Greenhill Enterprises Ltd 對 覃美金

LDPD 2455/2014

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2014年第2455宗

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判案理由書
(上訴許可申請)

1.答辯人提出非正審申請, 要求(1)擱置本席於2015年2月24日的判決, (2)暫緩執行收樓令及(3)批准上訴許可就判決提出上訴。

2.本席在2015年3月9日聆聽雙方的陳述後，判定撤銷答辯人於是案的非正審申請，答辯人亦須支付申請人本非正審申請的訟費, 即時評定為800元。

3.本席現解釋判案理由如下。

背景

4.申請人是香港黃泥涌道55號翠景樓14字樓C室及天台C部分（「涉案處所」）的業主，答辯人是租客。根據日期於2014年3月6日的書面租約，申請人把涉案處所租予答辯人，租期為兩年，由2014年3月8日至2016年3月7日，每月租金43,000元 (包括政府地租、差餉及管理費)，於每月份第8天上期繳付。答辯人未有繳付由2014年9月8日起的租金。

5.申請人於2014年11月5日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提出收樓申請，理由是答辯人自2014年9月8日起未有繳付租金。由於答辯人沒有於指定時間內遞交反對通知書, 申請人向審裁處申請得直, 審裁處於2014年12月5日根據《土地審裁處條例》第15條頒令答辯人須於2014年12月19日(「濟助期」)或之前向申請人清繳欠租及訟費, 否則答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人。

6.答辯人沒有在濟助期內繳付欠租及訟費, 所以申請人已於2015年1月27日在土地審裁處取得收樓令狀。

2015年2月24日的非正審申請

7.答辯人於2015年2月11日提交非正審申請，申請擱置審裁處於2014年12月5日發出的命令，暫緩執行收樓令狀, 直至2015年3月31日或審裁處另有命令為止;及申請延長濟助期交回欠租及訟費。 根據答辯人於當日提交的確認書, 她的申請理由是: 「本人的所有生活費都是由女兒梅艷芳遺產支付, 現遺產結餘鉅大, 但本人租金被拖延及不合理地拒付, 現在提起 (原文如此) 上訴, 估計於2015年3月31日左右才有結果, 希望業主通融, 暫時給本人一些喘息時間處理事情。」

8.此非正審申請於2015年2月24日在本席席前聆訊，答辯人由譚維人先生(下稱「譚先生」)代表應訊。譚先生表示答辯人曾嘗試聯絡申請人商討不果, 譚先生又稱正與香港匯豐銀行商量發放款項, 但卻交不出任何證據證明答辯人可於短期內交回欠租及訟費, 遑論2015年3月31日。

9.代表申請人的馮崴駿律師(下稱「馮律師」)反對答辯人這次的非正審申請。首先，馮律師指出答辯人沒有及時或盡快申請延長濟助期, 由2014年12月19日濟助期屆滿至2015年2月11日期間的約兩個月, 答辯人沒有任何回覆或與申請人洽商。

10.馮律師又稱, 沒有任何跡象顯示答辯人有能力交回欠租及訟費。馮律師解釋, 在HCMP 2981/2004 的個案中, 高等法院原訟法庭陳江耀法官已於2015年1月15日拒絕了答辯人向香港匯豐銀行要求發放款項的申請, 陳法官在其判案書第6段提到, 他在其較早前於2014年2月21日的判決, 只容許答辯人每月支取20,000元作為租金, 但答辯人竟漠視其命令, 以每月43,000元的租金承租物業。

11.譚先生聽罷即說, 答辯人已就陳法官的判決提出上訴, 案件編號為CACV 21/2014, 但譚先生承認該上訴仍未有聆訊日期。

12.本席認為, 租客支付租金的承諾, 不能隨著她的個人遭遇或竟況可隨便自行更改或不依從。 正如馮律師所說, 在本案聆訊當日, 答辯人已欠租達5個多月, 答辯人亦未能提供任何證據證明答辯人可於短期內交回欠租及訟費, CACV 21/2014的上訴結果固然難料, 聆訊亦未有日期, 仍容許答辯人繼續拖延繳付租金實對申請人不公平, 因此本席撤銷答辯人在2015年2月11日提交的非正審申請, 並頒令答辯人須支付申請人訟費, 即時評定為800元。

上訴許可

13.答辯人隨即申請上訴許可, 在其2015年2月24日的確認書指, 本席不批准她申請暫緩執行收樓令的理由, 是她上訴陳江耀法官不批准她取得額外生活費的程序需時, 「但事實上陳江耀法官於2015年1月26日之聆訊中, 曾對本人說他亦可能犯錯, 因此他亦儘量配合本人爭取最快速度上訴, 以便本人可以解決困境, 所以, 若審裁處批准短期暫緩執行收樓令, 其實是可行和符合現實…」[1]

14.此非正審上訴許可申請於2015年3月9日在本席席前聆訊，答辯人在庭上重申, 她是願意承擔租務責任的人, 奈何賴以供養她生活的她女兒的遺產, 遭遺產執行人扣著未能發放。她過去曾以每月港幣30,000元租住另一樓宇[2], 但她在該處住不安寧, 經常染病, 所以要另覓居所, 然而陳法官卻只批准她每月獲得20,000元作租金之用, 她已積極安排上訴, 準備於2015年3月12日前往排期。但答辯人承認該上訴仍未有聆訊日期。

15.馮律師則認為, 本席於2015年2月24日的判決在法律論點或事實上皆沒有有錯誤, 所以審裁處沒有理由擱置本席當日的判決。

16.土地審裁處條例第11AA（6）條規定，除非法庭信納：（a）有關上訴有合理機會得直；或（b）有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

17.答辯人提出申請批准上訴許可的理由沒有涉及法律論點，並不符合《土地審裁處條例》第11(2) 條的規定。事實上答辯人未有於濟助期屆滿日繳付由2014年9月8日起的租金, 法庭沒有理由縱容任何租客待收到金錢後才須履行支付租金的承諾，租客須衡量自己的經濟能力才簽訂任何承諾。[3] 本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。

18.基於上述分析和理由，本席拒絕答辯人要求批予上訴許可的申請。

擱置收樓令

19.另外，對擱置收樓令至上訴完結有結果為止的事宜，一般而言，上訴人須使法院信納有良好的理由〔good reasons〕，才能申請成功。 答辯人未能提出任何可以令本席信納之合理理由，以支持她可繼續佔用涉案處所的立場，因此本席沒有基礎暫緩執行收樓令。

結論

20.總括上文，本席撤銷答辯人於2015年2月25日提交的非正審申請。申請人可即時恢復強制執行已取得的收樓令狀。

申請人：由張嘉偉律師事務所 的馮崴駿律師代表應訊。

答辯人：無律師代表, 親自應訊。

[1] 查實陳江耀法官於2015年1月26日已拒絕了答辯人就HCMP 2981/2004一案的上訴許可的申請。

[2] 見 HCA 311/2013 一案於2013年6月19日的判決。

[3] 見陳江耀法官於2015年1月26日的判決書第17段。