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LDBM 256/2013
香港特别行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號2013年第256宗
主審法官：土地審裁處陳玲玲暫委法官
答辯人信件日期：2015年8月31 日
判案書日期：2015年11月11日
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判 案 書
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1.本席於2014年7月8日頒下判詞命令答辯人，香港房屋委員會（“房委會”），須就天頌苑（“屋苑”）未發出樓宇落成證明的住宅單位由1999年12月起繳交管理費，又於2014年12月9日頒下判詞指房委會無權依賴《時效條例》銷減申請人的申索金額（“該裁決”），因而判決房委會需按申請人的案情支付管理費及利息的數額。
2.房委會就該裁決提出上訴，上訴庭經審理後判房委會上訴得直，並指示本席考慮雙方提出的案情就金額評定再作裁決。房委會提出無需補充證供及陳詞，申請人沒有反對，因此本席基於雙方已呈交的證供及陳詞再作判決。
3.申請人要求的 “賠償數額” 包括：-
(1) 自1999年12月至2014年8月所欠交的管理費，共45,073,812.31元；
(2) 因欠交的管理費而引發的利息，共26,264,780.82元，即：-
(a) 拖欠管理費而引致的管理費基金自1999年12月至2008年5月所產生的 “利息損失” 按管理費基金的定期存款利息收入的利率計算；及
(b) 自2008年5月至2014年8月所產生的 “欠款利息” 根據公契第6(e)條按最優惠利率加2%計算；及
(3) 因拖欠管理費按金而衍生，自2000年1月至2008年12月的 “利息損失” 及 “欠款利息” ，共436,138.57元。
4.上述第3(3) 段所提及的由拖欠管理費按金引起的利息申索，本席已於2014年12月9日頒下的判詞中第12-14段作出裁決，無需要在這判決書處理。
5.申請人及房委會就以下在申請人 “賠償數額” 並無爭議：-
(1) “每月管理費” 金額；
(2) 有關 “利息損失” 計算的 “定期存款利率”；
(3) 有關 “欠款利息” 計算的 “最優惠利率加2%” 的利率；及
(4) 表內的運算。
6.李大律師代表房委會指出，由於申請人入稟時已超越提訴時限期12年（見《時效條例》第4(3)條），申請人於2013年9月12日展開本訴訟，不得就在2001年9月12日以前已發生的事項提訴。房委會又指公契第6(a) 條訂明管理費應在每月一日以上期繳交，因此，申請人在本案不能就有關2001年9月或以前的管理費或其衍生的利息損失提訴。按房委會的計算，截至2014年8月28日的 “管理費” 及有關期間的 “利息損失” 和 “欠款利息”，總數應為42,413,673.45元。
7.申請人引用《時效條例》第26(1)(b)及(c)條，指稱房委會錯誤理解公契，又蓄意隱瞞沒有交管理費的事實，導致他沒有及時發覺違規，時效期應被延後：-
《時效條例》
26(1) 在不抵觸第(4)款的條文下，凡訴訟的時效期由本條例訂明，而─
(a) 有關訴訟是基於被告人的欺詐行為；
(b) 被告人蓄意對原告人隱瞞任何有關原告人的訴訟權的事實；或
(c) 該訴訟是為解除某項錯誤所致的結果而尋求濟助，
則時效期在原告人發覺、或經合理努力而應可發覺該欺詐行為、隱瞞或錯誤(視屬何情況而定)之前，並不開始計算。
8.申請人與房委會的爭議只限於申請人能否，如他所指稱，引用《時效條例》第26(1)(b)及(c)條把提訴時限順延至2009年、甚或是2008年，即他發現違規時才開始計算，這樣說來，倒數12年，即房委會需如本席判決在1999年12月開始繳交管理費。
9.李大律師認為《時效條例》第26(1)(b)條並不適用，他援引相關案例指出：-
(1) 根據霍法官在Lee Tsan Sum v Wong Pui Hon David [2010] 4 HKLRD 219的判詞（第39(a)及71段），相關的 “事實” 的 “隱瞞” 必須是 “蓄意” 作出的：-
“39. A number of matters were common ground between the parties in respect of s. 26(1)(b) of the Ordinance, namely :
(a) Concealment within the sub-section means a deliberate concealment of relevant facts and the six-year period provided in the section starts to run from the date on which the concealment is discovered :…..”
“71. However, regardless of whether the more limited or wider reading of s. 26(1)(b) is adopted, it remains necessary for a plaintiff to establish that the concealment of facts was a deliberate conscious decision, see per Lord Scott in Cave v Robinson Jarvis & Rolf [2003] 1 AC 348, para. 60:
“I agree that deliberate concealment for s.32(1)(b) [the English equivalent to s.26(1)(b)] purposes may be brought about by an act or an omission and that, in either case, the result of the act or omission, i.e., the concealment, must be an intended result … A claimant who proposes to invoke section 32(1)(b) in order to defeat a Limitation Act defence must prove the facts necessary to bring the case within the paragraph. He can do so if he can show that some fact relevant to this right of action has been concealed from him either by a positive act of concealment or by any withholding of relevant information, but in either case, with the intention of concealing the fact or facts in question. In many cases the requisite proof of intention might be quite difficult to provide. The standard of proof would be the usual balance of probabilities of standard and inferences could of course be drawn from suitable primary facts, but, nonetheless, proof of intention, particularly where an omission rather than a positive act is relied on, is often very difficult.”
(2) 根據Peconic Industrial Development Ltd v Lau Kwok Fai [2009] 2 HKLRD 537判詞第33段，舉証責任在於尋求依頼第26(1)(b)條的一方（即申請人），他須證明下開事項：-
(i) 相關的事實的確被隱瞞；
(ii) 有關的隱瞞是蓄意的；及
(iii) 他一直未有發覺，或即使經合理努力也不可能發覺，該被蓄意隱瞞的事實。
10.李大律師又指第26(1)(b)條針對的被隱瞞的事項為構成有關訴訟權所需的 “事實”，而非申請人是否有訴訟權，亦非相關的法律觀點或結論。見上述 Lee Tsan Sum案，判詞第41(e)、56及95段：-
“41. It is convenient, at the start of this analysis, to set out the facts which it was contended on behalf of the plaintiff had been concealed.
…….
(e) that the absence of the certificates of exemption gave rise to a possible defect in title of the Property and might have to be cured by a retrospective application for such certificates;”
“56. Fact (e) is not a relevant fact for the simple reason it is not a fact at all but rather an opinion or conclusion of law.”
“95. But, more importantly, it must not be forgotten that, for the purposes of s. 26(1)(b) of the Ordinance, what the plaintiff needs to know is the facts relevant to his cause of action, not that he has a right of action.”
11.另外，李大律師指《時效條例》第26(1)(c)條只適用於以錯誤為申索訴因的案件 ：-
(i) Phillips-Higgins v Harper [1954] 1 QB 411。判詞於第418至419頁：-
“As the statement of claim shows, the plaintiff's claim is to recover moneys due to her under a contract, and the cause of action is the same as if she had sued for each unpaid balance on its due date. By reason of the mistake she failed to realize that the balance was due to her and by that mistake the right of action was concealed from her. But that is not sufficient. Probably provision (c) applies only where the mistake is an essential ingredient of the cause of action, so that the statement of claim sets out, or should set out, the mistake and its consequences and pray for relief from those consequences. In this case the statement of claim sets out that sums became due and that only a smaller amount of £x has been paid, and the prayer is for an account to ascertain the sums still due and for payment of them when so ascertained. This action is not for relief from the consequences of a mistake within the meaning of section 26.”
(ii) Halsbury’s Laws of Hong Kong2nd Ed., Vol. 37, 第[245.172]段，編輯引用上述案例指出：-
“It only applies where the mistake is an essential ingredient in the cause of action.”
申請人的案情
12.申請人的證詞指他從不知悉房委會未有為其名下空置單位繳交管理費。又指它同時利用身為屋苑公契經理人的職權隱瞞相關事件，又從來未向業主公開或通告有關欠交管理費之事宜。因此，他認為房委會蓄意對所有業主隱瞞拖欠管理費之事實（第26(b)條）。
13.申請人又指房委會卻輕率及錯誤判斷自身在繳交相關管理費上的法律責任，未有履行職責執行公契條文追收相關管理費，又企圖阻止其他業主進行相關的追討或訴訟。他又指由於房委會對相關法例及該公契條文的錯誤判斷及錯誤理解，導致房委會執行錯誤的措施及隱瞞行為。結果，引致房委會在繳交及追收相關管理費行動上的嚴重時間延誤（第26(c)條）。
房委會的案情
14.房委會傳召詹女士作供，為免重覆，她的證詞會在李大律師的陳詞中引述。本席認為雙方的爭議並不涉及證人的誠信問題。
第26(1)(b)條的應用
15.李大律師陳詞批評申請人只是空泛地及在毫無實質事實理據支持下，指稱房委會 “蓄意隱瞞” 拖欠管理費，亦沒有解釋為何他不可能經合理努力發覺該所謂隱瞞。他指相反根據房委會的證人詹女士的證供，房委會之所以未有繳交受爭議的管理費，是由於房委會一直認為繳交管理費之責任是在樓宇落成證明發出後才開始。土地審裁處在2014年7月8日頒下的判詞之前，房委會對公契的相關條文的理解是錯誤的。
16.但是，李大律師引述案例指出房委會因為錯誤理解其繳交管理費的責任，不應被視作有 “隱瞞” 或 “蓄意隱瞞” 它沒有交管理費的事實。
(i) 見上述Cave案，判詞第21段：-
“21. …..A man cannot sensibly be said either to conceal or to fail to disclose something of which he is ignorant. In King v Victor Parsons & Co the Court of Appeal unanimously held that section 26(b) of the 1939 Act did not extend to the case where the defendant ought to have known but did not in fact know the relevant facts which constituted the cause of action against him.”
(ii) 見上述Lee Tsan Sum案，判詞74段：-
“74. But the material question for me is whether Mr David Wong genuinely believed that his view was right. If so, I do not think it could be said that he deliberately concealed the absence of the Certificates of Exemption from the plaintiff.”
17.另外，李大律師亦陳詞指《時效條例》第26(3)條不適用：-
“(3) 就第(1)款而言，在若干時間內相當可能不被發覺的情況下蓄意地違反責任，即構成蓄意隱瞞涉及該宗違反責任的事實。”
18.李大律師指房委會既然不知道它正在違反繳交管理費的責任，便不能根據第26(3)條說房委會是 “蓄意地” 違反繳交管理費的責任。這法律原則亦見上述Cave案，判詞第60及61段：-
“60. …… If the claimant can show that the defendant knew he was committing a breach of duty, or intended to commit the breach of duty……then, if the circumstances are such that the claimant is unlikely to discover for some time that the breach of duty has been committed, the facts involved in the breach are taken to have been deliberately concealed for subsection (1)(b) purposes.”
“61. …..A person may or may not know that an act of his or an omission to do or say something or other constitutes a breach of tortious or contractual duty. ….But that is no reason at all why Parliament, in prescribing the circumstances in which the person injured by the act or omission can escape from a Limitation Act defence, should not distinguish between the case where the actor knows he is committing a breach of duty and the case where he does not. The clear words of section 32(2)—"deliberate commission of a breach of duty"—show that Parliament has made that distinction.”
19.李大律師陳詞指事實上，房委會不可能隱瞞，亦沒有隱瞞，它在樓宇落成證明發出前並沒有就那些住宅單位繳交管理費的事實，那事實也不可能不被發覺。因此，申請人不能依賴26(3)條指房委會蓄意隱瞞。
20.根據詹女士的證供，房委會根據公契第25(a)條，委任了獨立管理公司（即新昌地產管理有限公司，其後為新昌管理服務有限公司）（“管理公司”），處理屋苑的管理事務，包括發出管理費單，收納管理費事宜及準備每月張貼在屋苑各座大堂的收支表等。管理公司在此過程必定清楚知悉房委會沒有就未有發出樓宇落成證明的單位繳交管理費。每月收支表一直由管理公司準備及張貼在屋苑各座大堂，屋苑業戶可得知屋苑管理費的收支情況。那些收支表顯示了管理費收入在2001年3至5月間大幅增加，那正是因為房委會是在有關座數（即F, G, H及J座）的樓宇落成證明書發出後才開始就有關單位繳交管理費。
21.李大律師指申請人只要細閱那些收支表或向管理公司的職員查詢，他定必能一早發覺房委會沒有交相關管理費的事實。另外，正如申請人也說，他是從管理公司處得悉此事，因此沒有證據證明房委會蓄意隱瞞。李大律師指基於以上理由，申請人不能引用《時效條例》第26(1)(b)條把時效期延後。
於第26(1)(c)條的應用
22.李大律師指《時效條例》第26(1)(c)條在本案明顯不適用。本案的申訴基礎是房委會違反公契，未有按公契的條文規定繳交管理費作為訴因，並不涉及第26(1)(c)條所涵蓋的 “錯誤”（見前文第12段）。
討論
23.考慮過雙方提出的證據，本席同意李大律師所指申請人有舉證責任，卻未能證實房委會知悉他們未按時繳交管理費構成違反公契行為，繼而蓄意隱瞞沒有繳交管理費的事實。鑒於申請人本身亦指房委會未按時交管理費是 “錯誤的措施”，是源於房委會對公契條文的 “錯誤判斷” 及 “錯誤理解”。本席認為如果申請人都接納房委會是 “錯誤理解” 公契意義，那麼房委會明顯是不知悉己方已違反公契，申請人指控房委會有意圖隱瞞 “違規” 事項不能成立。
24.就隱瞞事實的指控，申請人最多祇能指房委會從來未有向業主公開或通告有關欠交管理費之事宜，本席認為未有公告不一定構成蓄意隱瞞，特別是在本案的情況，本席接納詹女士的證供指每月收支表包括管理費收入，都按時張貼在大堂，本席接納她的證供指房委會沒有蓄意隱瞞沒有交管理費的事。
25.另一方面本席亦接納申請人所指從月結單的內容，不一定讓業戶輕易察覺房委會未有為所有樓宇繳交管理費，不過，卻足以削弱申請人對房委會蓄意隱瞞的指控。本席認為尋求明白張貼月結單的內容是申請人的責任，本席同意申請人只要向管理公司查詢便可得知。此外，屋苑的收支也需要每年作出預算，這預算須由業主委員會審核（見公契第12(c)段），其中管理費收入必然反映在周年預算中，再者大廈公契是業主們可以得到的文件，基於這些原因，本席裁定房委會沒有刻意不提供一些資料或事實，以隱瞞沒有繳交管理費的事實，因此，本席裁定房委會沒有蓄意隱瞞，申請人不能依賴第26(1)(b)條。
26.至於第26(1)(c)條的應用，本席同意李大律師的陳詞指必須以 “錯誤” 為訴因的重要元素（見前文12(ii)段引用Halsbury’s Laws of Hong Kong）。
27.另外，在Phillips-Higgins v Harper案中，法庭指原告人的訴狀（pleadings）未有包括相等於《時效條例》第26條(c)下的 “錯誤”為其中一項訴因及以此為申請濟助的基礎，因而判原告人不能延長訴訟期限。李大律師指同樣申請人也沒有在申請通知書中提出以 “錯誤”為理據作申索，因此不能依賴第26(1)(c)條。本席認為審裁處以非形式化程序進行，本席不能單單以同一理據立即拒絕申請人依賴第26(1)(c)條，不過從申請人所提交的證據及論點看來，他確實沒有提供任何基礎支持他可以引用第26(1)(c)條的說法。
28.從本席面前的證據及陳詞看來，申請人可能混淆了 “錯誤”（mistake）與過失及失誤。廣義而言（包括狀書及證人陳述書），他提出的訴訟是基於 “房委會未有依據《建築物管理條例》及公契繳付管理費”， “對相關法例及該公契條文的錯誤判斷及錯誤理解”，導致房委會 “執行錯誤的措施”。本席認為他指控的核心不是 “錯誤” 而是房委會犯了過失而違反公契。
29.此外，申請人從來沒有指稱自己對公契有錯誤理解，他的說法是房委會蓄意隱瞞導致他不知情，沒有發現違規事件。根據合約法下 “錯誤” 的法律原則，其中一種 “錯誤” 情況是雙方基於對事實或法律錯誤理解而達成協議，這構成共通的錯誤（common mistake）。不過明顯申請人沒有這說法。另一種 “錯誤”情況是溝通錯誤（mistake in communication），這包括雙方（mutual）或一方（unilateral）持錯誤理解而達成協議，申請人也沒有這說法。關於錯誤的法律原則見Chitty On Contracts Vol 1 31st Ed. at paragraph 5-001：-
“The doctrine of mistake in the law of contract deals with two rather different situations. In the first, the parties are agreed on the terms of the contract but have entered it under a shared and fundamental misapprehension as to the facts or the law. Cases in this category are now usually referred to as “common mistake, for normally the mistake is legally relevant only if both parties have contracted under the same misapprehension. In the second, there is some mistake or misunderstanding in the communications between the parties which prevents there being an effective agreement or at least means that there is no agreement on the terms apparently stated. This secondary category of mistake, which can generally be referred to as “mistake in communication”, includes “mutual misunderstanding”…..and “unilateral mistake”, where only one of the parties is mistaken, over the terms of the contract or the identity of the other party.”
30.一般而言，依賴 “錯誤”的一方通常要求的濟助是廢止（to rescind）該由錯誤理解而達成的合約，讓自己不再被約束，或要求法庭在合約字句上加以修訂（rectification），使合約可繼續進行。申請人的立場是相反的，如上所述，他從來沒有指稱因自己的錯誤理解而達成協議，他確信自己對公契的詮釋是正確的， “錯誤” 在於房委會。他要求的濟助也有別於一般在 “錯誤” 訴因下要求的濟助，於此本席認為他從來沒有將他的案情建基於他是因錯誤理解而達成協議。
31.本席接納李大律師所指 “錯誤詮釋” 關於繳交管理費責任的公契條文，並非第26(1)(c)條中所指的“錯誤”（mistake），但這錯誤詮釋導致房委會違反公契條款（breach of the deed of mutual covenant），違反公契條款才是申請人提出申索的基礎。本席裁定申請人不能依賴《時效條例》第26(1)(c)條。
32.如果本席對條例中 “蓄意隱瞞” 及 “錯誤” 的詮釋不正確的話，本席亦不認為申請人可以引用第26條，因為房委會於2001年4月份首次為F、Ｇ、Ｈ及Ｊ座交管理費導致管理費收入有大改變，因此即使申請人未能在較早前的每月張貼月結單看出違規事實，這時間應是申請人可經合理努力而應可發覺房委會之前沒有繳交6座大廈的管理費的事實。但即使時效期由2001年5月或6月才開始計算，申請人於2013年9月12日才入稟，亦已超過了12年的期限，對申請人沒有實質幫助。
結論
33.基於以上理由，本席裁定申請人不能依賴《時效條例》第26(1)(b) 及(c)條。因此，房委會須繳交：-
(1) 由2001年10月起計直至2008年10月的欠繳管理費數額為27,636,298.67元；
(2) 相關利息：-
(a) 2001年10月起計直至2008年5月所產生的 “利息損失” 按管理費基金的定期存款利息收入的利率計算；
(b) 自2008年5月至2014年8月28日所產生的 “欠款利息”，按最優惠利率加2%計算；
(a)和(b) 共為14,777,374.78元；
(c) 自2014年8月29日起直至本命令日以2(b) 段所述利率計算；及
(d) 由本命令日起以判定利率計算直至繳清為止。
訟費
34.暫准訟費命令，本席就這裁決不作訟費命令。若沒有任何一方於14天內提出訟費更改的申請，這暫准命令則成為絕對命令。
申請人，無律師代表，親自應訊
答辯人由李郭羅律師行轉聘李東明大律師代表應訊
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