Tzeng Li Wen Judy 對 譚立維及另二人

LDBM 272/2012

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號 2012 年第272宗

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判 決 書

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1.各位答辯人申請剔除本案， 原因是申請人的申索：

(1)  屬於惡意中傷、瑣屑無聊或無理纏擾；

(2)  可能會對有關訴訟的公平審訊造成損害、妨礙或延遲；及/或

(3)  是濫用審裁處的法律程序。

2.申請人反對上述剔除申請。

背景

3.本案關乎位於九龍塘又一邨的美華閣。美華閣是一小型屋苑，只有15戶業主。

4.第三答辯人是美華閣的業主立案法團。申請人（「曾小姐」）是1A單位的業主，亦是法團管理委員會的司庫；第一答辯人（「譚先生」）是1E單位的業主，亦是管委會主席；而第二答辯人（「朱先生」）是2A單位的業主，亦是管委會秘書。

5.曾小姐提出本案：

(1)  指管委會沒有按《建築物管理條例》附表2第7條最少每3個月舉行一次會議。

(2)  指秘書沒有通知開會，也沒有張貼開會通知，違反《建築物管理條例》附表2第8(2)條。

(3)  請求審裁處就「這一年多法團所做之事務是否合法作出裁决」。

6.各位答辯人存檔反對通知書指出：

(1)  美華閣只有少數業主而且互相認識，屋苑待決的管理事宜有限，並沒有議案需要管委會開會處理。

(2)  管委會在各委員同意之下沒有每3個月舉行一次會議。

(3)  主席按附表2第8條「可」召開會議，但沒有業主或委員（包括曾小姐）要求主席開會。

(4)  秘書按附表2第8(1)(b)條只是在收到2名委員的要求後才須召開會議，但沒有委員（包括曾小姐）要求開會。

(5)  各業主、委員，以及曾小姐均沒有書面要求開會，土地審裁處無司法管轄權命令任何一位答辯人召開管委會會議。

(6)  儘管管委會沒有開會，這並不代表法團所做的一切無效。

7.雙方為著剔除申請，均提交了誓章證據，除了重覆各自在狀書的立場外，還提及本案背景。既然剔除申請的焦點在申請通知書，本席不在此詳談雙方提供的背景資料。

討論

8.代表各位答辯人的梁大律師表示，她只依賴一個論點來剔除本案，就是曾小姐的申請必然失敗。

9.梁大律師提出：“the relevant provisions of the Building Management Ordinance do not impose any obligation on the Incorporated Owners nor individual members of the Management Committee to convene annual general meetings or management committee meetings. The obligation lies solely on the Management Committee as a legal entity.”  換言之，她認為開會的責任落在管委會，曾小姐應該控告管委會而不是法團或管委會的主席或秘書。

10.梁大律師的主張建基在管委會是法人（legal entity），可成為訴訟一方的法律觀點上。她之所以有這樣的見解，是因為兩個土地審裁處案例。

11.在何振聲訴毛寶康，LDBM 244/2002（無彙報案例，判决日期2003年6月9日），審裁處判决：

「三個月召開一次會議

38. 根據該條例附表2第7段，管理委員會須最少每3個月舉行一次會議。申請人提出該管委會並沒有依照附表2第7段最少3個月舉行一次會議。第一及第七答辯人均承認該管委會未能按例最少3個月舉行一次會議，有些時間是因為委員抽不出時間開會。

39.       不過，附表2第7段的要求是整個管理委員會的責任。而不是個別委員獨自的責任。申請人理應向該管委會提出此項申請，而不是針對個別答辯人提出申請。」

12.在Wong Tak Keung Stanley v The Incorporated Owners of Grenville House，LDBM 180/2011（無彙報案例，判决日期2011年9月9日），審裁處判决：

「8. (b) …There is no doubt that the Applicant has been suing the wrong party. He relies on Schedule 3 s. 1(1) (b) of the BMO. However, the provision states clearly that it is the “Management Committee” who shall convene the meeting, not the Incorporated Owners.

(c) A Management Committee is distinguishable from an Owners Incorporation, as demonstrated by Mr. Chan when he pointed at s.45 of the BMO.

“(4) This section applies to the following persons, namely-

(a) an owner;

(aa) …

(b) …

(c) a management committee

(d) a corporation;

(e) a manager within the meaning of Part VIA;

(f) ….”

Hence, a Management Committee, on its own, as a separate legal entity, can sue and be sued.  The argument of the Applicant that one will not sue the Board of Directors of a limited company simply does not apply in building management matters.

(d)  Further, I would agree with such interpretation, as stated in the following two authorities.

“47. 雙方不爭議的事實是該委員會1998年7月24日召開完業大會後，直到2002年7月29日才召開另一次業主大會。很明顯，該管委會確實違反了附表3第1(1)(b)段的規定。不過，現時申請人並不是向該管委會提出這方面的申請，而是向個別答辯人提出這方面申請。本席認為附表3第1(1)(b)段的責任是屬於該管委會整體的責任，而不是個別委員的責任。因此申請人就這方面向答辯人提出的指稱並不成立[emphasis added] 。”

(Deputy Judge M. Wong
(as he then was) in
LDBM 244/2002)

“43. Furthermore, under paragraph 1(1)(b) of Schedule 3, to convene an annual general meeting is an obligation that a management committee must perform[emphasis added], and it is a contravention of paragraph 1(1)(b) of Schedule 3 for the committee to decide whether to hold such a meeting punctually or at all.”

(Mr. Louis Chan,
Presiding Officer
(as he then was) in
LDBM 178/2004)」

13.須留意的是，Wong Tak Keung Stanley處理的問題是誰人有責任召開業主周年大會，並非誰人有責任召開管委會會議。

14.本席不同意梁大律師的論點。

15.首先，上述兩項判決均是土地審裁處的原審判決，是與本席同級法庭的判決，具有參考價值，但法律上對本席並無約束力。

16.明顯地，梁大律師忽略了其他判決管理委員會並非法人的案例。

17.例如陳江耀法官（當時官階）在 Fidelity Realty Ltd訴鴻江大廈業主立案法團管理委員會 [2005] 1 HKLRD 412一案判決管委會並非法人，並無訴訟權利。陳法官當時是這樣說的：

「8. 再者，以管理委員會為答辯人對之提出起訴是錯的，因為管理委員會並非法人。香港法例第344章《建築物管理條例》只為一所建築物或一組建築物現時的業主提供機制以成立立案法團（第8條），而並沒有容許管理委員會成立為法團。條例中有條文處理業主立案法團成立的事宜（第9至13條）。土地註冊處處長的紀錄冊中載有這類法團的資料，也載有管理委員會部分委員的姓名（第12(2)(d)條），但並非紀錄委員會所有委員的姓名。土地註冊處也不會另行為管理委員會備存登記冊或紀錄冊。即使委員會有部分委員的姓名已作登記，成為土地註冊處的法團紀錄的一部份，委員會也不會因此而成為法人。

9.  本席注意到該條例附表2第5段對管理委員會須如何在法團的業主周年大會上退職（租客代表除外），及新一屆委員會應如何選舉產生有所規定。進行了上述程序後，上屆委員會將由新一屆委員會取代，但這新一屆委員會依然屬於同一法團。條例中就撤除或撤換委員會委員（第14條），以及解散整個委員會，及委任管理人安排法團新一屆委員會選舉，也有條文訂明（第30及31條）。已解散的委員會及新當選的委員會屬同一法團，在法團清盤時，委員會委員將被當作為有限公司的董事（第33條）。條例中沒有關於管理委員會清盤的程序。

10.  該條例亦加諸於法團管理建築物的公用部分及執行公契載明有關建築物的控制、管理及行政事宜的職責，並賦以僱用並付酬予員工及管理委員會主席、副主席、秘書及司庫的權力（第18條）。管理委員會須備存恰當的帳簿或帳項紀錄，但這些帳簿及帳項紀錄是屬於法團的（第27條及附表6）。法團亦須開立一個有利息的銀行帳戶，作管理大廈之用（第20(7)條），但委員會則不必這樣做。業主須支付的管理費用的款額由委員會釐定，但款項是支付予法團而非委員會的（第21條）。委員會只是法團的一個部份，由法團成員選舉產生，代表法團行使及執行其權力和職責（第29條）。

11. 本席明白，該條例第45條把管理委員會納入為合資格展開法律程序的人。委員會固然合乎資格可代表法團展開法律程序，本席也不排除委員會可為本身的權利展開法律程序的可能性。然而，委員會以法人身份就本身的權利提出起訴是否恰當，本席實在懷疑。即使根據香港法例第344章《建築物管理條例》第45條，管理委員會是合乎資格可根據該條文在審裁處展開法律程序的人士之一，但僅此而已，這並不足以令管理委員會成為法人。

12. 基於上述理由，以管理委員會為答辯人是錯的，因為它並非可以被起訴的法人。若申請人所提出的申索或指稱是針對法團的，則被起訴的應是該法團；若案件只涉及法團內不同營壘的成員之間的糾紛，則與訟人的名稱應列明有關成員個人的姓名。當然，類似本案的情況也會出現，即法團須成為名義上的答辯人，以使其受法庭的命令約束。」

18.在 The Incorporated Owners of Kwai Wan Industrial Building v Kwai Fung Industrial Limited，LDBM 208/2002（無彙報案例，判决日期2005年2月17日），高等法院原訟法庭法官朱芬齡（當時官階）亦有相同的裁決：

「21. For my part, I am unable to agree that in law, a management committee of an incorporated owners is a legal entity distinct from the incorporated owners. The legal position of a management committee has been succinctly summarized by His Honour Judge L Chan in the recent decision of 恆麗園業主立案法團第四屆管理委員會訴恆麗園業主立案法團第二屆管理委員會及恆麗園業主立案法團第三屆管理委員會 (unreported) LDBM 73 of 2004 at para.6 as follows:

“A management committee of an incorporated owners of a multi-storey building or a housing estate is just like the board of directors of a limited company. The company is a legal person but the board of directors is not. The fact that section 45 of the Building Management Ordinance, Cap. 344 has included a management committee as one of the persons who is competent to commence proceedings in the Tribunal under that section is, without more, insufficient to make the management committee a legal person. When the interest of the company is in issue, it is the company that can sue or be sued in its own name, not the board of directors. The board of directors is not a legal person independent of the company. The same applies to an incorporated owners and its management committee.”

22. I will additionally point out that a management committee is in essence a body of natural persons who are the officer bearers of the incorporated owners.  Their appointments are regulated by the Building Management Ordinance.  They are appointed for the purpose of carrying out the powers and duties of, and to make collective decisions for the incorporated owners, through and under the name of the management committee. Insofar as they are intra vires, decisions and acts taken by the members of a management committee are not only the decisions and acts of the management committee, but also those of the incorporated owners.  It follows that the mere inclusion of a management committee as one of the persons competent to commence proceedings in the Lands Tribunal under section 45 of the Building Management Ordinance does not make a management committee a legal entity.  It is therefore difficult to see the legal basis for a management committee being regarded as a legal entity independent from the incorporated owners. 」

19.朱法官的判決，其後在The Incorporated Owners of Nam Shing Court v Golden Brick Investment Co Ltd ，HCMP645/2005（無彙報案例，判决日期2005年4月28日）一案被上訴法庭接納（參考判案書第16及17段）。本席認為這些判決的分析詳盡細緻，甚有說服力，管委會並非法人。換言之，梁大律師的主張（即曾小姐應當告管委會）是不可行的。

20.再者，本席認為梁大律師的主張，並不符合《建築物管理條例》的立法原意。

21.《建築物管理條例》附表2第7至9條規定：

「7. 管理委員會須最少每3個月舉行一次會議。

8. (1) 管理委員會會議─

(a) 可由主席隨時召開，而主席不在時，則由副主席(如有的話)召開；及
(b) 須由秘書在收到2名管理委員會委員的要求後14天內召開，並在收到該要求後21天內舉行。

(2) 秘書須在管理委員會會議日期至少7天前，向每一名管理委員會委員及(如管理委員會司庫並非管理委員會委員)管理委員會司庫發出會議通知，並在建築物的顯眼處展示該會議通知。
(2AA) 會議通知須指明—

(a) 會議日期、時間和地點；及
(b) 擬在會議上提出的決議(如有的話)。

(2A) 會議通知可藉以下方式發出─

(a) 面交管理委員會委員或(如管理委員會司庫並非管理委員會委員)管理委員會司庫；
(b) 按該委員或(如適用的話)司庫最後為人所知的地址郵寄給他；或
(c) 留在該委員或(如適用的話)司庫的單位內或放入為該單位而設的信箱內。

9. 管理委員會會議的法定人數，須為管理委員會委員人數的50%(計至最接近的整數)，或3名此等委員，兩者以其人數多者為準。」

22.簡單來說，法例定出兩個召開管委會會議的方法：第一，是由主席召開會議（當主席不在時則由副主席召開）；第二，是秘書按2名管委會委員的要求召開會議。

23.「召開」會議和「舉行」會議是有分別的。會議是藉通知來召開的，通知須符合附表2第8條的規定，但會議只能在有法定人數的情況下才可舉行（參考附表2第9條）。

24.本席認為：

(1)  管委會主席有責任最少每3個月召開一次會議。

主席的法定職權不同於秘書，無需等候委員要求可隨時召開管委會會議。換言之，主席可按他的意願召開會議，但會議是否可順利舉行，則視乎是否有法定人數開會，並非主席可控制。當然，主席在決定開會的日期、時間和地點時，需合理地顧及其他委員是否可抽空開會，但他亦有責任滿足法例的要求，最少每3個月召開一次會議。

儘管各委員表示無暇開會，主席仍須依法召開會議，屆時，主席便需向各委員解釋法例的要求，嘗試說服他們出席會議。倘若主席按法例要求召開會議，但因個別委員拒絕出席而流會，那麼，違法的責任便不在主席身上，他應可獲得《建築物管理條例》第29A條的保障。

管委會每3個月召開一次會議是有需要的。根據《建築物管理條例》第29條，該條例授予法團的權力及委以的職責，須由管委會代表法團行使及執行。這是可以理解的，因為法團一般只會每年開會一次（參考附表3第1條）。管委會事無大小都留待法團開會決定，是沒有履行上述第29條委以它的責任；若然管委會將一切事務交託經理人處理，自己置身事外，其委員更可能觸犯法律（例如《建築物管理條例》第27(3)條）。

(2)  管委會秘書的法定責任，包括當收到2名管委會委員的要求後才須召開會議。倘若沒有要求，秘書便沒有責任召開管委會會議。

這也是一個保險安排，倘若主席（及副主席）未能按法例要求召開會議，委員亦可要求開會。

(3) 既然各委員同意並獲選為管委會委員，他們便有責任合理地參與法團運作，包括參加管委會的會議。之所以附表2第4(2)(c)條規定，任何委員未得管委會同意而3次或多於3次連續沒有出席管委會會議，他便自動停任委員。而法團亦有權在業主大會，藉決議撤換不稱職的管委會委員（例如多次無理地拒絕開會）（參考《建築物管理條例》第14(2)條）。

25.就本案而言，譚先生承認完全沒有召開管委會會議，表面上違反了附表2第7條。本席現階段不需要就他提出的解釋是否可構成不開會的辯解作最終裁決，一切須留待審訊時處理（例如曾小姐是否同意不召開管委會會議這一項事實爭議）。眾所周知，法庭只會在清楚不過的情況下才會剔除一項申索（參考Hong Kong Civil Procedure 2012，第18/19/4段），本席認為不適宜在現階段剔除曾小姐對譚先生的申請。

26.梁大律師回應時表示，倘若管委會在法律上並無訴訟權，曾小姐便應考慮控告法團。本席不接納她的意見，原因是法例沒有賦予法團召開管委會會議的權力。

27.另一方面，本席認為應該剔除曾小姐針對朱先生（即管委會秘書）的申請，原因是大家都同意從沒有2名委員要求開會；在審裁處進行毫無事實基礎、必然失敗的申請，屬瑣屑無聊、無理纏擾，以及濫用法律程序（參考Hong Kong Civil Procedure 2012，第18/19/8段）。

28.如前述，召開管委會會議的責任在於主席和秘書，法團並無權力召開管委會會議。曾小姐針對法團要的申請應被剔除。

29.代表曾小姐的盧大律師在聆訊中試圖將曾小姐親自草擬的申請通知書上的陳述，曲解為包含投訴法團沒有召開業主周年大會，不獲本席接納。盧大律師的註釋，未有顧及上文下理。曾小姐一直都是投訴對方沒有按附表2第7及8(2)條召開會議，該兩段關乎管委會會議，並非法團的業主大會。盧大律師突然將申請通知書上較後段落中的「會議」解讀為法團的周年業主大會，毫無道理。倘若曾小姐最新的指示是投訴法團沒有召開業主周年大會，曾小姐一方應考慮修訂申請通知書加入新的訴因或另開新案處理有關的投訴。既然曾小姐未有申請修改申請通知書，本席不會考慮這一方面的申索。

30.最後，曾小姐請審裁處就「這一年多法團所做之事務是否合法作出裁决」，但她沒有在修訂申請通知書上列出她需要審裁處裁决法團甚麽事務及她依賴的理據。曾小姐一方沒有要求修改申請通知書，清楚提出這方面的訴求；曾小姐現時這一方面的申索毫無詳情，其他訴訟人不能從申請通知書獲悉曾小姐的申索所謂何事，對本案訴訟的公平審訊造成損害、妨礙或延遲（參考Hong Kong Civil Procedure 2012，第18/19/9段）。

結論

31.基於以上原因，本席剔除曾小姐（申請人）在本案針對朱先生和法團（第二及三答辯人）的申請，原因是曾小姐對他們的申請屬於瑣屑無聊和無理纏擾、會對有關訴訟的公平審訊造成損害、妨礙或延遲，以及是濫用審裁處的法律程序；關於第一答辯人的剔除申請撤銷。

32.雙方均表示沒有訟費申請。本席就於本非正審申請的訟費、第二答辯人在本案的訟費，以及第三答辯人在本案的訟費，全部不作命令。

申請人：由張達成葉祺智律師事務所轉聘盧卓謙大律師代表應訊。

第一至第三答辯人：由楊澍琳律師行轉聘梁蘊莊大律師代表應訊。