Case Document

LDBM 249/2000

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2000年第249號

	梁有勝	申請人
	訴
	馮源禧	第一答辯人
	建裕大廈業主立案法團	第二答辯人
	陳依菱	第三答辯人
	陳依蘋	第四答辯人
	黃小霞	第五答辯人

主審法官: 黃一鳴暫委法官

聆訊日期: 2005年8月19日, 10月19及20日

最後提交結案陳詞日期: 2005年10月29日

頒下判決書日期: 2005年11月30日

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判決書

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背景

1.本席於2002年7月16日裁定第二答辯人須為香港卑路乍街46號建裕大廈(“該大廈”)之天台防水層、鹹水缸及光井護牆，與申請人之單位，即該大廈8樓L室(“該單位”)內受滲水侵蝕損毁之橫樑及其他結構性支承物，進行有關之維修工程。

2.由於第二答辯人未能履行上述之命令，申請人於2005年3月24日提出申請要求第二答辯人履行上述之命令，同時申請人亦要求第二答辯人作出賠償。本席於2005年4月25日頒令第二答辯人須支付申請人有關是次滲水問題及第二答辯人在未有按照2002年7月16日命令作出有關維修之前之相關損失，其數額有待評估。

3.是次聆訊是根據本席於2005年4月25日作出之頒令而進行的損失評估聆訊。申請人提出了多項的損失要求第二答辯人賠償。本席現就每項損失賠償作出裁決。

租金支出

4.申請人認為該大廈天台漏水問題令該單位的結構不安全，不宜居住，所以租用順安大廈一單位與家人居住。因此，申請人損失了有關之租金，每月為6,200元，由2003年4月14日計至該單位修復完成為止。

5.第二答辯人則認為由2003年4月11日收到申請人的門匙後，第二答辯人即開始替申請人修葺該單位，分別於2003年4月25日，5月12、13及22日，6月6、7、11、16、17、20及22日，8月25日，9月及10月等多次到申請人之單位視察及跟進。對於申請人每次的投訴，第二答辯人均即時跟進，盡心盡力為申請人解決問題，從沒怠慢，而答辯人亦查詢屋宇署而得知該單位的維修令已於2003年6月19日得到解除，所以該單位是可以居住的。

6.不過，根據申請人的專家證人，黎璿傳先生的證供，第二答辯人所作出的維修並不妥善，橫樑及支柱的鋼筋修補並不合乎程序，做法錯誤，例如只修補柱底部份的鋼筋未能根治結構的損毀問題。由於水是由天台向下漏進支柱，柱內其他鋼筋亦須修補，同時柱的石屎保護層亦需加厚。

7.其實第二答辯人亦承認其所作之維修只是臨時性質，待日後大維修進行時，才作出徹底的維修，第二答辯人採用的臨時修補方式只是在該大廈天台塗上一些防漏物料，未能根治防水層損毀的問題。

8.在第二答辯人進行維修該單位時，申請人聘請了何德康工程師撰寫報告，其意見認為該大廈天台的防水層不能局部維修，而在維修完成後該單位的石屎維修質量及安全性須得到第二答辯人聘任的註冊工程師審查及簽發證書。不過，第二答辯人並沒有提供有關的證明書。

9.申請人亦聘請了譚天瑞建築師事務所有限公司及專業評量公證行撰寫報告，證實該單位未有妥善維修及仍有漏水情況，由於日久被鹹水侵蝕，石屎中含有過量超標氯離子，這會引致結構不安全。

10.由於在第二答辯人進行維修後，該單位仍有漏水，批盪繼續剝落，維修後的結構支承物仍出現裂痕，及基於申請人得到的專家意見和第二答辯人未能提供該單位結構安全的證明書，申請人未能搬回該單位居住。

11.本席完全接受申請人及其專家證人的證供，本席認為他們的證供已很清楚證明該單位並沒有維修妥當。即使第二答辯人有跟進事件，本席認為第二答辯人並沒有履行2002年7月16日的命令，而申請人亦因安全問題須要遷出該單位。

12.第二答辯人對於申請人須要遷出該單位並沒有爭議，事實上，第二答辯人亦有收取申請人的門匙來進行維修，不過第二答辯人認為由於屋宇署已於2003年6月19日解除維修令，該單位應該是安全的，所以申請人理應搬回該單位居住。

13.不過，根據屋宇署的代表，陳文浩先生的證供，解除維修令的決定只是建基於表面的視察，即是說，有鬆脫及有問題的石屎表面看來已經填補，而屋宇署在一般情況下並不會監督工程或進行測試物料。申請人的專家黎先生則認為單憑肉眼是看不出維修是否妥當，需要進行測試，例如打作及物料測試，而黎先生亦有作出多項測試才證實維修不妥當。

14.本席認為基於陳先生的證供，第二答辯人未能證明在屋宇署解除維修令後，該單位便是可以安全居住。根據表面視察的結論絕對不及黎先生在作出多項測試後的結論準確。雖然屋宇署有法定的責任去確保樓宇的安全性才解除維修令，不過這並不代表屋宇署所作的每一項決定必定正確。本席認為申請人提供的專家證供才正確地顯示該單位不安全的實況。

15.再者，屋宇署發出的維修令只是要求申請人清除樓宇的鋼筋混凝土結構中鬆脫，破裂及損毁的混凝土，清理現有外露鋼筋上鬆脫的鐵銹及雜物；和清除內牆上所有鬆脫及損毀的批盪，這與2002年7月16日命令中的要求並不相同。即使屋宇署的維修令已履行，亦不等同2002年7月16日的命令已履行。

16.因此，本席裁定申請人確有需要遷出該單位居住，直至該單位維修妥當為止。不過現時該單位還未維修妥當。在這段遷出期間，第二答辯人須賠償申請人有關之租金。

17.第二答辯人對於申請人申請的租金金額亦有爭議。第二答辯人認為順安大廈是有電梯設施而該大廈則沒有。第二答辯人的證人周碧堃女士作供指出當申請人遷出該大廈時，該大廈有單位出租，租金比較便宜，並指出出租的業主對她說曾經與申請人聯絡有關租賃事宜。

18.不過，第二答辯人並沒有傳召有關之業主作證。本席認為第二答辯人所引用的傳聞證供並不能確實地證明該大廈有其他單位出租和以較平的租金出租。雖然順安大廈有電梯設施，但如果申請人在合理的情況下，只能找到順安大廈的單位來租用，第二答辯人亦須負責有關之租金。由於第二答辯人未能提供確實的反駁證供，本席接受申請人的證供，裁定申請人租用的順安大廈單位是一個合理的選擇，第二答辯人須要支付申請人有關之租金，每月為6,200元。第二答辯人亦須支付有關的地產代理佣金2,170元。

該單位的價值折損

19.申請人傳召了專家證人黃順泰先生去證明該單位受鹹水影響之事已廣為人知，即使在維修後，一般會被認為仍未能回復被鹹水侵蝕以前的承托力，以致影響該單位的價值。根據黃先生的意見，該單位能在迫切性的環境出售，例如公開拍賣，而公開拍賣的價錢通常會較正常的市值價錢折讓10%至20%。黃先生做了一份物業估值報告，評估該單位的價值為840,000元，而採用折讓中位數15%來計算，得出的物業價值折損為126,000元。申請人遂向第二答辯人索償這方面的損失。

20.不過，本席不同意申請人有這方面的損失。首先，申請人並沒有任何需要或急切性要現時賣該單位。黃先生所述的影響只屬心理影響，過了一段時間後，市場並不一定會受是次滲水事件影響。黃先生的估價是以2005年首兩季為準，但現時並不知道申請人會何時賣該單位及將來的價值如何。再者，根據第二答辯人提供的證供，現時有發展商洽購該大廈所有單位以便重建。如果事成的話，該單位便不應有任何價值折損，因為發展商是不會理會鹹水侵蝕的問題。

21.此外，黃先生並沒有引用第二答辯人提供的兩個位於該大廈內的參考處所。這兩個參考處所的成交日期與黃先生評估的時間相約，但成交價分別為460,000元及338,000元，遠低於黃先生的估值。雖然申請人提出這兩個參考處所可能有一些特別因素以至成交價偏低，不過這只是申請人的懷疑，申請人並沒有任何證據去證明這兩個參考處所的成交價不是市場價值。

22.基於以上理由，本席裁定申請人未能證明他確有這方面的損失。

漏水滋擾對申請人做成的損失

23.申請人指出由1993年申請人向第二答辯人作出投訴開始直至申請人於2003年4月遷出該單位時，申請人不斷受到漏水帶來的滋擾，包括如下滋擾：-

(a)

於漏水初期1993年，每逢下雨天，天花便滴水要用水桶盛水，及用布抹乾清理；

(b)

單位的天花支柱橫樑經日久被滲水侵蝕影響，出現裂縫；

(c)

在晴天或雨天，都有沙石及批盪跌下，在用膳時從廚房取出來的餸菜亦沾上沙石灰塵，日常的衣服及身體亦被灰塵弄污；

(d)

時常擔心若上述情況繼續，會有石屎跌下，傷及家人；

(e)

自1994年起，就算沒有下雨也有水從該單位的天花，牆身及橫樑支柱滲出；

(f)

約自1996年，廳的支柱橫樑的裂縫開始擴大。關門亦不敢用力，恐防因震盪有石屎跌下，申請人平均一天出入該單位6至8次，加上太太及2個女兒亦會多次出入，這對申請人做成很大的心理負擔及困擾。

24.本席接受申請人這方面的證供。該單住的漏水情況的確非常嚴重，第二答辯人理應就這方面的滋擾向申請人作出賠償。第二答辯人對這方面的申請亦沒有提出任何抗辯。

25.申請人引用了很多案例給本席參考，包括 Bone and another v. Seale [1975] 1WLR 797, Wong Kwong Chiang v. Longo Construction Limited and another, CACV 168/1987, Chung Fei Lung v. Mansion Products Limited and others, HCA 336 of 1990, John So & another v. Lau Hon Man and others, CACV 110 of 1993, Lo Yu Chu v. Kam Fu Lai Development Co. Ltd. and another, CACV 50/1994 及 Leung Yung Chun & another v. Chan Wing Sang and others, HCA 12235 of 1998.

26.申請人要求的賠償金額是以每年10,000元計算。由於有關滋擾為期11年，申請人要求賠償總額110,000元。

27.根據上述案例，本席同意以10,000元一年為賠償基準是一個非常合理的金額。不過，本席不同意以11年來計算。申請人其實不應拖延入禀土地審裁處。在1993年發現滲水問題時，便應盡快採取行動去解決事情，當第二答辯人不願維修時，便應馬上入禀申索，但申請人要到2000年7月31日才入禀土地審裁處。本席認為應該以5年來計算賠償比較合理。因此，賠償金額應是50,000元。

搬運費

28.申請人已提出足夠證據證明他由該單位搬至順安大廈的搬遷費及物料清拆及搬運費用為4,500元。本席接受申請人這方面的證供, 並同意第二答辯人須賠償申請人這項損失。

臨時居所的裝修費

29.同樣，本席接受申請人需要就臨時居所作出有關裝修，所申索的裝修費2,290元亦是合理數目, 第二答辯人理應作出賠償。

電話搬遷費用

30.本席同意申請人有需要將電話線搬遷至順安大廈，所涉及的費用300元亦可得到賠償。

電費最低收費

31.由於申請人已遷出該單位，再沒有用電，但香港電燈有限公司仍須收取最低收費每月約16元，申請人遂要求第二答辯人支付這費用。

32.本席不同意申請人這方面的申請。申請人其實在遷出該單位後，大可向香港電燈有限公司申請暫停供電，到有需要時再申請重開電力供應，這樣便不會需要支付每月約16元的費用。因此，本席不批准這項申請。

漏水期間的維修費

33.申請人的證供是在1993年及1995年已進行因漏水造成的裝修損毀的維修，費用為35,000元。雖然申請人未能提供單據證明，本席相信申請人的證供，並接受申請人確實有這方面的損失，第二答辯人理應負責賠償。

34.同樣，本席接受申請人有關鋁窗飛脫，須要更換的證供。更換鋁窗的費用7,087元亦有單據支持。第二答辯人須負責這項賠償。