Lee Suk Fun 對 Lo Chun Wing及另一人

LDBM 255/2013

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2013年第255宗

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判 案 書

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1.本案的申請人是葵涌嘉翠園1座28樓G室（“涉案單位”）的業主，答辯人是上一層29樓H室的聯名業主。於2013年9月11日申請人在審裁處發出申請通知書，指答辯人單位的平台（下稱 “平台” ）滲水到涉案單位，經多番要求，答辯人等仍然拒絕維修，她因此蒙受損失，她要求答辯人作出賠償，包括維修費用，又要求法庭頒令強制答辯人就平台作出維修，以堵塞漏水的源頭。

2.答辯人等指漏水涉及平台防水層損毀，又指由於防水層是公用部份，維修責任屬於所有業主，因為該大廈未有註冊業主立案法團。

申請人李淑芬

3.她於2014年2月12日存檔證人陳述書，內容指從2010年開始一涉案單位受平台滲漏影響，兩個睡房天花出現水漬而且不斷大範圍擴大，天花批盪大量剝落。不過在庭上她指自從於2013年6月做了臨時維修，之後，情況有所改善，但這並非長久之策，仍然需要就平台防水層作出徹底維修，然後在涉案單位進行正式的修葺。

4.她指從屋宇處取得的結構圖則顯示平台是有防水層的；從食環署報告證實平台是滲漏的源頭；又認為滲漏原因是防水層破壞導致滲漏。

5.申請人又指從土地註冊處取得的29H樓契說明平台是業權人全權擁有，該範圍內並沒有公用設施及沒有公用通道可進入；從土地註冊處取得的大厦公契說明的公用部份並沒有包括平台；既然平台不屬公用部份，平台的單位業主必然負責維修；因此要求答辯人維修平台及賠償涉案單位的維修工程費用8,000元。

6.在庭上，她確認不會依賴一封由康業管理公司於2012年10月29日發出的信件指防水層破損是由答辯人做成，不過要求法庭考慮29H有僭建物。

答辯人羅春榮

7.羅先生於2014年2月12日存檔證人陳述書指滲水源頭在平台是不爭的事實，但指平台的建築材料大都是有滲水特性，因此建築商在平台樓板中間建造了防水層用以防水，因此滲水的原因必然是防水層失效所做成，因其它物料都不防水。

8.他認為由於大厦公契沒有說明該防水層的維修由誰人負責，申請人不應妄斷該防水層的維修責任必然是業主的。他進一步指出在梁有勝訴馮源禧LDBM 249/2000（2002年7月16日）案例11頁48點中原審法官已將防水層裁定為公用部份，他指按普通法精神如申請人沒有相反理據提出，平台的防水層就是公用部份，因此他沒有責任去維修公用部份。

9.他又指除在入伙前做過裝修工程後，在居住這20年間都沒有進行工程，如是該工程引致滲水，必然在工程後一年內發生，而不會在17年後（1994至2011年）才發生滲水現象。因此入伙前做過裝修工程不應被視為破壞防水層。在庭上，他承認他在入伙後半年左右建了一間玻璃屋，但亦應該是1995年內建成的，他仍引用相同理據指他沒有破壞防水層。

10.他認為申請人沒有提出證據證明他破壞防水層以致引起滲水，而根據梁有勝案中的專家指防水層一般壽命只有10年，該大厦從建築後到發生滲水時（1992至2011年）已有19年，因此防水層老化失效亦是十分合理。

11.他指明白申請人三年來受到滲水困擾及引起維修開支8,000元。但他亦希望提出，在處理滲水事件中，他曾作出兩次臨時維修（在地台面塗上防水物料）開支約 4,000元，他亦多次分別請假陪同管理處，食環處及屋宇處做滲水測試，亦要面對訴訟壓力。因此他本人和申請人在此事件中亦同是受害人。

討論

漏水源頭及原因

12.雙方都依賴一封由食物環境衛生署致申請人的信件，指漏水源頭是答辯人持有的單位平台部份，原因是防水層損毀：

有關新界葵涌青山公路382號嘉翠園1座28樓G室滲水事宜
“結果顯示，疑位於上層單位平台的地台防水層有破損跡象，出現滲水情況。本處已致函有關業主作出妥善處理，盡快安排檢查有關之平台並進行所需修葺工程。”

13.因此可見，雙方對是否存在防水層並無爭議。不過，防水層是否公用部份及其損毀的原因，以致應由誰負責維修及誰負責損毀引起的損害賠償，雙方意見分歧。

14.根據《建築物管理條例》第2條，公用部分”(common parts) 指：

(a)	建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及 (由1993年第8號第2條修訂)
(b)	附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外；

15.附表1指明公用部份包括下列的部份：

1.	外牆及承重牆、地基、柱、樑及其他結構性支承物。
2.	圍繞通道、走廊及樓梯的牆壁。
3.	屋頂、烟囱、山牆、雨水渠、避雷針、碟形衞星天線及附屬設備、天線及天線電線。 (由1993年第27號第38條修訂)
4.	護牆、圍欄及邊界牆。
5.	2個或多於2個單位共用的通風口。 (由1993年第27號第42條修訂)
6.	水箱、水池、水泵、水井、污水管、污水處理設施、排水渠、糞管、廢水管、溝渠、水道、雨水渠、導管、落水管、電纜、陰溝、垃圾槽、卸斗及垃圾房。 (由1993年第27號第38條修訂)
7.	地窖、洗手間、廁所、洗衣房、浴室、廚房及看守員所用單位。
8.	通道、走廊、樓梯、樓梯平台、光井、樓梯窗框及所裝配的玻璃、升降口、屋頂通道及通往屋頂的出口和門閘。
9.	升降機、自動梯、升降機井及有關的機械器材和放置機械器材的地方。
10.	照明設備、空調設備、中央供暖設備、消防設備，以及普遍供所有業主使用或為所有業主的利益而設置的裝置，以及安裝、設置此等設備、裝置的任何房間或小室。
11.	設置在任何單位內但與建築物內其他單位或其他部分一起供人使用的固定裝置。
12.	草地、花園及遊樂場，以及任何其他康樂活動場地。
13.	游泳池、網球場、籃球場、壁球場以及包容或容納任何運動或康樂活動設施的處所。
14.	會所、健身室、桑拿浴室以及包容健體或休憩設施的處所。
15.	組成或形成任何土地的一部分的斜坡、緩坡及護土牆，包括海堤(如有的話)，而該土地與建築物乃屬同一共同擁有權者。

16.又根據梁有勝第47-48段，王一鳴法官認為：

“47. 至於天台防水層方面，雙方對於第三至第五答辯人現時獨自管有天台大部分面積並無太大爭議。雖然第三至第五答辯人提出其天台業權有問題，但根據有關之轉讓契及圖則，第三至第五答辯人應該擁有天台大部分面積的業權。

48.& 不過，申請人所針對的並不是天台的一般維修，而是天台防水層的維修。該大廈的天台防水層應該是分佈整個天台，包括第三至第五答辯人所擁有的物業之內。本席認為天台防水層亦是公用部份，因為防水層絕不會是為該天台單位而是為整幢大廈而設的。”

17.申請人嘗試指出本申請與梁有勝案不同之處，包括梁有勝案的天台設置了不少公用設施，而本申請的平台則沒有。

18.本席考慮過雙方的說法，本席認為就本案而言，雖然涉案單位的平台並不如一些天台可能覆蓋多個單位，甚至整楝大厦周邊內面積，而只覆蓋G座29樓以下的樓層。不過，平台中的防水層，亦是為保護大厦整體而設的。最少，它不是單為29H單位而設的，本席認為這部份的防水層符合附表1的第10及11條，屬於公用部份。一般來說所有業主有責任維修公用部份，除非有證據指破壞這公用部份者另有其人。在本申請中，申請人雖然提出答辯人在29H單位有一玻璃屋，但她完全沒有提出任何證據指防水層破損是由答辯人做成。本席亦接受答辯人的說法指即使有加建物，只已經是十多年前的事，相比起來，防水層老化破損的機會較高。

19.在提訊時段，本席已就這些程序向申請人多次及多方解釋，不過她並沒改變立場，仍然堅持只控告本案的答辯人，又堅持不存檔防水層破損原因的專家報告，由於申請人完全沒有提出證據指答辯人對防水層做成破壞，因此本席只能撤銷她的申請。

訟費

20.答辯人表示倘若本席撤銷申請人的申請，他不會要求訟費。就本申請，本席不作任何訟費命令。

命令

21.本席頒令如下：

1.	撤銷申請人的申請；及
2.	不頒發訟費命令。

申請人親自應訊

第一答辯人親自應訊並為第二答辯人的代表