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1. 本聆訊審議被告人是否有責任賠償因其物業漏水引起原告人的損失及如有需要，評定賠償的金額。原告人是被告人的租客，物業位於尖沙咀金巴利道68A地下 (“該單位”)，雙方於2008年9月29日簽署租約(文件夾第55頁)。原告人指於2008年11月發現漏水，並聲稱漏水導致損失。原告人於2010年3月3日向被告人發出傳訊令狀，要求賠償損失, 包括修葺單位、貨物損毀、生意利潤損失等共$822,340。
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DCCJ 773/2010 香港特別行政區 區域法院 民事訴訟2010年第773號 ----------------------
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判案書 1.本聆訊審議被告人是否有責任賠償因其物業漏水引起原告人的損失及如有需要，評定賠償的金額。原告人是被告人的租客，物業位於尖沙咀金巴利道68A地下 (“該單位”)，雙方於2008年9月29日簽署租約(文件夾第55頁)。原告人指於2008年11月發現漏水，並聲稱漏水導致損失。原告人於2010年3月3日向被告人發出傳訊令狀，要求賠償損失, 包括修葺單位、貨物損毀、生意利潤損失等共$822,340。 2.被告人於2010年10月11日存檔經修訂抗辯書及反申索書指：-
審議點 3.雙方不爭議於2008年11月曾有漏水事件發生，而被告人曾經提供修葺工程； 雙方亦不爭議食物環境衛生署於2008年11月25日作出調查，結論是 “本處人員發現上址大廈2字樓至4字樓外牆有破損之污水渠管，引至滲漏情況” 。不過原告人在其回覆及反申索抗辯書中的立場是否認污水渠管是漏水源頭；並且聲稱作為出租人 (lessor)，被告人需承擔單位漏水導至原告人作為承租人(lessee)蒙受損失的責任。此外，原告人對反申索的立場是指被告人曾給予口頭承諾，同意在處理好漏水問題之前不會收租。 4.基於上述案情，相關審議點如下：-
5.雙方曾出席案件管理傳票及案件管理會議，並得聆案官發出案件預備審議的指示。於2010年10月4日，黃禮榮聆案官命令雙方須於2011年11月8日或以前存檔及交換評估損害賠償的專家報告；報告須根據區域法院規則第38號命令第37C條聲明附合行為守則，並不厭其詳地指示雙方需參考《區域法院規則》第38號命令附件E。 6.於聆訊當天，雙方均有出席，原告人親自出庭，無律師代表。被告人由陳大律師代表，陳大律師向本席作出申請，指原告人的專家布祿士公証行沒有根據《區域法院規則》第38號命令第37C條在其報告末段作出聲明，他要求本席把該專家報告摒棄，不納入為原告人證供的部份。本席認為被告人的申請應該在案件管理階段或在審前覆核聆訊中提出，在審訊當天提出，對於沒有律師代表的原告人有欠公允，本席批准原告人於3天之內根據《區域法院規則》第38號命令第37C條處理專家的聲明。不過過了期限，原告人並沒有提交有關專家聲明。於最後陳詞的那一天，原告人代表蔡先生向本席陳述指原告人曾嘗試與布祿士公証行聯絡，並要求對方根據法例要求，附上專家確信其所提供的意見為誠實的聲明，但對方索取額外費用，原告人決定不提供專家聲明。原告人這處理方式是有點出乎意料之外，本席向原告人代表蔡先生查問他是否清楚知道不提交專家聲明的後果會是導致他的專家報告不被納入為證供，蔡先生清楚表示明白，他向本席陳詞指原告人會依賴由被告人專家提出的報告作為原告人申索的基礎。代表被告人的陳大律師指原告人這處理方式，值得商榷，因為被告人的專家報告是用以回應原告人專家的報告，因此不是一個全面的報告，如果沒有原告人的專家報告，法庭很難給予這報告充足的比重。 7.本席會於處理賠償金額時再討論這陳述，現在首先回到責任的議題。 責任問題 漏水源頭 8.原告人面對的困難在於漏水的源頭可能是在該單位以外，位於二樓至四樓的一條破裂污水渠管。這是本案唯一涉及漏水源頭的說法，根據屋宇署和食環署於2008年11月28日的聯署信件，他們調查的結論是 “上址地舖的牆身有水從外牆滲入之現象，其後，該處人員發現上址大廈2字樓至4字樓外牆有破損之污水渠管，引致滲漏情況”。雖然原告人在狀書中曾否認這是漏水源頭，並指被告人須證明這說法, 但由始至終原告人未有提出其他可接納的說法。最重要的是原告人的代表蔡先生在盤問下同意並接納屋宇署和食環署聯署信的結論，指漏水源頭是外牆的破損之污水渠管。因此，本席裁定漏水源頭是位於2字樓至4字樓外牆的破損了的污水渠管。 被告人是否須承擔漏水引起的責任 9.在其申索書內，原告人沒有提出在普通法下疏忽的指控。原告人的申索，完全建基於雙方的租務關係，原告人在申索陳述書指被告人違反租約條款，不過沒有列明是違反了租約中的那一條條款，只在第4段指雙方租約有一隱含條款，在租約有效期間原告人可安寧享用該單位(implied covenant of quiet enjoyment) ；就違約的詳情，原告人在第6段指2008年11月開始發生漏水。在其回覆書及就反申索抗辯書中，原告人提出了被告不可減損由租約授予原告人的權利(not to derogate from its grant in respect of the lease) ，又指被告人不能以漏水源頭在外牆而推卸責任。 維修責任 10.雖然原告沒有在狀書中提及被告人違反了維修的責任，不過，如果被告人確實有維修的責任，違反了這責任可被視為違反了安寧享用的條款[1]，這樣申索陳述書第4段可涵蓋這指控。維修責任的 法律原則是除非有特殊的情況，一般來說沒有隱含條款把維修的責任 加諸在業主一方[2]。Golden Sunrise (見註腳2)的案情與本案近似之處是租客投訴業主未有履行租約內的隱含維修條款去修理一個在相關物業外牆上的結構，朱法官在她的裁決中除了指出一般來說沒有隱含條款把維修的責任加諸在出租人一方外，更指租客把租約的隱含條款引伸至店前的公共部份(外牆)是沒有法律根據及存疑的。在這法律原則下，原告人需提出訂明的維修條款，或其他理據證明被告人有隱含的維修責任；即使原告能證明被告人有責任作維修，同樣，本案的漏水源頭在2至4樓的外牆，這責任也不可能被引申到不屬於租賃範圍的外牆的結構。此外, 被告人提交一份修換令(Building Order)，日期是2010年6月28日，命令千利有限公司 (該單位當時的新業主) 及金巴利道68至68A的所有業主，對有關污水渠管進行維修。這修換令指向證明維修有關污水渠管是整幢大廈所有業主的責任，不是該單位業主需獨自承擔的責任。本席接納陳大律師陳詞指法庭在處理修換令對某位業主業權押記的責任攤分時，是依賴該業主在該大廈所屬單位的大廈公契所指定的份數作依歸[3]。本席不接納雙方租約指出租人有維修外牆污水渠管的責任，在這情況下，違反維修責任的指控便不成立。 安寧享用及不可減損權益的隱含條款 11.這兩條隱含條款一般用於保障承租人不受出租人干擾他在租約下被授予的管有權及其他權益，出租人不可作出一些縱然是合法的行為令承租人不能在租約期內管有有關物業或行使租約授予的權利[4]，但這不包括侵權行為[5]。就本案而言，原告人依賴漏水事件指被告人違反這兩條隱含條款，首先原告人必須證明是被告人或由被告人處取得權利的人士[6]的行為導致漏水因而違反了這兩款隱含條款，原告人在審訊期間同意漏水源頭是在該單位上層的外牆，卻沒有證據指是被告人造成污水管的破損，本席亦在第10段已經裁定了被告人無需承擔外牆污水渠管維修的責任；再者，要確立這指控，出租人做成的干擾必須是重大/實質的(substantial)[7] 。蔡先生指漏水影響差不多該單位的一半面積，因漏水而令該單位發出難聞的氣味，甚至滋生昆蟲；被告人的維修員工指經他視察後，發現是該單位最深入的部份近冷氣機位置、一幅牆身及近該處天花有滴水，他看見原告人的員工用一個水桶承水，他同意其中一次到場時看見有一塊假天花塌下，他指受影響的面積不大。此外，原告人蔡先生承認自2008年11月到現在都一直在該單位經營，沒有搬離，到審訊日差不多4年時間，他指漏水影響近一半面積本身就有矛盾之處。因此，本席認為原告人未能證實被告人違反了這兩條隱含條款。 漏水破壞租賃目的 12.至於單位內的維修狀況，朱法官在Golden Sunrise案中亦重申普通法的原則，除非在合約中有所訂明，否則沒有隱含條款指出租的單位必須附合租客租用的目的[8]，因此，租客要承擔單位出租時已存在的缺陷(defect)。與這點相關的證供是，雙方租約沒有訂明出租人需確保該單位單位符合原告人租賃的目的，原告人在簽署租約前曾經最少兩次到該單位視察，其中一次是由蔡先生參與的，根據Golden Sunrise, 承租人經視察該單位才決定租賃，他不能要求出租人承擔漏水引起的損失[9]。再者，原告人認識該單位的上手租客，是上手租客介紹原告人租用該單位的，因此，原告人有很多機會了解該單位的狀況。 違法的責任 13.本席接納陳大律師依賴石輝法官在Lily Tse Lai Yin & others v. The Incorporated Owners of Albert House, HCPI 828/1997[10]案中的裁決作出的陳述，稱違反法例規定(breach of statutory duty)引起訴因並不適用於《建築物條例》，因此，第10段提及的修換令未有授予任何特定人士作為狀告違例者的訴因。當然，原告人也沒有在狀書中提出這訴因。 結論 14.基於上述原因，本席認為原告人未能證明被告人作為出租人就漏水事件違反了雙方租約訂明的或隱含的條款，本席裁定被告人無須負責由漏水所引起的損失。 損害評估 15.由於本席裁定被告人毋須承擔漏水的責任，應該無需評估原告人的損失，不過，如果本席在責任上的裁決是錯誤，因而需要為損失作出評估，原告人亦會面對下列的困難: 貨物損毀 16.如前所述原告人未能呈交符合法例訂明的專家報告，原告人雖獲法庭批准作出補救，蔡先生未有遵從，卻選擇依賴被告人的專家意見。在這基礎下本席裁定原告人方的專家報告不被接納。本席同意陳大律師的陳詞指即被告人方的專家報告並非一份完整的報告，撰寫這份專家報告目的是回應原告人專家報告的內容，如果沒有原告人專家的報告，很難單單依靠被告人的專家報告作出評估，被告人方專家的結論是 “發現198件貨物受損，其中只有92件是受到水損的” ， 但並沒有進一步就他找出的92件貨物，逐一評估損毀賠償；在本席面前也沒有其他證據可以提供作為這92件貨物評估損毀的基礎；原告人存檔了2張列出了貨物種類、件數及價目的單據, 這單據的發單日是2008年12月28日(文件冊175-2)，提貨日期應是2009年1月2日 (文件冊175-4) ，即都是發現漏水之後超過一個月的單據，在本席面前沒有證據顯示這兩張單據與損毀貨物的相關性，另外3張單據是缺乏詳情的(文件冊175-3, 175-12, 175-13) ，完全不能協助本席作評估。 生意損失 17.原告人依賴由2008年至2010年的營業額變更，指被告人需要承擔中間的差額超過$500,000，本席不能接納這種計算方式，生意額的變更涉及很多因素，不能指完全是由漏水引起，非常重要的一點是原告人一直沒有搬遷，至今仍留在該位單位繼續營運，本席不能接納他們聲稱生意受到漏水影響卻選擇留在原位繼續經營。 維修費 18.原告人申索總共$105,650的維修費，原告人未能提供符合申索金額的單據，也沒有委任公証行證明單據內所開列的是必需的維修項目，及所申索的價錢是合理的。其中1張單據(文件冊171頁)是2009年7月30日發出的，上面只寫著 “店舖維修工程”，金額是$35,000，究竟做了甚麼工程，連蔡先生的證人陳述書都沒有提及。另一張(172頁)於2009年12月17日發出的，金額是$30,650，該單據列出了11項工程，沒有一項是明顯與漏水有關的，卻似是更改間隔的，蔡先生的證人陳述書也沒有提及詳情；另一張(文件冊175-9)是2011年1月發出的，指進行維修工程 (牆身) 天花、油漆，金額是$29,200，這時段距離首次發現漏水足足有兩年的時間，被告人亦於2010年5月把單位出售，本席不接納被告人需承擔這項開支。總括來說，即使這些單據能證明原告人曾在該單位進行工程，亦未在相可能性下證明這些開支由漏水引起。 19.總括來說，就原告人提交在本席面前的證據，本席認為未能達至應有的水平讓法庭接納為損害評估的基礎，因此，即使法庭需要作出評估，亦無從評估出合理的損害賠償。 欠租 20.被告人向原告人反申索欠租共$617,580，即由2008年12月1日至2010年5月20日，被告把該單位出售為止，原告人的說法是被告人曾經口頭答應會在漏水問題解決之後才向原告人收租，被告人否認這承諾。 21.在庭上蔡先生向本席確認這立場，不過他指出被告人的承諾是由原告人的員工何小姐向他轉述的，原告人沒有傳召何小姐出庭作供。不過原告人面對最大的困難是蔡先生的聲稱不但沒有得到任何支持，卻明顯地與雙方當時文書往來的內容有歧異之處，根據一封於2009年1月13日由原告人的何小姐發出的信件，內容是要求 “豁免11月份開始之租金，直至修葺完成，單位可正式營業為止”。此外，亦有一封由蔡先生親自撰寫的信件於同日稍後時間發出，單方面提出不會繳交11月份及之後的租金的說法，除此之外，原告人沒有提供被告人的書面答覆，也沒有原告人的書面指被告人確認會豁免原告人的租金。本席認為，假如被告人確如蔡先生聲稱曾作出口頭承諾不收租金，最少第二封信件是不必要的。根據申索陳述書及蔡先生的證人陳述書，在這方面的說法亦是有欠清晰的，在蔡先生的證人陳述書第17段他有這樣的說法：
從第17段來看，看不出被告人對不收租有清晰的承諾，再者，承諾的重點是暫緩還是豁免交租，都沒有清楚交待。此外，除了第17段，他的證人陳述書完全沒有提及豁免租金的詳情。 22.被告人方面則傳召了江小姐出庭作供，她代表被告人管理物業租務事情，她承認原告人方曾向她提出在漏水期間豁免租金的事情，她的答覆是原告人方需要用書面提出要求，她好向她的主管請示，她從來沒有答應豁免租金的要求，但她向主管請示後，她主管的意見是原告人不能以這理由拒絕交租，於是她把信息轉告給何小姐，亦於2008年11月25日照常發出12月份的收租通知單，內容包括租金及電費，此後，她亦按月如常發出通知單，不過原告人方仍是沒有交租，卻每月按時支付公共設施費用。 23.就欠租一事，本席接納江小姐的證供，被告人沒有承諾暫緩或豁免交租，這與被告人方繼續發出通知單的行為吻合。 總結 24.根據以上的証供，本席裁定原告人未能向本席舉証証明被告人作為出租人因租約關係需要向原告人承擔由漏水引起的問題。即使本席這項裁決是錯誤的話，本席亦不認為原告人就損害賠償的評估提交了充足的證據讓本席可以作為評核的基礎。 25.就被告人的反申索，本席認為原告人需根據雙方的租約支付租金，本席不接納被告人曾給予口頭承諾豁免租金，本席接納被告人的說法指所欠租金由2008年12月1日至2010年5月20日為 $617,580。 利息 26.本席接受被告人代表陳大律師的陳詞指需要支付利息。本席命令利息計算方法如下：－
命令 27.以下是本席的命令：
[1]Hill and Redman’s Guide to Landlord and Tenant Law para 11.14 at 657: If the Landlord is under some other positive obligation to the tenant (eg. to repair) and fails to perform it, the omission to do so may result in a breach of the covenant of quiet enjoyment. [2] Golden Sunrise Limited v Lee Kwok Hung and another, HCA 4133/2003 per Hon Chu J as she then was at para. 33 citing the passages in Halsbury’s Laws of England (Fourth Edition Reissue) vol. 27(1) para. 328, that : “ in the absence of express stipulation, or of an obligation imposed by statute, the landlord is generally under no liability towards the tenant to put the demised premises into repair at the commencement of the tenancy, or to do repairs during the continuance of the tenancy, … The general rule is, however, subject to the following exceptions: (5) where the implication of a term that the landlord will undertake certain repairs is necessary to give business efficacy to the transaction or to complete the terms of the tenancy such a term may be implied….” At para 34: “It is therefore not as a matter of course that a landlord is under an implied obligation to repair and maintain the leased premises. It is therefore incumbent upon the 2nd defendant to condescend upon particulars and to identify the grounds and circumstances that allegedly give rise to the implied term. The 2nd defendant has simply failed to discharge the burden in this regard.” See also Halsbury’s Laws of Hong Kong 2007 Reissue vol. 17(1) para 235.289 [3]見Lam Mee Hing v. Chiang Shu Yin [1995] 3 HKC 247, 251B-252A, 楊振權高等法院法官(當時官階) [4]Halsbury’s Laws of Hong Kong 2007 Reissue vol. 17(1) para 235.350: “The covenant for quiet enjoyment operates according to its terms to secure the tenant, not merely in the possession, but in the enjoyment of the premises for all usual purposes; and where the ordinary and lawful enjoyment of the demised premises is substantially interfered with by the acts or omissions of the landlord or those lawfully claiming under him….” “Claiming” under the lessor: the word claiming means claiming a lawful right to interrupt the tenant’s occupation of the demised property (see Woodfall on Landlord and Tenant vol. 1 para 11.274 at p11/ 138) [5] The covenant in law for quiet enjoyment entitles the tenant to enjoy his lease against the lawful entry, eviction or interruption of any man, but not against tortuous entries, evictions or interruptions (see Woodfall on Landlord and Tenant vol. 1 para 11.267 at p 11/135, vol. 1) [6] Claiming “under” the lessor: a person claims “under” another if he would require to deduce title from that other in order to establish the right he claims. (see Woodfall on Landlord and Tenant para 11.274 at p11/138) [7]見註腳4 [8] Halsbury’s Laws of Hong Kong 2007 Reissue vol. 17(1) para 235.292 [9]見裁決書第 37段 [10]見裁決書第 129 to 136段 | |||||||||||||||||||||||
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