順豐大廈(嘉禾街)業主立案法團 對 香港仔街坊福利會有限公司
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LDBM 16/2012 香港特别行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2012年第16宗 _______________
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_______________ 判 案 書 _______________ 1.本案的申請人為順豐大廈(嘉和街)業主立案法團，而答辯人為順豐大廈地下3號鋪的業主。 背景 2.申請人的案情顯示，根據2010年8月6日所召開的業主大會，出席的業主通過進行大維修。大會又議決通過總工程額1,874,565元，另收集備用金，總集資金額為2,032,800元，即每一份業權份數分攤600元。 3.答辯人同意，大廈各業主須遵守一份日期為1994年11月30日的公契條文（＂該公契＂）。根據該公契的附表3，大廈的各單位，包括retended area及外牆，共分為3,388份業權份數。又設定於管理份數(management units)，共為3,200份。而 retended area 及外牆沒有分配管理份數，即無須負責管理費。本席在下文會詳細分析公契條文的內容。 4.根據該公契，3號舖佔440份的業權份數。所以，根據上述的業主大會議決，答辯人須按業權份數，付264,000元的分攤費。 5.而在3,200份的管理份數，答辯人只佔170份。答辯人認為他的責任是據管理份數承擔維修費。答辯人只付了107,992.50元，是根據管理份數來計算。答辯人認為根據該公契，他們經已繳付應付的維修費。 6.由於答辯人拒絕支付餘下的款項，申請人提出本申請，追討餘下的分攤費。 7.再者，答辯人又指召開上述的業主大會前，申請人並沒有依照該公契及／或建築物管理條例，將有關的開會通告派達答辯人，導致答辯人沒有機會出席該大會，所以，又指有關的議決是無效的。 8.申請人在回覆書內，指收取維修費是根據該公契第11(e)段而收取的特別基金。他們曾索取律師意見，指第11(e)段及該公契的其他條文，沒有就業主支付該段條文中所述特別基金的付款比例，作出規定。因此，根據建築物管理條例第22條，應按各業主的業權份數分攤。 爭議事項 9.在結案時，雙方均同意這次維修費的收取，是根據該公契第11(e)段收取的特別基金。雙方所爭議的，是各業主付款的比例。而另一爭議點，是申請人是否有將召開業主大會的通知，派達答辯人。如果沒有通知，則當日議決是否無效。 申請人案情及證供 10.申請人共傳召兩位證人。第一位證人是黃海亮先生。黃先生是申請人的前任法團主席。當時，他參與處理順豐大廈的大維修的事項。他引述日期為2012年7月4日的證人陳述書作為主問證供。他的證供，部份並無爭議，可作本案的背景。 11.黃先生在2008年9月出任申請人的秘書。申請人接獲6樓B座業主的投訴，指該層外牆有石屎脫落和鋼筋外露的情況。事件經已向屋宇署作出報告，屋宇處發出勸籲，要求申請人進行外牆維修。 12.當時，管理公司對6樓外牆進行了緊急維修，而黃先生也觀察到天台外牆有類似6樓的情況。 13.2009年4月17日，黃先生當選為申請人的主席。申請人收到很多業主的投訴，包括食水鐵喉生銹、外牆石屎及瓦片脫落。所以，申請人籌備大廈維修。管理委員會聘請香港國際建築師樓為顧問，及由現代建設（亞洲）有限公司為大廈進行維修工程。黃先生指在達成以上決定前，管理公司已遵從建築物管理條例，張貼通告在大廈當眼地方。個別業主也有出席管理委員會的會議，但地舖業主就沒有出席。 14.2010年6月，申請人接獲署屋宇的維修命令。 15.有關2010年8月6日所召開的業主大會，黃先生指他曾多次指示該大廈的前管理公司，德高物業管理公司職員傅先生，確保要通知三間地舖的業主，出席業主大會。傅先生多次向黃先生確定，經已將開會通知寄與各地舖業主，及張貼通告在大堂當眼處。到了8月6日業主大會正式舉行，黃先生見各位地舖業主沒有出席，在會場內，他再次向傅先生查詢。傅先生再次確定已發信通知各地舖業主。 16.業主大會通過各维修項目及集資方案。 17.8月6日的會議紀錄，雙方同意呈堂。其中第2項議決，紀錄了各業主通過進行的維修項目，而第4項的議決：
18.在接受盤問時，黃先生同意沒有見到傅先生將通告郵遞與各地舖業主，他只是得到傅先生的確認。代表答辯人的連小姐，詢問黃先生有關的通告是否寄到地舖地址，還是寄到答辯人的辦事處，黃先生表示他並不清楚。 19.申請人的第二位證人是陳元正先生，他是香港國際建築師樓有限公司維修部的項目總監。他代表公司出席8月6日的業主大會，及負責講解進行是次維修工程的原因。 20.陳先生又呈堂答辯人發出日期為2010年11月11日及2011年11月5日致申請人的信函，反對分攤方法，及一份由梁鄧蔡律師事務代申請人發出的回信。由於內容主要是法律爭議及論點，本席在結案時才一併考慮及處理。 21.在接受盤問時，陳先生同意在8月6日的會議上，他們沒有將律師樓的任何意見或文件派給各業主。 22.以上是申請人的案情。 答辯人的案情及證供 23.答辯人先傳召全淑儀女士作證。她是答辯人的其中一位受薪職員，職位是文員。她引述日期為2012年7月31日的證人陳述書作為主問證供。全女士指她在2010年9月中旬，按上司吩咐，用電話與3號舖的租客，寶寶國際貿易有限公司的黃秀珠女士聯絡，詢問他們是否有收過，召開8月6日業主大會的通知。黃女士表示並沒有收到通知。 24.在被盤問時，她同意只有向租客詢問，而沒有向管理公司或管理員提出詢問。 25.答辯人的第二位證人是雷偉霞女士，她是答辯人的財務經理。她在2010年9月3日收到申請人發出的分攤費繳費通知書及相關文件後，向答辯人的幹事匯報。由於當時答辯人沒有收到8月6日業主大會的開會通知，她指示全女士，即第一位證人，向租客查詢。 26.於9月中旬，全女士向她報告，黃秀珠女士沒有收過有關的開會通知。 27.她由總幹事鄺恩寶，得悉1號舖及2號舖的業主冼榮耀先生也沒有收到有關的通知文件。 28.在接受盤問時，她同意她本人並沒有直接聯絡黃秀珠女士，也沒有與管理公司或管理員聯絡。 29.答辯人的最後一位證人是冼榮耀先生，他引述日期為2012年8月2日的證人陳述書為主問證供。他是亨榮發展有限公司及寶榮貿易有限公司的董事，兩公司分別持有1號舖及2號舖。他及兩公司均沒有收到有關開會的通知，致他或兩公司的代表未能出席會議。如果出席，會在會議上就大廈維修工程的集資方法提出意見。 30.在接受盤問時，冼先生指後來管理公司透過電話，向他追收有關的分攤費，他才知道有關8月6日曾經召開業主大會。他不知道誰是立案法團的主席，只認識管理員。他也表示他的租客沒有表示有業主大會通知。 31.以上是答辯人的案情。 討論及裁決 32.在今次審訊過程中，與訟雙方均沒有律師代表，但在不同時候，他們分別向律師索取專業意見。他們向本席提供的書面結案陳詞也非常專業，並陳述了相關的案例供本席參考。 33.雙方同意，今次收取的維修費，是根據該公契11(e)段收取的。今次案件的裁斷，其中一個重要的事項，是第11(e)段的解讀。這一分段的的理解需要與其他分段作比較；條文如下：
34.答辯人要求本席將11(a)至11(e)各分段一同閱讀，去考慮第11(e)段的費用應如何分攤。 35.答辯人陳詞，指如果單看第(e)段，條文本身並沒有規定攤分方法。然而，根據法律原則，單獨解釋11(e)段並不恰當。審裁處應該參考前文後理，以確定其正確的解讀。 36.連小姐指11(a)段述明，管理開支（management expenses)包括用於管理該大廈的開銷及支出(the costs and expenses incurred in or in connection with the management of the said land and the said building)。而各業主需依下述的比例付管理費。這比例是指第11(c)段。 37.連小姐指第11(c)段的正確閱讀，是訂明各業主對管理開支的分攤方法，而並不單指每月的管理費。 38.連小姐又指第11條是一個不可分拆的整體，每個分段或有包含其它分段所載之內容，將第11條(a)、(c)及(e)段一併理解，既乎合不使某些字詞無用之法律原則，亦符合顧及前文後理理解公契之原則，又與條文相互參照、互有關連之草擬方法一致。 39.答辯人又引述終審法院陳兆愷法官在The Grand Properties Management Ltd 訴Sun Wah Ornament Manufactory Ltd （2006）9 HKCFAR 462 案的判詞來支持它的論點，特別是下述的一段
40.本席需遵從終審法院的裁決，也同意陳法官的法律論點。 41.連女士又引述The Interpretation of Contract (Lewison 著，第5版）第7.02，7.03及7.17段，指在了解一份文件的真正意義時，當中的條文不應分開獨立理解，而是應該顧及其前文後理，將整份文件視作一個整體去理解，又引述上訴庭郭美超法官(當時職銜)在Incorporated Owners of Hip Wo House 訴 Daily Trend Ltd CACV113/2004案的判詞
42.答辯人認為第11條(a)及(e)的分攤方法應該相同，即以管理份數分攤。 43.本席同意上述解讀合約條文的法律原則，申請人也沒有提出爭議。爭議是如何應用在該公契。 44.申請人指根據第11(e)段，指明在每月的管理費外，各業主需因應管理人的要求，向一特別基金(special fund)注資以支付一些開支，包括地租，重要維修(major repair)，更換及翻新費用，及其它沒有包含在每月的管理費內的其他管理開支。也說明該特別基金是由經理人管理的信託基金，屬各業主的共有財產。 45.申請人指公契第11(e)只規定基金的來源，用途，性質，管理，集資金額的決定方法；但該段及其他條文並沒有指明各業主繳付特別基金段分攤比率，因此各業主就特別基金的支付，須按建築物管理條例第22條，即按各人的業權份數分攤。 46.在解釋合約條文時，法庭首先考慮文字的意義。再加上前文後理，可以分析其中正確的意義。在剛才所提述的第11條的3個分段，（a）段所說的是管理開支(management expenses)。而(c)段所說的，是每位業主每個月須分攤或支付管理開支的比率(monthly contribution to the management expenses)。由於管理開支在(a)段已作界定，(c)段的分攤比率是指明為(a)段管理開支而設。但(e)段是沒有提明分攤的比率。 47.也許答辯人會爭議，由於(a)段的管理開支的定義非常廣闊，所以，應該包括(e)段所述的費用。反之亦然。所以，相同的收費，收費的方法也應相同。 48.(e)段所包括的開支及費用，例如主要維修，翻新，的確可以屬於管理開支。但如果是管理開支，(a)段已訂明各業主的責任，為何要加上(e)段？而且，(e)段的一些項目，如地租，並沒有包括在管理開支。(e)段也包括一些並不包括在每月的管理費內的“管理開支”(all other costs and expenses incurred in respect of the management of the said land and the said building… which might otherwise become payable by the owners collectively under the provisions of this deed to the extent that the same are not covered by the monthly contribution to the management expenses)。考慮第11段的寫法，(e)段的收費項目，明顯是指有別予(a)段所說的管理開支。 49.而(e)段也說明，所收集的金額是注入一個特別基金(special fund)，而基金所收集的金額，及何時由基金提取款項，以應付有關的支出，可由業主大會決定。這與建築物管理條例有關特別基金的定義相同。建築物管理條例第34E條訂明，每份公契當隱含地納入附表7的條文，而第4條訂明：
50.該公契的11(e)段，明顯是特別基金的設定。 51.而釐定(a)段的管理開支，(a)段並沒有說明。但該公契第10(h)段有以下的補充
52.由此看來，釐定(a)段及(e)段要收取的款額，根本是有兩個不同的基制。所以，(e)段的支出應該有它的特別作用，而並(a)段所包括的管理開支。又基於以上的分析，11(e)段所收取的是特別基金，有別於11(a)的收費。所以它也說明，基金內的款項，屬各業主的財產。 53.連小姐陳述，(a)段及(e)段的分攤方法應該相同。但(a)段及(e)段的作用，正如上文分析，並不相同。所以，不一定需要有相同的分攤方法。如果(e)段的收費也是依管理份數分攤，應該在該公契訂明。 54.有關(e)段費用的分攤方式，在公契內並沒有說明。申請人及答辯人也同意並沒有找到相關的段落，指明分攤的方法。在這種情況下，根據(e)段所收取的款項，應該依建築物管理條例第22條，根據各業主的業權份數分攤。 55.最後本席處理有關派達通告的爭議。 56.根據建築物管理條例附表3第2(1A)段，業主大會通知的發出，可以面交，郵寄，及留在單位內或放入信箱。法團秘書亦須在建築物的顯眼處展示會議通知。 57.該公契又再補充，如果申請人將開會的通知以掛號信，寄到各業主最後所知地址，或在他們所擁有的單位外的顯眼地方，張貼通告，則視為完成派送通告(deemed sufficiently served)。 58.根據黃先生的證供，他們並沒有張貼通告在答辯人的單位外。黃先生也沒有提供任何將通告寄出與答辯人的紀錄。 59.黃先生的證供說明，他經已指示管理公司的傅先生，把通知寄與各地鋪業主。傅先生多次確定經已將通告寄與各地舖業主。 60.答辯人及另一地舖業主分別作證，指他們及他們的租客均沒有收到通告。答辯人及他的證人也沒有傳呈他們的租客作證。 61.考慮雙方的證供後，申請人不能證明有關通告有寄與答辯人。 62.該公契第9(n)條訂明：
63.而建築物管理條例第37條又訂明:
64.上述第37條及該公契條文的清楚說明，沒有派達通告不會令議決無效。 65.連小姐引述澳洲新南威爾斯最高法院的案例Holmes v. Life Funds of Australia Ltd [1971] 1 NSWLR 860，指涉案公司之章程有相似該公契第9(n)條的條文，並引述Street J的判詞：
66.連小姐指9(n)份不適用，因地舖業主雖只有3人，但佔1,132份業權，則有相當部份的業主未有收到通知。答辯人指他們3個地舖的業主，共佔大廈業權份數約三分一，比當日出席大會的業主所持的661份也要多。地舖業主都不支持議決，如果他們可以出席大會，議決的结果會不一樣。所以，為秉持公義，法庭應宣布當日的議決為無效。 67.本席同意，並不是在任何情況下，沒有發出通知將不會使會議的議決無效。否則，第37條的作用相等於取消派達通知的要求。但Street J的上述論點，只是保留法庭可以在適合案情下，宣布通過的議決無效。而在Holmes案，法庭沒有推反議決。 68.所以，而要求宣布議決無效的一方，須提出沒有通知以外的理據，支持推反議決的申請。 69.雖然，申請人不能提出證據，說明如何派達通告與答辯人。但本席信納黄先生的證供，他有代表申請人督促管理公司派送通知與各商舖業主，(包括答辯人)。而且，大會也有法定人數出席，相信他們均收到通知。本席裁定申請人沒有派達通知是意外的失誤，所以，根據第37條，議決不能單以沒有通知而失效。 70.答辯人的主要論點，是答辯人及另外兩舖的業主共持有三合一的業權，這失誤便他們失去了投票及反對的機會。以他們所有的業權份機，有合理機會反對該議决。但沒有證據指答辯人會反對該議決。 71.答辯人已經交了部份的分攤費，而且以管理份數計算。根據答辯人致申請人2011年1月15日的信函説“[答辯人]十分支持上述大廈之物業了維修工程…又為免阻礙工程之施工進度，故本會現先行缴文由本會律師按大廈公契上繳交管理費亡所佔份數(即3,200佔170)去計算上述工程本會要繳之费用，即$107,992.50；至於有關爭議之金額則待雙方就業權所佔份數獲澄清位再作處理。” 72.所以，答辯人指它會反對議決的説法並不可信。更可以說以行動支持進行維修。也沒有證據指另外兩舗的業主有採取任何行動，以反對議決。也沒有其他理由，支持答辯人要求頒布上述的議決無效的申請。所以，根據第37條，議決有效。 73.經審慎考慮後，本席駁回答辯人議決無效的申請，裁定申請人的申請得直。答辯人須支付申請人港幣156,007.50元。本處又頒暫令，答辯人須付申請人本案訟費，金額如不能達成協議，由聆案官以區域法院基準評定。暫令在14日後成為正式命令。
申請人由代表應訊 答辯人由代表應訊 |
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