市區重建局 對 良友印刷廠有限公司

LDPE 1177/2014

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2014年第1177宗

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判 案 理 由 書
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1.本席在2015年4月10日聆聽雙方陳述後，頒令撤銷答辯人於2015年3月7日提出的非正審申請, 申請人可繼續執行於2015年2月18日已取得的收樓及扣押判定債務人財產綜合令狀。

2.本席現解釋判案理由如下。

背景

3.涉案處所位於香港西灣河街9及11號協成工廠大廈1字樓工場A、B 及5字樓工場B (下稱「涉案處所」)。根據一份日期為2012年11月5日的租約, 涉案處所的前業主許一心及許一德 (下稱「前業主」) 把涉案處所租予答辯人,租期為兩年,由2012年11月27日起至2014年11月26日止 (下稱「涉案租約」)。許一心是答辯人的其中一位董事及股東。

4.根據一份日期為2014年7月23日的轉讓契約 (下稱「轉讓契」), 申請人成為涉案處所的業主。於2014年9月4日, 申請人透過劉漢銓律師行向答辯人發出終止租約通知書,要求答辯人於2014年11月26日遷離涉案處所, 但答辯人沒有遷出,因此申請人於2014年12月1日向土地審裁處提出申請收回涉案處所的管有。

5.答辯人於2014年12月9日提交反對通知書，理由主要是前業主把涉案處所租予答辯人的租期是永久的,而每兩年簽署一份「書面租約」祇為厘定租金、作會計記錄而已。答辯人又說明白出售涉案處所後, 遲早都要遷出, 但未能物識合適物業; 答辯人又指被申請人誤導售出涉案處所, 賠償額太低等。

6.本案於2014年12月24日在本席席前聆訊，代表申請人的陳嘉儀律師否認申請人有任何誤導前業主出售涉案處所之嫌, 因為有關的買賣合約及轉讓契是經雙方律師樓同意。陳律師更認為, 有關的買賣合約, 是於2014年5月26日時已經簽訂, 答辯人應有足夠時間另覓處所搬遷。

7.答辯人由許伍瑞萍女士代表應訊, 她主要陳述申請人的社會責任, 或按照《市區重建局條例》(香港法例第563章)下有關收地賠償的責任。可是根據《土地審裁處條例》第8條, 審裁處的司法管轄權是有限制的，它可有權審理任何收回管有或強迫離開的申請，但卻不可審理條例附表以外的申請, 而《市區重建局條例》不在該附表之列。

8.此外, 答辯人說前業主有「口頭承諾」租約期滿後可無限期自動續期,因為前業主與答辯人實為一體[1]。在林木倫訴游嘉昌, DCCJ 1029/2013（無彙報的案例，日期為2014年3月20日）一案, 區域法院暫委法官沈其亮在判案書的第20及21段指出：

“20. 本席已裁定原告人並沒有向被告人作出上述承諾。但假設上述承諾是存在的話，在法律上亦不能成為一份有效的租約協議。

21. 在這方面，本席接納原告人代表大律師的陳詞。要成為一份有效的租約，其中一個條件是租約的期限必須要清楚肯定。正如先前所述，政府何時收地是一個完全估計不到的事情，在這情況下，沒有人能肯定租約的期限是從2009年2月8日到那一天為止。因此，被告人的說法在法律上不能構成一份有效的租約（見：Lace v Chantler [1944] KB 368，Prudential Assurance Co Ltd v London Residuary Body & Others [1992] 2 AC 386）。”(後加强調)

9.所以, 本席在聆聽雙方的陳述後，認同這是一宗普通的租約期滿業主收樓案件, 涉案租約已於2014年11月26日屆滿, 而答辯人所說前業主的「口頭承諾」的期限並不清楚,在法律上亦無效。由於申請人同意讓答辯人可於2015年1月31日才遷出涉案處所, 本席於是作出以下頒令:

(1) 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人;

(2) 暫緩執行收樓令至2015年1月31日;

(3) 答辯人須支付申請人由2014年11月27日至交回處所空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月港幣10,000元計算；

(4) 答辯人須支付申請人本申請的訟費，即時評定為4,000元。

非正審申請

10.答辯人於2015年3月7日提交非正審申請，申請暫緩執行收樓,理由是申請人作為市區重建局的補償建議並不合理。此申請於2015年3月13日在陳玲玲暫委法官席前聆訊, 陳法官批准答辯人提供補充支持誓章, 把案件押後至2015年4月10日進行聆訊。

11.答辯人於2015年3月18日提交補充支持誓章, 內容除大致複述它於2014年12月9日提交的反對通知書及於2014年12月24日許伍女士在庭上的陳述外, 還附有政府地政總署於2013年7月印製的「收回市區土地及補償安排」的指引小冊子副本, 立法會秘書處於2014年6月13日回覆許一心的電郵信件,  及許一心於2015年3月17日致立法會秘書處有關「租戶」賠償的不滿。

12.本案於2015年4月10日在本席席前聆訊，答辯人沒有提出任何新的論據，只是再次複述她於2014年12月24日聆訊時的陳述。

13.正如代表申請人的錢純武大律師的陳詞所說, 答辯人沒有對收樓令申請上訴許可, 法律上答辯人亦沒有任可合理抗辯理由可支持暫緩執行收樓。收樓令已於2014年12月24日頒下, 至今答辯人已實際上獲得3個多月的暫緩, 申請人作為業主的收回涉案處所的法律權利不應再被拖延。

14.上訴法庭最近亦在陳金泉訴運輸司, CACV 321/2001 一案 (日期為2015年3月11日) 中已再次闡釋,土地審裁處是沒有司法管轄權審理有關政府部門處理特惠補償的事宜。

15.由於申請人沒有追究訟費，本席在此不再頒訟費命令。

申請人： 由劉漢銓律師行轉聘錢純武大律師代表應訊。

答辯人：無律師代表，由許伍瑞萍女士代表應訊。

[1] 此「口頭承諾」亦沒有在土地註冊處登記, 根據《土地註冊條例》第3條, 對於就同一幅地、物業單位或處所付出有值代價的任何其後真誠買方或承按人，在所有用意和目的上均絕對無效。