胡亦良及另三人 對 王招蘭

DCCJ 1740/2014

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2014年第1740號

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判決書

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1.本申請由第一至第三原告人（下稱“原告人”）以2014年7月16日存檔之傳票提出，以被告人日期為2014年6月9日的抗辯及反申索書中的抗辯沒有披露合理抗辯理由，及其反申索沒有合理的訴訟因由，要求法庭以簡易程序作出裁決，及剔除被告人的反申索。

原告人案情

2.由2013年11月11日起，第一、二及三原告人為土地新界屯門丈量約份第132約地段1143號地段（“該土地”）的註冊業主。

3.該土地的前任業主謝照貴、謝發愛及謝玉娟（“前任業主”）在2013年3月30日將該土地租給被告人，租期由2013年3月12日至2014年3月11日，每月租金為港幣$800（“該租約”）。

4.該租約在2014年3月11日屆滿，但被告人未有或拒絕遷出該土地。

5.原告人於是委託律師於2014年4月8日發信給被告人，要求被告人在2014年4月15日或之前遷出及交回該土地給原告人。

6.被告人未有理會。於是原告人於2014年5月8日入禀法院申請收回該土地的管有權之命令，並要求被告人支付她不當佔用該土地期間之中間收益。

7.原告人沒有提交該土地現時的市值租金專家報告，只要求根據該租約以每月800元，作為中間收益的計算。

被告人案情

8.被告人聲稱其父親在1964年開始向前任業主的父親租用該土地，並向政府申請牌照建屋在該土地上。被告人將政府批給其父親的牌照及文件作為該土地上建築物的業權證明。

9.約於1990年，被告人父親向元朗理民府申請，將農用屋舍改為居住房屋。

10.被告人承認和前任業主簽訂該租約，但聲稱被前任業主誤導將該土地租約寫成物業租約。

11.被告人同意原告人可收回該土地，但指出該土地的上蓋物業及樹木均由被告人擁有。被告人要求原告人提供合理賠償，因此提出反申索即（1）大屋5間，每間80萬元，合共HK$4,000,000元；（2）小屋2間，每間50萬元，合共HK$1,000,000元；（3）果樹56棵，每棵1萬元，合共HK$560,000元，上述三項總計HK$5,560,000元。

有關法律

（i）  土地

12.香港特別行政區法律第219章《物業轉易及財產條例》第2條土地一詞包括：－

（b） 土地或其上的任何產業權、權利、權益或地役權；及

（c） 附連在土地的物件或牢固於任何此類物件上的東西。

（ii）簡易判決

13.香港特別行政區法律第336H章《區域法院規則》第14號命令第1條規則第1項：－

“凡在本條規則適用的訴訟中，已有申索陳述書向某被告人送達，而該被告人亦已就該宗訴訟發出擬抗辯通知書，則原告人可以該被告人對包括在有關令狀中的申索或對該申索的某部份無法抗辯為理由，…，向區域法院申請作出該被告人敗訴的判決。＂

14.根據《區域法院規則》第14號命令第3（1）條規則，就原告人的簡易判決申請，除非被告人使法院信納，有應予以審訊的爭論點或有爭議的問題或為其他理由應予以審訊，否則法院可作出原告人勝訴的判決。

15.根據Hong Kong Civil Procedure 2015 第14/4/09段，倘若法院認為被告人提出的抗辯理由並不可信，法院便可判被告人敗訴。

（iii）  剔除申索

16.香港特別行政區法律第336H章《區域法院規則》第18號命令第19條規則第1（a）項：－

“區域法院可主動或應申請在法律程序的任何階段，基於以下理由，命令剔除或修訂有關訴訟的任何狀書或任何令狀的註明，或任何狀書或該註明上的任何東西方

（a） 該狀書，註明或東西並無披露合理的訴訟因由或抗辯。＂

17.根據高等法院勞潔儀聆案官於甘琴洪訴陳炳寬（HCA 236/2008）一案中的分析，區域法院規則第18號命令第19條規則的法律原則如下：－

（1）無合理的訴訟因由（no reasonable cause of action）；

（2）瑣屑無聊及無理纏擾（frivolous or vexatious）；及

（3）濫用法院程序（abuse of process of the court）。

18.Hong Kong Civil Procedure（2015）第18/19/4段，謀求剔除申索陳述書或狀書的一方須證明案件是清楚明顯，而另一方的申索是必然失敗，屬濫用法律程序。

討論

（i）是否存在抗辯理由或爭論點

19.雙方同意該租約的存在。被告人所提出的抗辯理由是該土地業權屬原告人，但其上蓋建築物及所種植物的權益屬被告人。因此，被告人同意遷出，但要求有合理賠償。

20.根據《物業轉易及財產條例》對土地的定義，土地包括其上蓋物業及植物，並不存在如被告人所指出的土地和上蓋物業各有其物主。即使法庭採納被告人的抗辯書及誓詞內容中講述的事件全屬真確，在該租約屆滿後，亦不能構成對原告人收回該土地及追討佔用費的抗辯理由。

21.有關該租約遭前業主誤導，將土地租約寫成物業租約一事，原告人對土地上蓋物業是被告人興建的並無爭議，因此，此項誤導對本案沒有影響。

22.在聆訊期間，被告人不爭議交回該土地的管有權，只爭議補償。被告人提交的一份舊租約即2001-2003年度，指舊租約列明政府收地時，政府賠償租客的搬遷費歸租客。此項資料對被告人案件完全沒有幫助，因為本案原告人並非政府，而該舊租約亦已於2003年完結。

是否存在反申索訴訟因由

23.被告人的反申索是要求原告人對於被告人聲稱為物主的建築物及植物提供合理賠償。根據上述《物業轉易及財產條例》，該土地包括其上蓋物業及植物，在該租約未完結前，被告人對其在該土地興建的物業有自主權，但該租約屆滿時後，不能藉此要求原告人補償她興建用的損失。原告人花了大筆金錢重新改建該土地的物業，明顯地是作出租獲利的用途，是一個投資的決定。在只有一年租約前題下，作此項投資冒險成份很高，她應預見有可能不獲續租，她會因此蒙受龐大的損失。被告人要求原告人賠償欠缺理據，其反申索亦不能成立。

24.即使被告人在其抗辯及反申索書及誓詞所陳述的事件全是真話，亦不能成為一個訴訟因由，而須要一個正式審訊處理。

25.更重要的是，被告人的反申索合共556萬元，這遠超過區域法院的司法管轄權。被告人沒有放棄追討超過100萬元以外的賠償。根據區域法院條例第32（1）條，即使被告人反申索具有訴訟因由，本法院亦無權審理是項反申索。

26.基於上述理由，被告人的反申索必須予以剔除。

中間收益

27.原告人沒有提交任何專家証據有關該土地市值租金。聆訊時，原告人只要求以該租約的租值賠償，即每月800元以作為中間收益的損失。

28.被告人對此沒有陳述。

29.高等法院於Kin Tak Fung Co Ltd v Julian Electrical Centre Ltd [1989] 1 HKC 490一案中對中間收益採納以下原則：－

“Both counsel agree that the measure of damages as mesne profits is as set out in the following passage from McGregor on Damages, (15^th ed, p 879):

The normal measure of damages is the market value of the property occupied or used for the period of wrongful occupation or user. There is little authority, but this measure is consonant with general principles and with the name of the action for wrongful occupation as one for mesne profits. If the rental value varies due to market fluctuations during the period of wrongful occupation, these fluctuations should be taken into account.

30.根據Clifton v Huntley [1948] 2 All ER 283，284一案的第494頁G至第495頁A大法官Denning J（當時官階）指：－

mesne profits should be assessed according to the most recently agreed rent unless there was evidence that the real vaue was other than that agreed rent.

31.本席考慮後，裁定月租800元的租值作中間收益損失是合理的。

命令

32.本席裁定傳票申請的第一項及第二項原告人得直。被告人須於本命令之28天內交出該土地的管有權給予原告人，又被告人須支付原告人之中間收益，由2014年3月12日起至將該土地空置管有權交予原告人的日期為止，以每月港幣800元計算。

33.被告人的反申索被剔除。

34.本席作出臨時訟費命令：被告人須支付原告人（包括本申請的）訟費。倘若與訟雙方未能就訟費款額達成協議，則訟費由法庭評定。除非任何一方申請更改上述暫准訟費命令，否則此命令在本判決書頒下14天後即成為絕對命令。

第一、二及三原告人： 由梁堅律師行的鄺挺中律師代表

被告人：沒有律師代表，並親自應訊