK$100的租金。其後，呂南興欠交2008年11月份的租金，她便在2008年11月21日採取法律行動，以收回該物業的管有。

被告人的證供

5.李映輝與她的兒子呂俊仁於1991年來港居留。張秀蘭是呂南興的母親。在日期為2008年12月29日的抗辯書，她指呂南興患有精神病。她又指稱張漢堂和陳燕芳將田心村52號的業權從張秀蘭的手上竊取了張秀蘭的屋契，並恐嚇呂南興在無第三者和無親人的情況下簽字承認有關屋子是陳燕芳所有，其後由陳燕芳過名給她的女兒（即原告人）為業主。但是日期為2011年1月26日由律師M/S K K Cheung & Co 為第二答辯人撰寫的抗辯書沒有提及上述的指稱。該抗辯書指稱，因為地契條款的關係，原告人不可以向呂南興收回田心村52號：

“(d) ….. under the Clause 2 of the Modification of Tenancy, the permit shall not be transferred.

(e) The Plaintiff at all material times does not show and prove that the Plaintiff has continued or continues to pay the Permit Fee obtaining the consent from The District Commissioner, New Territories for using the Property as private residential.

(f) Under such circumstances, the Tenancy Agreement is invalid or otherwise illegal for execution due to the breach of the Block Crown Lease and Modification of Tenancy.

(g)  The Plaintiff cannot rely on the Tenancy Agreement to claim the vacant possession of the Tenancy Agreement against the 2^nd Defendant.”

（底線後加）

6.此外，當她就呂南興的遺產在2010年12月24日向高等法院原訟法庭申請遺產管理處作出申報時，她沒有把田心村52號當作為呂南興資產的一部份申報；該申報表有以下的內容：－

“死者於去世當日在香港之資產及負債清單……

死者姓名：呂南興…… (Lui Nam Hing)

……….

8.  土地及樓宇

R  沒有      £  有  （請註明）”

如果她相信或認為田心村52號的業權屬於呂南興，她應當申報該物業。

7.1971年，她和呂南興結婚；她在1991年才來港定居，因此有關田心村52號物權在1971年和1973年的轉讓，她所知的都是只聽張秀蘭所說而得知。張秀蘭已歿，因此李映輝所說都只是傳聞證供，其可信性不高。

8.呂南興是李映睴和呂南興的兒子，在內地出生，於1991年來港定居。有關田心村52號的事，他只是聽他的父母，其他村民和鄰居的覆述才得知的，因此他的證供的可靠性不高。

曾亞來的證供

9.他指稱，張秀蘭在生時向他說田心村52號是她的叔父送給她的，不用交租。張秀蘭已歿，因此他的證供是傳聞證供，可信性不高。他又說呂南興有精神病，但他不是精神科醫生，不能證明呂南興是否有精神病。

曾遠光的證供

10.有一次他聽到警察說呂南興要揮刀斬人，所以他認為呂南興有精神病；他不是精神科醫生，不能證明呂南興是否有精神病。

案情分析

11.原告人在申索陳述書的第2段指稱：－

“By a Tenancy Agreement dated the 3^rd day of October 2008 made between the Plaintiff as Landlord of the one part and the late Mr. Lui as Tenant of the other part (“the Tenancy Agreement”), the Property was let to the late Mr. Lui for domestic purpose for a term of 1 year and 29 days from 3^rd October 2008 to 31^st October 2009 at the rental of HK$100.00 per month payable in advance on the 3^rd day of each and every calendar month …..”

在抗辯書（日期為2011年1月26日）的第4段，李映輝指《業主與租客（綜合）條例》第五部份適用於該租約，這即是承認原告人和呂南興是業主與租客的關係。第4段的內容如下：－

“4.  The 2^nd Defendant avers that the provisions of Part IV of the Ordinance do not apply and the provisions of Part V of the Ordinance do apply, paragraphs 5 and 6 are denied.”

既然如此，呂南興欠租，原告人便可取回田心村52號。

12.土地註冊處的文件顯示，2007年12月14日，陳燕芳以$2,000,000將田心村52號轉讓給原告人，自此原告人一直持有該物業。李映輝未能提供確實的證供或證據證明張秀蘭是田心村52號的業主；她沒有提供證據證明土地註冊處就田心村52號的資料不正確。本席裁定，被告人未能提出任何證據證明土地註冊處關於田心村52號的註冊資料是不真實或不正確的。原告人有文書證據，證明她的申索的理由，本庭接納原告人的證供。

13.在第二答辯人的答辯書中，李映輝亦沒有把呂南興患有精神病一事作為抗辯的理由。她提供的醫療報告顯示，呂南興是於1983年因患有精神分裂症，因而入住青山醫院，但該報告沒有顯示他何時出院。2002年12月他與兒子到北區醫院求診，2003年6月他與兒子到北區醫院求診。醫療筆記有以下的記錄：－

“……….

No suicidal idea

No delusion

No ………. abnormality”.

該些醫療記錄不能顯示呂南興在答署前述文件時不知道他在做甚麼。呂南興有簽署第一被告人的抗辯書，如果他一直不知道他是在做甚麼事，他怎會在該答辯書中簽名! 李映輝指他患有精神病，但沒有指出該事實如何影響他在簽署前述文件時的思想狀態或行為，以作為抗辯的理由。李映輝負有舉證的責任，她需要證明呂南興在簽署前述的文件時，他不知道他所做的事，但她未能做到這一點。

14.被告人又提出逆權佔有的抗辯理由，但抗辯書內沒有提及這抗辯理由。被告人一直指稱她擁有田心村52號的業權，但在一方面又提出逆權佔有（即侵佔他人的土地權益）的主張，這是兩個矛盾的抗辯。如果她真的擁有田心村52號的業權，她怎可能在另一方面又指該物業是他人的，因而她加以侵佔！由於她已承認原告人與呂南興業主與租客的關係,她逆權佔有的抗辯理由不能成立。

15.本人裁決，原告人的申索得直。本席頒令：－

(1)  兩名被告人須向原告人交回田心村52號的空置管有，暫緩30天執行此命令；

(2)  第一被告人向原告人償還2008年11月3日至12月2日的欠租HK$100，以及其利息，利息由2011年5月19日起計算，直至債項清償為止，利息按判決利息計算；

(3)  兩名被告人須向原告人繳付她們佔用田心村52號的中間收益，按每月HK$100計算，由2008年12月3日起計；兩名被告人須向原告人繳付該等金額的利息，由2011年5月19日起計算，直至債項清償為止；利息則按判決利息計算。

訟費

16.兩名被告人須向原告人支付本案的訟費（包括原告人聘請大律師的費用）。如雙方未能同意訟費的款額，訟費款額由法庭評估。如在14天內，與訟任何一方不提出關於訟費的申請，是項命令作實。

原告人：由何耀棣律師事務所轉聘鄭頌平大律師代表

第一被告人：親自應訟，無律師代表

第二被告人：親自應訟，無律師代表