盧佩兒 對 簡耀洪及另二人
Read the full judgment text of DCCJ 2176/2013 on BabelCite. This District Court judgment was delivered on 13 November 2014.
1. 這是一宗有關物業管有權的訴訟，所涉及的物業位於九龍西洋菜北街恆安樓（以下簡稱「恆安樓」）161號及161A號天台（以下簡稱「相關天台」）。
Cites 2 cases
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DCCJ 2176/2013 香港特別行政區 區域法院 民事訴訟2013年第2176號 ------------------
------------------ 主審法官： 區域法院暫委法官徐韻華內庭（公開）聆訊 聆訊日期： 2014年10月9日 判決書日期： 2014年11月13 日 ----------------- 判決書 ----------------- 申請 1.這是一宗有關物業管有權的訴訟，所涉及的物業位於九龍西洋菜北街恆安樓（以下簡稱「恆安樓」）161號及161A號天台（以下簡稱「相關天台」）。 2.法庭有以下三張傳票要審理：－
訴訟各方 3.原告人是恆安樓11樓及相關天台的註冊業主，她於2004年向一位盧芸女士購入該物業，並簽署以下有關文件：－
4.在相關天台上有一些搭建物，由訴訟各方呈交法庭的相片可看到在相關天台的樓梯旁有一扇鐵閘（以下簡稱「天台鐵閘」）。從鐵閘往內望的空間被分間成數個單位，每個單位都有各自的鐵閘。三位被告人便是其中四個單位的佔用人：－
本訴訟的歷史 5.原告人於2013年6月4日向第一被告人及相關天台的佔用人發出傳訊令狀，其中要求收回相關天台的管有權，隨後於同年11月19日修改傳訊令狀，根據原告人律師的職員所作的誓章，原告人於2014年12月11日向第一被告人送達經修改的傳訊令狀。 6.在第一被告人沒有提出擬抗辯的情況下，原告人於2014年2月19日取得最終及中期的判決（以下簡稱「相關判決」），其中判令原告人可取得相關天台的管有權。 7.根據原告人律師的職員所作的誓章，原告人律師於2014年3月3、4及5日連續三天在天台鐵閘貼上向第一被告人及佔據相關天台的一切人等發出日期為2014年3月3日的通告，並附上中文譯本，通知他們相關判決，並要求他們於2014年3月24日或之前遷出。 8.於2014年5月27日，法庭就相關天台發出管有令狀（以下簡稱「相關管有令狀」），根據原告人的陳詞，執達吏根據一般程序向第一被告人送達「遷出通知書」及「覆核情況」，最後，於2014年7月29日封樓。 9.相關天台被封後，三位被告人頓感徬徨無助，其中第一及第二被告人遂向區議員求助及諮詢免費律師服務，隨後發出第一及第二被告人傳票，原文如下：－
10.第三被告人傳票的原文如下：－
11.在聆訊中，三位被告人要求返回相關天台居住，並要求法庭給他們在此訴訟中提出抗辯的機會。故此，三位被告人基本上是要求法庭撤銷相關判決及相關管有令狀。 12.第二被告人亦於2014年8月4日單方面向法庭申請，並取得以下命令（以下簡稱「暫時擱置命令」）：－
13.於2014年8月5日，司法常務官准許第二及第三被告人正式加入成為本訴訟的被告人。 14.根據原告人傳票，原告人申請即時撤銷暫時擱置命令。 原告人的案情 15.根據原告人的經修改申索書，原告人向盧芸女士購買恆安樓11樓及相關天台時，原告人已得悉相關天台上有一些搭建物及佔用人，盧芸女士聲稱該批佔用人為其家人及／或朋友（以下簡稱「前佔用人」），他們僅會佔用相關天台的搭建物至政府部門下令清拆為止，他們的使用權對原告人的業權不會造成任何影響。 16.於買賣附件中，原告人及盧芸女士書面同意如下：－
17.正式買賣合約中亦包含了類同的條款，但刪除了上文「現已由賣方分間賣予他人」的字眼。 18.根據原告人的誓章，她並不於恆安樓居住，她於2012年9月才發現前佔用人已遷離相關天台，而包括第一被告人在內的佔用者是在沒有她同意下佔用著相關天台的搭建物。 19.另外，她的律師於土地註冊處查冊下，才發現建築事務監督曾於2008年9月12日向原告人發出取代通知，要求清拆相關天台上的搭建物。其後，於2014年6月6日，建築事務監督再向原告人發出命令，要求60天內完成拆除相關天台的搭建物。 被告人的案情及申請理據 20.三位被告人都對原告人狀書的指稱提出事實上的爭議，總括而言，他們都指從未見過相關天台上有原告人所指的前佔用人，即盧芸女士的家人或朋友，他們於原告人正式成為相關天台的註冊業主之前已在相關天台居住，直至2014年7月29日封樓都未離開過，原告人亦一直知道他們的存在，所以對於原告人現在指稱他們是在沒有她的同意下佔用相關天台，表示反對及相當不滿，認為原告人在向法庭說謊，目的是收回相關天台的管有權。 21.現於下文詳細列出每位被告人聲稱佔用相關天台的背景及證據。 22.第一被告人提供了三份各一頁的中文買賣天台合約，其中有關的兩份合約如下：－
23.搬進天台單位後，水電費都由盧芸女士負責收取，後來於2008年初，盧芸女士告知第一被告人已將恆安樓11樓單位賣給別人，不再替相關天台住戶交水電費，於是第一被告人將電費轉往自己名下，但由於天台水錶是與11樓共用，他從那時開始負責水費的事宜，包括向天台住戶及11樓的租戶收取每月的水費，當時盧芸女士並介紹原告人給第一被告人認識，不過往後兩人並沒有特別聯絡。 24.在聆訊中，第一被告人強調他是用真金白銀購入C房及G房，並非如原告人所指霸佔這兩個單位，原告人這樣說是誤導法庭，原告人根本是認識他的，應該直接找他商討，而非以謊言訴諸法庭。 25.被問及他購入單位時知否相關天台的搭建物均是僭建，他說2003年購買C房時並不知情，但後來於2008年購買G房時知道這是僭建，亦知道只可以住到清拆為止，他並提到要看幾時可以申請搬進公屋。本席向他指出根據原告人存檔的文件及土地註冊處的記錄，有關政府部門已就相關天台的搭建物發出清拆令，對此，第一被告人認為原告人如要收回相關天台進行清拆，便應向他們天台住戶買回單位。 26.他承認他沒有就C房及G房的買賣合約向土地註冊處登記，因為他沒有這方面的法律知識，他指出雖然在政府的角度來說，他們這些天台住戶並沒有業權，但相對原告人來說，他們是有業權的。這件事上，根本不存在原告人所聲稱的霸佔，因為原告人本身跟盧芸女士簽署買賣文件時，特別是買賣附件，已經清楚知道並同意他們這批天台住戶的存在及佔用的事實。 27.第二被告人佔用A房的情況以及反駁原告人申索的理據亦相若，她提供了一份一頁紙的中文合約，日期為2003年10月28日，根據該文件，第二被告人以72,000元向一位盧繼堯先生買入A房，文件訂明「買方買入後將來清拆有任何賠償或損失與賣方無關」。這份文件並沒有於土地註冊處登記。 28.第二被告人在聆訊中亦強調自己是真金白銀買入A房，並擁有該單位的佔用權和使用權。她從來都不知道相關天台的業主是誰，她購入A房時並不知道天台搭建物是僭建，當時賣方告訴她可以在此住到清拆為止，如清拆的話，政府會安排公屋給她居住。她在誓章中亦提出證據證明於2004年11月21日恆安樓進行維修工程時，有要求她支付費用。 29.在聆訊中被問及到有關政府部門已發出清拆令，第二被告人聲稱自己並沒有收過任何政府的通知，如果政府要清拆，便必須讓她「上樓」，她才會離開。 30.第二被告人亦質疑原告人提出這個法律訴訟的動機，她向法庭指出原告人應該是想賣出天台，但因準買家可能基於天台有佔用人而未能安排按揭，故此原告人要先找方法令相關天台的佔用人搬走。她指出原告人一向清楚及確認他們天台住戶的存在，並非非法霸佔，她認為原告人以虛假陳詞誤導法庭以取得收樓令。 31.第三被告人佔用E房的情形以及反駁原告人申索的理據亦跟第一及第二被告人相若，他提供了一份一頁紙的中文買賣合約，日期為2004年3月8日，不過第三被告人並非買方，合約上標明買方為梁英及吳玉群，轉售金額為90,000元，合約訂明買方擁有E房的「使用權」，「今後清拆及賠償及一切風險，均由買方承擔與賣方無任何關係」。此買賣合約並未於土地註冊處作出登記。 32.在聆訊中，第三被告人確認梁英女士及吳玉群女士分別是他的母親及女兒，當日女兒是買賣合約的見證人，買方實際是他母親。梁英女士現已九十多歲，並居於老人院，他得到母親授權代表母親參予這個訴訟，他本人於封樓前居於E房。 33.第三被告人於誓章中指出原告人如想收回相關天台，應與天台各戶商量，而不應說出不知道天台上有他們這些人存在的謊言。 法律原則 34.原告人大律師指出法庭處理各被告人的申請時，所考慮的的是應否根據《區域法院規則》第13號命令第9條規則將相關判決作廢。首先要考慮相關判決是否一個正常程序下得到的裁決（regular judgment）。如果是一個不正常程序下得到的裁決（irregular judgment），相關判決是必然地應予撤銷。如果是一個正常程序下得到的裁決，法庭便應考慮被告人的抗辯有否一個真正的成功前景（real prospect of success）。如有的話，法庭可行使酌情權將裁決撤銷：見香港民事程序2014（Hong Kong Civil Procedure 2014）第一冊第13/9/12及13/9/13段。 35.本席同意以上的法律原則適用於第一被告人的申請。 36.至於第二及第三被告人，由於他們於相關判決作出時並未成為被告人，本席認為他們的情況跟第一被告人有所不同，對於第二及三被告人而言，根本就不存在裁決是否於正常或不正常程序下得到的問題。 37.在聆訊中，法庭邀請原告人大律師參考上訴庭於Yu Wing Kan v Lau Shuk Lan [1990] 2 HKLR 583的判決，在判詞中，上訴庭指出在根據第15號命令第10條規則下提出申請加入成為被告人及撤銷判決的申請中，申請人如屬實際管有相關土地人士，只要他擁有一真誠及獨立於被告人的管有權益，便理應被接納成為被告人，另外，如申請人的申請有理據，有關的判決應就申請人（而非就原被告人）而言，予以撤銷：見第590頁B-C段。另外，上訴庭亦指出法庭在審理此類申請時考慮行使酌情權的過程中，在適用的情況下，亦會考慮申請人有否由於自己的故意錯失（wilful default）而未能於判決頒下前參與提出抗辯，同時亦會考慮，申請者的抗辯理據（defence on the merits）: 參考Yuen Ka Kwok v Ho Nai Sun [1980] HKLR 646, 647及Yu Wing Kan 第591頁A-B段。 38.原告人大律師認為Yu Wing Kan這案例並不適用於本訴訟，因該案例是關於租客與分租客的關係，而本訴訟是有關天台佔用人，再者本訴訟牽涉非法的搭建物而該案沒有，故此不應於本申請上應用Yu Wing Kan的原則。 39.本席並不同意，Yu Wing Kan的判詞清楚指出有關原則適用於第15號命令第10條規則下的申請，雖然第二及第三被告人沒有於傳票中列明申請的條例依據，很明顯地，他們的申請是根據該條例所作出。 40.故此，本席認為當考慮第二及第三被告人要求撤銷相關判決的申請時，法庭需要考慮的，首先是他們有否一個真誠及獨立的申索，如有，他們理應有權在此訴訟提出抗辯，而相關判決應就他們而言予以撤銷，但是，如果法庭認為他們因自己的故意錯漏而未能於較早時間提出抗辯，又或者他們的抗辯完全沒有理據，法庭可否決他們的申請。 有關第一被告人申請的判決 41.法庭首先要決定的是就第一被告人所作出的相關判決是否一個正常程序下得到的裁決。 42.根據原告人律師的職員所作的誓章，他於2013年12月11日以密封信封把 (1) 經修訂的傳訊令狀；(2) 傳訊令狀送達認收書；及 (3) 關於送達認收書的指示的中、英文版（統稱「已送達文件」）放入繫於天台鐵閘外並標上「161-161A天台」的信箱內，以送達給第一被告人。從聆訊文件冊可見，已送達文件有超過三十頁紙。 43.同一天，他亦於天台鐵閘上張貼上已送達文件，原告人律師於聆訊中提供了當天拍下的相片，從中可見，天台鐵閘上張貼了一叠文件，可看到第一頁上有一紅色的蓋印，文件旁邊有一個信箱，上面寫上「161-161A天台」，信箱中插放了一個公文袋。在法庭要求下，律師樓的職員其後存檔了一份補充誓章確認這是他於2013年12月11日送達文件時於天台鐵閘拍下的相片。於其後兩天，律師樓職員亦同樣於天台鐵閘上張貼上已送達文件。 44.於聆訊中，三位被告人不約而同向法庭指出天台鐵閘上根本從來沒有裝置信箱，他們在天台居住了十多年都沒有見過原告人律師出示的相片中顯示的信箱。第二被告人更質疑從相片中可見天台鐵閘是舊的，但信箱卻很簇新，而只用膠繩綁在鐵閘上，信箱分明是假的。 45.本席認為三位被告人的指控屬嚴重指控，意思是有人無中生有，將一個假的信箱於2013年12月11日放置在天台鐵閘上，目的是製造文件有放入信箱的假象，然後又迅速地將信箱除下。如果有人真如被告人所言造假，那麼造假的人必須有足夠的法律知識知道信箱於送達過程中的重要性。 46.本席認為法庭沒有足夠的證據或原因去懷疑原告人律師樓職員有關送達所作出的誓章證供，本席認為原告人有遵從《區域法院規則》第10號命令第1及4號規則向第一被告人送達經修訂的傳訊令狀。 47.另外，本席參考了第一被告人的誓章，有關的證供如下：
48.於聆訊中，第一被告人補充說當日（他憶述應該是大概一年前的事）他有約略看過文件中文的部份，內裡有一些關於每月入息及欠債的問題，本席問他於文件冊中附於經修訂的傳訊令狀後的表格16C是否便是他當日見到的文件，他說是，但由於他沒有欠人錢，覺得文件不關他事，所以便隨手丟掉了文件。 49.本席認為第一被告人於誓章中所指他於放假當天見到的文件，應該就是2013年12月11日原告人律師送達的經修訂的傳訊令狀。首先，時間上吻合；第二，表格16C內的確有多條關於個人財務狀況的問題（包括入息、資產、開支、負債等），第一被告人應該是因為沒有仔細閱讀整份文件的情況下，誤以為無需理會這文件；第三，2013年12月前，原告人的確有將第一份（即未經修訂的）傳訊令狀於同年6月送達，這與第一被告人誓章中所指之前亦見過「此類文件貼在門口」吻合。 50.更重要的是，從第一被告人這方面的證供亦可印證到原告人律師的而且確有將經修訂的傳訊令狀張貼在天台鐵閘上，而第一被告人亦知悉該份文件的存在，甚至有約略閱讀過。 51.基於以上的結論，本席認為相關判決是在正常程序下得到的裁決。 52.經考慮第一被告人的誓章及陳詞後，本席認為他所提出的抗辯理由並沒有真正的成功前景，故此本席拒絕他有關撤銷相關判決的申請。 53.首先，本席同意原告人的論據，由於第一被告人購入C房及G房的買賣合約並沒有於土地註冊處登記，而G房的買賣更是發生在2008年，根據《土地註冊條例》第3及4條，這些合約相對於原告人的業權而言均屬無效。 54.另外，就算法庭完全接納第一被告人的事實陳述而否定原告人與之不符的事實證供，法庭亦不同意在此事實基礎上，第一被告人有任何法律依據，包括不容反悔（proprietary estoppel），去繼續佔用相關天台的單位。 55.根據第一被告人的事實陳述，他當年購入了單位的「使用」權（見上文第22段），原告人由此至終知道第一被告人佔用的情形，在買賣附件中，及正式的買賣合約亦書面同意容許他佔用天台的搭建物，因此，第一被告人並非霸佔該兩個單位，而是在原告人的同意及准許下佔用，雖然這佔用情形在過往的日子中未必構成任何問題，但是關鍵在於這個准許是有時間上的限制，第一被告人清楚明白他的「使用」權並不是永久的，而是直至搭建物被清拆為止，而不能爭議的是原告人已經接獲清拆令（見上文第19段），在這情況下，根據雙方有關天台搭建單位的共同安排下，第一被告人的「使用」權理應告終。原告人要求取回相關天台的管有權以便清拆亦絕不構成任何不公，相反地，第一被告人所指原告人應向他回購「使用」權，並沒有任何法理依據。 有關第二被告人申請的判決 56.根據上文第40段所闡述的法律原則，首先要決定第二被告人有沒有就相關天台的管有權有一個真誠及獨立的申索。本席認為第二被告人的情形跟第一被告人相若，首先，她購入A房的「使用」權的買賣合約沒有於土地註冊處登記，故此這份合約相對於原告人的業權而言屬於無效。 57.另外，就算法庭完全接納第二被告人的事實陳述，基於上文第54及55段的考慮，關鍵在於第二被告人由始至終都清楚知道她的「使用」權只是到搭建物清拆為止，現在清拆令已出，她根本未能提出任何抗辯理由去反對原告人收回物業管有權，她指要安排她「上樓」（即公屋）才會搬走的立場，亦完全沒有任何事實、道理或法律上的依據。本席認為她就相關天台管有權提出的抗辯完全沒有理據，不能成立，故此亦沒有需要去處理她有否因為自己的故意錯漏而錯過了抗辯的機會這問題。 58.基於以上原因，本席拒絕第二被告人有關撤銷相關判決的申請。 有關第三被告人申請的判決 59.本席亦拒絕第三被告人有關撤銷相關判決的申請。要注意的是，第三被告人表明他是代表母親梁英女士作出申請，故此他本人並沒有任何申請的身份，法庭不會受理他以個人名義提出的申請。再者，就算法庭考慮梁英女士本身的情況，基於以上第56至58段的分析，梁英女士根本沒有任何抗辯的理據。 結論 60.基於上述理由，本席命令如下：－
61.三位被告人須支付原告人以上三張傳票的訟費，包括保留待決的訟費，本席頒予大律師証書。如雙方不能就訟費金額達成協議，則由聆案官評定。此訟費命令屬暫時性質，除非任何一方提出申請更改，否則這訟費命令於本判決書日期起計14天內自動作實。
原告人：由何極輝黃偉能律師行延聘鐘穎詩大律師代表 第一、第二及第三被告人：無律師代表，親自應訊 | |||||||||||||||||||
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