黃坤平 對 張素芬

HCA 1716/2011

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

案件編號2011年第1716號

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判案書

引言

1.本案涉及西貢區丈量約份第210約地段第248SC及248RP (“有關地段ˮ)。

2.原告人黃坤平於2011年10月11日發出傳訊令狀，要求法庭頒令原告人已逆權管有有關地段十二年，並成為有關地段的擁有人，及被告人已因香港法例第347章《時效條例》第7條不能提出收回土地的訴訟。被告人張素芬為有關地段的註冊擁有人。

有關法律

3.根據香港法例第347章《時效條例》第7條第2款：

「自有關訴訟權在任何其他人方面產生的日期起計滿十二年後他不得提出回收土地的訴訟……」

4.《時效條例》第13條第2款列出如下﹕

「凡收回土地的訴訟權已產生，而其後在該權利受禁制之前，有關土地已停止在逆權管有下，則該訴訟權不再當作已產生，而新的訴訟權亦不當作產生，除非與直至該土地再度處於逆權管有下。」

5.有關的侵佔期限必須無間斷的十二年。

6.侵佔的定義為﹕

“A person claiming to be in adverse possession must have both possession and the requisite intention to possess[1].”

「申請逆權侵佔的人必須有對有關土地作出管有及存有有關管有之意圖。」

雙方案情簡述

7.原告人稱於大約1997年1月20日他發現有關地段及作出侵佔。在侵佔期間原告人指他對有關地段作出修復及改善，及為有關地段申請用電及曾計劃申請用水。在這段期間他一直有使用有關地段作不同用途，包括儲存貨物及作直銷陳列室，自大約1997年1月20日開始計十二年都沒有任何人對原告人的侵佔作出反對干擾或申請歸還土地及以1997年1月20日起計十二年，有關時限至2009年1月已屆滿。

8.被告人是於1984年7月3日購入有關地段。當時在有關地段搭有兩行豬欄/雞欄 (“豬欄ˮ) 及一儲物室 (“石屋ˮ) 。似乎前豬欄持牌人曾為一麥光先生。據被告人所稱，於購買入有關地段後，自1988年至1995年期間，被告人曾准許她前夫的姐夫楊錫金使用有關地段作儲存貨物及工具之用及被告人曾交給楊錫金有關地段的鎖匙。

9.被告人聲稱，約於2004年10月她兄長張志強先生發現有關地段上出現一大型廣告板及廣告板上有一位不認識的梁先生的聯絡電話及一輛私家車正停泊在有關地段。當被告人獲悉後，她聯絡了該位梁先生並趕走了他，及張志強在有關地段上鎖。其後於2005年10月，被告人於有關地段再加新鎖。

10.被告人又稱於約2009年8月，被告人和她朋友的女兒黎潔玲曾到有關地段視察，當時她們發現於鐵閘鎖上的鎖及鐵鏈完好無缺，被告人用自己的鎖匙開啟有關鎖頭並無問題，及無發覺有關地段有何異樣。

11.原告人卻指被告人以上有關2004/2005年及2009年的說法為虛構。

12.於2010年，政府欲收回有關地段進行西貢公路分隔車道工程[2]。原告人獲知此工務計劃曾於2010年3月26日出席與政府部門的會議，及當時他向政府表示他是有關地段的實質權益擁有人並要求收地補償。但被告人稱約於2010年6月，她曾指示一位裝修承約人李志強先生清理有關地段。後李志強於約2011年4月已在有關地段插上告示牌顯示被告人方的聯絡電話。雙方為了有關地段的權益問題正式發生衝突似乎於2011年5月或之後。雙方均曾於2011年8月2日報案投訴對方侵佔有關地段。原告人後於2011年9月29日同意搬走他的貨品，但他稱並沒有完全搬走所有貨品。被告人於第二天即2011年9月30日將有關地段所有雜物清除。

13.原告人後於2011年10月11日展開本訴訟。

本案的主要爭議點

14.被告人並不爭議於1999年至2004年10月期間，有關地段的外貌有改變。本案的唯一爭議點為原告人有沒有無間斷地在他聲稱的十二年中逆權管有有關地段。此主要為一項事實上的爭議。

15.明顯地，有關舉證責任在原告人，他必須證明這十二年間他連續無間斷地及有意逆權侵佔有關地段。

有關證供

16.原告人於2013年9月25日呈交一份證人陳述書，及一份開案陳詞，並在審訊中呈交額外供詞。這文件包括證供及陳詞。原告人並提供了一堆文件以支持他案情。原告人親自出庭作供但並沒有傳召任何其他證人。

17.被告人方面，除了被告人於2013年9月13日作出一份證人陳述書外，她兄長張志強於2013年9月3日也作出一份證人陳述書。另外被告人朋友的女兒黎潔玲，裝修承約人李志強和一位裝修工人安和平也曾各自作出證人陳述書支持被告人的案情，但最後被告人除了自己只傳召了兄長張志強及黎潔玲出庭作證。因此本席不考慮其他證人所作的陳述書。

18.雙方也曾呈交了一些照片，但很多是沒有日期，因此本席認為該些照片並不能足以證明雙方各自所稱當時的情況。

證據分析

1997年1月20日至2004年

19.原告人曾呈交一份稅務局2012年2月10日的信件[3]以證明他於1992年1月15日開業的大富燈飾公司於1996年12月15日結業。原告人解釋於燈飾公司結業後他急需尋找適合的地方存放滯銷及剩餘的貨物，於是當他於1997年1月中旬在西貢乘搭小巴途徑西貢公路時發現一處荒廢的地方便下車視察。他指當時他走進荒廢地方發現那裏是一間無人居住及空置多時的石屋及豬欄。由於日久失修，石屋鋼門已完全生銹及不能關上，圍封鐵絲網亦倒塌，而四處雜草從生，厠所內塞滿沙泥，地上側滿佈玻璃及塑膠子彈，因此他相信有關地段為一些野戰遊戲玩家進行野戰遊戲的荒廢地方。

20.他於證人陳述書中聲稱他於是立刻到西貢市中心的同興五金店買了一些鐵鏈，鎖頭及角鐵，然後返回該空置的地方將破爛的鐵絲網暫時連結鎖好，並於1997年1月20日至23日將燈飾物品搬到該地方存放在石屋內，並為石屋加上鎖鏈[4]。

21.原告人續稱後於1997年2月左右，他在太太陳玉媚陪同下，於旺角一間裝修公司購買了鐵欄、鐵架及其他建築材料，然後電召貨車把建築材料送往有關地段地方。之後他們倆人便將有關地段上的石屋慢慢修復起來。

22.原告人又稱於1997年2月他曾到西貢地政處查詢有關地段的資料，及獲悉有關地段的註冊擁有人為被告人張素芬，後曾依照西貢土地註冊處張素芬當時在石蔭邨的地址去尋找她，但發現該地址是一個地盤，而有關之石蔭邨已經被拆除，因此無法聯絡被告人。

23.原告人並聲稱他於約1997年2月多次到有關地段和附近的西貢村41號看屋的老人家交談，但聽該老人家說有關地段的業主已失蹤多年，及失蹤前舊業主曾多次與他交談，但有關地段亦一直空置。但原告人稱該老人家已於2006年去世。

24.原告人指他繼續佔用有關地段為貨倉及除加裝鐵欄外，亦不斷將有關地段改善。由1997年1月20日至2011年10月11日 (傳訊令狀日期) ，原告人一直在有關地段存放燈飾傢俱並於2000年後加放了家居雜物「德律風根」牌子電視機、AR12吋音箱、紅木地櫃及三菱電機雪櫃[5]。原告人又稱他對有關地段作了大量修葺改善。原告人曾呈交了一些他購買玻璃及鐵絲網單據以證明他於1998年曾經購買了新玻璃更換豬欄的破爛玻璃窗戶及買了一些方型鐵絲網加固圍封。

25.另外原告人呈交了供電申請表顯示他於1998年11月26日曾呈交電力申請表[6]，但據他聲稱中華電力公司職員表示申請人需繪畫有關地段位置圖並要委託持牌的電力工程公司承造電錶箱及屋外電力裝置才可申請供電，而當時有關費用起碼至少HK$6,500。由於他當時資金不足、所以只有暫時擱置供電申請。

26.最後於2001年4月9日原告人稱他透過妻子陳玉媚名字成功地向電力公司申請供電。原告人呈交了一封由中華電力有限公司發出的信件，信件日期為2010年4月12日，以證明有關地段其中L 248SC的電戶是自2001年4月9日用陳玉媚的名字登記[7]。

27.原告人稱約2002年時他曾利用豬欄面向公路的外牆作廣告位，以月租方式租給附近的康達老人中心，但由於廣告效用不大，該老人中心在出租2至3個月後再沒有續租。同年他亦利用面向西貢公路的平台作燈飾零售，生意約10天時間後因地政處的反對而停止了。

28.原告人指他於1997年至2001年期間曾多次到同興五金店購買水泥紅磚五金用品及長木梯等工具，其中兩次是由同興五金店的貨車運送到有關地段的門口。原告人呈交了兩張1998年兩張單據支持他的說法，即於華隆五金有限公司購買鐵絲網的1998年7月4日的現沽單及於金成鋁質玻璃工程有限公司購買玻璃的1998年10月16日的單據[8]。但這兩張單據上沒有顯示有關地段的地址。而他於1998年11月26日的供電申請表只能顯示他曾在該時段有意圖於有關地段作出供電申請。本席考慮了這些文件，但這些文件不足以證明於1998年時或之前原告人已侵佔了有關地段。原告人曾在申索陳述書中稱他於約1998年曾交差餉及地稅，但最後一直沒有提出任何證明文件。

29.原告人雖稱大富燈飾公司於1996年12月15日結業，但從他呈交的另一份稅務局於2005年9月7日發出的1996/97年度的利得稅稅單[9]上看到，原告人當時曾以其他名字營業，即Italy Lamps Company 「意大利燈飾公司」，而該燈飾公司是於1998年1月14日才結業的。原告人在證人陳述書中並沒有作有關披露。他稱1997年1月他燈飾公司業務已結業是不盡不實。該稅務文件上雖然顯示意大利燈飾公司的地址為有關地段，但文件發出日期為2005年，因此也不足以證明於1996/97年度意大利燈飾公司地址是在有關地段。

30.至於被告人一方，她稱於購入有關地段後交給一位楊錫金使用，及當時曾將有關地段的鎖匙交給該位楊先生至1995年。她再去視察有關地段時間為1999年。她呈交了一張1985年的地稅收據及稱之後地政署告訴她毋須再交地租。

31.據被告人所聲稱，於1997年底她姐夫梁志平的兒子回港工作時首年和被告人同住。後來，他曾想另覓地方居住，因此於1999年初她朋友梁偉倫曾駕車和被告人及梁志平的兒子去視察有關地段。後來她的姪兒並不願意居住在石屋內，因為石屋需要大量清潔並且因石屋太近馬路，因此亦會嘈吵。

32.被告人承認於1999年視察有關地段時她並沒有進入有關地段內，只是走到有關地段附近的山坡上視察。據被告人稱，在山坡上她看到有關地段是荒棄。她指有鐵網但是沒有任何鐵蓋之建築物，並且有關地段長滿野草。原告人曾在盤問時向她指出1998年原告人已經加了方型鐵網，被告人回答她並沒有留意當時的鐵網跟以前的鐵網有何分別，只留意到鐵網殘舊但在山坡上可以看到野草長得很高，有石屋及有豬欄。她強調於1999年並沒有留意任何原告人所指的方型鐵網，及稱她首次留意方型鐵網是於2004年。她聲稱於1999年時看不到豬欄有任何新的玻璃窗。她指因為野草很高，她甚至不能走進石屋。她在回答原告人問題時稱於1999年她看不到原告人呈交P1照片中所指的帆布頂，只看到石屋頂有很多的落葉鋪在頂上及看到豬欄亦是隱隱約約的看到半幅牆，並且豬欄上並沒有上蓋。

33.被告人呈交了地政署的兩份地圖支持她的實情，一份修訂日期為1999年12月[10]，另一份為2003年10月[11]。1999年12月地圖顯示有關地段上有三座 “R”，即「頹垣」的建築物及這與1985年3月12日的衛星圖[12]吻合。而2003年10月地圖顯示只有兩座，較大的一座為 “TS” ，即「寮屋」的建築物。

34.地政署1999年12月地圖與1985年的圖片吻合，均顯示兩個豬欄分別為兩行建築物，並沒有蓋頂，這與原告人聲稱於1998年已於豬欄露天走廊用坑鐵或帆布頂遮蓋並不相符。在考慮了1999年12月地圖，本席認為原告人這方面的證供不可靠。在衡量了雙方證供，本席較為接納被告人在這方面的說法，即在1999年初，她朋友梁偉倫駕車和她及她姪兒在山坡上視察有關地段時，她是看不到豬欄上蓋頂蓋，只是半幅墻及有關地段的外型與她之前去時沒有大分別，只是野草已生得很高。從地政署兩份地圖看來，有關豬欄上蓋的加建應在1999年12月至2003年10月期間。

35.被告人並無質疑原告人妻子陳玉媚於2001年4月19日為有關地段成功申請供電。原告人曾呈交了三張他拍攝的照片P1及P2。在照片上印有2002年4月3日的日期，並可看到他在豬欄當時已加上的帆布頂及有油了橙色的建築物。這些照片只顯示於2002年4月時有關地段的外型有改變。這與本席在前段所指政府地圖顯示的改變時段吻合。

36.被告人曾於2013年致信西貢地政署寮屋登記組作出咨詣有關地段內寮屋登記違建物或非法改變的問題[13]及得知於2004年8 月16日期間房屋署曾發信至有關地段要求立刻拆掉寮屋及糾正原狀[14]。原告人也曾呈交了一份2001年3月13日西貢地政署寫給前豬欄持牌人麥光先生有關豬欄及石屋改建為住宅用途。這些文件顯示有關地段在外貌有改變應最早為2001年。

37.不論如何，本席認為原告人的證供混淆不清，究竟他何時開始佔用有關地段不得確實，在考慮了雙方有關證明文件，本席裁斷豬欄上搭建的遮蓋及改變為“寮屋”及有關地段外型有所改變不早於1999年12月。本席相信雖然於1998年關11月時原告人可能有意圖侵佔，確實侵佔時間應在1999年。如在前本席曾述，原告人於1999年至2004年期間有可能佔用有關地段，被告人不作出質疑。但指2004年後原告人並沒有再佔用有關地段。

2004年至2010年

38.如本席之前曾指出被告人的證供為於2004年10月，她的兄長張志強先生駕車經過有關地段時留意到有很大的廣告牌及有一輛私家車停在有關地段中的石屋旁及該處有燈光，但根據被告人的證供，廣告牌上刊登聯絡人姓名為一位姓梁的先生。她曾致電該梁先生，及告知該梁先生她為有關地段的註冊業主及通知他需即時搬走所有物品。該梁先生要求她將有關地段的契約傳真給她。被告人稱曾約該梁先生會面，但他回答很忙，因此被告人將地契傳真給梁先生後再致電該位梁先生要求他搬出有關地段。

39.據被告人聲稱，梁先生答應於7天之內搬走。7天後張志強曾到有關地段視察但看見廣告牌已經被拆除及沒有任何車輛泊在有關地段，張志強稱當時他即用他車內一條舊鎖鍊將有關地段的鐵閘鎖起。

40.被告人稱趕走該位梁先生後她要到澳州，及於1995回來後才加新鎖。她稱趕走梁先生時，有關地段有一間鐵皮屋是在以前豬欄所在但當她視察該鐵皮屋時發現該鐵皮屋已被荒棄。被告人稱於1995年加新鎖時曾在有關地段貼了一告示牌 “此乃私人地方，切勿隨意侵佔，違者送官究止ˮ。被告人呈交一張她稱為2005年拍攝的照片以顯示該告示牌[15]，但該照片上並沒有任何日期。

41.被告人又稱於2009年約8月，她和黎潔玲去視察有關地段，因為當時可能有機會出售該有關地段。當時她看到於2005年所加的銷仍然存在，而她是用她自己的銷匙去開鐵閘。開了鐵閘後，她和黎小姐曾於有關地段內走了一圈但沒有發現任何不尋常的事情，亦沒有發有任何人在屋內居住。

42.張志強出庭作證確認被告人的證供。他稱在2004年趕走梁先生後，他是首先將自己車內的一條舊鎖鏈暫時鎖住有關地段。

43.張先生稱他2004年底進入有關地段時看不到原告人所指原告人加的大U型電單車鎖。張先生並稱趕走梁先生後及被告人於2005年加鎖後至2009年5年內，他每年約3至4次曾到有關地段視察但發覺無改變及無人居住，但於2005年時趕走梁先生後他曾看見有舊傢俬及舊垃圾在有關地段內。張先生承認他在2005年後並沒有再次進入閘內直至2011年。他確認他和被告人於2005年曾用封箱膠紙貼上告示牌。原告人在庭中向張先生出示一張告示牌，但向張先生指這是2011年7月中他才看到的。而2005年被告人方並沒有貼上任何告示牌。

44.黎潔玲小姐出庭作證確認她於證人陳述書內所述，即是於2009年她和丈夫，女兒及被告人，被告人的女兒和狗一起到有關地段視察時看到被告人是用自己鎖匙開鎖進入有關地段。她在審訊時稱因為當時她曾想搬到西貢居住，因此她母親告訴她被告人有一塊地在該處，所以被告人帶她去視察該有關地段。

45.原告人於證人陳述書中稱於約2004年他在有關地段內做直銷倉並以廣告板宣傳。他稱用豬欄外牆做了一個不銹鋼的框加透明膠片屋仔並放上一支長期亮著的水晶燈及一個地櫃及一個高櫃作實物廣告以直銷燈飾及傢俱並有訂貨電話。他又稱於2002年曾將他的平治房車停泊在在關地段內。

46.原告人呈交了以下的證明文件以支持於2004年後他曾佔用在有關地段作為直銷倉﹕－

(i) 兩張為2004年7月6日由「維也納燈飾公司」所發出的發票[16]，1張傳真日期為2005年2月由「億利傢居直銷中心」發出的發票[17]；

(ii) 1張由麗鴻有限公司發出給「億利傢居」，日期為2005年3月2日的發票[18]；

(iii) 1張「億利傢居」做直銷中心的廣告[19]；

(iv) 1張租單，日期為2005年8月，在上列出收到陳玉媚女士由2005年8月11日至9月10日有關億利傢居$3,000的租金[20]。

47.首先以上 (i) 有關「維也納燈飾」發出的兩張發票，上面列出地址為深灣軒一位李先生。原告人稱提供這兩張發票是證明有客人訂貨直銷，而「維也納燈飾公司」是他短期清存貨試業臨時經營的。發票上「維也納燈飾公司」的地址是香港皇后大道東70號地下1舖。原告人聲稱訂貨是從西貢直銷倉的圖冊，而訂貨需要時他用租借的歐寶牌私家車接送客人到西貢陳列室參觀選購，但原告人的證供均是他本人所述非常牽強。兩張「維也納燈飾公司」發票上根本看不到有與西貢作為直銷倉有關連的資料，而「維也納燈飾公司」的地址是在皇后大道東，因此本席認為這兩張發票並不能足以支持原告人指有關地於2004年用為直銷倉。

48.至於「億利傢居直銷中心」的發票，本席也是看不到與有關地段用作直銷倉的關連，因「億利傢居直銷中心」的地址是在長沙灣道833號億利工業大廈1205 B。

49.上述 (ii) 有關麗鴻有限公司的發票，原告人解釋為是由麗鴻有限公司提供有關衣櫃給億利傢居，但在該文件上也是看不到與有關地段做直銷的資料。至於 (iii) 有關億利做直銷中心的廣告，上面所寫的地址為長沙灣道833號的地址，本席也看不到與有關地段有何關連。至於 (iv) 的租單是由被告人妻子陳玉媚交租，但交租的地址為長沙灣833號的地址，也看不到怎樣能夠支持有關地段於2005年用作為直銷中心。

50.原告人解釋他們曾搬去長沙灣道833號億利工業大廈，但雖然曾經搬至億利工業大廈，後來他們於2006年3月12日出售了另外於葵涌萬利工業大廈的一項物業，然後再將貨品搬回有關地段，而用有關地段作倉庫直銷水晶燈。但根據原告人所呈交的商業登記號碼36353368，他於2006年1月8日再以「意大利燈飾公司」名字開業作燈飾批發，而該註冊營業地址為在香港黃泥涌道87號5樓後座[21]。

51.原告人聲稱黃泥涌道87號只是他住址及聯絡地址，而所有傢俱燈飾均存倉於有關地段內。

52.從原告人提供的商業登記號碼36353368的記錄，意大利燈飾公司再於2006年1月8日開業後，似乎於2006年8月29日已改為四海公司。四海公司業務為揚聲器音箱制造批發，但於2007年2月7日結業。

53.因此，意大利燈飾公司似乎再次營業時間只有約8個月，即由2006年1月8日至8月29日。

54.另外原告人又指於2006年間除了利用有關地段作倉庫直銷水晶燈外，他亦於2006至2007年期間利用有關地段內的豬欄作音響組裝工場及試音棚並存放音箱。在此方面，原告人曾呈交了一份文件顯示四海公司的訂貨合約條件[22]，該文件上所列的四海公司地址為香港西貢公路 DD 210/248SC地段，即有關地段，並列出四海公司為極品音箱製造批發，但在該文件列出的辦事處為香港黃泥涌道87號5樓B座。

55.雖然四海公司的訂貨合約條件的文件顯示有關地段的地址，但在內是沒有顯示任何日期年份。即使以商業登記日期來看，四海公司營業只是於2006年8月29日至2007年2月7月約6個月的時段。

56.原告人所呈交的上述支持文件中，只有四海公司的訂貨合約文件顯示有關地段的地址。另外一份由稅務局2005年9月7日的稅單顯示於該日期意大利燈飾公司的地址為有關地段。如本席在前曾指出這文件中雖然所涉及的課稅年度為1996/1997，結業日期為1998年，但無法看到有關地址是原告人何時提供給稅務局，因文件日期為2005年。至於四海公司，因商業登記日期為2006年8月29日至2007年2月7日，因此即使四海公司的訂貨合約文件上列出有關地段的地址，也只能支持於該6個月期間原告人有佔用有關地段。總而言之，本席認為原告人呈交的文件，最多只能顯示2005年下旬至2007年2月期間原告人有可能佔用有關地段。

57.原告人指他於2002年存放在有關地段內的平治四門灰色房車，後來他於2010年10月26日被盜走。他曾向警方報案，但並未尋回。原告人並稱因2003年該房車的車輛的登記證已過期，而並沒有續期，並且房車因停泊時在有關地段內1米多高之麻石平台上是根本難以進出。原告人呈交了一張於2002年4月3日拍攝的照片顯示該車輛型號。他亦呈交了有關車輛取消登記通知書，以證明車輛並沒有續牌，因此不能駕駛。但照片上及他呈交的文件並不能顯示在何時該車輛是停泊在有關地段內。

58.原告人呈交一份由一位他稱鄰居古燕冰所作的聲明書，日期為2012年7月26日。該古女士聲稱當在2000年2月份她回家途中上在有關地段的山坡上見到原告人，故停下來和原告人傾談。原告人告訴她有關地段屋內太多蚊，希望清掉太密的野草及清理之後，情況會改善，減少蚊患。而古女士表示她屋旁的水井，如果能加蓋，勤些清理雜草的話，情況一定好轉。古女士於她的聲明書中指其後在2000年到2010年曾數次遇到原告人在有關地段中並與他談及近況。

59.原告人並沒有傳召該位古女士出庭作證，他指該古女士為一位醫生太太，因此他不想再去麻煩她，並且他已找到有關申請電力的有關文件，因此無須古女士出席。本席不接受他這解釋，認為不是一個合理理由。另外，他也沒有傳召妻子出庭作證。至於為何他不傳召妻子，他的回應為「無須重覆，總之為事實。」這也不是一個合理的理由。

60.原告人呈交了一份他稱由電力公司發出的有關用電量紀錄及金額，由2006年5月3日開始至2011年8月1日為止[23]。該紀錄本來並沒有電力公司蓋章，因此被告人質疑該紀錄的真實性。後於結案陳詞時，原告人再呈交一份有電力公司蓋章的用電量記錄P6。雖然代表被告的陳國雄大律師反對，但本席看了文件後接納該記錄的真實性。本席亦接納原告人稱有關用電是因為豬欄外有一常開的防盜燈管，雖然被告人指是可能有人偷電。

61.該用電量記錄只是由2006年5月3日開始記錄最後日期為2011年8月1日，原告人稱他只能申請到7年記錄。原告人於2010年與政府部門的會議已應明白他須證明他佔用有關地段。本訴訟於2011年展開，如以7年計算，如他當時即申請，他也應可獲得至少2004年下旬至2006年上旬的記錄。

62.因該記錄沒有2004年後至2006年上旬間的用電量，並不能協助或支持原告人所述於2004年至2006年間所述的案情。

63.事實上原告人自己呈交的文件顯示他於2005年以億利傢居直銷中心名字經營的直銷中心應在億利工業大廈，而據他自己的證供是於2006年3月後，他出售了萬利工業大廈後才將貨品搬回有關地段。他在審訊中又曾說2004 – 2007年間，他會間中去有關地段聽音樂，約每星期3次，這是他在證人陳述書中從沒提及。

64.不論如何，用電量記錄顯示由2007年5月3日後至2008年1月3日期間為0。而2008年9月2日後至2008年11月4日用電量也為0。原告人曾指他在有關地段的“防盜光管全日開ˮ，他又曾說一直用電，有燈長亮但他的證供與用電量記錄不相符。原告人又曾稱用電量為0是有可能於行雷時電箱被擊中，但本席認為，他或妻子應於下一季末留意到沒有電費須交。如他們當時仍在佔用有關地段，應會立即修理。因此本席不相信他的解釋。

65.另外原告人呈交的水務局的2008年2月22日信件顯示原告人曾在該期間欲在有關地段內申請安裝供水錶[24]。原告人以此支持他的案情，但即使根據他本人的證供，因為費用太貴，他最後是放棄了安裝供水錶。

66.本席在審訊時有機會觀察了各位證人在口述證供時的神態。本席認為原告人的證供混亂不清及他呈交出很多他指有關連性的文件，但他說法甚為牽強，又常將責任推卸給前任律師，本席認為他不是一位可靠的證人。至於被告人方面，她的證供有些方面也較為含糊不清，及不盡不實，但不影響她證供大體上的可靠性。至於張志強先生，他為被告人兄長，雖然他偏幫被告人，但他並沒有誇大事實並坦白承認2005年至2007年並沒有進入有關地段的閘內，只是駕車路過。他有些日期或所述並不太清楚，但整體而言，本席認為他的證供可靠及接納他所述。本席接納張先生所述，於2004年底/2005年時，停泊在有關地段的車輛已被移走及在趕走了梁先生生後，張先生於閘上加了鎖鏈及於2005年8月、9月期間被告人再加了新鎖。

67.至於被告人於2009年8月和黎潔玲曾視察有關地段。她們兩人的證供似乎有些不符，被告人指她當時想出售有關地段，但黎潔玲卻稱當時她想到西貢居住，因此她們去視察。雖然黎女士堅稱當日被告人用自己鎖匙開閘，但她的證據於其他方面較為含糊不清。在原告人盤問下後其他問題她回答為 “不記得ˮ，又沒有解釋清楚為何她記得是於2009年8月視察有關地段。她又稱因很多昆蟲飛出來，及有關地段長滿了野草，因此並沒有進入有關地段。

68.被告人在2012年10月15日的抗辯書中從沒有提及曾於2009年8月曾和黎女士去視察有關地段，而只是指於2004年11月後，再於2010年底才到有關地段視察。本席認為被告人和黎潔玲聲稱2009年8月曾去有關地段於有關日期或時間上的證供不可靠，因於該時段，她們應留意到有關地段的防盜燈管應開著。本席不接納被告人和黎女士在這方面的證供。

69.本席相信於2004年8月16日房屋署發信有關清拆寮屋後，原告人曾停止佔用有關地段至約2005年下旬。不論如何，從用電量記錄看來，只能看到他於2006年上旬可能恢復佔用，但2007年至2008年間有中斷。於2008年3月後，他恢復用電，因此本席接納原告人可能於當時曾恢復佔用有關地段，但於2010年11月3日後至2011年5月3日，用量又是0。

70.據原告人自己的證據，2011年6月中有一位自稱有關地段的擁有人的女士在他用作保安的鎖鏈上加了一把鎖，而於2011年8月1日他妻子陳玉媚的電錶用戶名稱亦被刪除。本席也已提及雙方於2011年8月2日各自到西貢警署報案，指對方侵佔有關地段。被告人呈交了一份由警方於2012年10月29日發出的信件[25]。在該信件中，警方曾列出在2011年8月2日，被告人首先報警後原告人也於同日11時報警，及原告人曾告訴警方他於1987年支付了$2000給村民作為使用有關地段為存倉用途。原告人極力否認他曾告訴警方他於1987年支付了$2000給村民。

71.本席接納並沒有任何證據證明原告人於1987年已開始佔用有關地段，這也不是他的案情。不論如何，似乎在警方介入後，於2011年8月2日，原告人曾和被告人協商並同意於2011年9月29日期限前搬走他的貨物；而在該日之前，被告人同意不會移動原告人的貨物[26]。被告人稱在該日，原告人並無搬走所有物品。後來於2011年9月30日，被告人指令工人拆除鐵閘及移走所有有關地段內的物品及垃圾。當時原告人在旁觀看但沒有阻止行動。清理一星期後，被告人將有關地段入口大門閘再次鎖起。

原告人申索的結論

72.原告人於申索陳述書中指他於1997年1月20日開始佔用有關地段及於發出傳訊令狀前已佔用有關地段超過15年[27]。

73.本席在前文提及從各項文件包括地政署地圖顯示原告人應於1999年12月後，才將豬欄蓋上頂蓋。本席認為原告人並未能提出足夠證據顯示他是於1997年1月20日已開始或在1999年前已佔用有關地段。本席已在前文裁斷原告人佔用及將豬欄蓋頂為存貨之用應在1999年12月後，因此，本席只接納1999–2004年期間原告人曾管有及佔用有關地段，但本席裁斷於約2004下旬他已放棄管有及佔用有關地段已荒棄了直至2005年下旬或2006年上旬。

74.但原告人亦未能提出足夠證據支持他於2005年下旬/ 2006年上旬後至2008年3月期間曾無間斷及持續管有及佔用有關地段，因於2007至2008年，用電有長時間中斷。至於2008年3月後，即使原告人曾恢復管有及佔用，這應只至2010年底。之後，從用電量看來，原告人應至2011年5月後才恢復佔用約至2011年8月為止。

75.本席總結，即使原告人於2005下旬或2006年上旬後曾再次管有及佔用有關地段，至2011年是不足12年。逆權侵佔的舉證責任在於原告人。在考慮了所有證供及證據後，本席裁斷，原告人未能在相對可能性的基準下證明他已無間斷及持續地自1997年1月後逆權管有及侵佔有關地段12年。

被告人反申索

76.被告人於反申索書中指她因原告人將傳訊令狀註冊於土地註冊處，令她蒙受損失及原告人的申索為意圖不軌及惡意[28]。

77.在這兩方面，被告人並沒有提出足夠的證據證明她的有關反申索或所受的損失。代表被告人的陳大律師也沒有於結案陳詞時作出任何有關陳詞。本席裁斷被告人的有關申索不成立，只容許剔除土地註冊處有關傳訊令狀的註冊的申請。

總結

78.本席裁定原告人敗訴，並撤銷他的申索。本席撤銷傳訊令狀於土地註冊處編號12040200590112的註冊，但撤銷被告人其餘的反申索。本席命令原告人支付訴訟費用。此為暫准命令，21日後為最終命令。

原告人: 親自應訊，無律師代表。

被告人: 由戴思華律師行轉聘陳國維大律師代表。