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DCMP 1295/2012
香港特別行政區
區域法院
雜項案件2012年第1295號
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| 原告人 |
吳淑琴
（GO SIOK GIEM） |
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及
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| 被告人 |
馮繼昌
（FUNG KAI CHEONG MICHAEL） |
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| 聆訊日期： 2013年7月15日及16日 |
| 判案書日期： 2013年 7月 31日 |
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判案書
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爭議議題
1.本案涉及一物業買賣交易。交易告吹，原告人，即物業的買家，希望取回訂金。原告人聲稱被告人不能證明物業的業權是完整的（good title），所指的是在2008年8月21日，有一送贈契約，由Heung Kwok Wai及Fung Kai Cheong, Michael（即被告人）將有關物業以送贈形式（by way of gift）轉讓予Fung Kai Cheong, Michael，本案的爭議議題是被告人當時的代表律師有否就有關提問（requisition）作滿意答覆。
原告人的案情
2.原告人吳淑琴在庭上作供，她採納其2012年12月21日的證人陳述書為證供，較重要的段落是在第11段到第16段：－
“11. 本人遵照該正式買賣合約列表4(2)之規定於2010年9月3日支付再付訂金港幣$165,000.00予被告人的代表律師林健培律師行。
12. 本人代表律師譚日明律師行認為被告人林健培律師行無法證明該物業的業權是妥善及良好。本人亦願意延長成交日期至2010年11月5日，以便被告人代表林健培律師行解決該物業的業權問題。
13. 但是，被告人代表林健培律師行未能在2010年11月5日遵守正式買賣合約條款9規定證明該物業業權是妥善的業權，導致2010年11月5日未能夠完成出售該物業。
14. 本人並沒有單方面違反在2010年9月3日簽署該正式買賣合約。是被告人無法證明該物業的業權是妥善及良好。導致未能根據該正式買賣合約完成買賣該物業。
15. 因此，本人代表律師譚日明律師行要求被告人代表林健培律師行退回該訂金，而被告人代表林健培律師行反對，因為他們要聯絡被告人，索取其指示是否退回該訂金。最後，被告人代表林健培律師行向本人代表律師譚日明律師行表示他們沒法與被告人聯絡及沒有進一步的指示。
16. 基於上述，被告人違反該正式買賣合約條款規定，無法證明該物業的業權是妥善及良好。該訂金應該退還給本人。”
3.此外，原告人指出，被告人當時的代表律師林健培律師行以再沒有代表被告人，及不知道怎樣處理該訂金，並於2011年5月根據香港法例第29章第62條規定向香港高等法院申請將該訂金向法庭繳存。
4.原告人在此案向法庭申請：－
(1) 宣佈該訂金$235,000擁有權屬於原告人；
(2) 該繳存於法庭的款項發放予原告人。
5.及後被告人因違反按揭條款而被按揭銀行收回該物業，並於2011年10月19日出售該物業予第三者。
被告人的案件
6.被告人反對原告人的申請，並提出反申索，追討因原告人沒有成交該物業的損失，包括該訂金$235,000；因被銀行收樓損失的傢俬、電器等等，總值超過$170,000；在搬運過程中財物損失$5,050；因樓價上升而損失了$1,200,000及精神損失。
7.被告人馮繼昌在庭上作供，他也以其2013年2月5日的證人陳述書為證供。
8.此外，就有關送贈契約的事情，他說Heung Kwok Wai是他的前妻。該物業在2008年8月轉予他的背境是他與妻子正在辦理
離婚手續，所以妻子放棄業權。他否認該2008年8月21日的契約是送贈契約。但他承認他並沒有支付任何金錢予前妻作為轉讓的代價。在有關離婚的法庭文件中，也沒有提及該轉讓。他亦否認曾經失踪，他說在銀行收樓之前，一直在上址居住。他一直使用兩個電話號碼，號碼也沒有更改。就他的前妻的財政狀況，他說她沒有做生意，沒有信用卡，到現在也沒有破產。
證據的討論及分析
9.如上所述，本案的爭議點是被告人當時的律師有否滿意的回答了原告人當時的代表律師的提問（requisition）。當時雙方往來的信件內容是這樣的。2010年9月6日原告人的前代表律師發信，提問：－
“We note that the FUNG KAI CHEONG MICHAEL (the Assignee) acquired the above property from the FUNG KAI CHEONG MICHAEL and HEUNG KWOK WAI (the Assignor) under the Assignment at nil consideration on 21.8.2008. Therefore, the same would be a gift by the Assignor in the circumstances ……
Further, it may be subject to bankruptcy implication pursuant to Bankruptcy Ordinance Cap 6, which will render the title of the above Property defective as the Property was assent/assigned on 21.8.2008. Please let us have documentary evidence to prove that the Property is not subject to any charge or bankruptcy implication pursuant to Bankruptcy Ordinance Cap 6.”
10.在2010年9月10日的信件中，原告人的前代表律師再追問：－
“…… The above Property is a gift by the parties therein. Hence, it may be subject to bankruptcy implication pursuant to Bankruptcy Ordinance Cap 6, which will render the title of the above Property defective. As the gift is clearly less than 5 years from the agreed completion dated on 29.10.2010. Please let us have documentary evidence to prove that the Property is not subject to any charge or bankruptcy implication pursuant to Bankruptcy Ordinance Cap 6.”
11.在2010年10月25日，該律師再度追問：－
“You have made not reply to our requisition. We reiterate all our requisitions.
We are concerned with that as the above Property is a gift by the parties therein under the FUNG KAI CHEONG MICHAEL (the Assignee) acquired the above property from the FUNG KAI CHEONG MICHAEL and HEUNG KWOK WAI (the Assignor) under the said Assignment at nil consideration by way of a gift on 21.8.2008 (ie less than 5 years from the agreed completion dated on 29.10.2010).
Hence, it may be subject to bankruptcy implication pursuant to Bankruptcy Ordinance Cap 6, and by the Sections 49 and 51 of the Bankruptcy Ordinance Cap 6, which such Assignment may be set aside by the Official Receiver or trustee in future, which will render the title of the above Property defective.”
12.被告人的前代表律師在2010年10月28日就該提問，提交在2010年10月28日的查冊，證明在當日或之前，Heung Kwok Wai及被告人均沒有被申請破產，回覆內容如下：－
“…… enclosed herewith please find the Bankruptcy Search Record for FUNG KAI CHEONG MICHAEL and HEUNG KWOK WAI to reveal that they are not subject to any Bankruptcy Order and/or proceedings.”
13.原告人的前代表律師不滿意答覆，在2010年10月28日回信如下：－
“…… the copy of the Bankruptcy searches do not help or remove the doubt under Bankruptcy Ordinance Cap 6, which will render the title of the above Property defective as the Property was assent/assigned within 5 years from the proposed completion date and we reiterate our view.”
14.同日被告人的前律師發信，回應如下：－
“…… as the Assignment Memorial No 08090101960040 dated 21 August 2008 (“the said Assignment”), the scheduled completion date is on 29 October 2010 more than 2 years from the said Assignment. In this premises, this period will not count as the relevant time pursuant to S 51(2) of Cap 6 since the said FUNG KAI CHEONG MICHAEL and the said HEUNG KWOK WAI are not subject to any Bankruptcy Order and/or proceedings as at the date hereof.”
15.2010年10月29日，原告人的前律師發信，內容包括： －
“…… we do not share your view. We reiterate all our requisitions.
We reiterate that the above Property is a gift by the parties therein under the Assignment dated 21.8.2008 M/N 08090101960040 (ie less than 5 years from the proposed date of the completion). Hence, it may be subject to bankruptcy implication pursuant to Bankruptcy Ordinance Cap 6, and by the Sections 49 and 51 of the Bankruptcy Ordinance Cap 6, which such Assignment may be set aside by the Official Receiver or trustee in future, which will render the title of the above Property defective is real.”
16.雙方同意將成交日押後至2010年11月5日。
17.在2010年11月5日，原告人的前律師發信，指出被告人的前律師並無滿意的回答業權的提問，並要求取回訂金。
18.在2010年11月9日，被告人的前律師發信，說沒有指示代表被告人，並說任何信件往來及訴訟，請直接聯絡被告人。
19.2010年11月18日，被告人前律師在信上說由2010年11月5日開始，他與被告人失去聯絡，所以沒有指示。
被告人前律師的回覆
20.簡單來說，原告人前律師提問關心是，如Heung Kwok Wai在5年內被破產，則按破產條例第49（2）條，受託人（trustee）可向法院申請，將該交易，即指送贈交易，作廢。第49（3）（a）條，為低於一般價值而訂立的交易下定義，條文如下：－
“(3) 就本條以及第51及51A條而言，如有以下情況，任何債務人即屬與任何人以低於一般價值而訂立交易 －
(a) 該債務人向該人作出饋贈或以其他方式與該人訂立交易，而交易的條款訂定該人不收取任何代價；
(b) 該債務人以結婚為代價，與該人訂立交易；或
(c) 該債務人為一項代價而與該人訂立一項交易，而該項代價的價值（以金錢或金錢等值衡量）明顯地低於該債務人提供的代價的價值（以金錢或金錢等值衡量）。＂
21.原告人聲稱該交易為饋贈，不論如何，按被告人所言，Heung Kwok Wai並無收取代價。雖然被告人否認該契約是一送贈契約，但他並無提供理由，他也承認他沒有支付代價予他的前妻。他的前代表律師也沒有爭辯該文件為一送贈契約。
22.第51條的內容如下：－
“(1) 除第(2)及(3)款另有規定外，如某項交易或某項不公平的優惠－
(a) （如屬一項以低於一般價值而訂立的交易）是在債務人據之而被判定破產呈請的提出當日屆滿的5年期間內某個時間訂立的；
(b) （如屬一項不公平的優惠，而該項優惠並非是一項以低於一般價值而訂立的交易，並且是給予債務人的一名有聯繫人士（如只由於他是其僱員則除外））是在該日屆滿的2年期間內某個時間給予的；及
(c) （如屬其他的不公平的優惠，而該項優惠並非是以低於一般價值而訂立的交易優惠）是在該日屆滿的6個月期間給予的，
則該債務人以低於一般價值而訂立的該項交易或給予該項不公平的優惠的時間，即為有關時間。
(2) 凡任何債務人在(1)(a)、(b)、(c)款所述的時間，以低於一般價值而訂立一項交易，或給予一項不公平的優惠（但如屬一項以低於一般價值而訂立的交易，該時間並非是少於第(1)(a)款所述的期間屆滿之前的2年的時間），則除非該債務人有以下情況，否則就第49及50條而言，該時間並非有關時間－
(a) 在該時間無力償債；或
(b) 由於該項交易或優惠而變成無力償債，
但除非有相反證明，否則就由一名債務人與其有聯繫人士（如只由於他是其僱員則除外）以低於一般價值而訂立的任何交易而言，須推定本款的規定已獲符合。
(3) 就第(2)款而言，任何債務人如有以下情況，即屬無力償債－
(a) 該債務人的債項到期須償付時，他沒有能力償付；或
(b) 如將其或有的及預期的負債考慮在內，則其資產值少於其負債額。”
23.該法例第51(1)(a)條寫明，如屬一項以低於一般價值而訂立的交易（in the case of a transaction at an undervalue），有關的時期為5年。按第51(1)(b)條，就不公平的優惠（unfair preference），才以2年為時限。
24.即使被告人的前律師說該交易已超過2年，但5年的期限仍然有效，就計算該時間是否有關時間，按第51(2)及(3)條看來，賣方律師須證明Heung Kwok Wai可償還任何到期之債務，或其資產大於其負債額，包括將會或預期的負債。此外，還要處理Heung Kwok Wai與被告人是否為有聯繫人士(associate)。
25.賣方律師僅提供2010年10月28日Heung Kwok Wai的沒有被破產的查冊是不足夠的。當然，這提問最後能否滿意地回答，是不知道的。不過就本案來說，賣方律師並無滿意的解答買方律師的提問。
26.基於上述裁決，本席認為不須要處理被告人有否失踪的問題，亦不須要處理證人可信性的問題，該問題的答案與本案之結果無關。
27.在HCMP 935/2011案中，法庭已下令該案的申請人林健培律師行的訟費$13,645由繳存入法庭的款項中支付，並歸於對立的申索人的訟案中。
總結
28.基於上述理由，本席宣佈該訂金$235,000擁有權屬於原告人，並作出命令如下：－
(1) 在法庭內保存的HK$221,355可發放予原告人；
(2) 被告人須支付原告人上述餘款HK$13,645；
(3) 撤銷被告人的所有反申索項目；
(4) 被告人須支付原告人的訟費，包括所有保留的訟費。如雙方不能協議數額，則由法庭評定。此命令乃一訟費暫准命令，除非任何一方以傳票作出申請，暫准命令在14天後成為絕對命令。
原告人：由傅雨康律師行的傅雨康律師代表
被告人：無律師代表，親自應訊
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