華寶商業大廈業主立案法團 對 鄭瑞融及另一人
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LDBM 256/2011 香港特别行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2011年第256宗 ________________________
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_______________ 判 決 書 _______________ 2.申請人指答辯人在其平台上，以角鐵及鐵枝等物料進行僭建，並把該僭建物釘在華寶商業大廈的外牆上，以致外牆損毀及漏水。雖然後來答辯人將僭建物清拆，但仍留下部份角鐵及鐵枝在外牆上，沒有拔除，也沒有維修好損壞的部份外牆。 3.申請人要求法庭頒下禁制令，要求答辯人從外牆上拆除所有僭建物及其餘下部份，並為損壞外牆向申請人作出賠償。 4.答辯人反對申請。答辯人沒有律師代表，本案的程序，一直由第一位答辯人鄭先生代表兩位答辯人進行。當雙方的證人作證完畢，鄭先生才向法庭披露他是破產人仕。案件押後，申請人後向高等法院申請並獲得許可，可繼續本申索。而鄭先生仍然繼續代表兩位答辯人。 5.鄭先生指他的僭建物早於華寶商業大廈建成之前已經存在。他同意部份的支撐鐵枝伸入華寶商業大廈的地盤範圍。所以當承建商用水泥建造華寶商業大廈外牆時，就將那些鐵枝藏進外牆。他認為這不是他的責任，去為申請人拔除那些鐵枝。他也否認須向申請人作補償。 6.申請人只傳召了一位證人，劉正丹先生。劉先生是申請人的管理委員會主席。他向法庭呈示了一些照片，顯示答辯人在他們的平台上搭建了一屋形的僭建物。而該僭建物的一方是靠在華寶商業大廈的外牆。也有照片顯示，支撐該僭建物的鐵枝及/或角鐵，有插進外牆現象。鄭先生也沒有否認照片的真確性。 7.劉先生又指他曾實地視察，答辯人是以角鐵及鐵枝等材料，將僭建物針緊在華寶商業大廈1樓的外牆上。 8.劉先生同意，後來在屋宇署命令下，答辯人經已將該僭建物拆除，但留在外牆上的角鐵及鐵枝並沒有清除。他指上述物料破壞外大廈外牆的防水層及外牆結構。 9.在盤問時，鄭先生指支架是華寶商業大廈建成前已存在，在興建時包進水泥外牆，他不能拔除。劉先生不同意。 10.劉先生又指在2012年5月及6月進行電梯保養時，保養承辦商多次發現電梯槽的井底積水，報告顯示，滲水現象是由電梯槽近1樓的位置開始滲入。 11.劉先生又指 2012年6月的連場大雨後，電梯保養工人再次發現電梯槽的底部有積水，可能引致電梯零件生銹或受損。為根治上述滲水問題，申請人指示外牆維修承建商為外牆維修及翻新工程報價。劉先生又呈堂了承建商報價表，顯示採取適當的防水維修工程，須港幣28,000元及保險費港幣3,770元。 12.鄭先生指漏水的原因，可能是他從前建造的兩條水喉漏水而造成。在覆問時，劉先生表示大廈入伙紙建造合格，相信大廈外牆有防水層。而上述鐵枝打入外牆，破壞防水層。 13.有關損失賠償，代表申請人的吳大律師確認申請人並不追討有關電梯損壞的賠償，只追究外牆被破壞而須進行修補的損失，即上述的報價的31,770元。 14.以上是申請人的案情。 15.鄭先生代表答辯人作證。他指自1989年，他已經在平台上搭建建築物，而當時華寶商業大廈地址是一唐樓。其後興建華寶商業大廈，大廈的外牆緊貼答辯人的居所。所以，不存在答辯人佔用該大廈的外牆。 16.關於申請人電梯槽漏水的問題，鄭先生作證時指他在單位的外牆加建有兩條水喉，但後來由於寶華商業大廈興建緊貼他的居所，埋藏了兩條水喉。他懷疑滲水是因為水喉問題，而並非僭建物造成。 17.以上是答辯人的案情。 18.分析證供之前，本席首先處理法律爭議的問題。在開案陳詞時，吳大律師指華寶商業大廈的外牆是公用部份，所以申請人可以根據建築物管理條例第34I及普通法侵權法，向答辯人提出申索。 19.吳大律師指外牆屬華寶商業大廈的公用部份，鄭先生並沒有作出任何反對陳詞。而根據該大廈的公契第一條訂明，公用部分(“common areas”)指非一位業主獨自管有的地方(“all those parts or areas of the Land and the Building intended for common use and enjoyment which have not been assigned to or reserved forany owner”)包括"main walls boundary walls retaining walls … lifts lift pits＂。這也符合建築物管理條例有關共用部分的定義。本席同意吳大律師的陳詞，即外牆及電梯槽地方均屬公用部分。 20.不爭議的法律觀點，是根據建築物的管理條例，公共部分的管理屬業主立案法團。而該條例第34I條也訂明，任何人都不可以將共用部分的任何部分改作自用。34l條的內容如下：
21.而“任何人”泛指任何佔用共用部分的人仕，無論他是否該土地的業戶（見九龍漆咸道27A號業主立案法團訴李啟剛 CACV2238/2001一案）。吳大律師又引述上述上訴法庭判案書，張澤祐法官的判詞：
22.所以，當公共部份被侵權的時候，業主立案法團有權提出訴訟。張法官又進一步指出：
23.申請人同時使用建築物管理條例及普通法的侵權訴因向答辯人提出本申請。本席同意他們有權提出申請，而本署有權審理。 24.就事實的裁斷，答辯人並沒有反對他在平台上搭建僭建物。而劉先生的照片已清楚顯示搭建物及搭建物的支撐鐵枝插入外牆的情況。 25.答辯人主要的反對理由，是指他的僭建物早於寶華商業大廈建成之前經已落成。所以，是寶華用三合土建外牆的時候包著僭建物的鐵枝，而並非答辯人用鐵枝插進外牆。 26.吳大律師指答辯人的證供並不可靠。他主要引述3份日期分別為1988年、1994年及2002年由建築物事務監督辦事處頒布的命令，著令答辯人清拆在單位平台上的搭建物。相信吳大律師的論點，是申請人的僭建物，理應在收到命令後拆除。答辯人可能其後再僭建。所以，現時存在的僭建物，不可能在寶華商業大廈建成的時候，經已存在。本席同意他的分析。 27.而且，如果鄭先生在寶華商業大廈興建期間，他的僭建物支撐鐵枝越過地界，很難想像當時的工人不會像鐵枝切短才繼續工程。鄭先生的證供並不可信。 28.又如果鄭先生的說法正確，他的僭建物上的鐵枝必然已超越寶華商業大廈的地界，所以已經是侵權的行為。至於鄭先生所指水喉的問題，並沒有證據支持，他的口供也不可靠。 29.劉先生的證供亦非常可靠，答辯人並沒有提出有用的盤問。本席相信劉先生是一位可信的證人，採納他的證供。 30.基於以上的分析，本席同意申請人經已證明它的案情，答辯人的僭建物是釘在及插入華寶商業大廈的外牆上。答辯人的行為違反了建築物管理條例第34I條，同時也屬於普通法的侵權行為。雖然答辯人已經拆除僭建物，但證供顯示部分鐵枝或角鐵仍插在外牆上，應頒布禁制令，命令答辯人將釘在外牆上的角鐵及鐵枝全部移除。雖然，申請人也依賴普通法的滋擾訴因，基於上述的裁斷，相信本席無須就滋擾作出裁斷。 31.但申請人同時要求法庭頒令，答辯人須支付維修外牆的費用，作為損失賠償。有關外牆損毀，因而要作修補，這是可理解的。但關於鐡枝插入而導致防水層的破壞，甚至滲水進電梯槽，申請人只依賴劉先生的證供，並沒有提供任何專家證據。雖然劉先生的證供可信，但他只能夠指出電梯槽有滲水的情況，但滲水的原因，仍屬猜測。在現階段，申請人沒有足夠的證據，顯示答辯人的行為破壞了外牆的防水層，而需要做特別的防水工程作為維修的一部份。 32.本席裁定答辯人須在35日內，在申請人大廈外牆上拔除所有的僭建物及其他支架及/其部份，並將外牆還原，及修補因此引起的結構損害。若答辯人並不依令執行，則申請人可向法庭申請進行有關工程，及向答辯人收取合理費用。如果答辯人修補外牆後，申請人也沒有損失，本席無須再判損失賠償。 33.本席也下令兩位答辯人，不論透過其本人或其僱員、其代表、其租戶、其特許持有人或其中任何一位，不可佔用華寶商業大廈的公用地方(包括外牆)或設置任何搭建物。 34.本席又頒下暫令，答辯人須支付申請人本申請的訴訟費用，包括大律師費用。如雙方就訟費金額不能達成協議，則由聆案官以區域法院基準評定。暫令在14日後成為絕對命令。
申請人由林錫光，陳啟鴻律師行轉聘Felix NG大律師代表應訊 第一指名答辯人親自應訊 第二指名答辯人由第一指名答辯人代表應訊 |
Cases cited in this judgment