莫炎熙 對 香港房屋委員會

LDBM 256/2013

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2013年第256宗

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判 決 書

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1.申請人於2013年9月12日發出申請通知書，要求法庭詮釋及強制執行：天頌苑所有業主（包括房委會）是否必須根據《建築物管理條例》及大廈公契依時繳付管理費，就算有關物業未曾入伙或佔用。答辯人於2013年11月5日存檔反對通知書，主要就有關公契相關條款的詮釋提出他們的觀點，亦處理數額爭議，數額爭議詳情稍後處理。

2.於審訊後本席於2014年7月8日頒下判案書裁定申請人得直，並命令答辯人由公契訂立日，即1999年12月，開始繳交相關座數的管理費。在同一判案書中，本席給予指示雙方就金額評核存檔文件，由法庭作出判決。雙方於2014年11月6日第三次出席金額評核提訊時，答辯人在這個階段提出會根據《時效條例》指申請人不得要求答辯人支付2001年10月之前的管理費。答辯人當天由事務律師代表出席，本席指出《時效條例》必須在狀書中陳明，但本席得悉答辯人會由大律師代表出席最終的評核聆訊，為節省時間及訟費，本席沒有發出指示先聽取雙方就答辯人是否可在這階段引用《時效條例》銷減應繳金額的争議，本席給予雙方指示就申請人何時得悉答辯人沒有繳交管理費存檔誓章，答辯人亦可以誓章作出回應，答辯人能否引用《時效條例》會在金額評核聆訊中與其他議題一併處理。

3.聆訊時答辯人由李東明大律師代表。他陳詞指申請人與房委會有爭議的地方在於兩點：-

	(1)	有關2001年10月以前，即本案開始前超過12年，而產生或衍生的 “管理費” 、 “利息損失” 及 “欠款利息” 是否因時效條例第4(3)條而不能提出。申請人則希望引用時效條例第26(1)(b)及(c)條而把時效期推遲。
	(2)	關於管理費按金所衍生的利息，按公契第7(c)條的規定，房委會是否只要在相關住宅樓宇的樓宇落成証明發出後才須繳交按金。而申請人提出的相關的利息均是在有關樓宇落成証明尚未發出期間而產生的。

4.李大律師不爭議在既定的法律原則下任何被告人提出以《時效條例》作為抗辯，必須明確地在狀書中指出，《高等法院規則》第18號命令第8規則：

	“必須特別作訴的事宜（第18號命令第8條規則）
		(1)　任何一方必須在繼申索陳述書之後的任何狀書中，特別就任何屬以下情況的事宜作訴（如履行、解除、任何關於時效的法規、欺詐或任何反映不合法事情的事實）─
		(a)	該事宜是他指稱使對方的任何申索或抗辯不能確立的；或
		(b)	如不特別就該事宜作訴即可能會使對方難以逆料；或
		(c)	該事宜引發先前狀書所不曾引致的事實爭論點。”

5.李大律師指答辯人沒有在狀書中明確地指出以《時效條例》作為其中一個抗辯理由，是由於申請人沒有在申請通知書中指出他所索取的管理費由何時開始計算，答辯人從來不知道申請人要求他們在公契訂立日開始繳付相關費用。

6.本席認為這說法不能成立，因為如上所述，申請人所要求的所有業主包括答辯人應根據大廈公契依時繳付管理費。相關的日期只有兩個，一是大廈公契的訂立日，二是樓宇落成證明書的發出日期，因為答辯人指他們只是需要在落成證明書發出後，才需要支付管理費，他們沒有指根據公契的詮釋，有其他可能的日期，本席不認為答辯人可以聲稱申請人沒有明確指出他的申索是由公契訂立日開始計算。此外又根據雙方同意提出的文件顯示，申請人曾於2011年3月23日去信申訴專員，在雙方往來的信件中明顯顯示申請人認為答辯人應自1999年公契生效起繳付有關管理費，本席亦知道雙方在申請人正式提出訴訟前曾有不少的討論，因為沒有達成協議，才把事件提交土地審裁處處理。本席不接納答辯人指申請人沒有在狀書提出他們應何時開始繳交管理費，因而沒有在反對通知書提出《時效條例》的說法。

7.此外，本席認為答辯人在反對通知書中處理數額的問題時，事實上可以同時提出《時效條例》的說法，但卻沒有在這部份或其他任何一部分提出。答辯人的反對通知書的第41段有這樣的說法：

“數額 41. 申請人並無指出其聲稱答辯人須繳付之管理開支的金額，倘若（不論以上所述）答辯人被裁定須繳付於此訴訟中申索之任何管理費，答辯人保留權利就任何該公契第6(a)條或該條例第34G條沒有涵蓋的項目或管理開支的數額提出反對。”

8.從這段看來，答辯人争議的只跟據公契第6(a)條或該條例第34G條在正確的詮釋下應支付的項目及責任範圍，卻完全沒有提及《時效條例》，因此本席認為答辯人不能在這階段提出以《時效條例》指申請人不能就2001年10月前的管理費提出訴訟。

9.李大律師又指未有在狀書中提出《時效條例》並沒有對申請人做成損害，因為他已存檔誓章解釋他何時才得悉答辯人沒有交管理費的事實。本席不接納這說法，因為存檔誓章是以備本席許可答辯人在這階段指提出以《時效條例》作抗辯時，考慮申請人是否可以引用第26條把時效延長，這與本席考慮是否許可答辯人在沒有狀書支持下在這階段引用《時效條例》無關，本席認為這安排完全不能彌補答辯人沒有按照法例要求行事的缺失，況且既然本席不接納答辯人可引用《時效條例》，根本毋須考慮雙方誓章的相關部份。

10.就數額的評核，截至2014年8月30日答辯人須負責的金額，雙方的分歧在於下列3個項目：

	(1)	自1999年12月至2014年8月30日所欠交的管理費共$45,073,812.31。
	(2)	因欠交的管理費而引發的利息，共$26,290,713.70，即：
		(a)	拖欠管理費而引致的管理費基金自1999年12月至2008年5月所產生的 “利息損失” （按管理費基金的定期存款利息收入的利率計算）；及
		(b)	與公契第6(e)條相關，自2008年5月至2014年8月30日所產生的 “欠款利息” （按最優惠利率加2%計算）。
	(3)	因拖欠管理費按金（deposit）而衍生，自2000年1月至2008年12月的 “利息損失” 及 “欠款利息” ，共$436,138.57。

11.由於本席不接納答辯人可在這階段引用《時效條例》，而答辯人沒有提出其他的争議的理據，答辯人應如數支付第10(1)及(2) 段所列出的金額。

12.就第10(3) 段所載的項目，即是否因答辯人遲繳管理費按金引起利息損失的爭議，李大律師指公契第7(c)條表明答辯人最遲可以在它 “有權轉售單位的不分割份數” （“when it is in a position validly to assign undivided shares appertaining to those flats”）起3個月才交管理費按金，而實際情況是答辯人在未發出樓宇落成証明書前是不可能把有關單位的不分割份數轉讓的。申請人提出的按金利息涉及的時段均為有關座數尚未發出樓宇落成証明書的時段。按申請人提供的文件，F，G，H及J座的樓宇落成証明書在2001年4月才發出，而K及L座的樓宇落成証明書則在2008年11月才發出。所以，答辯人直至2001年7月才須就F, G, H及J座交按金及直至2009年2月才須就K及L座交按金。

13.公契7(c)條有如下的說法：

“房委會須於(a)簽訂本契據日期，或(b)在其有權轉售單位的不分割份數的日期（以日期較後者為準）起3個月內，就所有仍由房委會獨自擁有或佔用的單位，按上文第7(a)及7(b)條的規定繳交首年管理費按金及所應分擔的清理泥頭費用。”

14.本席同意李大律師對公契第7(c) 條的應用，從文件證據顯示，雖然答辯人早在1999年年初，即公契訂立日之前，已經與買家簽署出售相關座數單位的買賣合約，不過，本席認為這階段並非公契7(c) 所指的 “在其有權轉讓單位的不分割份數日期”（in a position validly to assign undivided shares pertaining to those flats），因為買賣合約是雙方協議在等候單位的不可割份數可正式轉讓前雙方的權與責，在買賣合約中亦提及 “隨後的轉讓契”（見買賣協議第25段），又在買賣合約第32段更指明其中一些段落 “在簽訂轉讓契據完成買賣後仍然有效”。因此7(c) 所指的應該是當答辯人可以（in a position to）簽署轉讓契的時候而不是訂立買賣合約的時候。如此說來，根據公契第7(c) 條，“兩者較後” 的日期應該是樓宇落成證明書發出後，因此就K、L座來是相關日期是2009年2月，就 F、G、H 及 J座來說，相關日期是2001年7月，本席接納答辯人已按時繳付了這些款項，因此毋須繳付所謂遲交按金引起的利息損失。

總結

15.本席判定答辯人不能引用《時效條例》拒絶支付1999年12月至2001年10月前的管理費，除了應支付相關期間的管理費，還須支付利息如第10(2) 段所指，並該把利息計算至2014年12月8日。但他們毋須支付遲交管理費按金引起的利息損失。

利息

16.答辯人須就上述判定金額支付利息，由本命令日起，以判定利率計算，直至付清為止。

訟費

17.由於雙方就3項金額評核争議項目，互有勝敗，本席不就金額評核審議頒發訟費命令。這是暫准命令，若沒有任何一方於14天內提出訟費更改的申請，這暫准命令則成為絕對命令。

18.由於申請人無律師代表，本命令由答辯人於14天內草擬。

申請人，無律師代表，親自應訊

答辯人由李郭羅律師行轉聘李東明大律師代表應訊