吳健源及另一人 對 張麗雲

DCCJ 2036/2013

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2013年第2036號

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判案書

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1.本案涉及位於新界荃灣青山道633號灣景花園一座29樓D室的住宅物業（“該物業”），該物業的註冊擁有人是已故陳錦泉先生（“陳先生”），而原告人是以陳先生的共同遺產管理人的身份，向該物業佔用人，即被告人提出本訴訟。

背景事實

2.不爭議的背景事實是陳先生於2009年12月10日在香港辭世，生前沒有訂立遺囑。陳先生的遺產，只有被告人及一名十歲男孩兩位受益人。被告人是陳先生的遺孀，二人沒有兒女。該男孩則是由陳先生生前與一位羅女士於2004年所生，由於羅女士已離世，該男孩由他的外婆及姨姨供養，該男孩至今未獲分配任何遺產。

3.原告人為兩位香港律師，於2011年6月14日獲高等法院委任為陳先生的獨立遺產共同管理人，並於2011年8月25日獲授予陳先生的遺產管理書。

4.被告人自陳先生去世後，一直獨自佔用該物業，該男孩未能享用。由於該物業佔陳先生的遺產的絕大部份，原告人遂在2011年12月21日及2012年1月20日公開向被告人，表明將向被告人追討該物業的空置管有權及與該物業相關的損失，也在2012年2月7日、2013年5月13日再透過律師先後去信被告人要求交還該物業，更在5月13日的信函中要求被告人支付未繳交的差餉、地租及管理費（統稱為“恆常開支”）以及因為遲交管理費，引致物業管理公司收取的行政費、法律費用及利息（統稱為“衍生費用”）。

5.被告人一直拒絕交出該物業或支付分毫，原告人遂在2013年6月5日展開是次訴訟。被告人一直沒有聘用法律代表，親自應訊。

本訴訟的發展

6.在本訴訟中，原告人指控被告人自陳先生去世後，在沒有得到原告人的同意下，一直獨自佔用該物業，使原告人不能依法分配陳先生的遺產，因而要求法庭頒令被告人交出該物業的空置管有權、禁止佔用該物業、支付中間收益及/或補償金額、恆常開支、衍生費用、利息、訟費。

7.原告人於2013年7月24日根據《區域法院規則》第336H章第14號命令第1條規則，向法庭申請簡易判決，申請的理由是被告人的抗辯書只有以下四點：－

（a）被告人是死者的妻子；

（b）她已在該物業居住了十八年；

（c）她沒有工作能力；及

（d）她已經60歲。

8.以及被告人在其非宗教式的誓詞中的僅有抗辯理據是：－

（a）陳先生曾口頭承諾讓她長住該物業；

（b）她曾與陳先生一起工作，沒支取工資，生活費由陳先生支付；及

（c）陳先生去世後，她代為支付該物業的按揭供款。

9.原告人批評被告人該兩項文件的內容只有上述寥寥數行，沒有交代任何實質內容，更是文件證據欠奉，所以提出簡易判決申請。

10.2013年9月2日另一位區域法院暫委法官同意被告人該兩份文件的內容流於空泛，但是考慮到被告人與陳先生是夫妻關係、被告人沒有法律代表處理案件，也基於簡易判決的法律原則是被告人的誓詞能否提出一些可給予訴訟的論點，而毋須決定是否信納被告人的誓詞內容，所以認為情況特殊，應給予被告人多一點包容而准予無條件繼續就本案抗辯，並給予被告人清晰指示着她修改抗辯書。然而，被告人並沒有修改其抗辯書。

11.儘管在之後的多次案件管理聆訊中，多位聆案官多番給予被告人修改其抗辯書、提交證人供詞及支持文件的機會，也多次提示她這些文件對她的抗辯的重要性，及着她應考慮徵詢法律意見，或委任法律代表代其處理案件，可是被告人始終沒有修改她的抗辯書或提交任何證人供詞及文件證據。最後，聆案官於2014年11月4日命令被告人不得在審訊時援引任何文件證據或傳召事實證人。

12.在審前覆核聆訊中，被告人再三向法庭申述她無論如何都不會就本訴訟提交任何證人供詞或文件證據，也選擇不會在庭上作供。

13.在審訊開展時，被告人再次清楚表明沒有任何證供要交代或文件要提交，因為她不想揑造事實，她也表示她曾就本案徵詢法律意見，但最終還是決定不延聘法律代表代她處理本案。

14.在這情況下，本案也便在被告人親自應訊，卻沒有提交任何證人供詞或文件證據，以及選擇不作供的情況下進行。原告人吳健偉先生及蔡培偉先生親自作證，並採納他們的共同證人供詞作為主問證據。

15.在審訊開始時，原告人確認放棄禁制令及以市值租金或租金收益計算損失的申請。在審訊途中，在查問下，原告人再撤回原告人在2011年8月25日獲授予遺產管理書後，物業管理公司因為逾期繳交管理費而收取的衍生費用的申索。

雙方的爭議

16.基於上述的訴訟發展，雙方的爭議可被歸納為：－

（a）原告人是否有權取回該物業的空置管有權，被告人是否有任何法律依據可在陳先生離世後繼續佔用該物業；及

（b）原告人是否有權要求被告人支付在陳先生離世後，被告人並沒有繳交，而是由原告人從遺產中支付了的恆常開支及衍生費用。

17.原告人的案情是該物業的購買人及土地登記冊記錄的登記人都是陳先生本人，被告人從來沒有提供任何證據，證明她擁有該物業的任何實質權益，因此，陳先生既是該物業的唯一合法擁有人，在他辭世後，原告人作為他的遺產管理人，也便是該物業的法定擁有人，有權力和責任承辦屬於陳先生絕大部份遺產的該物業，更估計該物業已佔據該遺產總值的八分之七左右。

18.原告人認為被告人在陳先生去世後，也在沒有得到原告人的同意下，一直獨自佔用該物業，在原告人多番請求下，依然拒絕交出，不但影響了陳先生遺產的管理進度，也損害了該男孩作為另一遺產受益人的法定權益，對他造成不公，所以有權向被告人收回該物業，以依法管理及分配遺產，讓兩位遺產受益人可依法享有陳先生的遺產。

19.被告人的案情僅限於上述抗辯書及非宗教式誓詞內的寥寥數行內容，可總結為被告為陳先生的合法妻子，過往與陳先生一起工作，沒有領取工資，曾獲陳先生口頭承諾，可以永久住在該物業，曾為該物業供款，現在已60歲，沒有工作能力，也已在物業居住了18年，需要在該物業繼續居住。

交出空置管有權的爭議

20.本席先處理原告人要求被告人交出空置管有權的申請，相關的法律原則為：－

（a）原告人是有權依據《遺囑認證及遺產管理條例》第10章53條及54條處置法定業權歸屬予他們的任何財產，以及對所有歸屬死者及在死者去世後尚存的訴因均有相同的起訴權。

（b）在遺產管理人妥為管理遺產期間，遺產受益人對於遺產內的資產沒有法定或實質權益。而遺產受益人的權利僅限於遺產應該依法妥為管理。見案例Commissioner of Stamp Duties (Queensland) v Livingston [1965] AC 694 (PC)。

（c）妻子佔用婚姻居所的權利有別於在土地信託下受益人的任何佔用權利。在普通法下，妻子擁有佔用婚姻居所的權利，但此權利只是相對丈夫個人而言，並不會授予妻子對物業的任何實質權益的，而妻子佔用婚姻居所的權利也隨着丈夫的離世而告終。見案例Public Trustee v Bellotti (1986) 4 BPR 9196；National Provincial Bank Ltd v Ainsworth [1965] AC 1175 (HL)。

（d）當一位原本合法之佔用人，包括經許可下的佔用人，在佔用許可終結後仍佔用物業，在法律上便被視為默許租賃（tenancy on sufferance），業主仍然可向該佔用人要求交回物業及就因佔用物業而作出申索，尤如擅自佔用者一樣，業主可興訟而毋須事前通知。

（e）根據《物業轉易及財產條例》第219章第6(1)，土地權益如只以口頭方式設定，而未經設定該等土地權益的人或獲其以書面合法授權的代理人以書面設定並加以簽署，則即使已就該等土地權益付出任何代價，該等權益所具有的效力及效果，亦僅為可隨時及隨意取消的權益（interest at will）所具有者。

21.對於以上的法律原則，被告人沒有提出任何可供爭辯的理據及法律典據予以否定或反駁。對於原告人的案情及證據，被告人並未能在盤問過程中加以推翻，本席接納原告人的案情及證據。

22.在本席查問下，原告人確認被告人並沒有行使《無遺囑者遺產條例》第7條及附表（二）（統稱為“該條文”）賦予之權利，也便是被告人沒有在最初就陳先生的遺產取得承辦權起計12個月內，以書面通知原告人，她選擇以該物業局部償付她對陳先生的遺產所享有的權益，及局部則以交換由被告人向原告人支付她對陳先生的遺產所享有的權益及該物業的差額。對於原告人這項說法，被告人並沒有否認。

23.本席也接納代表原告人的盧大律師的陳詞，該條文並沒有賦予被告人作為尚存配偶，可在她有權行使該選擇權的12個月內，享有居住在該物業的權益。這原則在英國Lall v Lall [1965] 1 WLR 1249一案中說明了，該判決所牽涉的法例─英國的《無遺囑者遺產法例》（“Intestates’ Estate Act 1952”）的第5條及附表2的條文正好與該條文就着本案的爭議的相關部分是基本上相同的。

24.綜合上述的法律原則再應用在本案中，原告人是有權以陳先生的遺產管理人的身份要求被告人交出該物業的空置管有權的，因為在原告人妥為管理陳先生的遺產期間，被告人作為遺產受益人，對於該物業是沒有任何法定或實質權益的。另一方面，儘管她作為陳先生的妻子，在陳先生生前，享有居住在丈夫的物業的權利，可是，該權利僅限於相對的丈夫陳先生而言，卻隨着陳先生的離世而告終。

25.另一方面，本席也從被告人提出的抗辯理由作考慮，然而，除了上述寥寥數句空泛而沒有實質內容的抗辯書及非宗教式誓詞中的聲稱外，被告人既沒有提交任何證人供詞或文件證據，也選擇不在庭上作供，她根本沒有提出任何實質的案情和證據來支持該等聲稱。在審訊過程中，她只是反覆申述自己是陳先生的合法妻子及遺產受益人，所以有權永久佔用該物業，然而，基於上述原因，這兩種身份並未能為她帶來在陳先生離世後，繼續佔用該物業的權利。

26.再者，長期居住在該物業超越18年、年紀已過甲子之年及沒有工作能力，在法律上並沒有為被告人增添可繼續居住該物業的權益。此外，被告人沒有提供任何具體文件證據來支持她沒有工作能力、曾支付該物業的按揭供款、或陳先生曾口頭承諾讓她長期佔用該物業的聲稱，在被告人沒有提供任何實質或具體的事實基礎下，本席不能信納她該等聲稱為事實。

27.無論如何，即使陳先生在世時，確曾如被告人所述曾向她作出口頭承諾，讓她長居該物業，卻也由於該口頭承諾沒有獲書面確定並加以簽署，該權益所具的效力及效果，也可被物業擁有人隨時及隨意取消。

28.基於上述法律原則及與訴訟雙方的案情及證據，被告人佔用該物業的權利已隨着陳先生2009年12月10日逝世時告終，原告人並不同意被告人佔用該物業，被告人是必須把該物業的空置管有權交出的，再加上陳先生的遺產受益人不僅限於被告人，而是還有陳先生的非婚生兒子，該物業既佔了遺產的絕大部份，被告人也沒有行使該條文賦予的權利，為了讓原告人依法管理和按《無遺囑者遺產條例》第4條分配陳先生的遺產予被告人及陳先生的非婚生兒子，本席認為原告人是有權向被告人要求從速交回該物業的空置管有權的。

恆常開支及衍生費用的爭議

29.關於原告人向被告人追討恆常開支及衍生費用的爭議，原告人的案情是被告人佔用該物業的權利，如上文所述，已隨着陳先生的逝世而終止。自那時起，被告人佔用該物業便是默許租賃，因為她的佔用從來未獲原告人許可，也尤如擅自佔用者一樣，因此，原告人有權要求被告人支付她自陳先生離世後，不合法佔用該物業期間的恆常開支及衍生費用，而該等款額既已由原告人在遺產中先行支付，也便須償還原告人該等款額。

30.就着原告人追討的項目及數額，被告人並沒有爭議。就着責任的追討，被告人除了依據上述抗辯書及非宗教式誓詞的聲稱而不承認自己是不合法佔用該物業外，再沒有提出其他抗辯理據或證據來爭議原告人這項申索。

31.依據上文分析，被告人在陳先生離世後，再沒有任何法律依據繼續佔用該物業，而原告人是有權在收回土地管有權的訴訟中，向被告人追討她不合法地佔用土地的損害賠償的。縱使在法律上並不要求業主要先向佔用人作出通知或要求方可就對方不合法佔用土地作出賠償，而是有權就着整個不合法佔用期間索償，原告人還是已在多次公開場合及信函表明必會向被告人作出賠償追討的。

32.原告人確認不向被告人追討她不合法佔用該物業時的租金收益或市場租值，而選擇以復原性的基礎向被告人追討不合法佔用該物業期間的恆常開支及衍生費用，按Yim Kan v Tsang Siu Shing（未經案例彙編報導）HCMP 1804/1998 2000年8月21日一案的裁決，註冊業主不但獲法庭頒令准予收回相關物業的空置管有權，而且成功向不合法佔用物業的前女婿取得賠償，當中不但包括巿值租金，還有地租及管理費。在該損害賠償評估聆訊中，該被告人更曾爭辯既然他須賠償市值租金，地租及管理費便應由業主負責，但這理據還是遭原訟法庭否決，而上訴法庭更確認原審聆案官的賠償評估裁決正確。見嚴近對曾俊運（未經案例彙編報導）CACV 461/2000 2001年1月30日

33.基於以上分析，本席認為被告人須向原告人支付不合法佔用該物業期間的恆常開支及衍生費用，但衍生費用則僅限於原告人在2011年8月25日獲授予陳先生的遺產管理書之前產生的衍生費用，而原告人也同意撤回在獲發遺產管理書後的衍生費用的申索。

34.被告人並沒有爭議原告人金額的計算如下：－

（a）自2010年4月至2015年3月的管理費合共57,696元；

（b）自2010年4月至2011年8月因為遲交管理費而引致物業管理公司徵收的：－

(i) 按大廈公契徵收的2%利息，合共2,719.68元；

(ii) 處理押記備忘錄的法律費用及雜費合共2,500元；

（c）自2012年4月至2015年3月的地租、自2013年4月至2015年3月的差餉和按揭銀行已墊支的地租及差餉合共25,620元。

綜合計算，被告人須向原告人支付的恆常開支及衍生費用總額為88,535.68元。原告人已提供了相關文件來證明上述金額的支付責任及原告人妥為支付的證明，本席予以接納。

命令

35.在考慮了所有證據及法理分析後，本席接納原告人的案情，裁決原告人的申索得直，並作出以下命令：－

（1）被告人須在本命令之日起計60天內，向原告人交出該物業的空置管有權。

（2）被告人須在本命令之日起計28天內，向原告人支付88,535.68元。

（3）被告人須在本命令之日起計，向原告人彌償原告人在2015年3月31日後為該物業支付的管理費、差餉及地租，直至被告人向原告人交出該物業的空置管有權為止。

36.關於利息方面，盧大律師在結案陳詞中表明原告人不追討判決前利息，因此，被告人須支付予原告人的利息由裁決之後計算至完全支付止，息率按判決利率計算。

37.訟費方面，本席亦作出暫准命令，頒令本案的訟費，包括過去保留的訟費，由被告人支付給原告人。除非雙方達成協議，否則訟費金額由法庭評定。本席頒發大律師證書。

38.除非任何一方，於本判案書頒下日起計14天內，以傳票形式，提出申請更改上述暫准訟費命令，否則，上述暫准訟費命令，在本判案書頒下日起計14天後，即成為絕對命令。

39.本席感謝盧大律師全面而周詳的法律資料查證。

原告人： 由廖陳林律師事務所延聘盧君政大律師代表

被告人：無律師代表，並親自應訊