曾慶佳對劉廣及另一人

有關向上訴法庭提出的相關上訴，請參閲HCMP1889/2014。

Case No.DCCJ 3703/2012

Court

District Court

Date18 Mar 2014

Judge—

Case Document

100%Judiciary

DCCJ 3703/2012

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2012年第3703號

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原告人	曾慶佳
及
第一被告人	劉廣
第二被告人	劉俊文

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主審法官：區域法院暫委法官何展鵬

聆訊日期： 2014年2月10日至11日及13日

判案書日期： 2014年3月18日

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判案書

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1.本案關乎逆權管有，涉案地段為西貢丈量約份第221約地段第1167號A段、1169號A段及1169號餘段（以下分別簡稱“1167SA”、“1169SA” 及“1169RP”，或統稱“涉案地段”）。原告人在2012年10月22日入禀，聲稱已逆權管有涉案地段超過20年，根據《時效條例》（第347章）第7(2)和17條申請濟助。

2.第一及第二被告人為父子。第一被告人在2008年成為丈量約份第221約地段第1167及1169號的業主後，旋即把每幅土地都分割為A段及餘段，遂有涉案地段。涉案地段當中，1167SA及1169SA的業權由第一被告人保留，1169RP的業權則贈予第二被告人。

原告人的案情及證據

3.原告人親自行事，其申索陳述書所言不詳，只簡單聲稱持續逆權管有涉案地段超過20年，而涉案地段位於其農莊範圍内。原告人在證人陳述書同樣沒有交代如何自1973年起逆權管有涉案地段，只一再重申，自1973年起在涉案地段種植生果及農作物，並放置工具及建築材料，以及涉案地段位於其農莊的中央，他一家人在農莊土生土長，每天都直接使用那些土地。直至2012年10月24日，第一被告人帶領十多人，使用挖掘推土機及泥頭車，強行進入其農莊，剷平剷死他由1973年起種植至今的花果樹木，連同所有“石壆的垟堤”都摧毀。證人陳述書當中較為具體的內容，只有一句: “我種的大樹菠蘿樹，它需要7年時間才會有果實給家人享用。”

4.就佐證而言，原告人先後把三套為數過百的照片送交法庭存檔，當中包括一些在1978、2006及2008年間拍攝的原告人家人生活照，餘者則全是在2012至2013年間拍攝，内容據稱是涉案地段或周邊土地的狀況。另外，原告人還提供了少量文件證據。文件顯示，原告人一家最早於1970年初在涉案地段附近土地定居，而有關土地為同一丈量約份地段第1171號餘段及1778號。

5.必須指出的是，原告人的證人陳述書，非但沒有詳細交代他如何逆權管有涉案地段，連所侵佔土地的範圍，也沒有清楚指出，只是含糊地說涉案地段位於其農莊的中央。

6.在庭上接受盤問期間，原告人聲稱自1972年起，用三呎至三呎半高大石把涉案地段圍起來，被圍起的部分還包括毗鄰1169RP的1170號地段，但未能提供照片。原告人更聲稱，涉案地段的前業主，應該知道他使用涉案地段的事實，原因是他們不能進入涉案地段，而原告人未經前業主同意便佔用涉案地段。至於其居所位處的地段，則是在1971年購買。

7.在原告人提供的照片當中，較為重要的是審訊文件冊A第22頁至30頁的照片。第22頁上方的照片（“第22頁照片”），更是焦點所在。原告人聲稱，第22頁照片所示的，是第1166、1167、1169、1170及1211號五幅地段的情況：照片可見一段石砌建築物，另有一些植物（原告人說是無花果樹、鐵樹花和木瓜），以及一些原告人稱爲“鷹架”的工作用平台，地上則有看來是雲石碎塊鋪砌而成的步行徑。

8.由於第22頁照片以低角度和從近距離拍攝，實在難以理解照片如何能涵蓋五幅土地的狀況，法庭遂邀請原告人在審訊文件冊第91頁的地段索引圖（“地段索引圖”），以紅筆標明照片的拍攝地點。原告人其後在索引圖上位於1169RP與1778號地段（即原告人居所位處地段）之間的1173號地段，畫上交叉。

9.原告人其後獲邀參看其他照片，包括同一文件冊第39、40、45及84頁的照片。按原告人的證供，照片所見的植物或果樹，都不是在涉案地段種植的。

10.原告人沒有提交測量師報告，也沒有質疑被告人測量師的專業資格，但在庭上卻表示反對被告人測量師報告的結論，即沒有人在上述時段使用涉案地段。原告人所持的理由，是報告所倚賴的航空圖片都是在1997至2013年間拍攝的，如有1973年的照片，則可見到他用大石築成的圍欄。航空圖片之所以拍攝不到他用大石築成的圍欄，是因為到了1997年，他所種植的果樹覆蓋了相關地段。原告人亦澄清說，他在證人陳述書提及的大樹菠蘿樹，其實是在1171號地段與1211號地段之間的土地種植的，而非涉案地段。

11.以上是原告人所有證據。

被告人的案情及證據

12.被告人否認涉案地段曾遭任何人佔用或逆權管有。被告人在抗辯書稱，購買涉案地段前，曾親自到涉案地段考察，確保是吉地，沒有被任何人佔用。自2008年購入涉案地段後，兩名被告人一直有使用並以圍欄圍起涉案地段，防止他人使用或佔用。

13.被告人的證據，計有曾家裘測量師擬備的測量師報告、第一被告人本人的證供，以及第一被告人的親妹劉玉珍、妹夫梁滿城、村長潘就褔及村長李褔洪的證供。

被告人的測量報告

14.曾家裘測量師參考了政府當局在1997年5月至2010年12月期間拍攝的航空照片和相關的測量圖。其觀察所得是，在上述時段拍攝的航空照片顯示地貌沒有實質差別，涉案地段並未開發，有綠色植物覆蓋，沒有圍欄。2011年1月之後拍攝的航空照片，則顯示涉案地段正進行建築工程，植物已被移除。至2013年6月，涉案地段地界已築起圍欄。測量師從地貎及土地使用情況得出的結論是，涉案地段在1997年5月至2011年間，無人使用或佔用。

第一被告人的證供

15.15. 第一被告人在證人陳述書中交代他在2008年購入涉案地段的經過。據他所知，涉案地段之前是空置的，而他買入涉案地段前，曾與劉玉珍及梁滿城一起實地視察，確定是空置土地，周圍只有雜草，完全沒有被佔用過的跡象。他購入涉案地段後，委託其妹劉玉珍及妹夫梁滿城代為看管，並簽署授權書，授權劉玉珍全權負責涉案地段相關事宜。由於購入涉案地段的目的，是要興建小型屋宇，因此他安排鄺志成測量師作了一份測量報告（“2008年測量報告”），測量報告也沒有指出涉案地段被人佔用。

16.本席注意到，2008年測量報告顯示，測量師在2008年8月13日曾作實地視察。報告當中一幅手繪地圖（見審訊文件冊B第250頁），顯示1167地段與1169地段被一條1.2米高的地埂（field bund）分隔。1169地段另一邊地界，則有一段0.3米高的地埂，長度不及地界的一半。

17.約在2010年，為了防止外人進入，第一被告人委託梁滿城用鐵絲網圍起涉案地段。2012年1月，他收到梁滿城通知，說初次見到原告人在涉案地段出現，強行剪破鐵絲網，進入涉案地段挖掘土地和栽種植物。為了防止原告人再次進入涉案地段，梁滿城在2012年10月左右委託承辦商，用三30塊金屬圍板把涉案地段圍起來。

18.第一被告人在庭上補充說，他曾在2007年左右與妻子到涉案地段視察，當時涉案地段長滿野草及樹木，沒有被大石圍封，故他們可以步入涉案地段。在盤問下，第一被告人表示，他自1973年起，每年均會自英國回來香港，而且會經過原告人屋前的小徑前往西貢墟市。看過第22頁照片後，第一被告人承認，在2008年購入涉案地段前，曾在涉案地段見過一節石砌構築物，高度低於其膝蓋（按其在庭上所作比劃，估計該節石砌構築物長度不足10呎）。除此之外，他沒有見過其他類似的構築物，而同一頁下方照片所示的建築材料，他在2008年也沒有見過。至於審訊文件冊第23至24頁照片所示樹木，他不肯定在2008年曾否見過，只記得涉案地段被野生草木而非果樹覆蓋。他也沒有留意涉案地段有沒有石砌的路徑。

劉玉珍的證供

19.在證人陳述書中，劉玉珍確認，在第一被告人購入涉案地段之前，她與丈夫梁滿城曾陪同第一被告人到涉案地段作實地視察，觀察所得與第一被告人所述相同。她與梁滿城並不認識原告人，只知道他是涉案地段所在的西貢沙角尾村一名村民的丈夫，以及居於沙角尾村。

20.劉玉珍在庭上補充說，在第一被告人購入涉案地段之前半年，她和梁滿城也曾到過涉案地段，所見的只是野草和矮樹，以及一些野生薑花。她能夠說出那些是薑花，原因是在沙角尾村生有許多野生薑花。審訊文件冊第23頁下方的照片，顯示一些堆起來的石塊。劉玉珍指，那是過往農民用來分隔田地的田壆，高度約有兩呎半，此等田壆在沙角尾村非常普遍，在涉案地段也有類似的田壆。她之所以認出這是田壆，是因爲其家人在她年幼時也是務農的。50多年來，這些田壆一直存在。

21.接受盤問時，劉玉珍確認曾在涉案地段見過審訊文件冊第23頁下方照片所示景象。照片所示的石砌構築物，正是她在2008年在涉案地段所見的石壆。至於旁邊顏色較淺的石塊，以及中間的挖掘痕跡，在2008年則沒有見過。

梁滿城的證供

22.梁滿城證人陳述書的內容，與劉玉珍證人陳述書的大同小異。在庭上，梁滿城確認，在第一被告人購買涉案地段前，曾陪同第一被告人及劉玉珍作實地視察，當時見到涉案地段生有野草和矮樹，以及高約兩呎的舊式農地田壆，此外別無他物。審訊文件冊第23頁下方照片所示的石砌構築物，正是他在2008年涉案地段所見的石壆，但照片所示顏色較淺的石塊，以及地上的挖掘痕跡，在2008年則沒有見到。

李褔雄的證供

23.李褔雄是沙角尾村村長，在該村長大，1959年移民英國，至1990年回港定居。他與原告人沒有私人交情，只知他是該村一名村民的丈夫，現居於該村。據他所知，涉案地段是空置土地，周圍只有雜草，沒有任何圍欄，第一被告人購入後才加建圍欄。他從來沒有見過原告人在涉案地段出入或在涉案地段耕種。雖然他在1990年才回港定居，但自1973起，每年均會回港一或兩次，留港期間不時會行經涉案地段，前往西貢墟市。據他所見，涉案地段一直是荒廢的農地及沼澤地，生有野生薑花和雜草，情況一直維持至2000年。自2000年起，他改沿公路前往西貢墟市，較少行經涉案地段，一年只有十多次，但仍然可見涉案地段一片荒蕪。鄰近土地的情況也大致相同，至2008年有小型屋宇建築工程進行，情況才有所不同。被問到有沒有在涉案地段之上或四周見到石砌構築物，他回答說，農地一般會有田壆，用來分隔田地並用作引水道。涉案地段已荒廢的農田上，也有高約半米的田壆，但已然破損，並非連綿不斷。

潘就褔的證供

24.潘就褔是沙角尾村另一名村長，在該村長大，居住超過50年，與原告人並無交情，只知道他是該村一名村民的丈夫和居於該村，而且因經常霸佔別人土地而聞名。他認識涉案地段的前業主。據他所知，涉案地段過去20多年來一直是空置的，只長有雜草，未有被任何人佔用。他自出生以來，一直在沙角尾村居住，小時候經常路經涉案地段，自20歲起，每逢農曆新年，均會與村民一起舞麒麟慶祝，遊行路線途經涉案地段。他平日為村民排難解紛，亦不時路經涉案地段，可在視線不受阻隔的情況下，看見涉案地段的狀況。1969年以後，涉案地段成為荒廢農地，長滿野草，沒有任何建築物，這種情況一直維持至九零年代。不過，涉案地段的一邊建有小型屋宇。涉案地段周邊的土地，情況與涉案地段相若。過住由於涉案地段與所有荒廢農地一樣，只有矮樹和野花，而他往往在100呎以外的地方經過，沒有走近察看，因此並未留意涉案地段之上有沒有其他東西。又由於他不是經常路經涉案地段，他無法肯定第22頁照片所示的是否涉案地段。至於審訊文件冊第23頁下方照片中的石砌構築物，他沒有見過。被問到知不知道過往農地的主人如何辨別屬於自己的農地，他回答知道農地以泥土堆起來的田壆作分界線，高度一般比農地高出數吋。

25.自2000年起，涉案地段附近範圍有建築商開始興建小型屋宇，情況因而有所改變，但涉案地段本身則至最近方有所轉變。又在2000年以後，原告人把一些雜物放在涉案地段，例如破爛的建築材料如鋁窗框，但數量少於審訊文件冊第22頁下方照片所見的。至於為何說原告人以霸佔他人土地而聞名，他解釋，約在1996年，原告人在他一名長輩的土地上非法搭建構築物，之後在2009年左右侵佔一位鄧先生的土地，結果鬧上法庭，法庭最終判鄧先生勝訴。至於他本人，雖然認識原告人，但二人既非朋友，也無仇怨。

適用的法律原則

26.在梁文光訴地政總署署長（LDLR 6/2012）（未經案例彙編報導）一案，土地審裁處高勁修法官在其2013年8月16日判案書中，扼要列出相關法律原則如下：

“32. 根據終審法院在Wong Tak Yue v Kung Kwok Wai^[1] 的判決，一名聲稱逆權管有的人必須證明：(1)他事實上管有相關土地；以及(2)他有所需的管有意圖。終審法院首席法官李國能是這樣說明的：

“A person claiming to be in adverse possession must be shown to have both possession and the requisite intention to possess. See the Court of Appeal decisions in England in R v Secretary of State for the Environment, ex p Davies (1990) 61 P&CR 487, Buckinghamshire County Council v Moran [1990] Ch 623 which treated as authoritative and applied the principles enunciated by Slade J in Powell v McFarlane (1979) 38 P&CR 452.”^[2]

（中文翻譯：聲稱逆權管有[土地] 的人，必須證明同時享有實際管有以及懷有所需的管有意圖。）^[3]

……

34. 何謂「所須的管有意圖」，李首席法官在Wong Tak Yue一案有這樣的闡釋：

“The requisite intention to possess has been referred in various authorities under its Latin tag ‘animus possidendi’. I shall refer to it simply as the intention to possess. As Slade J observed in Powell v McFarlane (1979) 38 P&CR 452 at pp 471-472, the intention to possess requisite for adverse possession:

‘…involves the intention, in one’s own name and on one’s own behalf, to exclude the whole world at large, including the owner with the paper title if he be not himself the possessor, so far as is reasonably practicable and so far as the process of the law will allow.’

The question of intention to possess, as with any other question of intention, is one of fact. Whether it can be established depends on an assessment of all the circumstances in a particular case.

Where the occupier has made self-serving statements as to what was his intention, whether during the period of occupation or when challenged in legal proceedings, the courts should approach them with some skepticism. The courts would scrutinise the circumstances in which they were made and would give them such weight if any as they may deserve. Conversely, where the occupier has made statements as to what was his intention and such statements are against his interest, the court would usually accord to them considerable weight.”^[4]

（中文翻譯：有關的案例典據曾經用上‘animus possidendi’這個拉丁文套語來描述所需的管有意圖。...正如Slade J在Powell v McFarlane一案中提到，逆權管有所需的意圖：

‘...涉及在合理和切實的範圍內以及在法律程序容許的情況下，[土地管有人]以自己的名義和代表自己懷有意圖，不讓任何人--包括經書面證實擁有土地業權的人（假如該人本身不是土地管有人）--管有土地。’

一如任何涉及意圖的問題，管有意圖的問題乃屬事實問題。該意圖是否得以證實，須取決於對所有涉案情況的評估。

不論於佔用土地期間或在法律程序中受到質疑時，假如土地佔用人曾經就其意圖作出對自己有利的陳述，法庭處理該陳述時應當抱審慎態度。法庭須詳細考慮該陳述在何等情況下作出，並給予該陳述其應得的任何[舉證]份量。反之，假如土地佔用人曾經就其意圖作出對自己不利的陳述，法庭通常會給予該陳述一定的[舉證]份量。）^[5]”

27.在上述Powell v McFarlane一案判案書第471至472頁，Slade法官就實際管有和所需管有意圖兩大要素論述如下：

“Factual possession signifies an appropriate degree of physical control. It must be a single and exclusive possession...The question what acts constitute a sufficient degree of exclusive physical control must depend on the circumstances, in particular the nature of the land and the manner in which land of that nature is commonly used or enjoyed. In the case of open land, absolute physical control is normally impracticable, if only because it is generally impossible to secure every part of a boundary so as to prevent intrusion...It is clearly settled that acts of possession done on parts of land to which a possessory title is sought must be evidence of possession of the whole. Whether or not acts of possession done on parts of an area establish title to the whole area must, however, be a matter of degree…Everything must depend on the particular circumstances, but broadly, I think what must be shown as constituting factual possession is that the alleged possessor has been dealing with the land in question as an occupying owner might have been expected to deal with it and that no one else has done so.

…

An owner or other person with the right to possession of land will be readily assumed to have the requisite intention to possess, unless the contrary is clearly proved. This, in my judgment, is why the slightest acts done by or on behalf of an owner in possession would be found to negative discontinuance of possession. The position, however, is quite different from a case where the question is whether a trespasser has acquired possession. In such a situation the courts will, in my judgment, require clear and affirmative evidence that the trespasser, claiming that he has acquired possession, not only had the requisite intention to possess, but made such intention clear to the world. If his acts are open to more than one interpretation and he has not made it perfectly plain to the world at large by his actions or words that he has intended to exclude the owner as best he can, the courts will treat him as not having had the requisite animus possidendi and consequently as not having dispossessed the owner.”

[譯文：實際管有意指適度的實質控制，是必須排除他人而獨自管有。……至於什麽行爲才足以構成實質上獨佔土地，端視實際情況而定，尤其須考慮土地類別及該類土地的慣常用途。就開放的土地而言，實質上絕對佔用有關土地通常並不可行，原因無他：要守護疆界上每寸地方，不容他人入侵，一般來説是不可能的。……明確的既定法律是，假如管有行爲限於爭議所涉土地某些部分，則該等行爲必須足以構成管有整片土地的證據。至於局限於土地某些部分的管有行爲，能否讓聲稱的佔有者取得整片土地的業權，則是程度問題。……一切端視個別情況而定，但大體而言，要證明實際上管有土地，聲稱的佔有者必須證明，他一直像業權人般使用相關土地，業權人佔用土地時會如何使用該土地，他便如何行事，其間沒有其他人作出相同行爲。

……

除非有相反證據，否則法庭會假定，土地業權人或其他有權管有土地的人具有管有土地的所需意圖。本席認為，這說明為何管有土地的業權人親自或由他人代為作出的行為，即使微不足道，法庭都會視為業權人沒有中止管有土地的證據。然而，假如問題是擅自佔地者是否已取得土地管有權，情況則截然不同；法庭會要求聲稱已取得土地管有權的擅自佔地者提出確鑿的證據，證明他不但具有管有土地的所需意圖，而且已藉其言詞或行動把此一意圖清楚地廣告周知。假如擅自佔地者的行爲模棱兩可，而其所言所行亦未能清晰無誤向所有外人表明，他有盡其所能排除業權人的決心，則法庭會視之為欠缺管有土地的所需意圖，進而視為未有剝奪業權人的土地擁有權。]

證據分析及事實裁斷

28.本案舉證責任落在原告人一方，被告人沒有責任提出反證。原告人必須證明，他不但具有逆權管有所需的意圖，更是實際地管有涉案地段。至於原告人就其意圖所作對自己有利的陳述，法庭須抱審慎態度；原告人能否令法庭相信他具有所需意圖，端視他所出的證據。

29.一如上文所述，原告人無論在申索陳述書或證人陳述書，均沒有交代如何自1973年起逆權管有涉案地段。就自己如何實際地管有涉案地段而言，原告人的説法是在涉案地段種植生果及農作物，以及放置工具和建築材料，而且用三呎至三呎半高大石把涉案地段圍起來，被圍起的部分還包括毗鄰1169RP的1170號地段。

30.就原告人所種植的生果及農作物而言，原告人沒有在申索陳述書或證人陳述書，具體説明在涉案地段種植了哪些生果及農作物（唯一提及的大樹菠蘿樹，也不是在涉案地段種植）。即使參考他所提供的照片，也未能令人確信，照片所示植物都是在涉案地段種植的。反之，原告人在盤問之下，承認個別照片所示的植物，不是在涉案地段種植。

31.無論如何，存放工具及建築材料在他人土地之上，充其量只構成侵入(Trespass)；單憑栽種植物，亦不足以構成逆權管有所要求的實際管有。有關行爲必須同時顯示，擅自佔地者對土地具有實質控制，而且是排除他人（包括擁有土地業權的人）獨自管有土地。參看Wai Wah Traders Ltd v Wong Yim trading as Creative Advertising Design Company & Ors（HCMP 965/2000）（未經案例彙編報導）一案陳美蘭暫委法官（當時官銜）2011年12月8日判案書第53段。

32.因此，本案關鍵在於原告人能否證明，他自1972或1973年起，一直有用大石把涉案地段圍封起來，納入其農莊的一部分。基於以下分析，本席拒絕信納原告人一直有用大石把涉案地段圍封起來：

(1) 誠如Slade法官在Powell v McFarlane一案判案書中所言，考慮有關行爲是否足以構成實質上獨佔土地時，須視實際情況而定，尤其須考慮土地類別及該類土地的慣常用途。就開放的土地而言，實質上絕對佔用有關土地通常並不可行，原因無他：要守護疆界上每寸地方，不容他人入侵，一般來説是不可能的。本案涉及的土地（包括涉案地段及其周邊土地），幅員容或不及Powell v McFarlane案所涉土地遼闊，但無疑屬於開放的土地。

(2) 原告人沒有具體説明怎樣把涉案地段圍封起來，只說把毗鄰1169RP的1170號地段也一併圍起來，又說涉案地段在其農莊的中央，因此可以推定，原告人沒有特意將涉案地段本身圍封起來，以阻止外人或業權擁有人進入涉案地段。問題看來是，原告人有否把涉案地段周邊的土地圍封起來，從而阻止外人或業權擁有人進入涉案地段。

(3) 就第22頁照片而言，原告人聲稱照片拍到涉案地段連同1170號及1211號地段。然而，地段索引圖清楚顯示，1170號及1211號地段，分別位處涉案地段的兩端，按地段索引圖1：1 000的比例估算，兩者相距達數十米，如原告人站在1173號地段拍攝第22頁照片，要同時拍到五幅土地，根本是不可能的。因此，第22頁照片究竟拍到哪裏的景象，有很大疑問。

(4) 第22頁照片和原告人提供的其他照片，無疑可看到一些石砌構築物，但此等構築物的外觀，卻似是毗鄰地勢較高土地的堤圍，而非用以阻止他人進入土地的圍欄，遑論是連綿不斷的圍欄。

(5) 無論如何，沒有客觀證據顯示，上述石砌構築物，是由原告人所建。相反，劉玉珍和李褔雄未受質疑的證供，足以令法庭信納，該等構築物是過往農民用來分隔農地的田壆。

(6) 無疑，田壆的具體構築方法，似有兩種說法。按劉玉珍和李褔雄所言，審訊文件冊第23頁所示的石砌構築物，便是過往農民用來分隔農田的田壆。潘就福則表示，據他所知，田壆是以泥土堆起來，高度一般比農地高出數吋。但值得注意的是，潘就福不是經常路經涉案地段，即使經過，也只是在百尺以外遙望涉案地段，故對涉案土地的具體狀況，所知不多。就涉案地段所見石砌構築物的性質而言，劉玉珍和李褔雄的説法，較爲可靠。

(7) 上述2008年測量報告中的手繪地圖，説明涉案地段之上建有地埂（field bund），這與劉玉珍和李褔雄有關田壆的説法吻合。此等地埂不可能是原告人聲稱的圍欄，原因是原告人沒有理由在1167地段與1169地段之間（即其農莊的中央）興建圍欄。

(8) 更重要的是，無論涉案地段之上是否確有上述照片所示的石砌構築物，以及該等構築物是原告人所建的圍欄，抑或是農地原有的田壆或地埂，都不足以證明涉案地段在相關時段一直被圍封起來。相反，客觀證據顯示，在2008年第一被告人尚未成爲涉案地段業權人之前，外人若要進入涉案地段並無困難，例如鄺志成測量師在2008年可順利進入涉案地段並進行測量工作。假如測量師嘗試進入涉案地段時，發現土地被他人佔用甚或圍封起來，以致無法進入，沒有理由不向當事人報告。又假如第一被告人在購入涉案地段前，已獲測量師告知土地遭他人佔用，更沒有理由完成交易。

(9) 再者，按第一被告人與其妹妹及妹夫未受質疑的證供，他們也曾親自到涉案地段作實地視察，其間沒有遇到困難。倘若第一被告人當時已發現擬購入的土地遭他人佔用甚至圍封起來，而不是像前業主所說是空置土地，則不但沒有理由購入，更不會在購入涉案地段兩年後，才用鐵絲網予以圍封。

(10) 曾家裘測量師參考1997年5月至2010年12月期間拍攝的航空照片和相關的測量圖後，得出的結論是，在上述期間涉案地段的地貌沒有實質差別，一直未有開發，只有綠色植物覆蓋，沒有圍欄。如原告人所言屬實，其農莊理應甚具規模，農莊裏所種植的果樹無論如何茂盛，也沒有理由十多年來連半點開發痕跡也未能窺見。本席採納曾家裘測量師的結論。

(11) 曾家裘測量師的結論，印證了兩名村長和其他辯方證人的説法，即涉案地段在2008年以前是空置土地，沒有被圍封起來。

33.誠如Slade法官在Powell v McFarlane一案判案書中所言，擅自佔地者不但須向法庭證明他有逆權管有土地的所需意圖，更須證明他已藉其言詞或行動，把此一意圖清楚地廣告周知。假如擅自佔地者的行爲模棱兩可，而其所言所行也未能清晰無誤向所有外人表明，他有盡其所能排除業權人的決心，則法庭會視之為欠缺管有土地的所需意圖，進而視為未有剝奪業權人的土地擁有權。本席不認爲，原告人已藉其所言所行清晰無誤向所有外人表明，他有逆權管有涉案地段的意圖。

34.基於上述分析，本席裁定，原告人既未能證明自己曾在任何時段實際地管有涉案地段，也未能證明自己具有逆權管有涉案地段的所需意圖。

總結

35.綜上所述，本席的結論是，原告人未能證明其案情，故裁定原告人敗訴，其申索予以撤銷。

36.原告人須支付第一及第二被告人在本訴訟的訟費，訟費金額按訴訟各方對評基準評定。就訟費金額而言，雙方如未能達成協議，則交由法院評定。這是暫准命令，判決日期起計的14天内如無更改訟費命令的申請，暫准命令將自動作實。