The Incorporated Owners of Heung Hoi Mansion 對 陳志萍

HCSA 5/2015

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

小額錢債審裁處上訴2015年第5號

（原案件編號：小額錢債審裁處申索2013年第15344號）

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判決書

序言

1.申索人 The Incorporated Owners of Heung Hoi Mansion (即香海大廈業主立案法團，下稱「法團」)在一宗小額錢債審裁處(下稱「該審裁處」)案件編號2013 年第15344 號(下稱「該案件」)向被告人Chan Chi Ping (陳志萍，下稱「陳女士」)提出申索。

2.陳女士是柯布連道32號香海大廈14樓(14A單位)(下稱「該14A單位」)的註冊業主。法團在其申索指稱，依據大廈公契的規定，每位業主須按其所持有的業權份數按照比例支付「Management Fees, Renovation Fund, Contribution Fund or other expenses」，但陳女士已拖欠未付3期大廈的維修費，而所欠的數額為港幣42,000 元(2006年10月第1期港幣15,000元、2006年11月第2 期港幣15,000元和2006年12月第3期港幣12,000元)連同查冊費港幣50 元和交通費港幣70元。

3.陳女士於2013年5月27日缺席提訊，主任審裁官周紹和作出了缺席裁決(下稱「該缺席裁決」)，頒令陳女士須支付法團(1)港幣42,000 元、(2)上述款項的判決前利息，以判定利率計算，由2013 年5月2日計至2013年5月27日、(3)訟費港幣170元和(4)上述判決款項(包括判決前利息及訟費)的判決後利息，以判定利率計算，由裁斷日起計至款項付清時止。

4.其後，陳女士申請將該缺席裁決作廢，並於2014年6 月25日存檔其抗辯書草稿。於2014年7月22日的聆訊，審裁官杜潔玲認為陳女士的抗辯理據沒有顯示合理成功的機會，因此撤銷陳女士要求將該缺席裁決作廢的申請，並維持該缺席裁決，但不作訟費命令(下稱「該裁決」)。

5.陳女士就該裁決申請覆核。陳女士的日期為2014年7 月29日「一方要求覆核裁斷/命令申請書」提出以下的覆核理由: (1)由於該14A單位的契約已分契，她並無擁有75分之一的大廈業權、(2)根據法團提供的資料、該維修並未符合大廈管理的採購及招標程序和(3)她本人未收到法團付款通知書，在逾期欠費通知書中也無列明，不可以直接說是欠款。

6.依據杜審裁官的2014年7月29日指示，陳女士須於2014 年8月18日或之前存檔其要求覆核的理據。經過覆核聆訊，杜審裁官於2015年2月10日撤銷陳女士的申請，維持原來的該裁決，可予以執行，而陳女士須支付法團之訟費港幣98元，連同由命令起計至款項付清為止的利息，以判定利率計算(下稱「該覆核裁決」)。

7.陳女士不服該裁決及該覆核裁決，並依據香港法例第338章《小額錢債審裁處條例》(下稱「該條例」)第28條於2015年2月11日申請上訴許可，就該裁決和該覆核裁決提出上訴，而陳女士提出上訴的理由為:

「1. 審裁官以公契業權是共同擁有，「法團」有權隨意選擇被告人。

2. 審裁官未有考慮《時效條例》，在各方知悉申索人在6 年後才追討維修金，又沒有在此期間有效通知被告人有關維修費。

3. 被告人的抗辯理由中包括業權問題和維修費批准是否合符指引。」

8.根據該條例第32A 條第1 款，「凡由審裁處在任何一方不出席聆訊的情況下作出的裁斷或命令，可由審裁處應該一方的申請，按其認為公正的條款而將之作廢」。

9.杜審裁官是行使酌情權決定是否依據該條例第32A條將之前作出的判令作廢。在行使該酌情權時，審裁官是必須考慮案件有關之因素。在Shocked v Goldschmidt, The Times, 1994年11月4 日一案中，英國上訴庭大法官Leggatt LJ指出在行使有關之酌情權時，法官是可以考慮下列的原則：[1]

(1)  當與訟一方是知道聆訊日期而選擇不到庭應訊，一般來說他是需要接受法庭在該聆訊之後的判決。

(2) 在法庭判決後，若缺席聆訊的一方提出重開審訊的申請，法庭必須審慎考慮缺席一方就不到庭應訊的解釋。除非該缺席是並非刻意而是因意外或誤解引致，法庭是不會輕易容許審訊重開。

(3) 當審訊重開的後果是會導致案件重新聆訊，並牽涉法庭重新考慮有關證供的時候，法庭必須有十分强烈的理由支持這個做法才會作出這個決定。

(4)  除非申請人有實質理據支持他成功推翻有關裁決的機會，否則法庭是不會將案件重開。

(5) 在考慮對雙方的公平處理時，法庭必須顧及申請人過往在案件內的行為。若他在以往曾經不遵照法庭的指示，法庭是不會那麼輕易地按他的申請重開審訊。

(6) 法庭亦須考慮公眾的利益，即有關訴訟之事宜應該有所終結，並且法庭亦不應在無足夠理由情況下浪費資源進行重審。

10.根據該條例第28 條第1 款，如任何一方對該審裁處的決定感到受屈，而理由只涉及法律問題，或是因為該申索超越該審裁處的司法管核範圍，該一方可向原訟法庭申請上訴許可，而原訟法庭如認為適當，可予批准。申請上訴許可的一方，須向法庭顯示，其上訴具有「可爭辯的」上訴理由。一般而言，有關事實的裁斷並非法律問題；所以，即使上訴人不滿審裁官的事實裁斷，也不能以此為理由，提出上訴。

11.經仔細閱讀過所有證據、陳女士的上訴理由、口頭陳述後及陳女士於聆訊後呈交的日期為2015年4 月15日書面陳詞，本席不能給予上訴許可。

業權份數

12.依據日期為1964年12月1日的香海大廈公契(下稱「該公契」)，香海大廈所佔的地段編號為「Inland Lots Nos 7315，7316 and 7317」，而所佔地段業權份數共75份。

13.依據陳女士提供的日期為2014年1月20日土地註冊處有關「14/F (Flat A on 14/F) & Roof Thereof Heung Hoi Mansion No 32 O’Brien Road Hong Kong」的士地登記冊紀錄(下稱「該紀錄」)，上述物業(即該14A單位連天台部份)的所佔地段編號及地段份數為「1/75 [of] Inland Lots Nos 7315，7316 and 7317」。

14.依據該紀錄，於1966年Choy Lin Yee及Kuk Yuet Wan以聯權共有人身份購入該14A單位連天台部份，Kuk Yuet Wan期後去世，Choy Lin Yee成為唯一業主，並於1977年將該14A單位(但不包括天台部份)轉讓予分權共有人Leung Sun及Lee Hung Mov (李宏茂)。該紀錄載述該14A單位(但不包括天台部份)於1978 年由Leung Sun及李宏茂轉讓予Chan Mee Hor、於1979年轉讓予Kwan Kin Sum、於1988年轉讓予聯權共有人Chan Yiu Kon (陳耀幹)及So Luk Fu、並於1995年再轉讓予陳耀幹。

15.該紀錄顯示，上述的轉售及/或轉讓只涉及該14A單位(但不包括天台部份)，因此Choy Lin Yee仍然持有天台部份。

16.雖然該14A單位及天台部份被分拆轉讓或出售，而上述第14段所提及的轉售及/或轉讓只涉及該14A單位(但不包括天台部份)，該14A單位連同天台部份的地段業權份數(即「Inland Lots Nos 7315，7316 and 7317」的1/75份數)並沒有被分割，而該14A單位的物業轉讓契約一直列載1/75的業權份數。

17.依據該紀錄，於1996年9月17日，李宏茂、Fong Yiu Kei(方耀基)及Shar Kwok Woo(余國和)以分權共有人身份從Choy Lin Yee購入(1)柯布連道32號香海大廈的天台部份(即該14A單位的天台部份，但不包括該14A單位)、(2)柯布連道28和30號及謝斐道121 號香海大廈的天台部份(即14B、C及E單位的天台部份，但不包括14B、C及E單位)、和(3)香海大廈的14D單位連同天台部份。

18.依據該紀錄、於2012年12月3日在土地註冊處登記的日期為2012年11月5日物業買賣合約和於2013年1月22日在土地註冊處登記的日期為2012年12月31日物業轉讓契約，李宏茂於2010 年4月13日去世，而李文騖和李文臻於2012年2月27 日成為李宏茂遺產的遺囑執行人，及至2012年12月31日方耀基、李文騖和李文臻作為李宏茂遺產的遺囑執行人和余國和將上述第17段所提及的物業(即香海大廈的(1)14D單位連同天台部份、(2)該14A單位的天台部份和(3)14B、C及E單位的天台部份，但不包括14A、B、C及E單位)轉讓予Tang Wai Lam (鄧偉林)。

19.上述第18段所提及的該紀錄、物業買賣合約和物業轉讓契約列載香海大廈的14D單位連同天台部份的業權份數為1/75，而14A、B、C及E單位的天台部份不佔任何不分割份數。這切合上述第16段所述，Choy Lin Yee 以契約轉讓給其後買家沒有從1/75份數再分割處理，而一直以來該14A單位的物業轉讓契約保留列載完整的1/75不可分割份數的業權。

20.依據該紀錄、於1997年1月30日在土地註冊處登記的日期為1996年11月20日的物業轉讓契約，陳耀幹於1996年11 月20 日將該14A單位(但不包括天台部份)轉售予陳女士，而相關物業轉讓契約附表清楚述明該14A單位(但不包括天台部份)的所佔地段編號及地段份數為「ALL THAT one equal undivided 75^th part or share in ALL THOSE pieces or parcels of ground registered in the Land Registry respectively as INLAND LOT NO 7317, INLAND LOT NO 7316 AND INLAND LOT NO 7315 ……」(即完整的1/75不可分割份數的業權)。

21.該公契第3條述明如下:

「3. The following costs and expenses shall be paid by all the co-owners of the said Building in proportion to their respective shares and interests of and in the said premises:-

……

(e) The costs of keeping in good tenantable repair and condition the foundation, the side-walk, main walls, supports, beams gutters, chimneys and all external and internal parts of the said Building used in common by the co-owners thereof (except the Roof) and of maintaining all the drains, pipes and conduits and all plumbing apparatus intended for the general service of the said Building. Such cost and expenses shall be borne by the co-owners of the said Building in proportion to their respective shares and interests of and in the said premises ……」(重點加強)

22.正如上述分析，陳女士及法團所提供的文件清楚顯示該14A單位連天台部份所佔的1/75不可分割地段業權份數沒有被分割處理，而相關物業轉讓契約述明完整的1/75地段業權份數歸屬該14A單位。根據該公契第3(e)條，香海大廈的共同擁有人須按他們所持有不可分割業權(即業權份數)按照比例支付該條所述的款項，因此法團是有責任按該公契規定的方法攤分維修費。陳女士質疑該公契沒有指出那些是共同擁有人，但該公契第3(e)條清楚述明是持有不可分割業權(即業權份數)的共同擁有人須分擔支付維修費。該公契第2附表述明首位及第二位業主分別持有75總業權份數之中1份及74份，他們便是該公契下的首兩位共同擁有人，而繼承他們的業權份數的業權繼承人便是該公契下的共同擁有人。按該14A單位的轉讓契約附表所示，該14A單位(但不包括天台部份)佔1/75不可分割業權份數，而陳女士為當時的該14A單位業主，法團向陳女士追討1/75份業權需分擔的維修集資款項並無不妥。正如杜審裁官指出，該14A單位連天台部份是私人物業而非公用地方，陳女士作為該14A單位業主須負上釐清任何業權份數不清的情況，法團沒有責任亦沒有權力處理私人物業的業權糾紛或事宜。本席認為，法團依賴上述紀錄及契約內的業權份數，按該公契條款分攤集資維修費，並向陳女士提出申索的做法正確，並非隨意選擇被告人。

《時效條例》

23.於2006年9月19日，香海大廈業主大會議決通過大廈進行維修，集資金額是港幣3,150,000元。正如上述，按該公契第3(e)條的規定，所有業主須按所持有業權份數，按照比例支付該維修的集資金額。由於香海大廈不可分割業權份數的總數是75份，因此每持 1/75 份不可分割業權份數的業主便須支付港幣42,000 元。上述業主大會亦議決通過集資金額分3期支付，分別是2006年10月10日前(港幣15,000 元)、2006年11月10日前(港幣15,000元)及2006年12 月10 日前(港幣12,000元)。由於陳女士沒有支付上述分擔集資金額，於是法團於2013年5月2日依據該公契第3(e)條提出本申索。

24.香港法例第347章《時效條例》第4(3)條述明，「基於蓋印文據的訴訟，不得於訴訟因由產生的日期起計滿12年後提出……」。法團提出是次申索是要求陳女士履行該公契(尤其是第3(e)條)下的責任，而該公契是「蓋印文據」，因此訴訟時效是12年而非6年。杜審裁官已在其2015年3月25日的裁決理由書(下稱「該裁決理由書」)考慮了訴訟時效的問題，她裁定相關訴訟時效是12年是正確的，杜審裁官並無犯下任何法律錯誤。陳女士亦在2015年4月15日的聆訊已表示不再依賴此上訴理據。

通知陳女士有關維修費

25.陳女士書面提出的上訴理由包括法團並無有效地通知她有關維修費，但她沒有在2015年4月15日的聆訊就此理由作出任何陳述。本席不認同這是有效的抗辯理由。正如上述，香海大廈業主大會議決通過大廈進行維修，每持 1/75 份不可分割業權份數的業主須支付港幣42,000 元，而該集資金額分3期支付。上述業主大會議決及該公契的條文對香海大廈所有持有不可分割份數業權的業主具約束力，陳女士有責任履行該公契(尤其是第3(e)條)下的責任。因此，無論法團有沒有向她發出繳費通知，她在業主大會議決和該公契下須負上支付分擔維修費的責任，即須支付全數港幣42,000 元的分擔維修費。

26.再者，即使陳女士現已知悉法團要求她支付分擔維修費全數港幣42,000元，她的立場仍是不願支付該分擔維修費，她亦對該14A單位(但不包括天台部份)業權是佔1/75份數的多少和她應合理支付的維修費數額均沒有立場，因此她指稱沒有收到有關維修費的有效通知也不構成有效的抗辯理據。

維修費批准是否合符指引

27.雖然陳女士的書面上訴理由包括質疑維修費批准是否符合指引，但她沒有在2015年4月15日的聆訊就此理由作出任何陳述。

28.陳女士在該案件指稱，她對香海大廈的「維修亦不了解: a)該次維修有否按照程序通過及招標、b)是否所有付款項目也有進行完成、c)大廈的維修項目是否必須、d)大廈維修是否公平、公正的分攤」，法團需要清楚交代每户分擔維修費的計算準則及方法。

29.陳女士在該案件又指稱，香海大廈業主大會議決通過大廈進行維修是無效議決：

(1) 不是所有在預算的項目是必須公用項目，如煤氣，對講機。

(2) 不是所有維修項目也是依照採購程序招標及提供相關文件與業主參閱如標書，而2006年9月19日的業主大會會議紀錄顯示法團沒依程序在最後一輪要有2間工程承辦商作選擇。

(3) 在通過寶發建築工程有限公司為香海大廈之大維修承建商，並沒有詳列總工程金額為港幣2,669,779元的明細及報價提供的服務材料。

(4) 該業主大會會議紀錄第2段提及總集資金額港幣3,150,000元下第1.3至1.6項的工程未有在大會中通過及經過招標，這只紀錄通過預算，不可按照公契的規定分攤，亦不可強行要求她付款。

30.該裁決理由書第10段述明，在該審裁處進行聆訊時，陳女士已質疑法團是否有恰當處理維修事宜，但經杜審裁官與陳女士探討分析，法團與陳女士同意爭議範圍收窄至一個核心爭議點，即上述有關業權份數的問題。本席亦認同陳女士對維修是否進行完成並非對法團是次申索的有效抗辯理由。法團亦提供日期為2006 年9 月19 日的香海大廈業主大會會議紀錄解釋攤分維修費的計算及方法(見上述第25段)。

31.但即使考慮到上述第28至第29段所提及的質疑，本席也認為它們不能構成可爭辯的上訴理由。首先，本席看不到為何煤氣公司安裝總喉管及維修對講機系統不是有關公共用途的設施。第二，陳女士如欲推翻該缺席裁決，便須負上舉證責任並提供實質理據支持其申請及指稱，否則法庭是不會將案件重開。日期為2006年9月19日的業主大會會議紀錄只紀錄議決結果，這不能顯示維修項目沒有依據採購程序招標、沒有兩間工程承辦商以供業主作選擇及／或寶發建築工程有限公司沒有提供工程費的明細及服務材料的資料，陳女士未能提供實質理據以支持其空泛的指稱。第三，業主大會會議紀錄第2段提及「……大廈天井橫樑工程、閉路電視工程、對講機系統、公共天線系統、更換電梯工程及案裝煤氣管道等工程」，而上述工程(即第1.3至1.6項工程)的每項工程費用不超過港幣200,000元。香港法例第344章《建築物管理條例》第 20A 條第1及第2款述明如下：

「(1) 法團在根據公契(如有的話)或本條例行使權力或執行職務上所需的供應品、貨品或服務，其取得須符合與上述取得有關的工作守則所指明的標準及準則。

(2) 除第(2A)款另有規定外，第(1)款所提述的任何供應品、貨品或服務，如其價值超過或相當可能超過─

(a) $200000或主管當局於憲報刊登公告指明用以取代前者的款額；或

(b) 相等於法團每年預算的20%或主管當局於憲報刊登公告指明用以取代前者的百分率的款額，

(兩者以其較小者為準)即須以招標承投方式取得。」

陳女士未能提出有實質的理據指稱上述工程沒有通過或需要招標而不依程序進行。

32.本席認為，陳女士對維修費批准是否合符指引的質疑並非就法團是次申索的可爭辯而具實質理據的抗辯理由。

總結

33.本席細心考慮陳女士的陳述後，認為陳女士未能提供有合理成功機會的抗辯理由，杜審裁官在拒絕陳女士的申請時，是有依據有關之原則行使她的酌情權。本席亦認同杜審裁官的裁定，認為杜審裁官並無犯了任何法律上之錯誤。基於上述原因，本席撤銷上訴許可的申請，並不作任何訟費命令。

被告人： 無律師代表，親自出庭應訊