鄭振昇及另一人 對 楊偉信及另一人

HCMP 509/2012

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

高等法院雜項案件2012年第509號

（擬上訴的原本案件：區域法院民事訴訟2010年第372號）

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審訊日期： 2012年10月26日

判案書日期： 2012年10月31日

判案書

上訴法庭法官袁家寧頒發上訴法庭判案書：

1.被告人不服區域法院一項判決，申請上訴許可。案件背景簡述如下。

DCCJ372/2010

2.在DCCJ372/2010一案中，原告人是新界粉嶺樂業路8號豐樂工貿中心一字樓8號工場與平台的業主，被告人是同一層樓7號工場與平台的業主。兩個平台是連接的，沒有結構上的分界。這宗案件的糾紛，圍繞著兩個平台的界限。

3.兩個物業源自發展商的“轉讓契約”（assignment），而“轉讓契約”都附夾了同一份平面圖列明兩個平台的界限。雙方測量專家同意，根據平面圖而在地上進行分界所得出的分界線十分接近在地上劃出的“新紅線”。測量專家亦同意因此得出7號平台的面積是18.215平方米，而8號平台的面積為14.979平方米(兩個平台的總面積則為33.194平方米)。原告人要求法庭宣佈，根據“轉讓契約”平面圖分界為準，作出命令包括法制命令被告人拆去他們在“舊紅線”上所建的鐵欄。

4.被告人的答辯是，兩個物業都源自發展商的“買賣合約”（sale and purchase agreement），而根據該“買賣合約”，7號平台的“可售賣面積（saleable area）”為20.028平方米（比上述根據“轉讓契約”平面圖分界面積，多1.813平方米），而8號平台的“可售賣面積”則為13.851平方米（比上述根據“轉讓契約”平面圖分界面積，少1.128平方米）。因此身為7號業主的被告人，不接受上述依照“轉讓契約”平面圖的分界的約束。

5.本庭注意，(1)兩個物業上述的“買賣合約”所附夾的平面圖，與“轉讓契約”所附夾的平面圖是吻合的；(2)根據兩個物業上述的“買賣合約”，兩個平台的總“可售賣面積”為33.879平方米，超出了雙方測量專家同意的兩個平台的總面積。

6.被告人強調“舊紅線”是發展商劃的, 而他們又提出，原告人的上手業主Hopfair Trading Ltd 曾經以平台地上劃了的“舊紅線”，作為兩個平台的分界。被告人將一份疑似由Hopfair簽署，日期為2010年1月14日的文件呈堂為證。該份文件的內容顯示Hopfair “確認及證明”“舊紅線”為兩個平台的分界，而該公司售樓時亦有對代理作出同樣的陳述。被告人認為那“舊紅線”表明原告人買樓時的“現狀”（“as is”），而根據Hopfair與原告人兩方之間的買賣合約，“舊紅線”的分界對原告人有約束力。

原審裁決

7.案件由區域法院梁俊文法官審理。梁法官於2011年12月21日頒發判案書，判定原告人勝訴。梁法官的詳細判決理由載於其長達18頁的判案書，在這裏不會重複。

8.簡單而言，梁法官援引案例，指出法庭不能單靠“買賣合約”文字中所述的“可售賣面積”行事（尤其是當兩個平台“可售賣面積”的總數，是超出雙方測量專家同意的兩個平台的總面積）。梁法官認為法庭必須宏觀一切證據，尤其是在“買賣合約”之後的“轉讓契約”的內容。

9.根據土地法的“合併原則”（doctrine of merger），當買賣雙方簽署了“轉讓契約”之後，他們在“買賣合約”的所有權利義務，都融入了“轉讓契約”。本案“轉讓契約”所用的字句，清楚訂立了買方所購入的，是附夾的平面圖所顯示的物業，因此梁法官裁定，應該以“轉讓契約”的平面圖作準。

10.梁法官亦指出雙方測量專家是根據“轉讓契約”附夾的平面圖正本（而非影印本）來量度分界的，所以錯誤的風險不大。

上訴許可申請

11.被告人在2012年1月3日向梁法官申請上訴許可，但申請在2012年3月8日被梁法官拒絕。梁法官拒絕申請的理由有詳細載於判決書，在這裏亦不會重複。

12.2012年3月20日，被告人向本庭申請上訴許可。若然法庭批准上訴許可，被告人亦要求暫緩執行梁法官的命令，直至上訴有裁決。

討論

13.本庭首先需要指出，本案的 “上訴理由”長達58頁，內容不但無理地冗長，更大量抄襲了教科書的內容，及包含了無關及混亂的陳詞, 對法庭的幫助不大。

14.案例已確立，上訴許可申請人一方必須顯示出“有合理機會得值的上訴理由”，本庭才可以批准上訴許可。

15.本庭已考慮了被告人的草擬上訴理由。本庭只會處理比較突出的理由。簡而言之，被告人挑戰梁法官的裁定，他們重覆他們原審時所作出的爭議點，擬指梁法官的裁決導致不公的強制性命令。但本庭認為梁法官的裁決是建基於確立的法律原則，及經詳細考慮過全盤證據而作出的，本庭看不到有任何錯誤之處。

16.至於“舊紅線”一點，本庭首先留意到並沒有任何直接（非傳聞性的）證據顯示發展商有參與劃了這一條“舊紅線”。

17.至於被告人擬依賴的Hopfair的“確認書”，原審時被告人亦沒有傳召Hopfair的董事或股東作證，本庭認為原審法官質疑該文件的可呈堂性及價值，並非犯錯。這是被告人擬依賴的證據，當然應由被告人舉證。被告人說應由原審法官主動傳召證人，是誤解民事訴訟程序。被告人援引的Nina Kung案，只適用於處理遺囑案件的法庭，對本案這類案件完全不適用。

18.無論如何，即使證明到“確認書”是由Hopfair簽署的，本庭認為在沒有“逆權”或“不容反悔”的情況下，都不能夠改變原告人根據源於發展商的“轉讓契約”，列出其擁有的業權。

19.本庭亦同意梁法官裁定，指被告人不能依賴Hopfair與原告人買賣合約中的“現狀”條文，因為被告人並不是該合約的一方。這是合約法的基本原則。被告人說原告人應對Hopfair要求救濟，更是沒有任何法律理據。原告人的物業，是由“轉讓契約”所斷定，佔用他們部份物業的人，是被告人，而不是Hopfair。

命令

20.基於以上理由，本庭不認為被告人的上訴有任何合理機會得值，本庭拒絕給予上訴許可。本庭亦拒絕相關暫緩的申請。

21.根據一貫的勝方應獲訟費的原則，本庭頒發暫准訟費命令，申請人（被告人）要支付答辯人（原告人）本申請的訟費。如雙方不能夠同意數額，由聆案官評估。

第一及第二被告人(申請人)： 由韓潤燊律師樓轉聘大律師李壯廷代表

第一及第二原告人(答辯人)： 由張恩純，葉健民律師行轉聘大律師陳珏珊代表