Case Document

100%

[Chinese Translation – 中譯本]
FACV 13/2010

香港特別行政區

終審法院

終審民事上訴2010年第13號

（原上訴法庭民事上訴2009年第95號）

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上訴人	冼浩源
	（死者冼溢的遺產管理人）
	對
答辯人	FINEWAY PROPERTIES
	LIMITED

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主審法官：	終審法院常任法官包致金
	終審法院常任法官陳兆愷
	終審法院常任法官李義
	終審法院非常任法官烈顯倫
	終審法院非常任法官苗禮治勳爵

審訊日期：	2011年5月13日
判決日期：	2011年5月24日

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判案書

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終審法院常任法官包致金：

1.本上訴原本編定於2011年5月13日在本院進行聆訊，但本院於當日獲大律師通知，與訟雙方已達成和解，但擬將和解條款保密。他們請求本院按照該等條款及在雙方同意下駁回上訴及不作出關於本上訴的訟費的命令。本院所關注的其中一項事宜，是土地審裁處就其席前進行的法律程序的訟費而作出的命令。本院向與訟雙方表示關注該事宜，他們則向本院保證，其和解協議已就該事宜作出安排。基於該項保證，本院答應與訟雙方的請求，裁定駁回上訴及不作出關於本上訴的訟費的命令。不過，本院曾表示會宣布答應該項請求的理由，因為有多項事宜不應就此作罷，而是應予討論。

2.由於有關爭議點已由與訟雙方界定，本上訴產生了兩項法律論點。這兩項論點均涉及準重新發展商提出某項申請時的處境，該項申請為根據《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（香港法例第545章）第4(1)(b)條向土地審裁處申請頒令將一項物業以公開拍賣方式出售。第一個問題是：與訟雙方達成並已交給土地審裁處批准的底價協議，可否（如可以的話，則在何情況下）在其中一方提出要求下（儘管另一方提出反對）重新訂定?第二個問題是：假如重新訂定底價的做法錯誤，而有關物業的售價較雙方原先同意的底價對提出反對的一方較為不利，則審理上訴的法院可否向提出反對的一方提供補救?

3.產生上述問題的背景如下：本案涉及一幢位於銅鑼灣希雲街44至46號的物業。該物業樓高八層，每層有兩個單位。一樓至八樓是住宅單位，地下是商業單位（店鋪）。該物業的一份相等的不分割份數（佔該物業的6.25%業權，並附帶44號地下的店鋪的獨有享有權）屬死者冼溢的遺產，該筆遺產的管理人是冼浩源；該物業的其餘業權則屬Fineway Properties Ltd所有。為了重新發展該物業，Fineway根據第4(1)(b)條要求法庭頒令以公開拍賣方式出售該物業。2009年3月20日，Fineway獲土地審裁處（由暫委法官姚智勳和盧偉光先生組成）頒發該項命令。

4.本案於2008年6月在土地審裁處展開聆訊，但不久之後，Fineway和遺產管理人通知土地審裁處，他們雙方已協定底價為1億2千2百萬元。土地審裁處於是在已進行部分聆訊的情況下將案件押後。案件於2008年12月恢復聆訊，Fineway尋求重新訂定底價，理由有二：首先，1億2千2百萬元的底價是在一個虛假的前提下定出的。其次，在6月的聆訊與12月的聆訊之間，發生了廣被稱為“金融海嘯”的金融危機，以致出現“難以想像的急劇跌市”。土地審裁處拒納第一項理由，但接納第二項理由，准許重新訂定底價。2009年3月20日，土地審裁處頒令將底價定為7千零50萬元。

5.土地審裁處將該物業的12.0368%的份數歸於冼溢的遺產。以1億2千2百萬元計算，該遺產有權得享1千4百68萬元；但若以7千零50萬元計算，則該遺產只有權得享848萬元，兩者相差約620萬元。沒有人尋求擱置上述判決，拍賣亦如期進行。Fineway是拍賣會中的唯一競投者，結果以底價7千零50萬元購得有關物業。

6.關於在其席前進行的法律程序的訟費，土地審裁處頒令有關遺產須承擔Fineway的訟費的90%，有關訟費按照高等法院收費表評定，並發出大律師證明書。土地審裁處為何如此頒令?其所持理由如下：

“關於本申請的訟費，廖先生強調，申請人應承擔有關的法定責任，即令該審裁處信納他們必將符合該條例的規定，不管是否有人提出反對。他續稱，答辯人純粹質疑其單位的估值，因此法庭不應作出訟費令。

然而，事實上，答辯人曾將大量專家報告送交審裁處存檔，而且只是到了審訊進行期間才選擇不傳召專家證人或援引專家報告。誠然，此舉縮短了審訊期。不過，申請人其後曾將反駁答辯人的論點的報告送交審裁處存檔，而答辯人亦並非僅採取中立立場。在關於是否已符合樓齡或樓宇修葺狀況的驗證標準的問題上，雙方仍爭持不下，而關於估值的多方面爭議就更不用說了。就估值而言，本庭最終亦較為接受申請人的專家所採用的大部分數字。因此，申請人顯然須花費額外的工夫和費用來應付答辯人所提出的所有爭論點，這全然有別於簡單直接地證明其案情的做法。”

7.問題在於：有關聆訊在土地審裁處進行了達18天之久，但從沒有人試圖提出充分理由解釋為何需時如此長。誠如本院常任法官李義在案例Capital Well Ltd v Bond Star Development Ltd (2005) 8 HKCFAR 578的判案書第21段指出，《土地（為重新發展而強制售賣）條例》的目的之一是“確保小業主就其在有關地段中的權益獲給予公平和合理的賠償”。假如由於小業主須支付其本身代表律師或對方代表律師的費用而令小業主應得的賠償耗盡或被大幅度侵蝕，則上述目的便無法達到。在有關的法定機制下，土地審裁處作為司法機構的一員，有責任採取果斷措施，以防止出現上述情況。就本案而言，在土地審裁處進行的法律程序看來已失控地拖長，訟費亦變得高昂，而與訟雙方似乎均須為此情況承擔相同責任。

8.上文已簡要和溫和地述明本院為何認為土地審裁處作出的訟費令值得關注。

9.遺產管理人提出上訴，而上訴法庭（由上訴法庭法官郭美超、上訴法庭法官張澤祐及原訟法庭法官林文瀚組成）裁定：(i)雙方本來就不應重新訂定經同意的底價，但(ii)法庭並無司法管轄權同意遺產管理人指法庭應頒令Fineway向遺產管理人支付620萬元差額的辯據。因此，上訴法庭駁回遺產管理人的上訴。

10.上訴法庭引用《香港終審法院條例》第22(1)(b)條下的“法律問題”部分，給予遺產管理人向本院提出上訴的許可。遺產管理人獲准就以下法律問題提出上訴：“在拍賣進行後，假如拍賣的底價被裁定為錯誤，則小業主可否尋求任何補救”。

11.在遺產管理人獲得該項許可後，Fineway要求上訴法庭給予許可針對上訴法庭的一項判決向本院提出上訴，該項判決指雙方本來就不應重新訂定經同意的底價。上訴法庭拒絕給予該項許可，Fineway遂要求本院上訴委員會給予該項許可。

12.正如案例Thanakharn Kasikorn Thai Chamkat (Mahachon) v Akai Holdings Ltd (No.1) (2010) 13 HKCFAR 283的判案書第3段指出，“終審法院民事上訴案中的答辯人如試圖以進一步理由或其他理由捍衛一項裁決，無須申請許可亦能提出該等理由，只須將該等理由包括在其案由述要陳述書內即可。”上訴法庭裁定遺產管理人已成功證明土地審裁處重新訂定經同意的底價的做法錯誤，並在此基礎上作出一項暫准命令，即與訟雙方須各自承擔本身的訟費。但Fineway不想干擾該項命令，只想提出一項額外理由維持該項結果。上訴法庭因此指出，Fineway如欲依賴該項額外理由，只須將之包括在一份案由述要補充陳述書內，而Fineway亦有照辦。

13.上訴法庭為何認為關於底價的問題本來就不應重新審議?其所持理由載於上訴法庭法官郭美超的判詞（上訴法庭法官張澤祐僅表示同意；原訟法庭法官林文瀚表示同意，而沒有就案中此部分作出任何補充）。郭美超法官同意土地審裁處拒納Fineway的“虛假前提”理由，並且表示：

“現在只剩下於2008年秋季發生的金融危機。在一宗未載入案例彙編的案例W v H and Z（上訴法庭民事上訴2008年第127號，2009年5月12日）中，上訴法庭駁回一項要求法庭重新考慮一項附屬濟助命令的申請，該項申請的依據是，丈夫遵行有關命令後，接而發生了2008年的金融風暴，以致他所保有的資產以意想不到的幅度減值。假如由自然價格波動造成的資產減值（不管如何急劇）通常不構成更改命令的理由，則由此類推，丈夫所稱的資產減值不能對已達成的協議造成任何影響，亦不構成重新審議該項協議的有效理由。”

14.土地審裁處有責任訂定底價，但假如與訟各方已就須訂定的底價達成共識，則土地審裁處可按照該共識訂定底價，除非看來有充分理由不如此行，才作別論。事實上，可以預期的是，土地審裁處通常都會按照該種共識（如有的話）訂定底價。

15.假設樓價在訂定底價（不管基於共識或根據證據）後顯著下挫，則嚴格來說，與訟各方無須要求土地審裁處重新審議經同意的底價及訂定一個較低的底價，因為沒有準重新發展商或任何其他人會以該底價出價。在這情況下，土地審裁處便須行使其法定權力，訂定一個新的及較低的底價，以便重新進行拍賣。與訟各方無須進行一場不會成功的拍賣，因為此舉毫無意義。他們僅須要求土地審裁處重新訂定底價。假如土地審裁處信納以現有的底價進行拍賣將不會成功，則正確的做法便是重新訂定底價。

16.反過來說，假設在訂定底價（不管基於共識或根據證據）後，樓價顯著上升，則正確的做法須視乎是否相當可能有其他競投者而定。假如有此可能，則可能無須提高底價，因為競投者的出價將超越現有的底價。假如不大可能會有其他競投者（像本案的情況般），則若然不重新訂定底價，準重新發展商便能夠以較低價收購有關物業，使小業主得不到公平和合理的賠償。

17.本席須指出，在這類案件中，訂定底價（不管基於共識或根據證據）在法律上並無錯誤，小業主無須就之提出上訴及要求擱置執行以等候上訴，只須行使隱含的申請自由，向土地審裁處提出申請，要求土地審裁處根據關於情況出現重大改變的證據而重新訂定底價。有關底價是基於共識還是根據證據訂定，乃無關宏旨，因為不論屬何種情況，底價都是參照作出有關命令當日的地價（經裁斷或同意）而訂定的，並可在日後情況有變時重新訂定。

18.上訴法庭批予就一項論點向本院提出上訴的許可，而對於該項論點，本席僅能表達以下本席認為具建設性的意見。假設出現如此性質的情況：與訟雙方就底價達成共識，而後來其中一方要求土地審裁處另訂底價，但另一方提出反對。土地審裁處結果訂定一個不同的底價。經上訴後，法庭裁定土地審裁處的做法在有關情況下乃屬錯誤。不幸地，由於沒有人申請暫緩執行以等候上訴或該項申請被拒絕，拍賣如期進行，而結果顯示，具充分理據但未能成功反對重新訂定底價的一方由於重新設定底價而蒙受重大經濟損失。在此情況下，反對偏離較早前的共識的一方究竟可否尋求任何補救？“永不”這個詞在法律上很少使用，在上述情況下也不能使用。

19.至於和解本身，其已知的性質已足以顯示法庭作出與訟雙方所尋求的同意令的做法是恰當的。

終審法院常任法官陳兆愷：

20.本席同意本院常任法官包致金的判詞。

終審法院常任法官李義：

21.本席同意本院常任法官包致金和本院非常任法官烈顯倫的判詞。

終審法院非常任法官烈顯倫：

22.本席完全同意本院常任法官包致金的判詞。在《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（香港法例第545章）所訂立的機制下，至關重要的一環是土地審裁處能妥善地履行其職能。有見及此，本席將集中在訟費問題上略抒己見。

該條例下的機制

23.該條例於僅僅超過十年前[1] 才開始生效，現仍處於萌芽階段。政府有計劃重建及重新發展香港市區的較舊部分，而該條例是這個大計劃的一部分，其目的是方便私營界別參與該項重新發展計劃。

24.在該項法定機制下，土地審裁處發揮重要作用。該審裁處必須有效和具效率地執行其職能，否則該項法規的目的將無法實現。

25.正如該條例的標題所述，該條例賦權土地審裁處在有小業主反對的情況下仍能頒令將業權分散的物業出售[2]，從而為強制售賣土地作重新發展用途提供機制。為確保獲《基本法》第六條[3] 和第一百零五條保障的私有財產權免受侵犯，該條例對小業主的權益所提供的保障便成為關鍵因素。土地審裁處在施行該條例下的機制時，必須確保該項保障不會被縮減，或因欠缺效率和延誤而被削減。假如小業主最終因須承擔過度的訟費支出，以致他從出售物業所得的大部分收益用來支付因有關法律程序而招致的訟費，則該項保障已被縮減。

向土地審裁處提出的申請

26.本案涉及銅鑼灣區內一幢於1958年落成的八層高大廈。申請人最初於2007年7月申請強制售賣有關物業，該項申請的答辯人是一個位於（希雲街44號）地下的店鋪的業主[4]，該店鋪佔整幢大廈的份數的十六份之一。該項申請僅簡單地指出：有關大廈樓齡已高和日久失修，因此有理由重新發展有關地段，而申請人雖已採取合理步驟，但仍未能取得有關地段的所有不分割份數，因此申請強制售賣。申請的內容僅此而已，而案件表面上看似相當簡單。

27.差不多一年之後，本案於2008年6月2日首次在土地審裁處進行聆訊。有關聆訊於6月份進行了七天，然後押後至2008年12月，並於12月份再進行了七天，之後於2009年2月恢復並再進行了四天。有關聆訊進行了共18天，期間與訟雙方均有委派大律師和律師出席。2009年3月，土地審裁處在一份長達52頁（包括七項附錄）的書面判詞中作出一項強制售賣令。

有關法律程序

28.本院不獲提供在該審裁處進行的法律程序的謄本，因此無法確知有關聆訊為何需在九個月期間進行18天。本院所知的是，在有關聆訊展開後不久，與訟雙方協定該地盤的重新發展價值為1億2千2百萬元。由於關乎樓齡和修葺狀況的爭議點已於2008年6月11日押後至同年12月再作處理，因此在6月份進行的七天聆訊看來只剩下一項事宜須予處理：根據整幢大廈的現有用途價值決定答辯人的店鋪的現有用途價值。該審裁處有必要作出此項決定，因為一旦以拍賣方式售賣該大廈，便須確定答辯人在出售收益中所佔的按比例分攤的份額：見該條例附表1第3部。該審裁處最終裁定，該大廈所有單位的現有用途價值為3千8百零5萬元，答辯人的地下店鋪的現有用途價值則為458萬元，因此計算的結果是12.04%，這就是一旦法庭頒令售賣該大廈時，答辯人在出售收益中將可享有的按比例攤分的份額。關於上述事宜的論述，佔了該審裁處的判詞其中55段和四項附錄。

29.估值充其量是一門並不精確的科學。不管大家如何善意地行事，都不能期待任何兩名專家在估值問題上的看法完全一致。估值的依據是將標的物業與同一“地區”內的不太遠期的、涉及面積相若的物業的其他交易作比較，而為了使該等交易“可作比較”，便必須作出一些帶隨意性的調整（但假如所要求的是百分百的準確程度，則該等交易在本義上並非“可作比較”）。因此，法庭若然容許大律師在估值問題上對“專家”作出過於仔細和冗長的盤問，便未免有欠明智。本案在解決這單一項爭議點上已花上極長時間，本院不知道是否由於出現上述情況。

延誤的後果

30.延誤帶來了不幸的後果。在最早的聆訊日期和押後的日期之間，全球出現金融危機，導致該審裁處須重新審議有關地盤的重新發展價值的問題，而與訟雙方較早前曾協定有關價值為1億2千2百萬元。本院獲告知，該審裁處在決定是否採取上述方式解決此問題時，單是聽取相關辯據已用上四天。這看來是耗費時間的做法。

31.該審裁處在其判詞第56至75段處理上述問題，並在第59段指出代表申請人的代表大律師曾“詳盡地”盤問答辯人的專家黃先生。本席不清楚該審裁處此言是否表示不贊同大律師的做法，亦不清楚該審裁處的庭長採取何等措施（如有的話）以縮短盤問的時間。

32.有關的重新發展價值最終被評估為7千零50萬元，這個數額亦成為拍賣的底價。大業主最後以該價錢購得該物業，因此答辯人所佔的收益（帳面上）是848萬元。這個款額事實上高於申請人在提出有關申請前的最後出價800萬元。（事實上，申請人後來曾於2008年4月出價1千1百71萬零5千元，當時雙方早已聘用專家和招致龐大的費用）。

結論

33.該審裁處在其判詞中命令答辯人除了須承擔其本身聘用大律師、事務律師和專家的費用外，亦須負擔申請人的訟費的90%，有關訟費按照高等法院訟費表評定，同時亦發出大律師證書。

34.假如上述命令維持不變，則答辯人最終將能從其物業的強制售賣中按比例獲得多少收益，實屬疑問。有關的法律程序本身很可能已剝奪答辯人根據該條例所享有的權益的一大部分，儘管後來的事態發展顯示他完全有理由拒絕大業主為收購其店鋪而作的最後出價800萬元以及對有關申請提出抗辯：見上文第32段。到了申請人在聆訊即將進行前出價1千1百71萬零5千元之時，雙方顯然已因聘用專家團隊而招致訟費。當時的物業市道仍極為蓬勃，案中亦無證據顯示答辯人當時拒絕有關出價的做法有欠合理。

35.當司法程序進展緩慢且拘泥於細節時，司法公義本身便可能在過程中被摧毀。

前瞻

36.在該審裁處進行的法律程序於2009年2月12日結束，而土地審裁處庭長林文瀚法官正正於當天發出土地審裁處的實務指示，納入高等法院民事司法改革的規則。

37.這意味着[5]

· 成本效益

· 盡速有效處理

· 相稱性及精簡程序

現已成為該條例下的所有法律程序的基本目標。實際上，經顧及上文第23至25段所概述的機制，上述三項目標一直是該條例的基本目標。庭長於2009年2月12日發出的實務指示已清楚說明這一點。

38.因此，本席提出下列建議：

(1) 當法庭為某宗案件編定日期時，表示聆訊會在該段日期的最後一日或之前結束。

(2) 為確保達到此目標，法庭可（舉例說）事先要求與訟各方的法律代表自行協商就有關法律程序中不同階段的聆訊分配日期。假如與訟各方未能達成協議，則須由庭長定出時間表。

(3) 在適當的案件中，可縮減處理估值的時間。例如在本案中，申請人的專家舉出12個“可作比較”的例子，但其中八個最終被剔除。與訟各方絕對可以在聆訊之前剔除不適宜採用的例子，作為聆訊前的案件管理措施之一，這將有助大幅減省聆訊時間。

39.要求素來受對抗式法律程序的文化薰陶的法律執業者迅速適應新制度，可能期望過高。確保法律程序在新規則下有效及具效率地進行的責任，將主要落在土地審裁處的審裁官身上。本席謹希望他們能勝任此工作。

終審法院非常任法官苗禮治勳爵：

40.本席同意本院常任法官包致金的判詞。

終審法院常任法官包致金：

41.如上文所示，本上訴按照一項和解協議處理。