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HCMA 20/2015
香港特別行政區
高等法院原訟法庭
刑事上訴司法管轄權
定罪上訴
案件編號：裁判法院上訴案件2015年第20號
(原九龍城裁判法院傳票2014年第18357號)
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| 答辯人 |
香港特別行政區 |
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訴 |
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| 上訴人 |
港銀財務有限公司 |
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| 聆訊日期： |
2015年4月22日 |
| 判案日期： |
2015年5月12日 |
判案書
1.上訴人是一間財務公司，它被控以貸款人身分訂立了根據《房屋條例》[1] 第17B條是無效的一項關乎土地的協議罪[2]。它不承認控罪，於東區裁判法院審訊後，特委裁判官（下稱裁判官）裁定上訴人罪名成立。上訴人不服定罪，提出上訴。
案情
2.本案的基本案情並無爭議，全部藉《刑事訴訟程序條例》[3] 第65C條呈堂為證據，要點如下：
(1) 涉案物業是一個居者有其屋（下稱居屋）單位；
(2) 房屋委員會（下稱房委會）獲授權就該單位提名購買人；
(3) 該地段所建的單位的出售和讓與，均受《房屋條例》列明的條款、契據和條件所規限[4]；
(4) 1994年6月29日，一名鄭女士和一名胡先生購入涉案物業；
(5) 2008年8月21日，一名葉女士被房委會提名購買該物業；[5]
(6) 根據一份2008年9月30日的轉讓契據,鄭女士和胡先生以1,120,000元的價錢將該物業轉讓予葉女士;
(7) 2013年7月26日，上訴人與葉女士訂立了一項貸款協議[6],上訴人批出一筆550,000元的貸款給葉女士。
(8) 該貸款協議有以下條款：
“If any Event of Default shall have occurred or in the event of any proceedings or steps being taken to exercise or enforce any powers or remedies conferred by any incumbrance over the Property, the Lender may redeem such incumbrance or procure the transfer of it to himself and may settle and pass the accounts of any incumbrancer entitled to such security and any accounts so settled or passed shall be conclusive and binding as well between the Lender and Borrower as between such incumbrancer and the Borrower. In such event, the title deeds and documents of the Property kept by any such incumbrancer shall be delivered to the Lender. The Borrower shall take all such steps and action as shall be necessary to effect such redemption and delivery of title deeds as aforesaid.”[7]
(9) 在訂立該貸款協議前，房委會並沒有收到該物業的補價評估申請；此外，截止2014年10月10 日為止，房委會沒有收到該物業根據《房屋條例》附表所提及的補價。
(10) 該貸款協議的條款並沒有預先獲得房委會或房屋署署長的書面批准。
裁判官的裁斷
3.裁判官作出了以下的裁斷：
(1) 上訴人與葉女士就相關物業有一項關乎土地的押記協議。
(2) 無論如何，涉案貸款協議和協議內提及的押記均與涉案物業有關，他肯定押記協議是一項關乎土地的協議，亦符合《房屋條例》第27A(a) 條的要求。
(3) 協議中的押記部份是無效的，因為葉女士沒有獲得房委會的書面准許將涉案單位如此押記。
(4) 即使貸款協議並非完全無效，只要押記部份違反了條例第17B(2)條的規定，基於押記部份無效，第27A條的罪行便已被干犯。
4.據此裁判官裁定上訴人罪名成立。
上訴理據
5.在上訴時，上訴人由馬維騉大律師代表[8]，他提出以下上訴理據：
裁判官錯誤裁定相關協議為一項關乎土地協議，而相關協議對葉女士所持的物業構成一項押記，因而根據條例第17B條是無效的。
條例的相關條文
6.本案主要關乎《房屋條例》中的以下兩項條文：
「第27A條
(1) 凡─
(a) 任何人看來是就土地設定按揭或以其他方式將土地押記，或將土地轉讓或以其他方式讓與，或訂立一項關乎土地的協議，而不論該人是以貸款人或借款人身分或是以其他身分行事；及
(b) 該項看來是如此作出的按揭、其他押記、或該項看來是如此作出的轉讓、其他讓與、或該項看來是如此作出的協議，根據第17B條是無效的，
該人即屬犯罪，可處罰款$500,000及監禁1年。
第17B條
(1) (略去)
(2) 凡─
(a) 第(1)(a)(ii)款描述的土地[9] 是在委員會書面准許下出售的；及
(b)(i) 獲出售該土地的人看來是將該土地按揭或以其他方式押記，而該人並沒有獲得委員會書面准許將該土地如此按揭或押記；或
(ii) (略去)
則該項看來是如此作出的按揭或其他押記，連同任何關於如此按揭或以其他方式押記的協議，均屬無效。
(3) （略去）」
討論和考慮
7.上訴聆訊時，代表答辯方的署理高級檢控官雷明雋說明，本案的檢控基礎是：相關協議包含將土地押記的協議，因此是一項關乎土地的協議。
8.馬大律師表示這也是上訴方在原審和上訴時的理解。
9.基於上述情況，本席的考慮，因此首先集中於相關協議是否一項將土地押記的協議。
10.馬大律師基於以下理據，力陳相關協議並非一項將土地押記的協議：
（一） 協議第8.01段所指的失責事項並非與本案的貸款協議有關，而是與葉女士和第一按揭銀行之間的按揭有關；
（二） 第8.01段只賦予上訴人酌情權去贖回其他產權負擔或將該項負擔轉到上訴人名下，如果上訴人選擇不行使這酌情權，條文也便沒有實質效力。馬大律師指出：只有下列三個條件全被滿足，相關協議才有可能被視作導致一項衡平法按揭[10] 的產生：
(i) 發生了與第一按揭有關的失責事件；
(ii) 上訴人選擇贖回其他產權負擔或將該產權負擔轉至上訴人名下，並結清產權負擔人享有的抵押；和
(iii) 有關業權契據被送到上訴人手上。
在這些條件未被滿足之前，將土地押記的情況並未存在。
（三） 裁判官錯誤裁定協議雙方有對該物業作出押記的意圖，尤其是：
(i) 上訴人並沒有一個當下的權利[11]，只有一個將來的權利[12]；
(ii) 協議第8.01段並沒有將相關物業分隔開用以償還該貸款協議的債項；
(iii) 裁判官推論從事借貸業務的上訴人不會在沒有任何抵押的情況下向葉女士借出550,000元的款項，犯了錯誤，亦有違證據。
11.就上述各事項，本席有以下觀察。
第一點
12.雖然協議第8.01段在「Settlement of Other Incumbrances」這標題之下，本席不同意這段所指的失責事項與本案的貸款無關。第8.01段這樣描述會引發相關權力的情況、或上訴方所述的失責事項：
“If any Event of Default shall have occurred or[13] in the event of any proceedings or steps being taken to exercise or enforce any powers or remedies conferred by any incumbrance over the Property, the Lender may[14] redeem such incumbrance or procure the transfer of it to himself and may settle and pass the accounts of any incumbrancer entitled to such security and any accounts so settled or passed shall be conclusive and binding as well between the Lender and the Borrower as between such incumbrancer and the Borrower. In such event, the title deeds and documents of the Property kept by any such incumbrancer shall be delivered to the Lender. The Borrower shall take all such steps and actions as shall be necessary to effect such redemption and delivery of title deeds as aforesaid.”
13.本席認為, “If any Event of Default shall have occurred” 必定是指對本案的任何失責情況。
14.就涉案協議的違約情況包括什麼，在協議第7 段‘Events of Default’ 下有所列明，包括貸款人不還款或被申請破產[15]，這些情況都和第一按揭無關，而直接和本案協議有關。馬大律師陳詞說協議第7段也包括一些與針對第一按揭的失責情況，例如第7(b) 和 (k) 段。即使協議第7段可能包括一些針對第一按揭的失責情況，這並不表示協議第8.01段並沒有涵蓋針對本案協議的失責情況。
15.本席認為，引發相關權力可以行使的情況、或失責事項，有二：
(1) 關乎本協議的任何失責情況；和
(2) 因執行第一按揭或行使該按揭賦予的權力而作出的行動或訴訟，這便是協議第8.01段[16] ‘or’[17] 那個字之後所述的情況。
協議用上‘or’這字眼，明顯立意表明兩種情況任何一種出現，便可引發相關權力。因此，本席裁定，協議第8.01段的作用不限於與第一按揭有關的失責情況，也涵蓋本協議的失責情況。
第二點
16.第8.01段只賦予上訴人酌情權，顧及協議中用上‘may’[18] 這個字眼，本席是認同的。不過，這是不少協議中的情況，貸款者想在如何應付違約或失責的情況時給自己留有空間，是普遍的。
17.馬大律師也接受，他所稱的酌情權，和一般合約權利，起碼以本案而言，不存在實質分別。
18.馬大律師的陳詞重點是：上訴人一天未行使這權力，以致業權契據在它手上，按揭情況並未出現，押記也一樣。
19.馬大律師援引Wise Wave Investments Ltd. v TKF Services Ltd.[19]一案，支持他的論點：一份文書如果只是產生一個在將來要給予一個押記的責任的話,該文書是不會產生一個衡平法押記[20] 的。
20.Wise Wave Investments一案源自一宗樓宇買賣。賣方欠下大筆管理費因而引起買方顧慮，要求賣方付清所欠管理費或提供足夠的保證才完成交易。賣方不允，並在交易時間過後將買賣合約視為終結，更沒收了訂金。買方要求法庭頒布强制履行令 [21]，完成交易。
21.該案其一議題是：在這樣欠交管理費的情況下，大廈公契的以下條文是否已將物業押記了：
“It is hereby declared that:
(a) Any sums or part thereof payable by any Owner under this Deed as shall be unpaid for 30 days next after the due date for payment of the same shall be a charge upon the share and interest of the defaulting Owner of and in the Property.”
22.本席認為，該案與本案的背景、性質、事實情節和議題都難以相提並論，對支持馬大律師的論點的作用有限。
23.一來，該案的裁決，相當程度是受《物業轉易及財產條例》[22] 第5(1)(a)條的押記必須以文書來設立和文書須簽署這兩項規定所影響，而本案不涉這方面的考慮。
24.二來，每項合約條款的作用，涉及條文的詮譯和尋求立約意圖，這都是要顧及每宗案件的獨特情況的。
25.三來，本案關乎《房屋條例》第27A條，該案則不涉《房屋條例》。
26.馬大律師也陳詞說：相關協議只是一項貸款協議，即使有第8.01段的條款，協議是貸款協議這本質並沒有改變。
27.本席不同意這論點，以《房屋條例》第27A條的情況來說，只要有關乎土地的協議，即使這只是一個協議中的條款之一，如果根據第17B條是無效的話，便屬於第27A條的涵蓋範圍。
28.根據協議第8.01段，將第一按揭的貸款清還，贖回業權契據並將契據交付上訴人保存，效用令上訴人的地位和保障等同第一按揭的貸款人，這是一個將土地押記的情況。
29.就這一點，馬大律師並無異議。他强調的是：未出現失責、或上訴人不行使權利、又或契據未交付上訴人，這未構成押記。
30.代表答辯方的署理高級檢控官雷明雋，援引Pine Enterprises Ltd v Cyber Strategy Ltd & Another[23] 一案，陳詞說本案協議已設定了土地押記。
31.在該案，高等法院原訟法庭暫委法官（當時官階）杜溎峰有以下見解：
“151. Whether a document has the effect of creating a charge is essentially a matter of construction of the relevant terms of the document. The question is one of intention of the parties. As explained by Atkin LJ in National Provincial and Union Bank of England v. Charnley [1924] KB 431 at 449: -
“The first question that arises is whether or not this document does create a mortgage or charge, and to determine that it is necessary to form an idea of what is meant by a ‘charge’. It is not necessary to give a formal definition of a charge, but I think there can be no doubt that where in a transaction for value both parties evince an intention that property, existing or future, shall be made available as security for the payment of a debt, and that the creditor shall have a present right to have it made available, there is a charge, even though the present legal right which is contemplated can only be enforced at some future date, and though the creditor gets no legal right of property, either absolute or special, or any legal right to possession, but only gets a right to have the security made available by an order of the Court. If those conditions exist I think there is a charge. If, on the other hand, the parties do not intend that there should be a present right to have the security made available, but only that there should be a right in the future by agreement, such as a licence, to seize the goods, there will be no charge.” (Emphasis added.)
To similar effect was the approach set out by Buckley LJ in Swiss Bank Corporation And Lloyds Bank Ltd and Others [1982] AC 584 at 595: -
“... whether a particular transaction gives rise to an equitable charge of this nature must depend upon the intention of the parties ascertained from what they have done in the then existing circumstances. The intention may be expressed or it may be inferred. If the debtor undertakes to segregate a particular fund or asset and to pay the debt out of that fund or asset, the inference may be drawn, in the absence of any contra indication, that the parties’ intention is that the creditor should have such a proprietary interest in the segregated fund or asset as will enable him to realise out of it the amount owed to him by the debtor: compare In re Nanwa Gold Mines Ltd [1955] 1 WLR 1080 and contrast Moseley v Cressey’s Co (1865) LR 1 Eq 405 where there was no obligation to segregate the deposits. But notwithstanding that the matter depends upon the intention of the parties, if upon the true construction of the relevant documents in the light of any admissible evidence as to the surrounding circumstances the parties have entered into ... an equitable charge ... the fact that they may not have realised this consequence will not mean that there is no charge. They must be presumed to intend the consequences of their acts.” (Emphasis added)
152. Counsel have no dispute about the above principles. Their dispute is whether the parties intended to create a charge over Lecture Kit’s 510,002 shares in UR Limited. However, Mr Li draws attention to the underlined part of Buckley LJ’s dicta and submits that the inference that a charge has been created will be drawn if three conditions are satisfied, namely: (a) the debtor undertakes to segregate a particular asset; (b) the debtor undertakes to pay the debt out of that segregated asset; and (c) there is no contra indication of the creation of the charge. I would not go that far as to say that Buckley LJ was laying down criteria which must be fulfilled in order to create a charge. His Lordship was only giving an example, and a very strong one, of when the intention to create a charge would be inferred. Obviously, segregation of asset is a very strong indication of such intention. Whether the debtor has undertaken to pay the debt out of the segregated asset is another piece of evidence on which the intention of creating a charge over the segregated asset could be inferred. But I do not think anything short of that would preclude the intention from being inferred. Whether there is contra indication is also one of the factors to be considered in ascertaining the intention. The real test is whether reading the Lecture Kit Shareholders’ Agreement as a whole and in the light of the admissible surrounding circumstances the Court is satisfied that it is the intention of both parties that by virtue of clause 5.2 Lecture Kit has given the right to Pine over its 510,002 shares in UR Limited held by the Custodian for the purpose of securing Lecture Kit’s and Cyber Strategy’s payment obligation.”
32.馬大律師沒有質疑Atkin LJ 在National Provincial and Union Bank of England一案中的觀點，他其實也援引了此案支持他的論述。
33.不過，馬大律師强調，本案協議並未設立了一個現存、或當下的權利[24]，而雷檢控官的陳詞則是權利已經因本案協議存在。
34.本席認為，以本案而言，雙方訂立協議時的意圖[25] 明顯不過，是在本文第15段所述的其一情況出現時，上訴人便有權執行協議第8.01段的權力。
35.不過，假設如馬大律師所述，沒有出現失責情況、或上訴人選擇不行使協議賦予他的權力、又或有關業權契據沒有送達上訴人時，上訴人會已經違反了條例的規定嗎？抑或因為這不算是Atkin LJ 在National Provincial and Union Bank of England 一案所述的現有的權利因而未致將土地押記呢？本席認為，權利是現存的，因為只要出現違約的情況，上訴人便可行使權力，而不用再加商討或協議，葉女士也有合約責任令業權契據交付上訴人，也使上訴人在相關單位上有財產利益。協議第8.01段最後一句這樣說：
‘The Borrower shall take all such steps and actions as shall be necessary to effect such redemption and delivery of title deeds as aforesaid.’
36.因上述理由，本席認為相關協議是將土地押記了的。
37.此外，本席也認為，當局訂立第27A條時，看重的是協議雙方的意圖，尤其是條文用上的字眼是「看來是 。。。將土地押記 。。。」。
38.本席認為，條文用上「看來」這字眼，是有用意的。條文的英文版本用字是 ‘purports to create’。‘Purport’ 這詞一般有表達或標榜之意。在Shorter Oxford English Dictionary,這字有意圖去做的事[26] 或做一些事使某一些事情發生[27] 的意思。
39.在詮譯《房屋條例》第27A條時，應顧及相關條例的立法目的。在CHEUK SHU YIN v YIP SO WAN & Another[28] 一案，終審法院常任法官陳兆愷指出：在詮譯《房屋條例》第17B 條和27A條的規定時，必須顧及居者有其屋計劃的背景和環境。陳法官强調房屋委員會售賣居屋，價格是有折讓的，既低於市價，也沒有將土地價值計算在內。上述條例的規定和限制，旨在防止購得居屋的人藉此折讓並利用未被批准的相關行為賺取利潤，未經房屋委員會准許而將單位按契押記，正是要防止的行為。
40.根據《釋義及通則條例》[29] 第19條：
「條例必須當作有補缺去弊的作用，按其真正用意、涵義及精神，並為了最能確保達致其目的而作出公正、廣泛及靈活的釋疑及釋義。」
41.簡而言之，本席認為，相關協議將土地押記了。這協議、或起碼這部份協議，是一項土地協議，而這協議因沒有遵守條例第17B條的規定而無效。
第三點
42.這點關乎裁判官就雙方立約意圖的裁斷。
43.馬大律師對裁判官作出的批評，可見於本文第10 （三）段。
44.以第 (i) 點來說，因為剛才所述的理由,本席認為上訴人已經有了一個現存或當下的權利，並非只有一個將來的權利，因為只要出現協議所述的失責的情況，上訴人便有權立即行使權利。
45.第 (ii) 點，將物業分隔，是押記的明顯指標，但正如杜法官在Pine Enterprises Limited一案的觀察，沒有將物業分隔，並不一定便否定押記的存在，一切視乎整體情況。
46.第 (iii) 點，本席同意，裁判官過份看重這情況，而且也忽略了葉女士是提供了一名擔保人的。
47.裁判上訴以重審方式進行[30]，本席有權根據已在裁判官席前的證據作出裁斷。
48.要裁定雙方必有設定押記（在指定情況出現時）的意圖，這必須是整體證據支持的唯一合理推論。
49.馬大律師力陳，協議涉及相關物業，這只是提供給上訴人去考慮是否貸款的一項資料而已。本席對此難以苟同。
50.毫無疑問，協議中有8.01段和8.02段[31] 的條款，必然是為了在葉女士沒有償還對上訴人的債項[32]、她面臨破產[33]、或她的擔保人沒能力負上責任[34] 等等情況出現時,上訴人可以行使權利將涉案單位從第一按揭銀行贖回，將業權契據收歸己有，儼然成為第一按揭持有人。意圖若非如此，根本不會將這條款納入協議之中。
51.雖然，協議雙方都沒有出庭作證，本席裁定，將土地押記，必然是立約雙方的意圖，這是整體證據支持的唯一合理推論。
總結
52.本席裁定，雙方的意圖是將土地押記，這是一項關乎土地的協議。因為該押記沒有得到房委會書面准許，所以屬無效。即使這項協議只是整個「貸款協議」[35] 的一部份，而且即使相關部份因條例第17B條而致無效，協議其餘部份仍然是有效的 [36]，本席同意裁判官的看法，如果協議中設立押記的條款，根據條例第17B是無效的話，上訴人便違反了條例第27A條。
53.基於上述理由，本席駁回上訴，維持定罪原判。
答辯人：由律政司署理高級檢控官雷明雋代表香港特別行政區。
上訴人：由蘇何律師行委派馬維騉大律師代表。
[1] 香港法例第283章。
[2] 違反《房屋條例》第27A條。
[3] 香港法例第221章。
[4] 見New Grant No. 2988和轉讓契據，認證副本為控方證物P5和P6。
[5] 提名信認證副本為控方證物P7。
[6] 認證副本為控方證物P9。
[7] 協議第8.01段。
[8] 在原審時，上訴人是由馬維騉和劉煥新兩位大律師代表的。
[9] 房屋委員會獲授權提名購買人的土地。
[10] 即 ‘equitable mortgage’。
[11] 即 ‘present right’。
[12] 即 ‘future right’。
[13]
底線由本席加上，以表重要。
[14] 底線由本席加上，以表重要。
[15] 協議第7(a)和(b)段。
[16] 見本文第12段。
[17] 本席加上了底線的第一個字。
[18] 見本中第12段第二個加上了底線的字。
[19] [2007] 4 HKLRD 762。
[20] 即 ‘equitable charge’。
[21] Decree of Specific Performance。
[22] 香港法例第219章。
[23] HCA 1221/2006。
[24] 即 ‘present right’。
[25] 即‘intent’。
[26] 英文原文是：‘That which is intended to be done’。
[27] 英文原文是：‘Effected by something’。
[28] FACV 9/2011。
[29] 香港法例第1章。
[30] 見終審法院在Chou Shih Bin v HKSAR (2005) 8 HKCFAR 70一案的裁定。
[31] “All principal sums interests costs charges and expenses paid or incurred by the Lender in redeeming or procuring the transfer of any such security and in procuring any entries to be made in the Land Registry shall be paid by the Borrower to the Lender on demand with interest from the date or respective dates of the same having been paid at the interest rate set out in the First Schedule hereto until payment and the terms of this Agreement shall apply to the Redemption Monies as if it forms part of the Loan.”
[32] 見協議第7(a)段。
[33] 見協議第7(b)段。
[34] 見協議第7(c)段。
[35] 協議文件的原文是英文，協議稱為 ‘This Loan Agreement’。
[36] 見協議第11 段。
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