Case Document

DCCJ 3737/2013

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2013年第3737號

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原告人	HSBC TRUSTEE (HONG KONG) LIMITED and CRANMORE INC.
及
被告人	KUNG YAM CHIU（龔蔭潮）
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主審法官：

區域法院暫委法官沈其亮内庭聆訊(公開)

聆訊日期：	2014年2月7日
判決書日期：	2014年4月4日

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判決書

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1.這是原告人2013年11月14日的傳票聆訊，原告人根據區域法院規則第14號命令第1條規則向法庭申請簡易判決。

2.沒有爭議的事實是原告人與被告人大約於2011年8月25日簽定租約，原告人將the open spaces (known as Side Shop 1) affixed to portions of the external wall facing Wing Kut Street of the Ground Floor of the Building erected on No. 154 Des Voeux Road Central, Hong Kong（“舖位”）租給被告人。租期由2011年9月5日至2013年9月4日，月租為HK$15,500。

3.就著本申請，原告人在2013年11月14日存檔支持誓章。被告人則於2013年12月18日存檔反對誓章。原告人於2014年1月16日再存檔回應誓章。

原告人的案情

4.根據原告人於2013年11月14日存檔的誓章，原告人是整幢座落於香港德輔中154號物業的註冊擁有人。該座物業是戰前建築物，連同地下及閣樓共有6層。

5.涉及本案的舖位是與該座物業面向永吉街的地下樓層的外牆相連的開放空間。原告人亦展示證物“CWS-10”，即徵收差餉通知書，去證明政府有向原告人徵收舖位的差餉，而原告人亦有繳付。

6.被告人早於2005年便向原告人租用舖位，並多次與原告人續約。

7.2011年8月25日，原告人與被告人簽訂一份租約。被告人租用舖位作商業用途，為期兩年，由2011年9月5日至2013年9月4日，月租為HK$15,500。

8.被告人一直在該舖位經營賣鞋業務。在租約的租賃期間，被告人和他的業務從沒受到任何干擾。

9.在租約的租賃期臨近完結前，代表原告人的恒生物業管理有限公司於2013年8月20日去信被告人，表示原告人願意由2013年9月5日起按信中列出的條件與被告人續約。但最終雙方未能就續租條款達成共識。

10.在租約的租賃期屆滿時，被告人沒有根據租約將舖位的空置管有權交還原告人，自2013年9月5日一直非法佔用舖位，並繼續營業。被告人亦沒有繳付原告人佔用舖位期間的中間收益。

11.在本簡易判決申請中，原告人要求被告人：－

(a) 交還舖位的空置管有權；及

(b) 繳付由2013年9月5日至被告人交還舖位的空置管有權之日期的中間收益，金額以每月HK$15,500計算。

被告人的案情

12.根據被告人於2013年10月7日存檔的經修改的抗辯書及2013年12月18日存檔的誓章，被告人同意原告人是整幢座落於香港德輔中154號物業的註冊擁有人，亦同意他是向原告人租用舖位。

13.被告人提出的說法是舖位並不是座落於香港德輔中154號的物業的一部份，而是永吉街的一部份，是屬於香港特別行政區政府的。

14.被告人指原告人自2005年起一直霸佔政府地方作收租用途。被告人於2013年8月或9月左右，發現舖位不屬原告人擁有。因此，在租約完結後，被告人拒絕再與原告人簽定新租約。

15.被告人聲稱他在2013年11月已致電地政署及屋宇署，通知他們原告人霸佔公共地方，他說有關方面正跟進此事。

16.被告人指由於舖位是政府地方，原告人沒有權向他收取自租約屆滿後至現在的租金及向法庭申請取回舖位的空置管有權。

討論

17.在這個簡易判決的申請中，本席要考慮被告人是否有一個真正及真誠的抗辯理由(a real and bona fide defence)。若是有的話，本席應拒絕原告人申請，把案件留待審訊斷定。若是沒有的話，本席應頒下簡易判決。

18.就著被告人的抗辯理由，即舖位座落的位置是屬於香港特別行政區政府，原告人沒有權收取租金及向法庭申請取回舖位的空置管有權，原告人一方提出的案例Industrial Properties (Barton Hill) Ltd & Ors v Associated Electrical Industries Ltd [1977] 1 QB 581已充份指出有關法律原則，即業主於租約下讓租客管用某土地，而租客的安寧使用權未受到任何干擾，則租客不能否定業主的業權。案例中第607F段引述如下：－

“I conceive this court to be free to hold as a matter of law and I do so hold that a lessee or tenant who has had possession for the whole of the term is thereafter estopped from denying his lessor’s or landlord’s title in respect of the period for which he has had possession unless after the termination of that possession a claim in made against him by title paramount in respect of some part of that period, so that he becomes in peril of an adverse claim by reason of that fact.”

19.以上的案例在香港上訴庭案件The Bank of East Asia Limited v Leung Nie Chung, Charles, CACV 61/1988亦被引用。

20.由此可見，被告人提出的抗辯理由在法律上是不能成立的。

21.根據租約中的第5.9段，被告人有責任在2013年9月4日租約完結後把舖位的空置管有權交還原告人：－。

“At the end or sooner termination of the term to deliver up the Premises with vacant possession clean and in repair having reinstated the Premises, or, at the landlord’s discretion, such part or parts only as the landlord shall specify, to their condition at the commencement of the term and having made good any damage resulting from the removal of any tenants fixtures, fittings, fascia or signs.”

22.根據原告人的證供，舖位是與位於香港德輔道中154號物業面向永吉街的地下樓層的外牆相連的開放空間。被告人同意原告人是整幢物業的註冊擁有人。

23.若被告人仍然佔用著物業地下樓層的外牆，這意味著舖位的空置管有權仍未交還給原告人。

24.原告人代表大律師引用的另一宗案例Toho Ltd v Ng Sik Yu [2004] 4 HKC 424第13段提及：－

“In this case, the wall space let to the defendant is on the external wall of the property. If the defendant is to deliver vacant possession of the wall space let to him then he has to do so in a way which will enable the plaintiff to have unimpeded use of that space. By demolishing the original stall, the defendant would, of course, have provided the plaintiff with unimpeded access and use of the wall space. However, by erecting the new stall in front of the wall space, the defendant in effect prevented the plaintiff from using that part of the external wall of the property. While the new stall is an independent structure away from the exterior wall, the gap in between this stall and the exterior wall is only about 2.5 inches. The plaintiff cannot gain access to the external wall of his property through that thin gap. This thin gap between the wall space and the new stall is meaningless in the context of giving vacant possession. Although the new stall is on government land, it substantially prevents and interferes with the plaintiff’s enjoyment of the right of possession of a substantial part of its property. If the principle on the giving of vacant possession is recognized and applied, then on no account can it be said that vacant possession had been given by the defendant.”

結論

25.基於以上分析，本席認為被告人未能提出一個真正及真誠的抗辯理由。

26.正如先前所述，被告人理應在2013年9月4日租約完結後把舖位的空置管有權交還原告人。但被告人自2013年9月5日一直佔用舖位，他應該每月繳付HK$15,500作為中間收益，直至他遷出。

27.由2013年9月5日至2014年4月4日，被告人欠原告人款項HK$108,500。

28.本席留意到原告人同意給予被告人14天遷出舖位。

29.本席頒令如下：－

(a) 被告人須在14天內交還舖位的空置管有權給原告人；

(b) 被告人須付原告人款項HK$108,500；

(c) 被告人須付原告人每月中間收益HK$15,500，由2014年4月5日計至被告人交還舖位的空置管有權之日期；及

(d) 上述(b)項的判決前及判決後利息，以判定利率計算，由傳訊令狀日期2013年9月25日計至款項付清時止。

30.由於原告人勝訴，根據一般法律原則，理應獲得本案之訟費。原告人一方已呈交訟費單給法庭以作簡易評定。

31.本席同時頒下暫准訟費命令，被告人須支付原告人本案的訟費（包括大律師證書），以簡易評定方式評定為HK$46,319。除非任何一方，於本判決書頒佈日起計14天內，提出申請更改上述暫准命令，否則，上述暫准命令，在本判決書頒佈日起計14天後，即成為絶對命令。