新城大廈（謝斐道）業主立案法團 對 徐利明

LDBM 362/2014

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2014年第362宗

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判 案 書

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1.申請人為香港謝斐道483-499號新城大廈（下稱 “該大廈”）的業主立案法團，為根據《建築物管理條例》（香港法例第344章）（下稱 “該條例” ）於2009年1月7日成立。答辯人為該大廈北面後巷部份（下稱 “該後巷” ）的佔用人。

2.約於2009年9月起，申請人發現該後巷搭起三個依靠該大廈外牆的構建物，而有關構建物以建築木板及鐵片圍封該大廈的部份外牆（下稱 “該等構建物”）。經申請人於查冊後發現，該等構建物均建於該大廈範圍的通道權（Right of Way）上，即該大廈地段Section A of Subsection 2 of Section A of Inland Lot No. 2836（下稱 “該地段”）的圖則三個畫上紅色交叉的標示位置（見文件冊第60頁）。由於該等構建物均建於靠大廈外牆北面五呎的距離，因此均完全建於該大廈的範圍內，而該等構建物的建立，並未獲得申請人同意。幾經與答辯人周旋，答辯人拒絶清拆該等構建物，申請人亦收到屋宇署要求清拆該等構建物的命令，因此提出申請，要求法庭發出強制令及相關命令。

3.答辯人沒有存檔反對通知書，亦從來沒有出席任何聆訊。審訊時答辯人缺席，本席聆聽黃律師的陳述及查看3份送達誓章，本席滿意申請人已把申請及其他相關命令妥為送達給答辯人，他應得到相關通知，審訊在他的缺席下進行。

關先生的証據

4.關先生於2013年1 月由福輝管理有限公司（下稱「該管理公司」）聘請他為該大廈的物業主任，負責該大廈管理處工作。因工作需要，經常巡視該大廈公用地方及處理日常管理處事務。該大廈與相鄰大廈信和廣場中間有一條約10呎寬的後巷，該後巷一半約5呎寬為新城大廈通道權（Right of Way）的公用地方，可用作緊急逃生通道用途。

5.起初，申請人並不清楚誰人建立該等構建物，後來關先生發現一名負責鄰近大廈清潔的工人將大量垃圾及清潔工具擺放於該等構建物內。申請人亦於2012年9月28日收到屋宇署致申請人的清拆令，要求申請人清拆在地下後巷的若干建築物（即該等構建物）。

6.由於屋宇署發出清拆令，申請人委託其代表律師林錫光、陳啟鴻律師行於2012年12月17日向建立該等構建物的佔用人發出警告信，要求其於7天內清拆該等構建物，惟該等構建物未有被清拆，故屋宇署正式於2013年1月3日將該清拆令於土地註冊處註契。

7.約於2014年8月，關先生於巡查該等構建物時遇到答辯人，而答辯人亦向關先生表明身份並自稱是徐利明，惟答辯人堅拒清拆，並聲稱其中一個構建物已於地政署寮屋部登記，又向關先生要求港幣40,000元的搬移費。申請人認為其要求無理。

8.申請人及後亦多次向屋宇署要求延長清拆該等構建物期限，現屋宇署將清拆期限延至2015年6月30日。

相關的契約及法例

該屋苑大廈公契

9.根據該屋苑於1965年3月19日簽訂的大廈公契（下稱 “該大廈公契”）第7及8(e)條，申請人身為該大廈的管理人是有責任確保大廈公契的任何一方不會破壞該大廈外牆及大廈任何公用部份受阻礙：-

“7.	Each of the parties hereto shall not make any structural alteration to the said building or to the shop flat or portion of the roof of which he is entitled to the exclusive use, occupation and enjoyment or cut or damage any or the main walls supports joints floors or ceilings therein and shall not make any alterations to any fixtures and fittings that may affect or be likely to affect the supply of water or electricity to or from the said building.
	…
8.	Each party hereto covenants with the others as follows:-
	…
	(e)     Not to place anything in or occupy obstruct or cause any obstruction of any part of the said premises or of the said building intend for common use and not to use such parts of the said building otherwise than for access to and from his floor. ”

建築物管理條例相關條文

10.該等構建物是身處該大廈的公用部份範圍。根據一份於1962年6月5日訂立並註契編號為UB370209的該大廈的重新分配契約（Reassignment）第1頁底部指出，於圖則中粉紅色及綠色的部份均屬該地段範圍，因此該等構建物的位置亦位處該大廈的公用部份範圍。屋宇署的清拆令亦反映此處地方屬於該大廈的公用部份。

11.根據該條例第16條，法團須執行有關建築物公用部份的職責。

12.根據該條例第18(1)(b)條：-

“ (1)	法團須─
	…
	(b) 在公職人員或公共機構行使任何條例所賦權力，命令或要求就公用部分進行某項工作時，遵照辦理；”

13.由於屋宇署向申請人及該大廈所有業主發出清拆令，因此根據此條文，申請人有責任清拆該等構建物。

14.另根據該條例第34I條，任何人均不得將該大廈公用部份改作自用，不合理地干擾該大廈任何業主或佔用人對該等部份的使用或享用，或對該大廈任何人造成滋擾或危險：-

“ (1)	任何人不可─
	(a) 將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會（如有的話）藉決議批准者；
	(b) 使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分，以致─
	(i)	不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用；或
	(ii)	對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。
(2)	任何人違反第(1)款，即當作違反建築物公契對他施加的責任。”

15.此外，根據高等法院上訴法庭張澤祐法官於九龍漆咸道27A號業主立案法團 對 李先生或非法佔用人（李啟剛，盧鴻鏘）[2002] CACV 2238/2001的上訴案件的判案書第19-22段就該條例第34I條作出詮釋。

“該條例中第34I條中的“任何人”包括任何佔用大廈公用部份的人士，而第34I(2)條亦意指有關的“任何人”亦受大廈公契約束，因此，由於答辯人因佔用該大廈的公用部份，根據該條例第34I條，其亦受到該大廈公契的約束，亦已違反該大廈公契第7及8(e)條的條文。”

討論

16.經聆聽證供及查看相關的契約及法例，本席接納申請人所指答辯人已違反該大廈公契的第7及8(e)條及該條例第34I條，本席接納該等構建物的建立是違反公契的，本席亦接納屋宇署曾發出清拆令並訂下2015年6月30日的清拆限期，申請人根據公契及建築物條例有責任清拆該等構建物，否則會面對嚴峻法律後果及損失，本席裁定申請人得直。

命令

17.本席頒令如下：-

(1)	頒布強制令命令答辯人須於本命令日起計的28天內清拆該大廈後巷（相對信和廣場）三個構建物並將受損之外牆按圖則還原原來面貌及移走一切其私人物品離開該大廈範圍；
(2)	如果答辯人沒有履行上述命令(1)的強制令或同等命令，申請人可自行將答辯人的有關構建物移除及無論如何停止有關構建物及任何私人物品直接及間接地佔用該大廈的任何公用部分，包括但不限於該大廈的外牆，而一切有關的費用由答辯人負責支付；
(3)	答辯人須支付申請人本申請的訟費，即時評定為23,803.50元；及
(4)	答辯人必須遵從本命令的指示，否則將作藐視法庭論，並可被判處監禁。

申請人由林錫光、陳啓鴻律師行黃斯哲律師代表應訊

答辯人，無律師代表，缺席