Pearl Garden Development Ltd 對 Chan Shuk Yee Olivia and Others

DCCJ 979/2012
DCCJ 3208/2012

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2012年第979號

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香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2012年第3208號

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(一併審理)

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判案書

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1.題述兩宗案件，涉及九龍太子道西194號一座50年代興建樓高三層樓宇 (“194號”) 地下與１樓之間樓梯底下的公用部分（“樓梯鋪”）的管有權。麥國昌聆案官在2013年9月5日頒令兩宗案件交由同一法官一併審理。

2.DCCJ979/2012案原告人（“振明發展”）為194號2樓業主，在2012年3月22日入稟，要求法庭頒令各被告人交出樓梯鋪的管有權，禁制各被告人進入或佔用樓梯鋪，命令各被告人自費修復樓梯鋪，以及支付賠償或租值補償金（振明發展在修訂申索陳述書中，要求按第一及／或第二被告人從第三被告人收取的租金合共260,400元計算賠償金）。

3.DCCJ979/2012案原訴訟第一被告人陳淑懿，在其抗辯書及反申索書聲稱，在1999年之前一段不知有多久的期間，樓梯鋪被人佔用並經營水果店，該佔用人管有並控制樓梯鋪，且加裝鐵閘，不讓194號所有業權人進入樓梯鋪。1999年，她進入樓梯鋪，並從前佔用人處取得樓梯鋪的管有權，自始聯同合夥人李偉華在該處以“伊甸園”這商號經營花店，其間繼續使用前佔用人安裝的鐵閘，將貨物存放在樓梯鋪，並將鐵閘鎖上。2003年，她與李偉華拆夥，但繼續佔用樓梯鋪，並將花店業務交由第二被告人陳錚鳴代爲打理。

4.陳淑懿在抗辯書及反申索書續稱，最遲自1999年起或1999年之前某一天起，先有上述不知名佔用人，繼而有陳淑懿，一直佔用並管有樓梯鋪，不讓194號所有業權人進入，截至振明發展入稟之日爲止，她已逆權管有樓梯鋪超逾12年，按《時效條例》（第347章） 第7(2)條的規定，振明發展不得提出收回樓梯鋪的訴訟。此外，她在抗辯書及反申索書亦提出，振明發展對她佔用樓梯鋪一事完全知情，在2012年1月13日之前從未提出反對，等同默許她佔用樓梯鋪或放棄提出反對的權利。

5.基於上述理由，陳淑懿針對振明發展、194號地下業權人（反申索第二至四被告人）、1樓業權人（反申索第五被告人）及3樓業權人（反申索第六被告人），提出反申索，要求法庭聲明上述各被告人不得收回樓梯鋪，以及對樓梯鋪的所有權已告終絕。

6.針對陳淑懿的反申索，只有振明發展、反申索第五和第六被告人提出抗辯，反申索第二至四被告人則一直沒有參與訴訟。然而，反申索第四被告人（“Norry Fong”）曾同意為振明發展出任事實證人，就樓梯鋪在相關時段的情況作證，但正式審訊時振明發展決定不傳召Norry Fong出庭作證。

7.正式審訊時，法庭得知反申索第二被告人在本案開審前已然去世，在徵得Norry Fong的同意下，委任她代表反申索第二被告人的遺產在本案行事。

8.至於反申索第五和第六被告人，原先為Lambda Omicron 190 Limited和Cheer Will Investment Limited，但後來因其物業先後為市區重建局收購而被取代。前者在本案開審前已由市區重建局取代，市區重建局與陳淑懿達成共識，不就其反申索提出抗辯，雙方亦不就訟費事宜互相追究。至於後者，法庭在正式審訊時方得知市區重建局亦已收購其業權，故批准反申索第六被告人的名字由市區重建局取代。市區重建局的代表律師在無人反對下獲准缺席聆訊。

9.至於DCCJ979/2012案原訴訟第三被告人及DCCJ3208/2012案被告人余洽宏，按其在DCCJ3208/2012案存檔的抗辯書及反申索書所言，他之所以牽涉本案，是因爲他自2008底開始，向陳淑懿 及／或其父親陳錚鳴租用樓梯鋪經營花店，先後簽署數份租約。及至2012年3月，振明發展的兩名代表向他指出，樓梯鋪是194號的公用部分，陳淑懿沒有管有權，故無權出租樓梯鋪，要求余洽宏改向業權人的代表，即DCCJ3208/2012案第二第三方（“英達管理”）租用樓梯鋪。余洽宏拒絕，樓梯鋪便在2012年3月初被截斷水電，樓宇大門亦被鎖上，以致他無法使用樓梯鋪營業，直至他在2012年4月2日與英達管理簽訂租約，租用樓梯鋪爲止。

10.陳淑懿原先在2012年7月在小額錢債審裁處入稟，向余洽宏追討欠租，該案在2012年9月轉介區域法院，遂有DCCJ3208/2012一案。在該案的申索陳述書中，陳淑懿向余洽宏追討2012年2月至5月的欠租，以及2012年6月至12月的中間收益，並要求他交回樓梯鋪的空置管有權。余洽宏抗辯之餘，亦提出反申索，追討他因樓梯鋪被截斷水電不能營業而蒙受的收入損失。此外，余洽宏亦向振明發展和英達管理展開第三方訴訟。

11.正式審訊時，陳錚鳴稱病缺席，故審訊在其缺席下進行。

12.審訊之初，振明發展、陳淑懿與余洽宏三方達成共識，同意法庭只須審理陳淑懿的逆權管有申索。具體來説，在DCCJ979/2012案，振明發展不再尋求其在原訴訟所要求的濟助。在DCCJ3208/2012案，陳淑懿不再追究2012年4月2日之前余洽宏的欠租，余洽宏則不再追究收入損失（並同意放棄所有已付給陳淑懿或其父的按金）。至於2012年4月2日之後的租金／中間收益，則連同陳淑懿的逆權管有申索留待法庭處理。

13.案件開審時，原有兩項疑問，均由余洽宏一方提出。其一是振明發展能否以四分之一業權人的身分收回樓梯鋪的管有權，但由於有前述共識，代表振明發展的藍雪溋大律師雖然曾打算申請將其他業權人（已一律成爲反申索被告人）加入成爲DCCJ979/2012案原訴訟的原告人，最終無需提出。疑問二則涉及196號業權人是否擁有樓梯鋪的業權，這疑問由代表余洽宏的錢純武大律師在庭上提出。事緣錢大律師注意到，194號與毗鄰門牌為 196號的樓宇共用樓梯鋪所在的入口， 196號業權人可能擁有樓梯鋪的業權或相關權益。在聆訊首天下午，振明發展的代表律師向法庭提供相關政府批地書及196號大廈公契等文件，經參考該等文件並聽取藍大律師的陳詞後，錢大律師同意196號業權人應不擁有樓梯鋪任何業權，充其量只擁有地役權或通行權之類的權益，故不影響陳淑懿的反申索。

14.簡而言之，兩宗案件的訴訟各方均同意，本席只須處理陳淑懿的逆權管有申索，以及兩宗案件的訟費事宜。

陳淑懿的證供

15.陳淑懿在證人陳述書說，自1999年 開始在旺角花墟經營花店生意，原本打算在互聯網上經營花店，故向原告人租用194號2樓，以方便訂購和存放鮮花。日間，她在194號地下入口和街邊賣花，每天淩晨約4時，則向在該處營業的花卉批發商“慧中”買花。其間，她發現194號或196號地下（兩者共用一條樓梯）樓梯底下的範圍裝有鐵閘並鎖上，內裏有一冰箱，但日間無人，覺得那裏很適合用作花店。後來“慧中”老闆娘告訴她，那裏是一間營業多年的水果店，但已再沒有營業，鐵閘及鎖都是水果店安裝的。她想使用那樓梯底，可是“慧中”老闆娘沒有水果店東主的聯絡方式，建議她不妨破開水果店的鎖，在那裏經營花店，相信這樣水果店東主必定會聯絡她。她照辦如儀，破開水果店的鎖，開始在該處賣花。當時，她和李偉華一同經營花店。不久，水果店東主果真現身，並聯絡上李偉華。最後，他們同意支付一筆錢給水果店東主，算是買下那樓梯底的業權，金額應該不超過10萬元，但具體金額已記不起來，也沒有簽署任何文件。之後，他們便再沒受人干擾，繼續在那裏經營花店，店名伊甸園。

16.他們用租下來的194號2 樓存放花卉，在樓梯鋪賣花，並繼續使用水果店的鐵閘，但改用自已的鎖，其他人不能打開和進入該範圍。他們在該範圍內擺放存貨及一般花店所需工具，又在梯間安裝水電，方便花店運作，後來更為樓梯鋪申請商業登記證。

17.2003年3月，花店生意很差，李偉華和她拆夥，但她仍沒有放棄佔用樓梯鋪，且讓已退休的父親到伊甸園賣花。後來，父親也正式申請了商業登記證。 伊甸園的鐵閘和鎖一直保留，她也可以隨時進入該店，該處仍然由她佔用。約在2008年開始，她把伊甸園租給余洽宏經營。

18.正式聆訊時，陳淑懿作了一項重要的更正，就是上述聲稱在1999年發生的事情，應該是在2000年發生的。除此之外，她採納其證人陳述書的内容作爲主問證據。

19.陳淑懿在庭上接受藍大律師盤問期間，謂經營伊甸園之前的九個月，她本來受僱於毗鄰194號地下金龍校服店的山城花店（“山城 ”），負責送花。離職後原擬經營網上花店業務，但最終没有成事，之後曾在維多利亞公園年宵市場賣花。自2000年9月30日起，她租用並遷入194號2樓，原擬在該處經營網上花店業務，結果只把該處用作貨倉兼住宅。她不否認，遷入194號2樓時，尚未佔用樓梯鋪。至於開始佔用樓梯鋪的具體時間，她已記不起來，只說應該是2 000年聖誕節之前，原因是記得當時天氣不太寒冷。她不知道到前來找他們的水果店東主是誰，一切都是李偉華告訴她的。儘管她不否認之前在山城工作的三個月期間曾路經樓梯鋪，但卻從沒見過水果店的東主，也沒有留意水果店有沒有營業。樓梯鋪所需的電力，並非取自鋪内的電源。雖然樓梯鋪内裝有電源插頭，但她因擔心遭人追究而沒有使用，反而從194號2樓接駁至地下正門牆上的電源插頭取電（她說入伙之初便在振明發展同意下從2樓接駁電源至地下，以便在沒有照明的樓梯安裝電燈/光管）。至於樓梯鋪所需的水源，則來自她從194號2樓單位窗外垂吊至地面的水喉，爲此她更在振明發展同意下在194號2樓加裝水龍頭。

20.陳淑懿接受錢大律師盤問時承認，由遷入194號2樓至開始佔用樓梯鋪這段期間，從没有見過任何人在樓梯鋪營業。雖然她相信有人在使用樓梯鋪，但她進駐樓梯鋪後，已把鋪内東西一一棄掉，包括一台商用冰箱、一些鐵勾及竹製盛器。後來李偉華告訴她，一名聲稱是樓梯鋪東主的人，到來索取10萬元賠償，而她表示同意。她既沒有求見該人，也從來沒有見過該人。

振明發展及余洽宏的證供

21.振明發展只傳召一名負責公司租務的職員李琪翔作供。李琪翔在證人陳述書確認自2000年9月29日起，陳淑懿先後以伊甸園及陳錚鳴名義租用194號2樓，直至2011年爲止。李琪翔證人陳述書的其他内容，都是關乎租務方面的細節，以及後來振明發展怎樣透過英達管理與余洽宏達成樓梯鋪的租務協議，俱與陳淑懿的逆權管有申索無關，在此不贅。

22.余洽宏原先提交了證人陳述書，但最後選擇不出庭作證。

適用的法律原則

23.在梁文光訴地政總署署長（LDLR 6/2012）（未經案例彙編報導）一案，土地審裁處高勁修法官在其2013年8月16日判案書，扼要列出相關法律原則如下：

“ 31. …… 「逆權管有」的法律原則，關乎於《時效條例》的應用，本席先把相關條文列出：

第7(2) 條

自有關訴訟權在任何其他人方面產生的日期起計滿12年後，他不得提出收回土地的訴訟；如該訴訟權最初在某人方面產生，而他是透過該某人而申索的，則他亦不得在該訴訟權在該某人方面產生的日期起計滿12年後提出收回土地的訴訟。[1]

……

第17條

除第10條的條文另有規定外，在本條例就任何人提出收回土地的訴訟(包括贖回訴訟)所訂明的期限屆滿時，該人對該土地的所有權即告終絕。

32. 根據終審法院在Wong Tak Yue v Kung Kwok Wai[2] 的判決，一名聲稱逆權管有的人必須證明：(1)他事實上管有相關土地；以及(2)他有所需的管有意圖。終審法院首席法官李國能是這樣說明的：

“ A person claiming to be in adverse possession must be shown to have both possession and the requisite intention to possess. See the Court of Appeal decisions in England in R v Secretary of State for the Environment, ex p Davies (1990) 61 P&CR 487, Buckinghamshire County Council v Moran [1990] Ch 623 which treated as authoritative and applied the principles enunciated by Slade J in Powell v McFarlane (1979) 38 P&CR 452.” [3]

（中文翻譯：聲稱逆權管有[土地]的人，必須證明同時享有實際管有以及懷有所需的管有意圖。）[4]

……

34. 何謂「所須的管有意圖」，李首席法官在Wong Tak Yue一案有這樣的闡釋：

“The requisite intention to possess has been referred in various authorities under its Latin tag ‘animus possidendi’. I shall refer to it simply as the intention to possess. As Slade J observed in Powell v McFarlane (1979) 38 P&CR 452 at pp 471-472, the intention to possess requisite for adverse possession:

‘…involves the intention, in one’s own name and on one’s own behalf, to exclude the whole world at large, including the owner with the paper title if he be not himself the possessor, so far as is reasonably practicable and so far as the process of the law will allow.’

The question of intention to possess, as with any other question of intention, is one of fact. Whether it can be established depends on an assessment of all the circumstances in a particular case.

Where the occupier has made self-serving statements as to what was his intention, whether during the period of occupation or when challenged in legal proceedings, the courts should approach them with some skepticism. The courts would scrutinise the circumstances in which they were made and would give them such weight if any as they may deserve. Conversely, where the occupier has made statements as to what was his intention and such statements are against his interest, the court would usually accord to them considerable weight.”[5]

（中文翻譯：有關的案例典據曾經用上‘animus possidendi’這個拉丁文套語來描述所需的管有意圖。...正如Slade J在Powell v McFarlane一案中提到，逆權管有所需的意圖：

‘...涉及在合理和切實的範圍內以及在法律程序容許的情況下，[土地管有人]以自己的名義和代表自己懷有意圖，不讓任何人--包括經書面證實擁有土地業權的人（假如該人本身不是土地管有人）--管有土地。’

一如任何涉及意圖的問題，管有意圖的問題乃屬事實問題。該意圖是否得以證實，須取決於對所有涉案情況的評估。

不論於佔用土地期間或在法律程序中受到質疑時，假如土地佔用人曾經就其意圖作出對自己有利的陳述，法庭處理該陳述時應當抱審慎態度。法庭須詳細考慮該陳述在何等情況下作出，並給予該陳述其應得的任何[舉證]份量。反之，假如土地佔用人曾經就其意圖作出對自己不利的陳述，法庭通常會給予該陳述一定的[舉證]份量。）[6] ”

證據分析及事實裁斷

24.就陳淑懿的逆權管有申索而言，舉證責任落在陳淑懿一方，振明發展、余洽宏和其他反申索被告人，均沒有責任提出反證。陳淑懿必須證明，她不但具有逆權管有所需的意圖，更是實際地管有樓梯鋪，由訴訟權產生日期起計至本案入稟之日，時間不少於12年。對於陳淑懿就其意圖所作對自己有利的陳述，法庭須抱審慎態度；法庭是否信納陳淑懿具有逆權管有所需的意圖，端視她所提出的證據。

25.就陳淑懿進駐樓梯鋪至本案入稟之日的一段期間，陳淑懿是否符合逆權管有的要求，兩位大律師在結案陳詞均沒有評論。經審視陳淑懿的證供及客觀證據，本席信納，陳淑懿本人或透過陳錚鳴佔用樓梯鋪的期間，符合逆權管有的要求。然而，基於以下分析， 陳淑懿的反申索仍必然敗訴。

26.首先，陳淑懿佔用樓梯鋪的期間不足12年。她是在2000年9月29日或以後才遷入194號2樓。依她所說，遷入後首先在大廈門口賣花，其間得知可佔用樓梯鋪。因此，她充其量也是在2000年10至11月間方開始佔用樓梯鋪。振明發展在2012年3月22日入稟，向陳淑懿及余洽宏收回樓梯鋪。也就是説，陳淑懿要符合“逆權管有”的法定要求，則必須證明她是由2000年3月22日起已開始管有樓梯鋪，但她本人的證供，已完全否定此一可能性。單憑這一點，法庭已可以裁定其反申索敗訴。

27.陳淑懿在DCCJ979/2012案抗辯書及反申索書表明，她依賴上述不知名的水果店東主在1999年或之前佔用樓梯鋪的時間，加上自己或透過陳錚鳴佔用樓梯鋪的時間，以符合逆權管有樓梯鋪超逾12年的要求。基於下列原因，本席拒絕信納樓梯鋪在陳淑懿進駐之前，有遭他人逆權管有的事實。

28.陳淑懿説，是李偉華告訴她有自稱是先前樓梯鋪經營者的男子前來索償的事情，但卻沒有傳召李偉華作供。因此，她這方面的證供全屬傳聞證供；本案事涉業權誰屬此等重大事情，法庭不能單憑傳聞證供判案。無論如何，陳淑懿從李偉華口中得知的事情，也無助了解樓梯鋪之前的佔用情況。

29.按陳淑懿的説法，她單憑李偉華一面之詞，便同意後者從花店的營運基金，撥出約10萬元付給上述不知名男子。以他們當時花店的經營規模，這筆資金顯然不菲，但她竟然沒有要求與該名男子面晤，也沒有簽署任何文件，實在令人難以置信。誠如錢大律師指出，法庭不能排除李偉華向陳淑懿編造故事以騙取金錢的可能性。陳淑懿說，反正租用鋪位也要支付類似費用，所以同意撥款。果真如此，合理的人便會反問，那陳淑懿爲何不正當地租用鋪位，而要甘冒被騙的風險？

30.重要的是，沒有任何客觀證據，證明樓梯鋪在陳淑懿進駐之前，是否確實有任何人正在使用。又如有任何人正在使用樓梯鋪，該人是在得到194號業權人首肯的情況下使用樓梯鋪，還是擅自佔用樓梯鋪。按陳淑懿的證供，她只是從“慧中”老闆娘口中得知，樓梯鋪原為一間水果店，已經營很多年，但已再沒有營業。至於她本人，無論在1998/1999年受僱於山城期間，抑或遷入194號2樓之後，均從未見過任何人在該處營業，更從未見過據稱是水果店的經營者。因此，陳淑懿既無法證明在她進駐樓梯鋪時，有另一人佔用該處，也無法證明該人在1999年或以前開始擅自佔用樓梯鋪，之後一直把所有業權人摒諸門外，兼具所需意圖，符合逆權管有的要求。

31.基於上述原因，即使陳淑懿自2000年9月起至本案入稟之日爲止，確實逆權管有樓梯鋪，時間仍不足12年，因此未能符合《時效條例》第7(2) 條的要求。

32.錢大律師提出，即使陳淑懿能夠證明自己以逆權管有方式佔用樓梯鋪超逾12年，基於她是194號2樓的租客身分，仍然不能以逆權管有方式取得樓梯鋪的業權。錢大律師的理據有二：

（1）  陳淑懿是194號2 樓的租客，擁有某種業權， 而《物業轉易及財產條例》(第219章) 第41條，令她受制於公契中的契諾。按《 建築物管理條例》(第344章) 第34I條的規定，陳淑懿即使只是租客而非業主，也不能逆權侵佔樓宇的公用部分，包括該樓梯舖。

（2）  按照 “據用原則”，如租客在租期內據用接近租賃處所的其他地方，法律假定租客是爲著業主而據用該等地方，在租約期滿時，須把據用的地方連同租賃處所一併交回業主。本案證據顯示，陳淑懿是因194號2樓租約而得以據用樓梯舖，從她徵得業主同意向樓梯舖供應水電一事，可見樓梯舖屬租賃處所的一部分。參看 Secretary for Justice v Chau Ka Chik Tso （2011）14 HKCFAR 889一案，以及Magarry & Wade, The Law of Real Property (8^th edn.) 第35-027段和Jourdan and Radley-Gardner, Adverse Possession (2^nd edn.) 第25-01至 25-04段。

33.由於陳淑懿沒有法律代表，無法就錢大律師論點的事實依據和法律觀點提出爭議，錢大律師同意，假如法庭裁定陳淑懿未能證明自己逆權管有樓梯鋪超逾12年，則無需就其論點作出裁定。

總結

34.綜上所述，本席的結論是，陳淑懿未能證明其案情，故裁定她在DCCJ979/2012案的反申索和DCCJ3208/2012案的申索敗訴。振明發展在DCCJ979/2012案的申索和余洽宏在DCCJ3208/2012案的反申索，除訟費外，一律不作任何命令。

訟費事宜

35.由於陳淑懿沒有法律代表，本席應兩位大律師的建議，聽取了他們就訟費事宜所作的陳詞。

36.法庭紀錄顯示，法律援助處長曾在2014年1月至2月間向陳淑懿及陳錚鳴短暫提供援助，余洽宏則一直獲得法律援助。

37.既然逆權管有的申索敗訴，陳淑懿理應支付勝訴方的訴費。兩位大律師不能達成共識的，是余洽宏在DCCJ979/2012案原訴訟的訟費，究竟應由振明發展還是陳淑懿支付。藍大律師的看法是，余洽宏是成功抗辯的一方，他的訟費應由陳淑懿一方支付。藍大律師要求法庭頒發一般稱爲“Sanderson order”的訟費命令（此等命令源於Sanderson v Blyth Theatre Co [1903] 2 KB 533一案），理由是振明發展提出收回樓梯鋪的訴訟時，陳淑懿聲稱擁有樓梯鋪的業權，所以其租客余洽宏不會遷出；若陳淑懿果真有權佔用樓梯鋪，則余洽宏作爲陳淑懿的租客也無須遷出。振明發展同時向陳淑懿及其父親和他們的租客余洽宏提出訴訟，是正確和合理的。

38.錢大律師在書面結案陳詞的立場，是振明發展本來不應把余洽宏列爲被告人（尤其是兩者在入稟之初已就樓梯鋪簽立租約/准用協議），加上其後振明發展修改狀書，實際上已放棄針對余洽宏的申索，故應支付余洽宏的訟費。在庭上，錢大律師沒有堅持原先的立場，只主張余洽宏的訟費理應由振明發展或陳淑懿其中一方支付。藍大律師則強調余洽宏在其彌償通知書的立場是陳淑懿一方應支付其訟費。

39.就 “Sanderson” 訟費命令的相關法律原則，高等法庭原訟法庭包華禮法官在Fung Chun Man v Hospital Authority & Anor（HCPI 1113/2006）（未經案例彙編報導）一案2012年2月20日判案書解釋如下：

“ 5. The principles that govern the making of Sanderson or a Bullock order…are well settled. The court must, in each case, determine whether or not it was reasonable for the plaintiff to proceed against the successful defendant. If it was, the unsuccessful defendant may be ordered to pay the successful defendant’s costs, either directly, via a Sanderson order, or indirectly, via a Bullock order…

…

10. The classic case where a Sanderson or Bullock is made is where the unsuccessful defendant blames the successful defendant and causes the plaintiff either to join the successful defendant or to continue the proceedings against the successful defendant. However, even absent such circumstances, it may be reasonable for the plaintiff to join the unsuccessful defendant, in cases where the plaintiff is faced with a denial of liability by the unsuccessful defendant and the real risk that the unsuccessful defendant may either be absolved from liability or unable to satisfy any judgment that may be obtained against him. In such circumstances, if the plaintiff is in possession of evidence that can implicate the successful defendant, evidence that is neither tenuous nor speculative nor far-fetched, it would be reasonable for the plaintiff to join or proceed against the successful defendant and the court, at the conclusion of such a case, may, in the exercise of its discretion over costs, make a Sanderson or Bullock order.

11.  In the context of actions in tort, it does not matter that the claim against the successful defendant was not made in the alternative but was a separate and independent cause of action…In exercising its discretion whether or not to make a Sanderson or Bullock order, the court would have regard to all the circumstances of the case and the state of the evidence to determine whether or not it was reasonable for the plaintiff to pursue the successful defendant.  In making its decision, the court must be careful not to lose sight of the uncertainties surrounding the case before its conclusion (per Bokhary J, as he then was, in Lee [Leung] Lai Ha & Anor v Hong [Hon] Sau Ling & Anor [1993] 1 HKLR 86)”

40.上文的大意是，法庭是否頒發此等訟費命令，端視原告人當初把成功抗辯的被告人列爲被告或其後繼續訴訟是否合理。常見的情況是，敗訴的被告人把責任歸咎成功抗辯的被告人，導致原告人把後者列爲被告或繼續向後者進行訴訟，但這並非必要條件。假如原告人持有的證據顯示後者是涉案一方，只要那些證據不是薄弱無力，亦非牽強或憑空猜想，把成功抗辯的被告人列爲被告或其後繼續訴訟，亦屬合理的做法，法庭在案件審結時可酌情頒發此等訟費命令。行使酌情權時，法庭會考慮整體案情及相關證據，以決定原告人把成功抗辯的被告人列爲被告或其後繼續訴訟是否合理；在這過程中，法庭不可忽略案件審結之前有好些事情是難以確定的。

41.本席認爲，振明發展在2012年3月提起訴訟，把余洽宏列爲第三被告人，是合理的做法。雖然振明發展旋即與余洽宏簽立樓梯鋪准用協議/租約，但繼續追討先前數年間樓梯鋪的租金收益，故保留余洽宏作第三被告人。雖然余洽宏曾去信振明發展提出反對，但此事未經法庭審理，本席不能肯定說振明發展保留余洽宏作第三被告人的理由站不住腳。時至2012年6月，余洽宏尚未就振明發展的申索提出抗辯，陳淑懿向振明發展提出逆權管有的反申索，接著立案向余洽宏追討欠租。2013年4月，余洽宏才提交答辯書，並向陳淑懿及陳錚鳴發出彌償通知書。誠如藍大律師所言，自陳淑懿提出逆權管有申索以來，訴訟實際上是環繞陳淑懿的逆權管有申索進行。雖然後來振明發展修改狀書後等同撤回針對余洽宏的申索，但即使沒有正式終止針對余洽宏的訴訟，在訟費方面對余洽宏沒有實質影響，原因是余洽宏仍須面對陳淑懿的欠租申索，他的參與已是無可避免的事情。本席裁定，余洽宏在DCCJ979/2012案原訴訟的訟費，應由陳淑懿支付。

42.至於余洽宏在DCCJ3208/2012案的訟費，法庭須顧及他與陳淑懿就部分申索項目互不追究的共識。基於上述共識，本席同意錢大律師的建議，扣減陳淑懿須付給余洽宏的訟費。經考量此等申索項目所佔比重，本席認爲應作百分之三十的扣減。

43.現就題述兩宗案件的訟費命令如下：

（1）  陳淑懿須支付振明發展在DCCJ979/2012案原訴訟及反訴訟的訟費。

（2）  陳淑懿須支付余洽宏在DCCJ979/2012案原訴訟中答辯的訟費及其彌償通知書的訟費。

（3）  在DCCJ979/2012案原訴訟中，振明發展與陳錚鳴之間不作訟費命令。

（4）  陳淑懿須支付余洽宏在DCCJ3208/2012案中原訴訟及反訴訟百分之七十的訟費。

（5）  陳淑懿須支付振明發展和英達管理在DCCJ3208/2012案中第三方訴訟的訟費。

（6）  如上述訟費命令的付款方與收款方未能就訟費金額達成協議，訟費金額交由法庭評定。本席准予大律師證書。

（7）  陳淑懿、陳錚鳴和余洽宏本身的訟費，一律按《法律援助規則》評定。

DCCJ979/2012案原告人及反申索第一被告人、 DCCJ3208/2012案第一和第二第三方：由侯穎承周明寳律師事務所轉聘藍雪溋大律師代表

DCCJ979/2012案第一被告人及反申索原告人、DCCJ3208/2012案原告人：沒有律師代表，並親自應訟

DCCJ979/2012案第二被告人：沒有律師代表，缺席聆訊

DCCJ979/2012案反訴訟第二至第四被告人：沒有律師代表，缺席聆訊

DCCJ979/2012案反訴訟第五及第六被告人：由張葉司徒陳律師事務所陳靜儀律師代表

DCCJ979/2012案第三被告人及DCCJ3208/2012案被告人：由梁鄧蔡律師事務所轉聘錢純武大律師代表