顧鋼 對

LDBM 85/2011

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2011年第85宗

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判 案 書

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1.申請人向本處申請命令，要答辯人披露14個類別的文件，答辯人反對申請。14類文件如下：

i.美孚新村七期《大廈公契》及《補充公契》的中文譯本。

ii.2005年，業主立案法團/管理公司就美孚新村七期1號大廈進行“外牆維修、更換污水管、新安裝廣告燈箱”工程，進行招標議標的最後結果，以及已公開發佈的《公告》或《通知》。

iii.2005年，業主立案法團/管理公司就美孚新村七期1號大廈進行“外牆維修、更換污水管、新安裝廣告燈箱”工程，所作出的決議案，以及向全體業主已公開發佈的《公告》或《通知》。

iv.業主立案法團/管理公司就美孚新村七期1號大廈進行“外牆維修、更換污水管、新安裝廣告燈箱”工程，與新進建築公司簽訂的《工程合約》。

v.業主立案法團/管理公司就美孚新村七期1號大廈進行“外牆維修、更換污水管、新安裝廣告燈箱”工程，對全體業主發佈的有關工程方案、工程期限、及其他有關事宜的《通告》。

vi.業主立案法團/管理公司對於新進建築公司所承擔的“外牆維修、更換污水管工程，新安裝廣告燈箱”工程，一而再、再而三地嚴重施延、誤期，有沒有向全體業主作出解釋?若有，則發出的有關工程誤期的《公告》或《通知》。

vii.新進建築公司參與美孚新村七期1號大廈“外牆維修、更換污水管、廣告燈箱建造”的工程技術人員、建築工人的資格証書(即在政府主管機構的登記註冊証書)。

viii.新進建築公司於2005年 6月23日前7天、即“糞浸事件”爆發前7天內，參與美孚新村七期1號大廈污水管道更換工程的工程技術人員、建築工人的資格証書(即在政府主管機構的登記註冊証書)，及“出勤簽到”的資料。

ix.新進建築公司的檢驗、監督人員的資格証書(即在政府主管機構的登記註冊証書)，以及於本案事發---2005年6月23日前7天中，在1號大廈“出勤簽到”的資料，以及檢驗、驗收合格的資料。

x.管理公司對於新建築公司在美孚新村七期1號大廈外牆上進行的“外牆維修、更換污水、新安裝廣告燈箱”工程，有沒有作“監理、檢查、驗收工作?若有的話，則所作的“監理、檢查、驗收”文件，“驗收合格”文件，以及“監理、檢查、驗收”人員的技術資格証書。

xi.新進建築公司在美孚新村七期1號大廈外牆上進行的“外牆維修、更換污水、新安裝廣告燈箱”工程，在峻工後所呈報的完工文件。

xii.有關主管部門對業主立案法團、匯秀企業公司、新進建築公司委托設計公司就廣告燈箱所作的工程設計(包括結構設計方案、施工方案)所發給的批准文件，以及預計的工程期。

xiii.業主立案法團/管理公司把已建成的4個廣告燈箱出租給4位商戶的合同，及營運收入証明。(管理公司的代表律師己於2012年9月14日的非正審開庭中，當庭同意提供這類文件)。

xiv.美孚新村七期1號大廈業主立案法團/管理公司/建築公司，就大廈的日常管理、運作、維修、施工，分別購買的保險之文件、合同等。

適用法律

2.我首先要考慮的是適用的法律原則。在非正審申請書，申請人羅列了多項法例條文，但沒有指出申請披露文件的法律基礎。申請人所列出的法例可能對考慮有關文件是否與本案爭議點有關，下文再行考慮。

3.代表第二答辯人的鄭大律師指根據《土地審裁處條例》第10(2)(a) 及(b) 條，土地審裁處有權命令與訟人披露文件。條文内容如下：

(2)在以不損害根據第(1)款歸於審裁處的權力的概括性為原則下，審裁處可─

(a)應在其席前進行的法律程序的任何一方的申請或主動下令法律程序的任何一方向審裁處披露以下文件的存在，即該一方有能力交出而審裁處又認為對其正在聆訊的事宜的裁定具關鍵性或可能具關鍵性的文件的存在；

(b)下令在其席前進行的法律程序的任何一方─

(i)向審裁處交出審裁處所要求而該一方又有力交出的文件；及

(ii)給予該等法律程序的任何其他各方機會查閱該等文件或其副本，並複製該等文件或其副本的副本；

4.鄭大律師指依據上述條文，申請人須首先證明該些文件是答辯人管有或有能力交出，及該些文件對仲裁的爭議點有關，否則本處不應接納申請。他又引述Hong Kong Civil Procedure 2013 第24/8/1段，指就算答辯人管有文件，也要證明披露文件是為公平裁決爭議必須的，或可以節省訟費。他的說法，與上訴法庭在Tourani Lachhiram Parasram & 8 others v. Kuscene Development Ltd CACV57/1991案的裁決相同。本席引述上訴法庭的以下判詞：

“Thus, assuming there to be no issue regarding power to produce, the existence of the document in question will only be ordered to be disclosed where the Tribunal considers that the document in question is or may be material not just to the matter being heard by the Tribunal but to the determination of that matter. In other words the document must be one which will or may affect the outcome of the proceedings. It seems to us that the jurisdiction conferred by section 10(2) (a) is therefore intended to be exercised broadly in the same way as the High Court is required to exercise its discretion to order discovery of relevant documents (i.e. documents relating to any matter in question in the cause or matter) under Order 24 rules 3 and 7 subject to the ultimate controlling test of practical necessity imposed by rule 8 which requires the court to refuse to order discovery "if and so far as it is of opinion that discovery is not necessary either for disposing fairly of the cause or matter or for saving costs."

Likewise the discretion conferred upon the Tribunal under section 10(2) (b) of the Ordinance to order the production (and permit examination and copying by another party) of any document which the Tribunal may require by a party which has the power to do so, is, in our opinion, clearly intended to be exercised within the same parameters as the power to order discovery under section 10(2)(a) c.f. the provisions of Order 24 rule 13 which control the jurisdiction of the High Court to order production of any documents for inspection or to the court or to order the supply of a copy of any document under any previous rule in Order 24 "unless the Court is of opinion that the order is necessary either for disposing fairly of the cause or matter or for saving costs."[ 我所重視]

5.這是本席判決本申請的法理原則。本席同意申請人須分別證明答辯人管有該些文件，及文件對本案的爭議點有關連(relevant)。一份文件是否有關連，在於是否可以影響法庭在爭議議題上的裁決。這些條件的限制，是確保有關的文件可以提供與主審法官考慮，但又不會使與訟各方承受過度的披露責任及工作，而做成訟費的浪費。要正確地考慮本申請，需要先考慮雙方的爭議事項。

本案的爭議事項

6.要了解申請人的案情，必須由申請書開始。可能申請人沒有律師代表，所以申請書非常冗長而難於閱讀。申請人是美孚新邨7期萬事達廣場1號3樓C座的業主。整體而言，申請人就4個事件向第一第二及第三答辯人作出申索，並要求他們作出賠償。根據申請書的內容，這4個事件分別為：

i.申請人單位遭糞浸事件，

ii.該單位遭人入屋搜掠爆竊事件，

iii.平台設施被侵權、被損壞的事件，及

iv.外牆廣告燈箱侵用該單位部份地方事件。

7.申請人已終止對第一答辯人即業主立案法團及第三答辯人即有關承建商的申索；只餘下第二答辯人，是該屋苑的管理公司。

8.鄭大律師也同意這個分類，第二答辯人的反對通知書內分別就以上4個事件作出了抗辯。

9.又根據申請書及第二答辯人的反對通知書，第一項糞浸事件是發生在2005年6月23日，申請人的單位有污水淹浸，導致該單位內的設施及裝修受損。

10.鄭大律師同意淹浸事件有發生，他也同意第二答辯人經調查後，發現其中一條公用污水渠被一塊金屬網堵塞，故污水從該單位的廁所倒灌溢出。也同意事發時正更換大廈的公用污水渠。

11.就糞浸事件的第一個爭議，是導致金屬網阻塞水渠的原因，以決定是否第二答辯人的責任。

12.申請人又指在糞浸事件後，第二答辯人的一位職員劉偉光先生表明第二答辯人會對事件負責；第二答辯人否認指控。所以第二項的爭議是劉先生有否向申請人作出承諾及這個承諾的內容是什麼。當然，如果第二答辯人需要向申請人承擔責任，則法庭也須裁定合理的賠償額。

13.第二及第三事件有關聯性，所以，本席一併考慮。本席引述申請人的申請書第4頁內容，指在2005年4月20日他回到該單位，發現他的單位平台花園西側的門敞開，鐵門上的銅鎖不翼而飛。申請人向第二答辯人追究責任。相信這是第一次平台受損。

14.後申請人為支持該大廈的維修，同意暫借他的平台花園安排施工。他與第二答辯人在6月4日簽定有關外牆維修工程及安裝閉路電視的協議書。申請人同意在平台花園建棚架和安裝吊船。申請人指根據該協議書，承建商須在2005年7月30日前完工離場，由第二答辯人修復及賠償平台花園設施的損失。又指第二答辯人同意在面向平台花園的邊門及外牆安裝永久性的閉路電視，並加長及加高平台花園西牆上的防盜鐵柵，加強監察及保安。

15.申請人指在6月糞浸事件發生後，見答辯人並沒有執行該協議，沒有對平台增加保安及安裝閉路電視。他的指稱是第二答辯人並沒有執行上述2005年的協議，並沒有裝置永久性的監測電視，引致該單位容易遭人入屋爆竊。

16.就以上的協議，答辯人承認有這份文件的出現，但不承認他是協議的另一方。協議的簽約人身份及內容是爭議點。又如果協議是與第二答辯人訂立，是否沒有執行上述協議。

17.關於入屋爆竊事件，申請人的陳述比較凌亂。根據鄭大律師的分析，第二答辯人同意申請人的確於2007年12月26日27日及29日報警，指該單位被爆竊。

18.申請人又指第二及第三答辯人在平台附近興建了一空中走廊，方便工人運送物料，無形中增加了賊人進入該單位的機會。申請人又指上述的栅架及空中走廊存在至2007年，是不合理的施工期，任何人都可以輕易爬入他的單位盗竊。

19.第二答辯人也不否認這個空中走廊的出現，指那是第三答辯人搭建的。鄭大律師也同意在發生上述三次入屋爆竊報案事件時，該平台下的公用外牆上搭建了部分棚架，以建造外牆上的廣告燈箱。這也是申請人投訴引致入屋爆竊的另一個原因。

20.關於這兩個事件的爭議事項，背景資料就包括了入屋爆竊事件是否因承建商進行大廈維修工程而引起，而重點是第二答辯人所負有的監管責任為何，及是否須為事件付上責任。當然最後的爭議是申請人可證明他所蒙受的損失是甚麼及賠償金額。

21.鄭大律師又指申請人及第三答辯人曾就進行外牆維修工程對該平台花園造成之損毀，於2005年9月19日簽署協議，但第二答辯人並非協議方。這協議的簽約人及內容，也是本案的爭議點，包括平台上的設施是否因施工而受損，第二答辯人是否要基於任何協議或其他理由作出賠償，及賠償金額是多少。

22.申請人所爭議的第四個事件，是上述的廣告燈箱佔用了他的私人空間，即該平台圍牆的頂部。爭議的項目只是那個地方是否屬申請人獨自管有的空間。

23.上述的爭議點，整體而言，可大概分為3大類。有一些爭議，是基於申請人和答辯人是否有協議賠償，或承諾提供保護。第2類是第二答辯人是否在工程期間監管不足而導致申請人有損失。而第3類是賠償的金額。

24.雖然預備本判詞，本席用了較長的時間，嘗試分析雙方的爭議論點。但希望這些爭議點的分析，可以協助雙方在將來的審訊時，能夠準確地掌握雙方要舉證及爭議的事項。本席就14類文件的披露申請，個別處理。

討論及裁決

25.根據申請人的陳詞，他將申請的14類文件分為兩大類，即第1至第6類，及第7至14類。

26.申請人指首6類文件，是立案法團或管理公司經已在大廈張貼，又或曾經在業主大會宣布的文件。作為一個業主，他應該有權得到這些文件。

27.本席相信第1類即公契及補充公契的中文譯本，屬獨立的項目，下文處理。而第2至第6類文件性質相近，先作考慮。

28.就第2至第6類的文件，申請人指在進行裝修大廈外牆及安裝廣告燈箱這兩項工程，必然向全體業主發佈過一系列的公告及通告。

29.在補充的書面陳詞中，申請人又引述《大廈管理及維修工作守則》，指法團可聘用經理人或物業代理人執行大廈日常管理及行政工作。而物業管理業公司或代理人舉行會議，須擬備會議紀錄，並須在大廈的顯眼處置展示，供業主閱覽。

30.這5項的申請，牽涉眾多通告。第2及第3類是2005年的文件。本席在聽取陳詞時詢問申請人，就其他類別他所要求的是那一個時段的通告，但申請人也不肯定。但他相信必然有這些通告。

31.雖然作為一座大廈的業主，公契及法律上容許業主獲得一些文件的副本，但這並非本席在這項申請中考慮的原因。因為業主可以申請的文件眾多，但如果與本案無關，則法庭不應頒令答辯人披露。如果業主須要求引用某一些權力去獲取文件，他應該另行向答辯人申請文件。本席所考慮的法律原則，上文法律討論中經已列出。所以本席在考慮第2至第6類文件的披露申請時，以他們是否與本案的爭議點有關而作出考慮。

32.就第2及第3類文件，即大廈維修招標的結果，及有關的議決及公告，申請人並沒有說明與本案的那一個爭論點有關。

33.鄭大律師指第2類交件，只能顯示中標的承建商是那一間公司，與第二答辯人本身的責任並無關係。而申請人也沒有解釋公告的那部份內容可能與本案的爭議點有關。本席同意。

34.第3類文件，是第一答辯人或第二答辯人就維修所作出的決議案，及通告。如上文分析，本案的爭議點，主要是答辯人是否有違反了一些責任，或沒有承擔一些協議，導致申請人可以向它索取賠償。但申請書沒有指稱，是遴選承建商出錯，或不合程序等問題，以引證第二答辯人的疏忽。這些決議案或通告的內容，對本案的爭議沒有幫助，申請人也沒有說明如何對本案的爭議點有幫助。

35.本席不同意第2、3類文件對本案的裁決有幫助，所以拒絕申請。

36.第4項申請，申請人要求有關外牆維修、更換污水管、新安裝廣告燈箱工程，與新進建築公司簽訂的工程合約。鄭大律師指這個內容過於空泛，未能顯示與任何爭議點有關。

37.雖然申請人指維修工程及興建燈箱的工程程序，導致有賊人進入該單位，答辯人也不否認在2007年報案期間有棚架在該單位的外牆。是否第二答辯人疏忽而導致賊人有機可乘，將會是一個爭議點。但申請人依賴的論點，是因栅架、走廊的加建，第二答辯人監察不足，引致損失。爭議點是監察是否足夠。合約條文，工期長短，或有否超出預計的工期並不是裁決的重點。本席看不到查閱合約對這爭議點有關。

38.本席也同意申請人未能詳細解釋，使這個申請過于空泛，所以拒絕這項申請。

39.第5及第6類文件，也是提供公告，如第2及3類的文件。不同的地方，主要針對業主立案法團及管理公司就有關的承建商工程所公布的有關工程方案、工程期間。又指承建商再三拖延完工，並問業主立案法團或管理公司有沒有向業主作出解釋。申請人似不清楚是否有這些文件。又如上文分析，這些交件只可能顯示工程是否過期完成，但爭議重點是第二答辯人有否執行監管及保安的責任。如果只是工程期的長短，致保留棚架的時間長了，這也是證人口供可以充份處理的，公告並非對裁決爭議有幫助或必須的文件。

40.所以，本席也不批准第5及第6類文件的申請。

41.關於第1類文件，申請人確認已有《大廈公契》的中文譯本，而《補充公契》的英文本已在聆訊文件册内。申請人所需要的是補充公契的中文譯本。申請人引述大廈管理及維修工作手冊，指管理處應存備公契的中文或英文譯本，以供查閱。但守則也說明，這份譯本只是一份說明文件，不應視為具有法律效力，可凌駕原公契。所以在處理公契的演繹時，必須依公契原有的文字作分析。所以，這份譯本，對裁決爭議沒有幫助。

42.鄭大律師指雙方可以安排法庭翻譯主任核實翻譯本。本席相信答辯人沒有這份文件。為節省訟費，雙方可同意與本案有關的條文，以安排譯本及由法庭翻譯主任核實。

43.至於立案法團是否應備有公契的譯本，法團應詢問律師意見而依法例執行。

44.關於第7至第12類文件，申請人指這些文件與案有關，是因為他們關係到工程在立項、施工、用工、質量、工期、監督、完工、驗收等等方面，並涉及三項工程是否合法、是否合乎程序、是否符合管理公司和建築公司對廣大業主的承諾。

45.申請人又指為翻新外牆、更換污水渠、及安裝廣告燈箱，使他家中遭到爆竊及破壞。而工程期長達近三年之久，遠遠超過了三項工程的正常施工期限。

46.申請人指他是受害人，受到重大的損失。因此有權追查三項工程的合法性、不合理性，及為甚麼非正常地誤工三年之久的黑幕。

47.文件披露的程序，並非查案手法。申請人的書面陳詞，引述了建築物條例、建築工人註冊條例及公安條例的一些條文，顯示法例要求，開始建築工程，須得有關部門批准；註冊承建商亦有法定的責任。法律條文的內容，相信並沒有爭議。但這些事項如何幫助本處裁決爭議，才是裁定答辯人是否有責任披露交件的關鍵考慮。申請人的表述，含糊籠統，不能顯示所申請的文件是公平審訊本案的爭議所必需或有幫助的。

48.鄭大律師指第7第8及第9類文件，是新進建築公司（即有關時段的承建商）的文件，申請人並沒有提出任何證據，指答辯人管有或有能力提供這些文件。

49.鄭大律師又指第7類文件所要求的資格證書是那些文件，並不清楚。而且，這些文件並不能顯示第二答辯人是否須向申請人負賠償的責任。而第8類文件，在資格證書外，申請人要求有關的工人的出勤簽到紀錄，對本案的爭議點無關。

50.本席同意鄭大律師的分析，申請人並沒有證據顯示答辯人管有這三類的文件。這已是足夠理由，駁回申請。

51.又根據上文分析的爭議點，本席考慮了申請人的口述及書面陳詞後，也同意鄭大律師的說法，即上述的三類文件對本案的爭議點裁決，並無幫助。

52.就正如第10類文件，申請人開始是詢問第二答辯人對新進公司的工程是否有進行驗收。但本申請是文件披露，申請人負有責任顯示第二答辯人管有那些文件。如果他也不能肯定，如何提出申請？

53.就第10及第11類文件，鄭大律師同樣指申請人沒有證據顯示第二答辯人管有這些文件。而且，鄭大律師指本案的爭議點，包括糞浸事件及爆竊的問題，都是在施工期間發生的。這與完工及驗收並沒有關係，所以這些文件都與案無關。本席同意鄭大律師的分析。

54.第12類文件，申請人所要求的“有關主管部門”的文件，是那一個機構，並不清楚。關於廣告燈箱，就侵權部份，是簡單的事實及法律爭議，無需這些文件。如果以工程進行導致申請人的單位被爆竊，這些文件可以顯示的只是進行工程的時段。披露這類文件也對裁決沒有幫助。本席也駁回這項申請。

55.第二答辯人同意提供第13類文件，所以本席命令第二答辯人於十四天內提供該等文件。

56.申請人的最後一項申請有關的文件，是過去該大廈日常管理、運作、維修所購買的保險文件。鄭大律師指這些文件與本案的爭議無關。第二答辯人是否有購買保險，與是否需要就申請人所指的四個事件負責的裁決無助。而且若第二答辯人需要向申請人作出賠償，保險公司只會有義務向第二答辯人作出彌償，申請人沒有權利直接向保險公司索償。

57.本席同意鄭大律師的分析，所以駁回第14類文件的申請。

58.總結以上的分析，除了第13類文件外，本席駁回申請人的所有其他申請。

59.因案件的發展，本席亦發出命令指示雙方面在35天內交換證人陳述書及所有有關文件。然後，答辯人須向排期主任申請提訊，使法庭可安排案件的進度，包括排期審訊。

60.最後，有關本案的訟費，本席頒下暫令，申請人須付答辯人訟費，如金額不能達成協議，則由聆案官以區域法院基準評定。暫令在14日後成為絕對命令。

申請人親自應訊

第二答辯人由 梁鳳慈律師行轉聘Alfred CHENG大律師代表應訊