Case Document

LDPD 81/2014

香港特别行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2014年第81宗

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	張加慶	申請人
	及
	何端洲	答辯人

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主審法官 :

土地審裁處陳玲玲暫委法官

審訊日期 :

2014年3月25日

判決日期 :

2014年4月3日

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判決書

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1.本案的申請人張加慶先生是張關帝會的司理，他以個人名義於2014年1月8日發出申請通知書，指他與答辯人於2011年11月1日訂立一份關於新界丈量約份第119約地段1332號（“涉案土地”）的租約（“租約”），租約訂明租期於2013年12月31日經已屆滿，他要求法庭命令答辯人交出空置管有權及繳付遷出前的中間收益。

2.答辯人提出反對，指申請人曾經與他於2013年10月底達成口頭協議，雙方會簽署新租約續租，他又依賴租約中第14條指自己有優先權續租。他於2013年12月23日透過律師向申請人的律師繳交新租金每年70,000元，但被拒收，過了兩天涉案土地2個出入口被鎖上，再過1星期左右，另外6個出入口被鎖上。

3.案件排期於2014年2月7日在吳成員席前聆訊，並押後至2014年2月24日審訊，期間雙方按指示提交證人陳述書。不過，答辯人在2月20日發出非正審申請，要求把申請通知書剔除，原因是涉案土地屬於張關帝會，申請人不應以個人身份興訟，因為《新界條例》第15條並不賦予司理以個人身份提出訴訟，此外又指申請人無權以個人身份委托文先生代表行事，而應根據第15條在民政局局長面前簽署相關授權書，否則授權書無效。由於非正審申請涉及法律原則的爭議，吳成員把案件押後由一名法官審理。期間雙方存檔誓章道明自己的立場與論據。

4.答辯人的非正審申請由本席審理，黃大律師代表答辯人指他們提出剔除申請通知書主要原因是申請人以個人身份提訴，但這並不是第15條的援權範圍，他認為第15條賦予司理以個人身份 “全權將該土地予以處置或以任何方法處理” 的權力並不包括興訟；再者，如申請人以個人身份興訟被接納，於本申請結案後，不能抺煞將來張關帝會會再以整體會員的利益再次興訟，這會對答辯人做成不公或損失。

5.答辯人申明他們不是爭議申請人能否以個人身份簽租約，他們認為根據第15條申請人有權以個人身份簽約；反對理由亦不涉及他是否擁有土地權益的問題，他們的反對在於第15條並沒有授權司理以個人身份興訟，黃大律師指如果司理以個人身份簽約的權限源於第15條，他必須提出理據證明根據第15條或其他條款，他有權以個人身份興訟。

6.申請人的說法主要是: 根據第15條，司理有權以個人身份處理屬於張關帝會的土地物業，包括以個人身份簽約，但需個人承擔一切法律責任，既然如此，他自然有權以個人身份興訟。

討論

7.《新界條例》第15條條文如下：

“15. 如以任何宗族、家族或堂名義，根據租契或其他批予、協議或特許而持有從政府取得的土地，則該宗族、家族或堂須委任一名司理作為代表。每項該等委任均須向適當的新界區民政事務處呈報，而民政事務局局長在接獲他就該項委任而規定的證明後，如批准該項委任，須將有關司理的姓名註冊，而該名司理在發出訂明的通知後，並在經民政事務局局長同意下，即有全權將該土地予以處置或以任何方法處理，猶如他是該土地的唯一擁有人一樣，並須為該土地的所有租金及收費的繳付，以及所有契諾和條件的遵守負上個人法律責任。...”

8.黃大律師代表答辯人又陳詞指根據第15條，申請人要在民政事務局局長面前簽署援權書，該援權書方為有效。他依賴第15條的另一部份：

“...每份與任何宗族、家族或堂所持有的土地有關的文書，如由該土地的註冊司理在民政事務局局長面前簽立或簽署，並經民政事務局局長簽署見證，即就所有目的而言，均屬有效，猶如該份文書是由該宗族、家族或堂的全體成員所簽立或簽署的一樣。”

9.聽過雙方的陳詞後，本席認為，即使本席接納答辯人所說，第15條並沒有授權司理以個人身份興訟，但答辯人並不需要根據第15條才能興訟。上訴庭在 Tang Man Kit and Foo Tak Ching (suing as Managers of Wah Yan Mo Fan Heung) CACV 137/2002（13 May 2005）就相類似，但不盡相同，的議題作出討論及裁決。Tang Man Kit案的相關議題是司理可否代表祖堂興訟，而本案的議題是申請人既然是司理身份，他是否可以個人名義興訟而不標明自己是司理身份，即連司理人的身份也沒有在申請通知書的標題及內容提出。本席認為上訴庭Tang Man Kit案所倚重的其中一個法律原則可引用在本案。該法律原則是租客不得挑戰業主無業權（Estoppel by Tenancy)。

10.張法官在判案書第52段引用Hill and Redman’s Law of Landlord and Tenant (17 Ed.) 第88段提出這原則的兩方面：

“Estoppel
52. As pointed out by the editors of Hill and Redman’s Law of Landlord and Tenant (17^th Ed.) Para 88, this estoppel has two aspects –
(1) A tenant is prevented or etopped from denying the right of his landlord to grant the lease and, conversely, a landlord is prevented or stopped from denying the title of his tenant under the lease.
(2) A person who has no legal estate in the land may nevertheless purport to grant a lease of that land; in that event, there is created between him and his purported tenant a tenancy by estoppel which binds them and their respective successors in title just as if the landlord had a sufficient interest to grant the lease. ”

11.張法官亦進一步指出不論司理們是否根據第15條獲得土地的權益，作為司理他仍有權收回土地：

“55. In my view, irrespective of the question of whether the managers would only acquire a legal title to the land upon the registration of the approval by the District Officer, the right of the mangers as landlords and as persons entitled to possession to recover the land can hardly be challenged.”

12.在判案書第57及第60段，張法官更指是否有權興訟在於提訴人是否擁有有關土地及上述第9段所提及的法律原則的運作。就此他有如下的說法：

“57. This is to ignore the true nature of the plaintiffs’ claim: the right to bring the claim does not depend on whether the plaintiffs had the paper title to the land but rather on whether they have possession of the land and also on the existence of the landlord and tenant relationship between the parties which on the face of this case can hardly be challenged by the defendant.
60. In my view the right of the plaintiffs to possession of the land and the operation of the principle of estoppel are determinative of the issue of the capacity of the plaintiffs to bring this proceedings.”

13.第61段的裁決與本申請尤為相關，張法官有這樣的分析：

“61 Mr. Neoh submitted that in relying on the above principles, he does not even need to pray in aid the requirement that the Heung is a section 15 T’ong. That may be so, but if the status of the Heung has been recognised to be a section 15 T’ong, it only reinforces the view that the plaintiffs could properly bring this action to recover the land. ”

14.最後，張法官認為收回土地雖然狹義可被看為屬於第15條中所指的 “處理” ，但既然不涉及與土地權益分割（alienation），他認為無須先獲得民政事務局局長的同意：

“79. Moreover, while in a strict sense recovery of land is a form of dealing in land, its true nature is really an act of management of the land. The Heung is not disposing of or removing the land from its control. I do not regard consent from the District Officer is required.”

15.如此說來，興訟根本無須民政事務局局長的同意，本席看不出為何申請人以租約簽署人即“業主” 身份，不能對租約的另一方興訟收回土地。不爭議的是租約是以申請人個人身份簽署，不爭議他一直管理及擁有涉案土地，本席認為他可以以簽署租約時的個人名義興訟。

16.答辯人提出被再興訟的風險，事實上，這顧慮曾被終審庭在同一案件的上訴中考慮過，終審庭的判案書（FACV No 11 of 2003 dated 15 June 2004）第20段被張法官在第43段引用如下：

“43. The defendant, as an outsider of the Heung, had gone to undue length to challenge the status of the Heung and the managers when its stake in the land only came from the Heung and the mangers. This is an extraordinary approach which in my view is totally unjustified. It is worth repeating what Lord Millett NPJ said in the Court of Final Appeal:
‘...... the authority of the plaintiffs to represent the Heung was a matter of the Heung's internal administration and had nothing to do with the defendant. It was entitled to challenge their authority to represent the Heung, but its only legitimate interest in doing so was to ensure that it was not exposed to the risk of being made the subject of a second claim. It was entitled to be protected against this risk; but the proper way to protect it was not to enquire into the propriety of the plaintiffs' appointment, which was a matter between the plaintiffs and the Heung, still less to strike out the proceedings, but to make an appropriate representation order.’ ”

17.基於以上的分析，本席認為申請人的第一項剔除的理據並不成立。至於第二項理據，即授權書並不在民政事務局局長面前簽署因而無效，本席認為這論點即使成立也不可能構成剔除的原因，答辯人只能够要求法庭不批准申請人的授權書。無論如何，本席認為申請人既然獲第15條授權以個人名義行事簽署租約，又無須獲得民政事務局局長的同意他興訟，他現時以個人名義興訟，他自然有權決定授權文震威先生代他行事而無須根據第15條的要求在民政事務局局長面前簽署授權書，本席滿意申請人已經按照《土地審裁處規則》第26條填妥授權書，本席認為授權有效。

18.本席不接納黃大律師的陳詞及提出的理據，本席撤銷答辯人的非正審申請。

訟費

19.答辯人須支付申請人本申非正審申請的訟費，包括並即時評定為500元。這是暫准命令，若沒有人於14天內提出更改的申請，這暫准命令則成為絕對命令。

命令

20.本席頒發下列命令：