鄧貴友 對 羅炎達

DCCJ 1815/2014

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2014年第1815號

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判決書

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1.這是被告人請求把司法常務官於2014年8月29日作出的簡易判決作廢的申請。

背景

2.本案的背景事實是原告人與被告人簽訂了一份日期為2013年2月1日之中文租賃屋宇合約（“該租約”）；當中列明原告人將新界上水鄉中心村四巷壹號B樓（“該物業”），以月租港幣1,500元租予被告人作住宅用途。租期以一年為限，由2013年2月1日至2014年1月31日止。

3.該租約於2014年1月31日屆滿。

4.原告人多次要求被告人交還該物業（包括一封由原告人律師交予被告人日期為2014件3月17日的信函），卻不得要領，被告人至今仍沒有交還該物業。

5.原告人遂於2014年5月13日提出此訴訟，並把傳訊令狀及申索書送達被告人，被告人分別於2014年5月22日及5月30日向法庭存檔了擬抗辯通知書及親自草擬的抗辯書。

6.原告人於2014年6月26日存檔法庭及送達被告人傳召訴訟各方傳票，向法庭申請就原告人對被告人的申索作出簡易判決。

7.被告人於2014年8月29日申請簡易判決的首次聆訊中缺席，司法常務官遂依據《區域法院規則》第14號命令第3條作出簡易判決，判定原告人勝訴，命令被告人：－

（1）將該物業，即丈量約份52地段931號連同其上蓋的空置管有交回原告人；

（2）支付原告人以每月港幣1,500元計算的中間收益，並由2014年2月1日至被告人交回該物業的空置管有予原告人之日止；

（3）支付原告人上述中間收益按判決利率計算之利息，以判決日開始計算直至完全清還為止；及

（4）本訴訟的訟費，循簡易程序評定為$18,000元 （“該判決”）。

8.被告人於2014年10月6日存檔法庭及送達原告人傳召訴訟各方傳票（“本傳票”）請求法庭把該判決作廢，其在2014年10月6日的支持誓章中，提出的申請理由為該物業的擁有人不是原告人，而是廖超華先生，廖先生一再 “交代” 被告人不能將租金交給原告人，原告人無權出租該物業，以及廖先生在口頭上表示可以繼續把該物業租給他居住。

9.原告人及被告人隨後分別存檔及送達對方反對及補充支持誓章，被告人再於2015年1月14日及1月28日以非誓章形式，書面回應原告人的反對誓章。

法律原則

10.按照《區域法院規則》第14號命令第11條規則，任何判在根據第1或5條規則提出的申請的聆訊中未有出庭的一方敗訴的判決，可由區域法院施加其認為公正的條款而予以作廢或更改。

11.根據Hong Kong Civil Procedure 2015第1冊第14/11/1段，按第14號命令第11條規則提出的申請，須符合第13號命令第9條規則將判決作廢的要求。

12.被告人已向法庭存檔擬抗辯通知書及抗辯書，向原告人的申索提出抗辯。他也在2014年11月26日的聆訊中承認已收妥原告人2014年6月26日發出申請簡易判決的傳票，也知道須出席2014年8月29日的聆訊。

13.在這情況下，被告人要成功申請把該判決作廢，不但須就他缺席8月29日的聆訊提出合理的解釋，還須就原告人的申索，提出充分的抗辯理據，展示有成功的真正前景（real prospect of success）。

缺席聆訊的理由

14.被告人的誓章並沒有交代缺席8月29日聆訊的理由。儘管本席不拘泥於缺席理由應以誓章提出的形式限制，進而考慮被告人於其2014年12月9日（誤寫為2014年10月9日）的信函中交代缺席聆訊的原因，是因為當天早上與法律援助署人員會面，甚至接納這個解釋而進一步考慮被告人是次申請的理據，可是，基於下述原因，被告人請求把該判決作廢的申請還是不能成功的。

成功的真正前景

15.被告人在本聆訊中，明確地表明他的唯一申請理據，也是

他就本訴訟的唯一抗辯理由，是他在這訴訟展開後，往土地登記處查冊，才發現丈量約份52地段931號的業主不是原告人，而是廖超華先生，而他成功接洽廖先生，廖先生 “交代” 被告人不能將租金交給原告人，原告人無權出租該物業，以及廖先生在口頭上表示可以繼續把該物業租給他居住 (“該聲稱”)。

16.可是，該聲稱不但沒有在被告人的抗辯書中提及，只在10月6日的支持誓章中首次提出，而且，更是缺乏實質證據支持。在原告人2014年10月10日的誓章中，展示了一封據稱是由廖超華先生親筆撰寫及簽署，日期為2014年10月8日的聲明，聲明中表示廖先生並不認識被告人，從未與被告人作出任何口頭或文字承諾，也沒有與他確立任何房屋租賃契約。該聲明中附有廖先生的身分證副本（出生日期被遮蓋），及“廖超華”的簽名字樣。 對此，被告人在其2014年12月3日的回覆誓章中，並沒有提出廖先生的誓章、信函或聲明，又或其他證據予以反駁，卻只是投訴原告人把廖先生的出生日期遮蓋，是違法行為，但始終沒有拿出任何證據來爭議該聲明的真確性，或是支持自己聲稱獲得廖先生向他作出表示和應允的說法。

17.還有，原告人在其2014年12月23日的誓章中，再次抨擊被告人有關廖先生曾向被告人作出表示和應允的說法缺乏證據支持，絕非事實。然而，被告人在2015年1月14日及1月28日的回覆信函中，依然拿不出任何實質證據駁斥原告人的指控，而且，對於不能提供相關證據支持自己說法的理由，三緘其口，沒有提供任何解釋。自始至終，他也沒有提出任何具體證據來證明自己說法屬實，又或是揭示原告人所展示的聲明並非真確。單單非議身分證上的出生日期被遮蓋，根本無助於推翻原告人的說法，卻凸顯了他迴避關鍵爭議，嘗試掩藏自己缺乏實質證據的事實。

18.況且，該租約更訂明了原告人是以二房東的個人身份訂立該租約，出租該物業，無疑地，被告人在與原告人訂立該租約之時，是知悉原告人並不是該物業的真正業主、登記擁有人，或以該身份與他訂立租約，由此可見，被告人在是次申請中表示他是在原告人申索時，提及“丈量約份52地段931號”，再往土地登記處查冊，才赫然發現原告人並非該物業的的真正業主、註冊擁有人這說法並不可信。

19.再者，倘若如被告人所說，廖先生既已得知原告人在他沒授權下租出該物業賺取不法收益，卻至今都沒有向原告人討回被告人自2009年7月1日起至2014年1月31日所交的租金，或介入本訴訟，也是不合常理。

20.凡此種種，都顯示了被告人的說法不可信。本席不相信被告人提出的該聲稱屬實。

21.另外，關於在土地註冊處登記為丈量約份52地段931號的業主並非原告人這項事實，並不能為被告人提供一個可爭辯的理據，更遑論賦予他一個成功的真正前景。

22.香港法例第7章《業主與租客（綜合）條例》訂明“業主”就某一租客而言，是指有權向該租客收取租金的人。該條例並沒有規限“業主”必須是涉案土地的登記擁有人。根據該租約，原告人是出租人和立租約人，也便是該條例所述的“業主”，自當可以按租約向立約另一方，即被告人興訟收回該物業。

23.此外，被告人自言是從2009年7月1日起，已向原告人租住該物業，而直至2014年1月31日的租賃期間，從沒有任何人爭議原告人出租該物業的權力，或向原告人追討所收得的租金，而被告人也在該4年半期間享用了居住在該物業的權利，而該租約亦已於2014年1月31日屆滿，純粹因為原告人不是登記業主，並不足以否決原告人出租該物業的權力。

24.無論如何，確立已久的法律原則是“租客不得挑戰業主的無業權”（“estoppel by tenancy”）。這原則更由上訴庭在近期張加慶及何端洲HCMP 1582/2014  2014年10月23日一案中再次闡釋。依據該原則，原告人既是該租約的立約人、簽署者，自當可以向該租約的另一方，即被告人提出本訴訟以收回該物業，被告人是不得質疑或否定原告人出租該物業的權力的。

25.上訴庭在Tang Man Kit and Foo Tak Ching (suing as Managers of Wah Yan Mo Fan Heung) and Hip Hing Timber Company Limited CACV 137/2002  2005年5月13日一案中，更說明了沒有法定產業權的人在訂立租約時，相對與他訂立租約的租客而言，形成了不可反言的租約，雙方皆受它約束，尤如出租者擁有實質業權出租物業一樣。

26.因此，被告人不得爭議原告人並沒有擁有該物業的業權，也便不能借此營造成功的真正前景，更不可能以此為理由，在是次聆訊中要求法庭撤銷原告人的申索，命令原告人退回過往租金給他。

27.縱使被告人在是次聆訊中明確表示只以該聲稱作為本訴訟的唯一抗辯理由，可是，在考慮被告人就本訴訟是否有成功的真正前景時，本席也同時考慮了被告人在其抗辯書中提及的抗辯理據。

28.雖然被告人在其抗辯書中，投訴原告人沒有維修漏水的屋頂，但是，被告人在其支持誓章及信函中，均沒有提及此事，也沒有在是次聆訊中，以此作為抗辯理由，被告人沒有提出任何實質證據支持該說法，因此，這抗辯理據並不成立。

29.儘管如此，即使該投訴屬實（原告人予以否認），可是，該租約並沒有明文條款規定原告人須負責維修，而在一般情況下，法律並不會把業主須負上維修責任的條款，加諸租約之中，所以，該租約並不存在業主必須負責維修的隱含條款。在明文及隱含條款皆不存在的情況下，原告人根本毋須負上維修該物業的責任，被告人也便不可以以漏水問題引致的不便或損失歸究原告人。詳見Li Ching Wing v Xuan Yi Xiong [2004] 1 HKLRD 754一案。

結論

30.綜合上述分析，本席仔細考慮了雙方的陳詞、誓章、書信文件後，認為被告人的論點無一成立，不但沒有為被告人帶來成功的真正前景，甚至連反對原告人循《區域法院規則》第14號命令第1條申請簡易判決的理據也不足夠，他對原告人的申索根本沒有可信或可爭辯的答辯理由。本案並不存在應予以審訊的爭論點或有爭議的問題，也不牽涉任何理由，必須審訊。因此，被告人是次申請被駁回，該判決維持不變。

31.本席現頒下暫准訟費命令，判令被告人須支付是次申請的訟費予原告人，包括所有保留的訟費。倘若雙方不能就着訟費數額達成協議，則由法庭評定，本席頒發大律師證書。除非任何一方於本判決書頒下日起計14天內，以傳票形式提出申請更改上述暫准訟費命令，否則，上述暫准命令，在本判決書頒下日期起計14天後，即成為絕對命令。

原告人：由馮元鉞律師行延聘林樂夫大律師代表

被告人：沒有律師代表，並親自應訊