劉文光 對 黃屏屏及另二人

LDBM 276/2012

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2012年第276宗

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判案書

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無爭議背景事實

1.本案的申請人為大埔宏福苑5座宏泰閣1樓105室 (“涉案單位”) 的業主，而第一答辯人 (“黃女士”) 為宏福苑2005/2006及2006/2007兩個年度的法團主席；而第三答辯人為宏福苑的業主立案法團 (“法團”)。

2.2005年9月10日，宏福苑的業主在業主大會上通過，聘任偉工有限公司 (“偉工”) 為污水渠及雨水渠改善工程的外判承辦商；黃女士以法團主席身份與偉工簽署工程合約。有關工程在2006年2月正式展開，工程項目涉及宏福苑所有業戶。

3.2006年7月6日，宏福苑管理處收到申請人通知，涉案單位出現污水倒灌情況，以致涉案單位全屋出現水浸現象 (“污水事故”)。管理公司即時派員跟進及處理，用吸水機清理現場，及以泵車清理地面沙井。唯涉案單位內的傢俬、睡床、櫃也受污水事故影響。

4.在污水事故發生後，申請人向管理公司及法團提出要求追討賠償。宏福苑的管理公司遂知會法團的保險公司 (“保險公司”)，唯保險公司在調查後作出回覆如下 (文件冊第56頁)﹕

“Following our investigation, it was established that the loss was caused by sudden overflow of water drainage in the above premises. Upon receipt a notification, you took prompt action and conduct examination and did remedial work to have the clearing work on 06.07.2006 eventually.

According the above circumstances, it appears that the incident was accidental in nature and an unforeseen event. We would advise that no negligence was found on your part in this circumstance and are of the opinion that you should not been held liable for third party claim.

However, should you receive any claim or correspondence from the third party in respect of this accident, please immediately forward same to us unanswered for handling.”

信件內容指稱污水事故屬意外及不可預期的事件，且法團並無疏忽情況，故此不須對任何第三者的索償負上任何責任。保險公司亦指示管理公司在收到任何第三者的索償時，須轉交保險公司跟進而不能自行處理。

5.管理公司在收到保險公司的信件後，去信申請人 (文件冊第55頁)，當中夾附了保險公司的回覆信件，並知會申請人如有任何問題，可以書面向保險公司表達訴求，而管理公司亦可協助轉交。

6.申請人在2012年10月10日入稟本案的申請，其申請通知書曾經多番修改，在本審訊中申請人確認對黃女士及法團作出以下的申索﹕

(一) 黃女士身為法團主席，未有為他向保險公司跟進污水事故的索償，違反了建築物管理條例第29A條的規定，未有真誠及以合理方式行事。申請人要求法庭頒令黃女士須跟進相關的索償事宜。

(二) 法團作為委任工程承判商，須為污水事故負責，理由是法團未有採取一切合理必須的措施，妥善管理屋苑，亦未有對工程承辦商有效監管，導致污水事故發生。申請人要求法團賠償因污水事故令他蒙受的損失合共港幣$35,000，包括﹕

(a) 拆床拆櫃及清理費	$2,000
(b) 新造上床及下床	$13,000
(c) 新造衣櫃及地櫃	$12,000
(d) 更換房門及框4套	$4,950
(e) 安裝人工費及五金件	$3,000
(f) 油漆費用	$1,500

就第一答辯人的申索

7.申請人在證供中堅稱，黃女士作為主席應替他向保險公司跟進或追討，但他也不知道黃女士可以如何跟進。他同意黃女士所指，沒有任何條文規定主席須為他跟進，但認為主席不應全權交管理公司處理，而應向管理公司理解事件進度及應如何處理。

8.黃女士指稱，並無任何法律或公契條文規定，主席須在這情況下負上個人責任。法團已聘用了專業管理公司處理屋苑的管理事宜，在渠務工程中也聘請了顧問公司作監管。事發後亦指示管理公司跟進，而管理公司代表法團替申請人向保險公司提出索償，亦已將保險公司的回覆轉交申請人，她本人不能再做什麼，也不應負上個人責任。

9.在聽取過雙方的證供，及在平衡雙方證供可能性的標準下，本席並不接納申請人所指，黃女士未有真誠合理地行事。

10.本席認為，申請人根本未能提出任何證供，以支持他對黃女士的指控。誠如申請人在審訊中也承認，他也不知黃女士可如何替他跟進，從這一答覆，可見申請人根本是無的放矢，對黃女士的申索根本沒有任何理據。

11.本席認為，儘管黃女士為法團的主席，但不等同她必須每事也親力親為，法團的管委會成員全為義務性質，只是在工餘參與法團的管理工作，故此法團聘請管理公司負責每天的日常管理工作無可厚非，亦並非罕見。受聘的管理公司依管委會的指示處理屋苑大小事務，管委會成員當可依賴管理公司的專業處理，而管理公司亦須向管委會滙報一切管理事務，在這過程中管委會成員包括主席也參與了屋苑的管理事宜，管理公司的行動即法團及管委會的行動，不能說成個別委員沒有參與或跟進。

12.無論如何，本案中並無爭議的是，法團確曾指示管理公司跟進申請人的索償問題，而管理公司亦如言作跟進，唯保險公司認為並非法團責任，管理公司亦將這回覆知會申請人，並提醒申請人可直接向保險公司提出訴求。在這情況下，本席實在看不到作為主席的黃女士，如何還可以作其他跟進，又如何在這事情上沒有真誠或以合理方式行事。

13.本席裁斷，申請人對第一答辯人的申索不能成立。

就第三答辯人的申索

14.申請人指稱，污水事故的發生，全因當天偉工在5座上層切除水渠的過程中，疏忽地掉了一塊鐵到污水渠筒中，令致沙井淤塞引發污水倒灌現象。申請人在證供中解釋，當天偉工在上層工作，一定是有物品掉到渠內，否則不會造成淤塞，當時他不知道是什麼東西，因為他沒有看到清理沙井的情況，他曾向管理公司查詢，在泵車清理過程中找到什麼引致淤塞，但管理公司的回覆是不知道。後來申請人向偉工職員查詢時才獲告知是一塊鐵，申請人認為事故是偉工的施工未附合專業水平。當被問及法團如何未有對偉工有效監管時，申請人未有正面回應。至於損害賠償的金額，申請人表示他未能找到相關的單據以作支持。

15.法團方面則指稱，在污水事故發生當天在第5座已無任何工程進行中；而法團將相關工程外判予偉工，並無證供顯示法團沒有有效監管偉工的工作，也沒有證供顯示污水事故因偉工的疏忽引致；而申請人所指稱的損害賠償亦沒有任何單據或任何文件證供支持。

16.就污水事故當天偉工是否在第5座上層工作中的爭議，在聽取過雙方的證供，及在平衡雙方證供可能性的標準下，本席認為申請人一方的證供較為可信。法團方面傳召了偉工的工程聯絡員容先生就這方面作供，他的證供實在難以令人置信。容先生在其證人陳述書中確認在污水事故當天，已完成更換第5座全幢5號室的水渠，而同日再沒有在第5座5號室進行任何工程；亦在作供過程中解釋一份工程進度表的內容 (文件冊第120頁)，指出根據此紀錄第5座5號室的工程早在2006年6月26日已全部完成。但在申請人提交了3張相片 (A1證物)，顯示涉案單位的水渠在事發當天也未曾更換的情況下，容先生即改口指稱所謂完工日期後，可能還有一些業戶因之前未能安排而未有完成更換工程，故此可能在6月26日後還會在第5座5號室進行工程，而事發當天是否有這情況出現他不清楚。在追問下容先生又改口指，工程科文告知他在事故當天沒有任何工程在第5座5號室進行。容先生解釋之前說不清楚是因為混淆了，唯所問問題清晰，實在看不到容先生如何出現混淆。而如容先生在證供中所言屬實，為何在他的證人陳述書中沒有提及? 本席認為容先生的證供不盡不實，不予接納。

17.唯儘管如此，本席認同法團代表律師在陳詞中所指，申請人根本未能提出任何證供，以支持法團未有有效監管偉工或污水事故因偉工的疏忽引致。

18.申請人在證供中完全沒有提及任何事實證供，引證法團如何在監管偉工一事上失職。而申請人指稱污水事故是由偉工掉了東西到渠內引致，唯這方面的證供只是他的猜測，並無實質證據支持。而他所指稱後來曾聽一位偉工的職員告知在沙井找到一塊鐵，但這證供在本案中他所提交的申請書或證人陳述書中從沒提及，相反地他在這些文件中均表示是偉工疏忽，『讓大量建築廢料落入較底樓層的污水渠筒中，從而導致沙井位淤塞』(文件冊第18頁及31頁)。只是在盤問時被追問他根本不知道是什麼掉進渠筒時，他才首次道出事後聽偉工的職員告知是一塊鐵的說法，並解釋在文件中沒如此交代是因為不能肯定是否真確，且是口頭說法無法證實。如他不能確定偉工職員所告知是否事實，為何在證供中提出? 如他可在證供中提出，為何不在文件中交代? 而如果他不敢在文件中交代這聽聞的事實，也沒理由改以『大量建築廢料』來解釋事故的發生。本席認為申請人此等行為令人覺得他是穿鑿附會，前言不對後語，難以令人置信，本席並不接納他的證供。

19.而即使申請人所言屬實，即偉工在工程中將廢料或一塊鐵掉進沙井，唯申請人未能證明是這些廢料或廢鐵令致沙井淤塞，未有證供支持污水事故由偉工的疏忽引致。

20.再者，上訴庭在 Lo Yuk Chu v Hang Yick Properties Management Ltd CACV 169/1996 一案的判決中指出，

“The overall duty imposed on the respondent by the Deed of Mutual Covenant is one of “proper” management. Such management entails doing all that is reasonably required of a manager in the circumstances. Things like keeping drains clear are specific aspects of a building manager’s overall duty. But the mere fact that such a thing is listed without being qualified by expressions such as “take reasonable steps to” does not turn a manager into an insurer against the consequences of a drain becoming obstructed through no failure on its part to act reasonably as a manager should.”(at page 5)

意思為經理人在管理公用設施的責任並非絕對的，而是只須達致適當的管理 (proper management)，除非公契條文的字眼要求經理人須採取合理行動，否則在經理人沒有過失的情況下，經理人不應變成承保人般，須為淤塞的排水管道所引致的後果承擔責任。

21.而 Lee Ming Yueh v Broadway-Nassau Investments Ltd and another CACV 265/2008 一案中，上訴庭亦確認，法團在執行管理的職責時，可委任獨立的承判商處理；而在沒有任何證供顯示該承判商的委任有任何不當，或在沒有任何基礎讓法團懷疑該承判商的能力的情況下，法團將工作交承判商執行，不應被指為犯錯或未有妥善執行其公契或法例下的職責。

22.本案中法團聘用偉工進行水渠改善工程，並無任何證供顯示其委任有任何不洽當，申請人也從沒提出這論據。申請人的投訴只是針對法團沒有有效監管，唯申請人也承認污水事故為單一事件，實在沒有任何證供顯示偉工的能力存在問題，因而法團不應依賴偉工的專業能力，或需加強監管其施工過程，以確保不會出現任何事故。

23.本席認為申請人未能成功舉證，證明法團未有遵行建築物管理條例下第18條的規定，在管理過程中沒有有效地監管偉工的工程；也未能證明偉工在工程過程中表現未附合專業水平，引致污水事故。

總結

24.鑑於申請人未能成功舉證，本案的申請應予以撤銷。

訟費

25.在訟費應視乎訴訟結果而定的大前題下，本席看不到任何特殊環境因素，令致申請人無需承擔答辯人在本案中的訟費。此為暫准判令，除非任何一方在14天內提出傳票申請，此暫准判令將成為最終命令。

命令

26.(1) 本案的申請被撤銷；

(2) 申請人須付第一及第三答辯人本申請的訟費，如雙方未能就訟費數額議定，則由法庭依區域法院基準作評定。此為暫准判令，除非任何一方在14天內提出傳票申請，此暫准判令將成為最終命令。

申請人﹕無律師代表。

第一答辯人﹕無律師代表。

第三答辯人﹕由廖陳林律師事務所張文瀚律師代表。