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LDBM71/2012
香港特别行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號2012年第71宗
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余嘉明 |
第一申請人 |
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甘美美 |
第二申請人 |
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張柱樑 |
第三申請人 |
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周子琪 |
第四申請人 |
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及 |
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德安大樓業主立案法團委員會 |
答辯人 |
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書面陳詞遞交日期:
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2012年11月13日(答辯人)
2012年11月27日(第一至第四申請人)
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判 案 書
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1.本案的申請人共有4位，他們都是深水埗德安大廈（“該大廈”）的業主。他們控訴“德安大廈業主立案法團委員會”，要求法庭裁定業主立案法團委員會，就業主之間的通訊，須按照前屆會議規定，在大堂指定一位置，供各業主張貼通訊。他們又要求業主立案法團委員會，釐定合理的複印費後，須將有關大廈文件副本帳目及紀錄，在指定日期內提供給申請人。
2.答辯人反對申請。反對的其一理由，是指答辯人不是一個法人團體，並非可訴的對象。本席首先處理這個問題。
3.關於答辯人的身份，在審訊的過程中，本席也向申請人提問。申請人曾考慮作出申請，修改答辯人為立案法團，後放棄這申請。在結案陳詞中，代表各申請人的余健鴻先生引述土地審裁處案件，Chan Yip Keung and anr v. The IO of Belvedere Garden Phase II and anr, LDBM54/2002，周法官的判詞，指既然管理委員會可以根據建築物管理條例第45(2)條而提出訴訟，他們當然亦可以成為與訟人。
4.關於管理委員會是否法人及是否可以成為與訟人，在不同的案件中曾經加以討論。最近，土地審裁處的高法官在Tzeng Li Wan Judy 訴譚立維及其他人，LDBM272/2012作出了非常詳細的分析及總結。在引述了一些視為支持委員會是法人的案例後，高法官也引述了判委員會不是法人的案例，其有關的段落如下
“9. 明顯地，梁大律師忽略了其他判決管理委員會並非法人的案例。
10. 例如陳江耀法官（當時官階）在 Fidelity Realty Ltd訴鴻江大廈業主立案法團管理委員會 [2005] 1 HKLRD 412一案判決管委會並非法人，並無訴訟權利。陳法官當時是這樣說的：
「38. 再者，以管理委員會為答辯人對之提出起訴是錯的，因為管理委員會並非法人。香港法例第344章《建築物管理條例》只為一所建築物或一組建築物現時的業主提供機制以成立立案法團（第8條），而並沒有容許管理委員會成立為法團。條例中有條文處理業主立案法團成立的事宜（第9至13條）。土地註冊處處長的紀錄冊中載有這類法團的資料，也載有管理委員會部分委員的姓名（第12(2)(d)條），但並非紀錄委員會所有委員的姓名。土地註冊處也不會另行為管理委員會備存登記冊或紀錄冊。即使委員會有部分委員的姓名已作登記，成為土地註冊處的法團紀錄的一部份，委員會也不會因此而成為法人。
39. 本席注意到該條例附表2第5段對管理委員會須如何在法團的業主周年大會上退職（租客代表除外），及新一屆委員會應如何選舉產生有所規定。進行了上述程序後，上屆委員會將由新一屆委員會取代，但這新一屆委員會依然屬於同一法團。條例中就撤除或撤換委員會委員（第14條），以及解散整個委員會，及委任管理人安排法團新一屆委員會選舉，也有條文訂明（第30及31條）。已解散的委員會及新當選的委員會屬同一法團，在法團清盤時，委員會委員將被當作為有限公司的董事（第33條）。條例中沒有關於管理委員會清盤的程序。
40. 該條例亦加諸於法團管理建築物的公用部分及執行公契載明有關建築物的控制、管理及行政事宜的職責，並賦以僱用並付酬予員工及管理委員會主席、副主席、秘書及司庫的權力（第18條）。管理委員會須備存恰當的帳簿或帳項紀錄，但這些帳簿及帳項紀錄是屬於法團的（第27條及附表6）。法團亦須開立一個有利息的銀行帳戶，作管理大廈之用（第20(7)條），但委員會則不必這樣做。業主須支付的管理費用的款額由委員會釐定，但款項是支付予法團而非委員會的（第21條）。委員會只是法團的一個部份，由法團成員選舉產生，代表法團行使及執行其權力和職責（第29條）。
41. 本席明白，該條例第45條把管理委員會納入為合資格展開法律程序的人。委員會固然合乎資格可代表法團展開法律程序，本席也不排除委員會可為本身的權利展開法律程序的可能性。然而，委員會以法人身份就本身的權利提出起訴是否恰當，本席實在懷疑。即使根據香港法例第344章《建築物管理條例》第45條，管理委員會是合乎資格可根據該條文在審裁處展開法律程序的人士之一，但僅此而已，這並不足以令管理委員會成為法人。
42. 基於上述理由，以管理委員會為答辯人是錯的，因為它並非可以被起訴的法人。若申請人所提出的申索或指稱是針對法團的，則被起訴的應是該法團；若案件只涉及法團內不同營壘的成員之間的糾紛，則與訟人的名稱應列明有關成員個人的姓名。當然，類似本案的情況也會出現，即法團須成為名義上的答辯人，以使其受法庭的命令約束。」
11. 在 The Incorporated Owners of Kwai Wan Industrial Building v Kwai Fung Industrial Limited，LDBM 208/2002（無彙報案例，判决日期2005年2月17日），高等法院原訟法庭法官朱芬齡（當時官階）亦有相同的裁決：
「21. For my part, I am unable to agree that in law, a management committee of an incorporated owners is a legal entity distinct from the incorporated owners. The legal position of a management committee has been succinctly summarized by His Honour Judge L Chan in the recent decision of 恆麗園業主立案法團第四屆管理委員會 訴 恆麗園業主立案法團第二屆管理委員會及恆麗園業主立案法團第三屆管理委員會 (unreported) LDBM 73 of 2004 at para.6 as follows:
“A management committee of an incorporated owners of a multi-storey building or a housing estate is just like the board of directors of a limited company. The company is a legal person but the board of directors is not. The fact that section 45 of the Building Management Ordinance, Cap. 344 has included a management committee as one of the persons who is competent to commence proceedings in the Tribunal under that section is, without more, insufficient to make the management committee a legal person. When the interest of the company is in issue, it is the company that can sue or be sued in its own name, not the board of directors. The board of directors is not a legal person independent of the company. The same applies to an incorporated owners and its management committee.”
22. I will additionally point out that a management committee is in essence a body of natural persons who are the officer bearers of the incorporated owners. Their appointments are regulated by the Building Management Ordinance. They are appointed for the purpose of carrying out the powers and duties of, and to make collective decisions for the incorporated owners, through and under the name of the management committee. Insofar as they are intra vires, decisions and acts taken by the members of a management committee are not only the decisions and acts of the management committee, but also those of the incorporated owners. It follows that the mere inclusion of a management committee as one of the persons competent to commence proceedings in the Lands Tribunal under section 45 of the Building Management Ordinance does not make a management committee a legal entity. It is therefore difficult to see the legal basis for a management committee being regarded as a legal entity independent from the incorporated owners. 」
4. 朱法官的判決，其後在The Incorporated Owners of Nam Shing Court v Golden Brick Investment Co Ltd ，HCMP645/2005（無彙報案例，判决日期2005年4月28日）一案被上訴法庭接納（參考判案書第16及17段）。本席認為這些判決的分析詳盡細緻，甚有說服力，管委會並非法人。換言之，梁大律師的主張（即曾小姐應當告管委會）是不可行的。”
5.本席同意高法官的分析。總結各案例的重點，特別根據上訴法庭鄧法官在Nam Shing Court案的裁定，委員會並非法人。根據建築物管理條例第45條，委員會可以提出訴訟，但並沒有因而構成委員會可成為與訟人。本席引述鄧法官下述的判詞
“15. He relied in particular on a decision of Madam Justice Chu in LDBM208, 209, 210, 212, 222, 226 and 20/2002 (consolidated) delivered on 17 February 2005. He has also referred me to a judgment of District Judge Chan sitting as presiding officer of the Lands Tribunal given on 26 January 2005 in LDBM331/2004. In both those decisions the court held that a management committee was not a legal person.
16. I do not believe those decisions are relevant. The point in The Incorporated Owners of Kwai Wan Industrial Building v. Kwai Fung Industrial Ltd and Others was whether a management committee (there could be different ones for different years) is a legal entity distinct from the incorporated owners. It was held by Madam Justice Chu that it was not.
17. With respect, that must be right. However, the decisions of Madam Justice Chu and District Judge Chan do not affect the right of a management committee or an owner’s committee to commence any proceedings specified in the Tenth Schedule. That they may do so is clear from the language of section 45. Here, the judge was wrong in deciding that the management committee had the exclusive right to sue under section 45.”
6.而上訴法庭的判決理由，對土地審裁處有約束力。基於以上的分析，申請人不可以向委員會而作今次的申請，因委員會不是一個法人，本席應駁回申請。
7.假如申請人是可以向委員會提出申請，但他們也要提出足夠的法理依據，去支持申請。代表答辯人的陳律師也作出了書面陳詞，指本席不應該批准申請人的申請。
8.申請人第一項申請是要求答辯人在該大廈的大堂容許他們有一個指定地方，讓各業主可以自由張貼告示或信件，表達意見（“第一個申請”）。申請人另要求答辯人不得阻礙業主或授權人進行家訪，但在修改申請書後，申請人放棄了這部份的申請。雖然余先生在結案陳詞書仍有陳述這方面的事情，本席無須裁決。而這些事與第一項申請也沒有關係。
9.本席先處理第一個申請。根據經修改的申請書，申請人指這是按照前屆會議規定作出申請。而在陳詞時，申請人也指是根據建築物管理條例附表7第9條而提出。
10.申請人只傳召余先生作證。余先生沒有呈堂任何會議記録，證明答辯人或法團有通過議決，在大堂指定位置設通訊地方或壁報板。而在2012年9月18日的提訊中，余先生曾在庭上指出，議決是在維修工程委員會會議中討論，有關的會議記錄也沒有呈堂。但如果只是在維修工程委員會中討論，余先生也沒有解釋如何對答辯人或立案法團有約束性。
11.不單止沒有文件的支持，余先生也沒有說明在那日子中那一個委員會作出這議決。所以，余先生並不能證明答辯人或立案法團的委員會曾通過設立通訊板。又正如陳律師陳詞，新的管理委員會也可以有權推翻前屆的議決。
12.申請人並沒有依賴公契的條文來支持第一項申請。他們主要依賴的是附表7第9條，其內容如下
“經理人須一般地或在個別情況下，就業主之間就關乎建築物管理的事宜互相通訊的渠道，在法團業主大會上諮詢法團，並採取法團決定的方法。”
13.附表7所提供的，是每一張公契內所必須有的條文，而第9條是針對大廈管理經理人所需要盡的責任。但這條文並不是針對業主立案法團或管理委員會。而答辯人是管理委員會，所以條文並不適用。
14.余先生陳詞指他在過往與管理公司的書信往來中，管理公司將責任推到管理委員會身上。所以，他認為有理由向管理委員會作出這要求。
15.但余先生忽略了條文本身，內容已說得很清楚，經理人需要在業主大會上諮詢業主的意見，及採取法團的決定。雖然一般情況下，法團的權力由管理委員會執行，但以上條文就顯示立法的意思，就業主之間的溝通及通訊，是要在業主大會上由各業主共同議決，而非由管理委員會單獨決定。
16.根據答辯人的證人張燕貽女士呈堂的文件，張女士以法團主席身份，在6月30日發出通知，於7月20日召開業主大會。其中所討論事項，包括發放大廈文件及收取合理影印費，及關於在大堂指定牆身公開張貼投訴信、意見信或其他個人文件以供各業戶閱覽的要求。而在7月20日的業主大會上，與會業主一致通過，否決設立意見張貼位置的要求。
17.綜合以上各點，申請人沒有足夠的法理依據，作出第一項的申請。再加上業主立案法團在業主大會上，已通過不會在大堂成立通訊板，所以，無論如何，本席駁回第一項申請。
18.申請人的第二項申請，又可分為兩部分。其一是要求答辯人提供曾申請的文件副本，而第二部份是要求法庭裁定合理的影印費。余先生指在申領該大廈會議紀錄文件及該大廈收支月結文件，答辯人借故拖延，及訂下不合理的影印費。
19.這個糾紛，須追索到2010年12月31日，余先生發信要求一份會議紀錄。但余先生不是業主，無權提出申請。
20.2011年10月3日，余先生代表第3及第4申請人及另一位業主黄世祺簽署另一份表格。表格内容
“現在由本人余健雄代表[上述業主] 引用建築物管理條例第344章，附表2，10A(2)要求領取由2010年11月開始至現在2011年10月份期間之所有委員會，業主大會，會議通告，會議紀錄每月月結，年結，副本各乙份。
請貴司從速處理並盡快書面回覆我們文件份數(張數)影印費用，何時交付。”
21.根據這份表格，余先生代表上述三位業主，根據建築物管理條例附表2第10A(2)條，向答辯人申請其信內所述的一些會議紀錄副本。第10A的內容如下
“10A. (1) 管理委員會須將按照第10(4A)段核證的會議紀錄保存一段由法團決定的不少於6年的期間。 (2) 如租客代表、業主、已登記承按人或任何由業主或已登記承按人就此而以書面妥為授權的人，以書面要求法團向他提供按照第10(4A)段核證的會議紀錄的副本，則秘書在收取管理委員會釐定的合理的複印費後，須將副本提供給該人。”
22.陳律師的主要反對理由，指余先生在發出上述書面要求時，並沒有提供相關的授權書，證明他受申請人授權申領副本，所以答辯人不能處理申請。
23.余先生指他曾經將一份授權書，在2011年10月11日的管理委員會會議上，提供查閱及影印(“第一份授權書”)。所以，他有提供授權書。但第一份授權書的內容是非常含糊，只說
“代理跟進有關大廈事務”
24.這並不能確定他已經被相關的業主授權，向答辯人索取有關的會議紀錄副本。而簽署授權書的業主分別為
“10-13/F業主 :一人在25/10/2011簽署，另一人在15/10/2011簽署
12-10/F業主在26/9/2011簽署
12A-9/F業主: 第4申請人在26/9/2011簽署
12A-2/F業主: 黄世祺在26/9/2011簽署，另一人在15/10/2011簽署”
25.這授權書有3個簽名是在10月11日後，並不可能是在10月11日交答辯人的。
26.而余先生呈堂的另一份授權書，也是由上述4個單位的業主簽署，日期都在9月中。第二份授權書可以支持余先生，最少有權代表第4申請人代理領取上述議會文件的副本，但這份文件沒有交給答辯人。
27.陳律師的意見，指申請人沒有向答辯人提供授權書，以證明余先生是部份申請人妥為授權的人。但余先生認為他己說明代表業主，無須提交授權書。
28.陳律師引述上訴法庭案例Speedy Gainer Limited v. The Incorporated Owners of Malahon Apartments and anr, CACV336/2004，指一個業主首先要有合法的要求，而管理公司又拒絕查閱文件，下一步才考慮管理公司的決定是否有錯。部份判詞如下：
“11. …The cause of action against the [management company] is based on a breach of the [DMC], which was made binding on both owners and the manager. Indeed, the notice of application has made clear that the applicant was seeking the enforcement of the terms and provisions of the DMC which included the provision incorporated into it under the Ordinance. In our opinion, there could be no breach of the manager’s obligation to permit inspection without a valid request or demand for inspection followed by a wrongful failure to permit inspection.[ 本席重視的]
12. …Indeed, we believe that common sense and fairness require that the manager should not be exposed to any claim by an owner unless and until a valid request or demand has been made and the manager has wrongfully failed or refused to permit inspection.”
29.在Malahon案，申請人的代理向管理公司作要求時，完全沒有表示代表申請人作要求，所以，原審法官指申請人沒有提出合乎公契及法例的要求，與本案的案情略有不同。余先生在上述表格中有提述他代表3位業主。但本席同時留意到申請人指他代表申請人發出上述表格，但沒有引述有關的授權文件。所以，一個合理常人在閱讀上述表格時，不可以明白他是否巳經得到申請人的書面授權。
30.既然余先生不是業主，他要作出申請，有責任提供資料使委員會知道他是法例下有權作出申請的人。答辯人要考慮申請文件的人是否得到足夠授權，是否妥為授權，必需查看授權書。本席接納陳律師的陳詞，申請人沒有提供授權書的副本或詳情，所以，未能證明申請人依條例要求而作出查閱的申請。所以，申請不能成功。
31.但答辯人在收到上述表格，如果不滿意余先生的申請，只要要求提供授權書，問題就可以解決。其實這一項申請，本席看不到不能解決的理由。就正如本席在第一次提訊時向陳律師指出，如果他們對余先生的授權有任何懷疑，現在，申請人已正式提出申請，任何懷疑都可以解決。
32.結果，第一申請人在4月18日正式發出書面申請，而答辯人在6月時發信通知第一申請人，同意提供有關的文件副本，但要付影印費，費用為每張8元。又指定文件交收，須在7月20日的業主大會中進行。但余先生拒絕接受，指影印費過高。
33.在结案時，余先生同意付1.5元的影印費，而答辯人也同意以這費用計算影印費。所以，本席同意陳律師的陳詞，基於事件的解決，本席也無須頒發任何命令。只提醒申請人向答辯人支付影印費，而答辯人應在收到費用後在合理時間內提供副本。
34.各業主如何好好管理自己的一座大廈，實在是他們自己的事務。建築物管理案件中，法庭所擔當的角色，只是在一些法律觀點上提出裁決，協助各方解決問題。但要完全解決爭議，責任最終落到個別業主的身上。本席引述林文瀚法官(當時職銜)在曾婉玲訴兆隆苑業主立案法團，LDBM199/2001的判詞
“19 (f) In line with the underlying spirit of the BMO, subject to compliance with the provisions in the relevant Deed of Mutual Covenant and the BMO, the management of the building is placed in the hands of the management committee (see Section 29 of the BMO). The management committee is obliged to follow the resolution passed by owners in general meeting (see Section 14(1) of the BMO) and is subject to the supervision of the owners through the general meeting at which a member could be removed from office (see Section 14(2) of the BMO). In an extreme case, the owners at a general meeting can resolve to appoint an administrator and dissolve the management committee (see Section 30 of the BMO). It is for the owners, either acting through a management committee appointed by them or through resolutions passed in general meeting, to decide on matters relating to the management of the building. The Tribunal should only intervene to ensure that the statutory mechanism and the provisions in the Deed of Mutual Covenant are observed. If the Tribunal is satisfied that the management committee or general meeting is acting in accordance with the provisions in the statutory and contractual framework in handling the affairs of the building, the Tribunal should leave it to the owners to decide for themselves on what is the best course to adopt in the management of the building.”
35.本席發出暫令，申請人須付答辯人本案的訟費，(包括所有保留訟費)，如金額不能達成協議，將由聆案官以區域法院對衡基準作出評定，暫令於14日後成為絕對命令。
第一至第四申請人由代表應訊
答辯人由鍾沛林律師行陳智康律師代表應訊
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