楊達坤及另一人 對 楊達泰

DCCJ1593/2013

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2013年第1593號

主審法官：區域法院法官李樹旭

聆訊日期：2014年6月4日至6日及6月9日

判案書日期：2014年10月10日

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判案書

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1.此案涉及一位處於九龍深水埗南昌村第4座昌遜樓7樓16室已出售之公屋單位（下稱「該單位」）的業權爭議。

背景

2.雙方在此案件中就以下之背景並沒有爭議：－

（1）第一原告人和第二原告人是夫妻關係，育有一女一子，長女現年20歲，幼子現年19歲，他們二人皆是學生。一家四口多年來居住在該單位。

（2）被告人是第一原告人的大哥。

（3）父親及兄弟妹的排名如下：－

（a）父親楊三弟，已退休，現與其第二任妻子居於油塘鯉魚門村。退休前為地盤工人；

（b）大哥楊達泰（即被告人），已婚，並育有一名大約2歲的女兒；

（c）二哥楊達全；

（d）三哥楊達昌；

（e）第一原告人楊達坤，在家排行第四；

（f）五妹楊綺紅（即被告人之第二證人）；

（g）六弟楊達超（即原告人之第二證人）。

（4）該單位原本是一公屋單位，單位建築面積只有大約300多平方呎。

（5）現時在該單位居住了3伙人：即原告人家庭（共4名成員），被告人家庭（共3名成員），及五妹楊綺紅家庭（共2名成員）。

（6）2006年，房屋署發出通告給有關公屋住戶，出售南昌村單位，被告人其後成為該單位在田土廳名冊上之登記業主。

3.關於雙方之案情，大體上是沒有太大爭議。本席將採用原告人大律師在開案陳詞中所陳述之案情作為藍圖。

原告人的案情

4.原告人聲稱當2006年房屋署發出通告出售南昌村單位歡迎公屋住戶自購時，由於原告人曾經用他的名為家人購買居屋單位，被告人建議用他名義買下該單位；但由原告人付出首期及負責供款，當時他說日後該單位是屬於原告人的（下稱「有關業權協議」）。

5.鑑於兄弟以前在購買其他物業時也是這樣互相幫忙，原告人同意此安排。

6.被告人為確保日後供款的是原告人，要求第一原告人之妻子（即第二原告人）一起到滙豐銀行與他開設一聯名戶口（賬戶號碼為007-1-123xxx）用作自動轉賬供款用，而戶口存摺一直放在原告人手上。

7.該單位的按揭首期為港幣47,000元，當中大部份（即港幣35,000元）是由原告人支付，被告人只是支付了港幣2,500元之意向金及其餘之港幣12,000元。當時該單位之樓價為港幣249,500元，按揭貸款為港幣200,000元。按揭供款由被告人與第二原告人聯名戶口每月以自動轉賬形式繳付。

8.按揭之全部供款一直由原告人兩夫婦支付直至供完為止。這段期間，被告人並沒有支付任何供款。其間被告人於2008年4月13日親自書寫證明該單位最終之業權乃屬原告人所有。及在2009年9月27日在五妹楊綺紅見證下被告人立下遺囑，指明該單位之業權在他死後為原告人所有。

9.原告人亦基於2006年之有關業權協議，及被告人的2008年的書面承諾及/或2009的手寫遺囑下，繼續供款至供完為止。

被告人的案情

10.被告人否認有關業權協議一事。他聲稱從來沒有放棄該單位之業權或轉讓業權的意圖。被告人聲稱由2006年至今，他從來沒有忽略業主應有的義務，包括負責該單位的樓宇維修。所有管理費及差餉等，全數都是由他支付。

11.被告人的說法是購買該單位時，是沒有與第一及第二原告人商議誰來購買的問題，原因是第一及第二原告人是沒有資格購買。

12.被告人指出該單位是他經由滙豐銀行簽訂按揭。至於原告人存入聯名戶口的款項，被告人聲稱全是原告人的自願性借款，被告人聲稱原告人任何時間都可以自己選擇不存款及選擇存款金額的多少，被告人從來沒有強迫或催促原告人存錢入該聯名戶口。據被告人所說，原告人在存款過程中，是清楚知道該單位的按揭合約是由被告人所簽定的。被告人亦指出在2006年4月辦理聯名戶口時，原告人沒有向被告人提及任何有關該單位業權的要求。

13.被告人指稱有關原告人就該單位的供款其實只是一由原告人提供給被告人的借貸，被告人現要求原告人回覆歸還款項的方案及時限。

14.被告人指出，有關財務的安排，多年來各兄弟妹之間都是互相幫忙，從來沒有寫任何條子（即「收據」）或任何還款條約，有關業權協議都是第二原告人要求被告人寫的，另協議上注明原告人及被告人共同及一致協商之時間。

15.此外，被告人指控在2009年4月第二原告人出售一屬於各家庭成員擁有之深圳物業後，沒有按比例償還樓款至各有份出資的家庭成員，因此在交易行為上「不公平，不公正及不公義」。及在2013年1月第一原告人轉讓天水圍居屋單位時，事前及事後都沒有與出資的家人妥善處理兄弟妹的財務協議，在處理及交易行為上是沒有做到「公平、公正及公義」之做法。

討論

16.本案的主要爭議點是該單位的實質業權屬誰，法庭在考慮所有證供和證據後，要找出2006年購買該單位時雙方的意圖，去裁定誰是實質業權擁有人。換言之，法庭須要決定應採納：－

（1）原告人就有關南昌單位業權協議的說法；或是

（2）被告人說原告人就該單位的首期港幣35,000元及之後所有供款是原告人給他借貸的說法。

17.其他枝節爭議點有關（1）2009年出售深圳物業及（2）2013年原告人轉讓天水圍居屋與六弟楊達超一事有否有「不公平，不公正及不公義」的地方。但本席認為這些枝節爭議跟本案主要爭議點並無直接關係，本席亦不打算在此判案書中作出詳細分析。

雙方之證供

18.在聆訊過程中，原告人傳召第一原告人、第二原告人及六弟楊達超作供。

19.本席認為他們都是誠實可靠的證人，本席接納他們的證供。本席同時認為原告人及其傳召的證人的供證與其案情吻合，而且有當時相關的文件以作支持。如雙方案情有所出入，本席較為願意採納原告人一方之說法。

20.而被告人方面，父親楊三弟雖然嘗試出庭作供，但明顯地因他的年紀及身體狀況而影響他的表達能力，所以最後也不能成功作供。因此其存檔之證人陳述書（包括被告人結案陳詞第6.33段所述的內容）都不能成為此案證據之一部份。而五妹楊綺紅的證供，主要提及她只是2008年因她丈夫於2007年過身，才與他的兒子搬回該單位居住，她對2006年購買該單位的協議及/或被告人於2008年4月13日親筆書寫及原告人證明該單位最終之業權屬原告人的事並不知情。她有份在被告人於2009年9月27日訂立的手寫遺囑作見證人並在遺囑上簽名作實，就當日發生的事件，其證供事實上是支持原告人的案情多於支持被告人之案情。

21.就被告人之證供，本席接納原告人大律師之陳詞，認為被告人的證供不可信亦不合理，亦與其案情並不一致，舉例如下：－

（a）被告人在他的答辯及反申索書中提出的答辯理由是否認有關該單位業權協議的存在，指稱有關原告人就該單位的港幣35,000元首期及其後之供款是一借貸（但無提及利息及還款期），目的是幫助原告人儲蓄。但是這儲蓄的意圖又並沒有向原告人披露。本席同意原告人的陳詞，上述說法（1）沒有在答辯書提及；（2）沒有在證人陳述書提及；（3）沒有向第一及第二原告人作出相關盤問；及（4）在手寫遺囑上沒有明確寫出或提及這意圖，反而在手寫遺囑上寫下另一非常清楚的意圖。基於以上理由，本席不接納被告人在這方面之證供。

（b）被告人答辯書聲稱希望原告人能養成一個良好的儲蓄習慣，預算5年後樓款供完後，可把樓宇再做按揭，把供款償還給原告人，此款項剛好用於原告人女兒及兒子就讀大學的使費或原告人未來的急用儲備。本席同意原告人的說法，客觀事實是2011年3月份在原告人完成按揭還款後，女兒已完成大學課程及兒子已就讀大專；但被告人從未履行過他所聲稱的意圖。

（c）聯名戶口存摺一直由原告人保管及管理，它顯示每期供款及在此戶口扣數，被告人確認多年來他從無過問或查閱。

（d）被告人承認他的態度一向都是「輸打贏要」，一方面他鼓勵第一及第二原告人支付首期及供款，另一方面又沒有向他們說明他心中所謂向他們「借貸」的意圖。亦沒有向他們提及供完樓後，樓歸於他，而不是屬於原告倆人的名下。本席認為這都是不合情理及邏輯之論據。

（e）另一突顯被告人「輸打贏要」的例子是：在被告人盤問第一原告人時，問及關於2008年4月13日證明及確認書內容所說在「按適當時間是指楊達坤/李麗雲/楊達泰共同及一致協商之時間」，本席曾詢問被告人：「你的理解是如你不同意，永遠都不用轉名？」而被告人回答「係！」。本席認為這種說法明顯是蠻橫無理，與事實過程不相符。

（f）被告人的證供反覆，首先在盤問時是同意他在2006年有足夠經濟能力不用借貸可完成購買南昌單位，但其後又否認他的經濟能力，說要向銀行申請按揭。這都是前後互相矛盾之說法。

（g）被告人在答辯書中亦沒有提出天水圍居屋單位及/或深圳物業事件有「不公平、不公義」的地方，但卻在他其後存檔的證人陳述書指稱原告人處理事件上有「不公平、不公義」的說法。但在仔細盤問下，本席認同原告人大律師的陳詞，在這些事情上，根本不存在「不公平、不公義」之處，被告人的指控完全沒有根據。首先，被告人並沒有出資天水圍居屋單位的部份首期及其後之供款，而在深圳物業售出後，被告人他自己亦知道售樓款項已經交付予三哥楊達昌，如他有任何不滿，大可當時直接找楊達昌商討。為何多年來沒有行動，反而在該單位官司開展後才提出此指控。本席認為這些都是被告人在此案開始後編造出來的故事。

原告人證據之分析

22.本席認為原告人之案情在證供及文件證據上大部份都得以支持，原告人之案情遠較被告人之案情可信及合理。

23.不爭議的事實是原告人及其子女自1989年已經在該單位居住，其後：－

（i） 二哥楊達昌於1989年首先遷往黃大仙翠竹花園居住；

（ii） 六弟楊達超於2000年搬往天水圍居屋單位居住；

（iii） 五妺楊綺紅於2001年獲分配屯門富健花園並遷往居住；

（iv） 父親楊三弟於2003年與再婚妻子搬往鯉魚門村公屋居住；

（v） 三哥楊達昌於2005年結婚並搬往屯門蝴蝶村公屋居住；

（vi） 被告人在當時經常往返國內，並不在該單位長期逗留；及

（vii） 在2006年時段，實際上是原告人一家四口居住在該單位，而且原告人他們一家四口在上址已居住多年。

24.在此背景情況下，當2006年房署發出通告出售該單位，歡迎公屋住戶自購時，被告人建議用他名義但由原告人出錢買下該單位並由原告人負責供款，並說日後該單位是屬於原告人的事是極有可能的事情。

25.因早年前第一原告人已借出他的名字去購買天水圍之居屋單位，在房署的條例下他已不能再申請購買該南昌村之單位。

26.在1993年，第一原告人在家人遊說下，用他的名字成功抽籤申請到在天水圍的居屋單位，但首期由三哥楊達昌付出，其後由六弟楊達超居住並負責供款。第一原告人（包括他本人及其家人）從未在天水圍居屋居住，而原告人一家亦因為此天水圍居屋協議而喪失了申請公屋或申其他居屋的資格和權利。後來天水圍的單位的登記擁有人亦轉至六弟楊達超名下。南昌單位實在是原告人一家唯一的居所。

27.本席接納在2006年時南昌單位樓價是港幣249,500元正，有關首期安排，原告人當時只能負擔港幣35,000元，所以餘額港幣14,500元由被告人支付。而被告人為確保日後供款是由原告人負責，便指示原告人妻子（即第二原告人）到滙豐銀行與他開設聯名戶口用作自動轉賬供款用，而戶口存摺一直在原告人手上。這顯示被告人從沒有意願提供首期及其餘按揭供款的金額。

28.原告人五年來（從2006年至2011年）一直供款至供完按揭為止，被告人從來沒有提供任何供款。

29.本席認為上述的證據足以證實2006年購買該單位時，雙方的意圖確實是存在着原告人就有關該單位業權協議的說法。

30.除此以外，這2006年意圖其後亦有（1）被告人手寫的2008年4月13日親自書寫證明該單位最終之業權屬原告人；及（2）2009年9月27日在五妹楊綺紅見證下被告人的手寫遺囑指明該單位之業權在他死後屬於原告人。

31.本席同意這兩份由被告人手寫之文件內容淺白，清楚無誤，完全支持原告人之案情。相反地，被告人所說他心中所想，那只是他向原告人「借貸」的意圖，則沒有任何文件作出支持。

32.基於以上理據，本席接納原告人指稱的有關單位業權協議之共同意圖 (Common intention)。

33.基於此共同意圖，原告人着實作出對其不利的行為，除支付大部份首期港幣35,000元，原告人完全負擔起港幣200,000元按揭及利息的還款責任。本席同意原告人大律師之陳詞，第一原告人在地盤工作，收入不高，且要照顧一家四口的生活，及該單位的所有伙食和部份雜費。如沒有基於有關單位業權協議之共同意圖，本席看不到任何誘因原告人須作出這些首期及供款。

34.在本案不可忽視的是被告人曾出資（i）意向金港幣2,500元；（ii）部份首期港幣12,000元；（iii）購買該單位時之律師費港幣2,000元；（iv）2011年贖契費用港幣2,800元。換言之，被告人共支付了港幣19,300元之費用。

35.但本席認為這數目相比原告人所支付之大部份首期及全部按揭之供款是微不足道，亦不能構成任何在業權上之實質權益。本席認為當時因原告人沒有足夠金額，被告人只是用借貸的形式幫助原告人購買該單位，在法律上並不構成任何權益，但原告人必須向被告人連利息償還這港幣19,300元之費用。

36.另外，本席接納被告人在該單位居住期間，曾支付各項如水電之雜費，但本席認為這些支付之雜費只是作為他在該單位居住期間之生活費用支出，並不是該單位首期或供款的一部份。

37.基於以上理據，本席裁定原告人為該單位的實質權益擁有人。就被告人所作之貢獻之港幣19,300元，原告人須要連利息償還，以銀行最優惠利率加1%計算，其中港幣16,500元之利息由2006年3月27日（即購入該單位日期）開始計算，其餘港幣2,800元之利息則由2011年12月19日（即贖契日期）開始計算。

結論

38.本席裁定原告人勝訴並頒令以下相關濟助命令：－

（1）宣告該單位的實質權益擁有者（beneficial owners）為第一原告人及第二原告人，被告人是在共同意圖的信託下（common intention constructive trust）登記成為物業擁有人。

（2）被告人須於本命令發出日期的42天內正式簽署所有有關作為轉移該物業的業權至第一及第二原告人名下之文件。

39.原告人亦須在本命令發出日期的42天內償還一筆港幣19,300元連利息的款項（其中港幣16,500元於2006年3月27日開始計算，其餘港幣2,800元於2011年12月19日開始計算，以銀行最優惠利率加1%計算之利息）給予被告人，直至本命令日期為止，之後以法庭判決利率計算，直至清還為止。

40.本席同時駁回被告人之反申索。另被告人須承擔原告人在此案中的訟費，如雙方未能達成協議，訟費須由法院評定。原告人的訟費須依據法律援助規例評定。原告人可獲大律師證書。

原告人：由鄧王周廖成利律師行轉聘梁偉強大律師代表

被告人：無律師代表，並親自應訟