華富閣業主立案法團 對 蔡錦蘭

LDBM 92/2015

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第92宗

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判案書

1.本案的申請人為華富閣 (“該大廈”) 業主立案法團 (“法團”)，而答辯人為該大廈其中一位業主。

2.該大廈為一商住混合的建築物，地下下層為戲院及商舖，地下至四樓為寫字樓及商舖，而五樓以上為住宅單位。根據一份日期為1978年4月14日的公契 (“該公契”) (B/1-22)，該大廈的業權份數合共 1,958份 (B/20)。

3.法團在本案中向答辯人追討，2010年12月開始至2015年5月的管理費合共30,370元，以及該大廈的維修分攤費37,548元。在審訊中，法團主席錢先生 (“錢主席”)、物業管理公司的高級物業經理李先生 (“李經理”) 及答辯人也曾作供。

4.而雙方在開審以前，就答辯人所提出的抗辯理據，確認了本案的爭議事項 (詳見夾附於本判案書內的附件一)。在審訊過程中，答辯人確認放棄爭議事項 A 而法庭無需處理；亦就 B1項即2010年12月至2011年4月，每月480元的管理費承認責任。本席將依爭議事項逐一處理。

B2 - 就2011年5月至2013年5月每月530元的管理費

5.沒有爭議的是，法團在2011年3月22日的特別業主大會 (“322業主大會”) 上 (B/41-44)，以過半數議決通過將管理費上調 50元，即由原來的 480元上調至 530元，由2011年5月1日開始生效 (B/45)。

B(2)(a) －業主數目及業權份數的計算出錯

6.答辯人質疑 322 業主大會上，就住宅及商舖的業主數目計算錯誤，因為該大廈包括住宅單位 200 個及商舖單位 72 個，業主數目應為272個，但根據 322 大會的會議紀錄 (B/42)，卻顯示了 278 的總業主數目。答辯人亦指稱，業權份數應為整數，但在 322 業主大會上就上調管理費的投票結果，卻出現「贊成 所得業權份數有 762.5」的情況，故此質疑此投票結果的準確性。

7.法團一方的證人提交了土地註冊處的紀錄 (A1證物)，以證明有數個單位被分拆成2個甚至4個小型單位，故此令致業主數目由原來的 272 個增加至 278 個，也因此出現了半份業權份數的情況。分拆的單位細節如下﹕

一)  地下下層 2 號商舖單位，原為 20 個業權份數，但被分拆為 2A – 2D 四個單位， 當中 2A 及 2D 合共擁有 10 個業權份數，而 2B 及 2C 各擁有 5 個業權份數，之後 2A 及 2D 單位的業主，再將 2A 單位名下的 5 個業權份數轉售予另一業主，在分拆下，地下下層2號商舖由一名業主變成四名業主人數；

二)  地下下層 17 號商舖單位，原為 7 個業權份數，但被分拆為 17A 及 17B 兩個單位，每一分拆單位各自擁有 3.5 個業權份數，在分拆下，地下下層 17 號商舖由一名業主變成兩名業主，而業權份數亦出現了半份的情況；

三)  地下下層 15B 號商舖單位，原為 3 個業權份數，但被分拆為 15B 及 15B2 兩個單位，每一分拆單位各自擁有 1.5 個業權份數，在分拆下，地下下層 15B 號商舖由一名業主變成兩名業主，而業權份數亦出現了半份的情況。

8.本席接納法團一方的解釋，由於部份單位業權被分拆至不同業主的名下，根據建築物管理條例第2條就業主的定義，業主是指『土地註冊處紀錄顯示，當其時擁有一幅上有建築物土地的一份不可分割份數的人』，故此在業權分拆下，業主人數也相應地增加了，而每一業主也有權出席業主大會，故此在大會上也應包括這些分拆業權的業主。而由於地下下層17號及 15B號商舖在分拆下出現並非完整的業權份數，在這情況下，投票結果存在半份的業權份數並不為奇。

9.無論如何，增加管理費的議決案，是在超過半數支持的情況下通過的，其有效性無容置疑。

10.本席認為，答辯人此一抗辯理據不能成立。

B(2)(b)  – 就保安合約沒有進行招標

11.法團一方承認只曾在 8 或 9 年前就管理合約進行招標，之後繼續聘用該管理公司，故此沒有再作招標的行動。由2000年開始聘用佳信物業管理有限公司 (“佳信”) 後，在2003年3月31日的特別業主大會 (“331業主大會”) (A/55) 上，全體議決通過由管委會處理，故此自此沒有就管理公司合約作議決，至2006年時才再就管理公司的聘用作招標及由業主大會議決聘用。而就保安合約方面，由於是經管理公司負責提供管理員，法團與保安員工沒有獨立合約，故此不存在就保安合約招標的情況。

12.答辯人指稱，法團從沒將管理公司的合約條款，交業主大會或管委會商討及議決，她本人在2004年至2010年期間也是管委會成員，可肯定在管委會會議上，從未就管理合約內容作議決。而331業主大會上議決贊成全權由管委會處理的，只是仍需磋商的修訂管理合約而已。而保安合約方面，管理員的服務費佔管理總開支超過20％，但法團也從沒進行招標，這是違反了建築物管理條例 (“該條例”) 第 20A 條的規定。

13.答辯人也承認管理員由佳信負責聘用及監管，故此根本不存在另外一份保安合約的情況，更遑論就保安合約須另作招標的需要。這已足以反駁答辯人此一指控。

14.本席接納法團的代表律師所指，就管理合約及保安合約的招標處理，甚至管理合約的條款內容未經議決，也與答辯人繳付管理費的責任沒有直接的因果關係，根據該公契第 4(f) 條的規定，各業戶有責任繳交管理費，答辯人如對招標事宜有所質疑，應向法團反映而不能以不繳付管理費作回應，皆因法團必須依靠業戶支付的管理費作營運以支付該大廈的開支使費，各業戶責無旁貸。而該公契第4h條規定管理費是以預繳方式支付，這亦是為了確保法團有足夠的營運資金之故，無論法團是否就管理合約或保安合約作招標，根據建築物管理條例第 20A (5) 條的規定，法團訂立的服務合約並不會因為未有招標而無效，管理公司已向法團提供了管理及保安的服務，業戶實有責任支付管理公司相關的服務費用，不可能在服務提供後，讓業戶以未有招標為由拒絕支付管理費。

15.再者，答辯人身為管委會成員，清楚知道法團未有就管理合約作招標或討論，卻從沒提出異議，也沒有採取任何法律行動，更甚者在2010年以前也支付了管理費，直至法團向她追討管理費時才提出，根據 麗苑業主立案法團對韓炳基及另一人 CACV 1716/2001 (無彙報案例 2002年8月6日) 一案例中，就不容反悔原則的判決，本席認為對本案的答辯人也適用。上訴庭在麗苑業主立案法團的判決中，認同該案原審法官的判決，認為﹕

『20.  林法官指該大廈全部業主都有依照法團的要求無間斷地按月繳付$300之備用金。不論1990年之會議是否有效地通過該項議決，法團一直有該項目的收入，並經年累月運用它作為法團的經費。如果容讓答辯人推翻這一貫的做法，對法團及其他業主都十分不公平。根據“一貫既定做法，不容反悔”之法律原則 (estoppel by convention)，他裁定答辯人需繳付該筆費用。

21.   本庭同意林法官的判決。這項法律原則是基於雙方根據某些假設的事實或法律行事，如果要否認這個假設是會產生不公平或不合理的結果，在這樣的情形下，法律是不會容許他們否定這些假設的事實或法律。引用這法律原則的條件是基於雙方已接受這個假設或其中一方已經接受另一方對某些事實或法律的假設 (見﹕Chitty on Contracts, 28^th Edn., Vol. 1, 第3-100段)。』

16.套用上訴庭的這個判決於本案中，答辯人及法團也基於管理費是正確收取的事實來行事，如在多年後的今天，容許答辯人以2006年以前的管理或保安合約未有經議決為由，推翻法團收取管理費的權利，這對其他一眾已支付了管理費的業戶，及依賴已收取管理費並應用於該大廈的管理上的法團實為不公，法庭不應容許這情況出現，故此不應容讓答辯人否定這事實，答辯人必須繳付相關的管理費。

17.而就法團指稱，從2006年開始，已就管理公司的合約作招標，及由業主大會議決的事實，從雙方提交的業主大會會議紀錄中可見，早於2005年11月28日的業主大會上，已存在就管理公司的委任作招標及議決的情況，本席接納法團的說法。本案中法團向答辯人追討2010年12月開始的管理費，其時已不存在管理合約沒有招標或沒有由業主大會通過的情況，答辯人此一指控即使成立，也與本案的爭議無關宏旨。而322業主大會上已議決通過繼續聘用現有的管理公司 (B/43)，根據建築物管理條例第 20A(2A) 條，這是可行的做法而無需再作招標。

18.本席認為，就管理費的申索，答辯人此一抗辯理據不能成立。

B(2)(c)  – 聘請 A牌保安員屬不合法

19.答辯人指稱，法團核准管理公司以不合理的管理費，自2009年12月5日至今僱用持 A 牌的保安員於該大廈值班，但該大廈屬商住混合式大廈，依法不能聘用 A 牌保安，故屬違法。答辯人提交了一份由保安及護衛業管理委員會發給她，日期為2010年5月24日的信件 (“524信件”) (A/9)，當中指稱該委員會經調查後，確實答辯人所指佳信調派了 65 歲以上保安員到該大廈工作，而警方已就事件向佳信採取了適當行動。

20.法團一方回應指，保安員由管理公司提供，法團從沒要求聘用 A 牌保安，如管理公司違法提供保安員，應受法律處分，但法團至今從沒收到任何官方文件，指所聘用保安存在任何問題，錢主席表示從未收過答辯人所指的 524 信件。

21.本席認為，無論法團一方是否錯誤地聘用了 A 牌保安，但保安服務確實提供了給該大廈的業戶，在這情況下，作為業戶的答辯人須為此付出管理費，實在無可厚非，即使佳信可能聘請了 A 牌保安員而屬不合法，但作為業戶的答辯人，不能以此為由不支付管理費。

22.再者，套用上文第15-16段的裁斷，答辯人早在2009年12月已知悉佳信聘請了 A 牌保安一事，卻一直也支付了包括保安薪酬在內的管理費，依一貫既定做法不容反悔的原則，答辯人不能以此為由，從2011年5月開始不支付管理費。

B(2)(d)  – 2012年錯誤地沒有就渠務工程作集資

23.答辯人指稱，2012年法團通過了有關地渠的工程，但卻沒有進行集資，最終法團須由儲蓄戶口支付 1,040,000 元的渠務工程費，以致大廈盈餘大幅下降，須增加管理費，但法團所集資的維修費，以及收取了的維修基金，其實足以支付渠務工程而根本無須動用常用資金，更無須增加管理費。

24.法團的錢主席解釋，在大維修集資時已包括了地渠工程為數200,000元的費用，這只是一個暫定的工程，因為工程顧問還須確實是否真的需要進行這渠務工程，故此這數字是在未經探勘的情況下的預算，但在大維修集資中已收取了此數目。在大維修主體工程及商場工程開始後，工程顧問確定須就商場洗手間作翻新工程及進行地渠工程，工程顧問亦再就這些工程作招標 (A/202)，但渠務工程經探勘後的費用與大維修時預算的相距甚遠，為數達 715,000元，故此法團再召開了2012年6月29日的業主大會 (“629業主大會”) (A/103-104及108-109)，議決是否再作集資，但結果業戶反對再集資，但由於渠務工程是房協規定必須進行的，否則房協會將所有津貼取消，在審視日常運作戶口可以應付的情況下，決定由法團戶口支付地渠及洗手間翻新工程開支，而在大維修中已集資的渠務工程費200,000元，現仍在大維修戶口中保存。由於最低工資的規定，法團需就管理費作調整，以確保法團的正常運作，故此在2013年3月25日的管委會會議 (“325管委會議”) 上，通過將管理費每戶上調80元 (B/47)，這與渠務工程無關。

25.本席接納錢主席的證供，其證供亦獲文件支持。從錢主席所引述的情況，可見並非答辯人所指稱的法團錯誤地沒有在2012年為渠務工程作集資，而是法團曾為此工程的集資召開了629業主大會，只是業戶在會上否決了集資的安排，業主大會的議決對所有業戶及管委會也存在約束力，以當時維修工程已開展了，業主大會上也同意須進行渠務工程，如因資金不足而不進行渠務工程，房協的資助也會被取消，在這情況下法團最終動用了儲備支付渠務工程費用， 實在是實事求事的做法，無可厚非。而 325管委會議上通過上調管理費，從325管委會議的紀錄可見 (B/47及49)，是因為政府的最低工資規定而引發，而並非因為渠務工程的關係。

26.本席認為答辯人此一指控不能成立。

B(2)(e)  – 2003年開始，就管理公司的聘用投票議決錯誤

27.答辯人針對下述四個會議提出﹕

一)  答辯人指稱，在上文所述的331業主大會 (A/51-55)上，只是贊成由管委會處理仍需磋商的修訂管理合約，法團長久以來也沒有將管理公司的合約條款交業主大會商討或議決。法團的錢主席也承認沒交合約條款予業主大會商討或議決。

二)  答辯人指稱，在2005年11月28日的業主大會上 (“1128業主大會”) (A/48-50)，與會業戶要求持有 400多份業權份數的華懋投棄權票，而當天也因業戶未有獲得其餘 3 間投標公司的資料，故此就聘用管理公司的議程取消了。法團一方也承認此一事實。

三)  答辯人指稱，在2006年1月9日的業主大會上 (“109業主大會”) (A/57-59)，通過了管理公司的委任，唯業主出席人數為 62 戶佔業權份數 820.5份，但在管理公司聘用的投票結果，卻出現69戶投了票佔業權份數 763.5份，故此質疑投票結果出錯。法團一方則解釋，每次開會前須點算出席業戶達法定人數才可開始，但在會議過程中仍會有業主後來加入，故此在宣布開會時人數可能較低，但在投票時後來加入的業戶也有參與，故此可能出現宣告開會時只有62戶，但在投票時卻出現多過62戶的情況。錢主席強調，投票是在民政處職員監票的情況下進行，故此不應存在任何問題。

四)  答辯人指稱，在2006年2月13日的業主大會上 (“213業主大會”) (A/60-62)，業主出席人數為47戶，佔不可分割業權份數為678.5份，但就聘用管理公司的投票結果，卻出現 120戶投票，而贊成票佔業權份數666.5份的情況，出席業戶人數增加了，但業權份數卻變少了實屬錯誤。法團的錢主席提出如 109 業主大會的同一解釋，並指稱當時答辯人也是委員，也出席了當天的會議，現場也從沒任何人就此提出質疑。

28.本席接納法團一方的解釋，在業主大會開始時點算業戶人數，是為了確認已達法定人數，在會議開始後再有業戶出席而令業戶人數在投票時有所增加，是可以理解的，純粹以這兩個數字的不同，實難以概論投票存在錯誤的情況。而以業權份數來作定斷更不能作準，誠如答辯人所指，華懋一位業戶，已擁有400多個業權份數，在投票時如有類似的情況存在，投票結果出現業權份數並未跟隨業戶人數增加而增多的情況也非不可能。無論如何，本席接納錢主席的證供，在上文所述會議的投票過程中也有監票的情況，不可能存在錯誤。

29.而即使存在錯誤，答辯人所指控的，均為2006年以前的業主大會，本席難以理解如何與2010年後的管理費有任何相關性。本席認為答辯人此一指控不能成立。

B3 – 就2013年6月至2015年4月每月610元的管理費

30.從會議紀錄中可見，法團在325管委會議 (B/46-48)上提出，由於最低工資的調整，管理公司提交了新的管理預算案，管委會一致通過新的管理預算，及議決每戶劃一上調管理費80元以應付開支 (B/47)，之後法團張貼通告 (B/49) 知會業戶，管理費的調整由2013年6月1日開始生效。

31.答辯一方就此項的指控，與上文B(2) (b), (2)(c) 及 (2)(d) 相同，由於在上文已作處理，不再重覆。

B4 – 就2015年5月每月690元的管理費

32.根據會議紀錄的記載，法團在2015年2月12日的業主大會上 (“212業主大會”) (B/52-55)，議決通過將管理費 610元及維修基金 80元統一合併為管理費，故此管理費由原來的 610元變成 690元 (B/54)。

B(4)(a)  – 錯誤將商場冷氣費加入管理費的計算中

33.答辯人指稱，以往商場舖在繳付管理費之餘，還須支付冷氣費，但在管理費及維修基金合併後，商場舖的管理費已包括冷氣費用，變相地商場舖的業戶不須另交冷氣費，這對地舖的業戶不公平。錢主席解釋，這是一直以來的做法，所有公用地方的冷氣電費及維修費，也由法團支付，故此商場及住宅的管理費，當中也包含了冷氣費。

34.就此一指控，答辯人的證供是，她只是聽地舖業戶告知，她並沒有任何實質證據作支持；而她亦同意這冷氣費是維持該大廈公共地方冷氣設施運作的費用，本席認為，在這情況下法團將這開支納入管理費內收取，無可厚非，在答辯人未能提出任何實質證據的情況下，本席並不接納她就此一指控的說法。

B(4)(b)  – 維修基金錯誤成立

35.答辯人指稱，管委會在2009年3月30日的業主大會上(“330業主大會”) (B/23-25)，提出希望設立一個維修基金，在大維修時能夠有一個獨立儲備應用，這維修基金在當天會議上議決通過了 (B/25)，按業權總份數1958份攤分，每份收費5元，這是有違該公契條文第4(f)(iv) 條須按單位總數平均分擔的規定；法團之後發出通告 (A/78-1)，表示從2009年8月1日開始收取這維修基金。這情況至2015年5月時才改正過來，將維修基金與管理費合併收取；但在維修基金的計算基礎錯誤的情況下，答辯人認為她不應支付 2015年5月後的管理費。

36.法團一方也承認，設立維修基金作日常維修及大維修儲備之用，初時是以業權份數作攤分，而並非以業戶數目作攤分；但指稱在212業主大會 (B/52-55)已作修正，並由2015年5月開始生效。

37.儘管答辯人所指，維修基金的攤分方法與該公契條文的規定不符，本席不認同只因法團在維修基金的攤分上出錯，便可成為答辯人不繳付管理費的理據。本案中並不涉及2015年5月以前的維修基金的申索，而這維修基金的分攤，在212業主大會上，法團決定將維修基金納入管理費中，並以業戶數目來攤分，在這情況下，維修基金以不可分割業權份數來收取的情況已然修正了，答辯人無權再以此為由不支付2015年5月之後的管理費。

38.本席裁斷此一指控不能成立。

B(4)(c)  – 2015年2月12日的業主大會上，在未有預算案的情況下議決加管理費

39.答辯人指稱，上文所述的維修基金，至2014年9月25日上訴庭在 HCSA 15/2014 一案中確認維修基金是錯誤釐定，法團才在212業主大會上，通過以合併模式，將維修基金納入管理費的常用基金內，調高管理費為每戶收取690元，當時並未擬備任何預算案；法團之後在2015年6月26日的管委會上 (“626管委會議”) (A/82-83)，才通過相關的預算案，但上調後的管理費卻由2015年5月1日開始生效。

40.法團的錢主席回應指，212業主大會並非涉及調高管理費，而只是將管理費與維修基金合併，由610元變成690元。而雖然在626管委會議上通過了預算案，但因當時財政狀況可以應付，故此之後也沒有就管理費作調整，不存在增加管理費的情況。

41.同樣地，在這問題上本席接納錢主席的證供，從212業主大會的紀錄中可見，當時議決的並非調高管理費，而是將業戶所交的管理費與維修基金的總收入合併，再由所有業戶依單位數目攤分，管理費及維修基金數目是已既定的，不存在需要另擬備預算案才可處理的情況，維修基金也作日常維修之用，納入作管理部份無可厚非。而在212業主大會上也議決了，合併收費由2015年5月1 日開始生效 (B/54)，故此2015年5月開始收取的 690元與增加管理費明顯無關；相反地從 626管委會議的紀錄中可見 (A/82)，會上只是通過了預算案但並無提及因而增加管理費，答辯人指當時是增加了管理費之言並不正確。

42.本席認為，答辯人此一指控不能成立。

C – 就維修分攤的申索

C(1)  – 維修後答辯人單位仍受滲水滋擾

43.答辯人指稱，大維修項目包括鑿地台及牆身飾面，在工程完成後，她曾在完工問卷中向承建商表示地台平水沒有處理好 (A/204-1)，平台對出原為地下的兩條公眾排水喉管，在維修中被改裝到地面上，兩條喉管不停漏水，引致答辯人單位大門位置受滲水及污水滋擾，連接的牆身發霉、鐵閘生銹、柚木地板受浸發脹鬆脫，引致大門開關出現困難。滲漏位置屬大維修工程範圍，滲水滋擾因維修工程失當所致，答辯人曾去信法團要求跟進及改善，但卻得不到合理處置，法團及承建商也沒有為她跟進，法團提出顧問公司及承建商的跟進信件，內容不依事實作答，不能算作有效跟進。而她亦就喉管滲水一事向屋宇署投訴，屋宇署在2014年7月28日去信法團 (A/21)，確實污水管破損的事實。答辯人認為滲水滋擾是因維修工程失當引致，故以此為維修攤分費的抗辯理據。

44.錢主席回應指，答辯人所指的地台平水及漏水問題，法團在收到投訴後已交顧問公司及承建商跟進，並提交了文件作支持 (A/214-219)，唯跟進後答辯人仍不滿意，而法團依賴顧問公司及承建商的專業工作，法團就維修工作也設立了工作委員會作監管。

45.上訴庭在 元朗安輝樓業主立案法團及李觀大 HCMP 2334/2015 (無彙報案例，2015年11月12日) 一案中，處理了如本案中類似的情況，案例中的法團向業戶作出維修費的申索，案例中的業戶其中一項上訴理據為『(c) 工程承建商沒有按規例施工及監督工程』(§6)，上訴庭就此點的判決為﹕

『就上述(c)項，本庭同意陳法官2015年6月23日判案書第43段的分析﹕

「... 工程的質素並不是業主不付款的原因，因為業主支付款項的責任源於業主大會的議決，況且，部份繳款日期訂於工程開始前。工程不合乎水平的爭議應由法團代表業主追索，而不是業主不繳交維修費的理據。」』(§9)。

46.本席認為上文所述案例的情況，與本案答辯人所採用的抗辯理據 C(1) 項類同，也是質疑相關維修工程的質素，故此上文所述案例的裁斷絕對適用，而上訴庭的判決亦對本席具有約束力。引用上文引述案例中的裁斷在本案中，答辯人就各項維修工程所提出的種種不是，包括在維修工程完成後對其單位造成的影響，或法團對承建商或顧問公司的缺乏監管，甚至法團未就其投訴作跟進，也不能作為她不支付相關維修費分擔金額的理據。

C(2)  – 申請樓宇更新大行動的資助，沒有在業主大會上通過

47.答辯人指稱，就大維修向房協申請樓宇更新大行動的資助，法團只在2009年5月15日的管委會會議 (“515管委會議”) 上議決通過，及授權委員代表簽署相關的申請 (B/29)，卻沒有在業主大會上提出及議決，在業主全不知情也沒有選擇權的情況下，法團的錢主席已簽署了相關的申請，至2010年12月17日的業主大會(“1217業主大會” ) 才通過進行大維修，管委會的行為，令致各業戶須承擔維修費的攤分。

48.錢主席解釋，在515管委會議上處理的只是就資助的初步申請，故此由管委會決定，打算在初步申請有實質結果後，才向業主大會提出及議決通過，之後在2010年8月23日的業主大會上 (“823業主大會”) 通過了授權主席、秘書及司庫簽署大行動津貼協議 (A/110-111)。錢主席強調，初步工作對業戶而言，除了法團須承擔他個人的交通費外，業戶無需支付任何款額，不會對業戶造成任何財務負擔。

49.本席認為，答辯人在2009年時仍為管委會成員之一，亦有出席 515管委會議，如她對這會議上的此一決定存在質疑，為何沒有在當時提出，卻在法團向她追討維修費時才揚聲？法團依據 515管委會議上的從未受質疑的議決辦事，怎能被垢病。

50.無論如何，沒有任何證供顯示，管委會向房協進行了初步申請後，等同必需進行大維修，在向房協提出申請後，法團仍須召開業主大會，由業戶決定是否在該大廈進行大維修，這也是1217業主大會上的議決，也是基於此議決令業戶承擔了分攤維修費的責任，而並非因為簽署了房協的申請而衍生；業戶大可在業主大會上否決進行大維修，在這情況下，即使錢主席簽署了房協的申請書，也不能強迫業戶攤分任何維修費用。答辯人此一指控即使成功舉證，也是本末倒置。答辯人此一指控不能成立。

C(3)  – 2009年10月20日業主大會上就顧問公司的委任投票結果出錯

51.答辯人指稱，2009年10月20日的業主大會 (“1020業主大會”) 上，出席業戶只有28戶佔業權份數642份，但投票結果卻顯示，票數達40票佔業權份數250份，業戶人數增加了反而業權份數減少了，這情況絕不尋常，質疑選出顧問公司的議決的有效性。錢主席解釋可能是大會宣布達法定人數開始會議後，不斷有業戶加入，當天投票後核對結果確實票數如此，在投票過程中也有人監票，不應有錯。

52.就業主大會的投票業戶數目及業權份數，與開始會議時的法定人數有所不符的質疑，在上文就 B(2)(e) 項中已作處理，本席採納相同的裁斷 (上文§28)，不再重覆。答辯人的此一指控不能成立。

C(4)  – 2010年8月23日業主大會上沒有議決通過授權管委會代表簽署津貼協議

53.答辯人指稱，823業主大會上就授權管委會成員簽署津貼協議一項，根本沒有作過投票，並非如會議紀錄所指一致通過的情況 (A/111)，而只是口頭說一致通過議程，因會議中不許發言，答辯人也無從反對。錢主席表示當天投票以舉手形式進行，當日大部份人也舉手支持，雖然不是一致的決定，但卻是大比數下通過的；錢主席也承認會議紀錄所寫並不正確。

54.根據上訴庭在 Kwan & Pun Company Limited v Chan Lai Yee and others [2002] 4 HKC 639 一案中的判決，如果無人在會議中提出反對，那麼會議採用的做法便被當為接受，業主不能在會議後才提出反對。上訴庭引用英國大法官Lord Russell在Carruth v Imperial Chemical Industries [1937] AC 707 一案中的判詞如下 :-

“there are many matters relating to the conduct of a meeting which lie entirely in the hands of those persons who are present and constitute the meeting. Thus it rests with the meeting to decide whether notices, resolutions, minutes, accounts, and such like shall be read to the meeting or be taken as read; whether representatives of the Press, or any other person not qualified to be summoned to the meeting, shall be permitted to be present, or if present shall be permitted to remain; whether and when discussion shall be terminated and a vote taken; whether the meeting shall be adjourned. In all these matters, and they are only instances, the meeting decides, and if necessary a vote must be taken to ascertain the wishes of the majority. If no objection is taken by any constituent of the meeting, the meeting must be taken to be assenting to the course adopted” (底線後加)

55.從上述案例可見，會議的投票方式沒有法定的規限，一概由與會人仕決定，本席認為舉手投票的方式，只要與會人仕沒有異議，絕對是一個可接受的投票方法。沒有任何證供顯示在823業主大會上曾有任何業戶反對以舉手方式作投票，即使會議紀錄存在不正確的情況，沒有證供顯示，錢主席所指是在大部份與會人仕舉手的情況下通過該議決並非實情。本席認為答辯人此一指控，不能成立。

C(5)  – 2010年12月17日特別業主大會投票結果有異

56.答辯人指稱，在1217業主大會上，出席業戶54位佔業權份數769.5份，但就維修主體性工程項目的投票結果為1020.5份、改善性工程投票結果全部超過1100份，以及就合約承辦商的投票也是超過1000份，遠遠高於出席業主的業權份數，答辯人質疑這些投票結果有異，故此維修工程並不合符法例規定。錢主席則解釋，這是會議開始後，不停有業戶加入的緣故。

57.就業主大會的投票業戶數目及業權份數，與開始會議時的法定人數有所不符，在上文 B(2)(e) 項中已作處理，本席採納同一判決理由 (§28)，不再重覆。答辯人此一指控不能成立。

C(6)  – 計算工程費用時，重覆收取地渠工程的費用

58.答辯人指稱，就渠務工程在大維修中已集資200,000元，但在629業主大會上，又再次議決就地渠工程作集資。錢主席也同意這事實。

59.唯從629業主大會的會議紀錄中可見，議決結果是業戶不同意攤分地渠工程的費用，這問題在上文 B(2)(d) 項 (§25) 已作處理，不再重覆。本席並不接納就地渠工程存在重覆收取或計算的情況。

總結

60.本席認為，答辯人就管理費及維修攤分費所提出的抗辯理據無一成立，在這情況下，答辯人理應支付相關的追討費用。

命令

61.法庭頒令﹕

一)  答辯人須付申請人﹕

a.  2010年12月至2011年4月的管理費，以每月 480元計算；

b.  2011年5月至2013年5月的管理費，以每月 530元計算；

c.  2013年6月至2015年4月的管理費，以每月 610元計算；

d.  2015年5月的管理費 690元；及

e.  維修分攤費 37,548元。

二)  答辯人須付申請人本申請的訟費，如雙方未能就訟費數額議定，則由法庭依區域法院基準作評定；就訟費的命令為暫准訟費命令，除非任何一方以傳票提出申請，此暫准判令在14天後成為絕對命令。

申請人﹕由歐陽鄭何田律師事務所James Chan律師代表。

答辯人﹕無律師代表。

附件一

爭議事項

A.  2009-2010年度在業主大會中改選的管委會無效，質疑管委會的委員是否可合法地執行法團事務 (A/101-102)

B.  就管理費的申索

1.  12/2010 – 4/2011 的管理費

-    答辯人承認責任 (A/64)

2.  5/2011 – 5/2013 的管理費

a.  質疑22/3/2011 特別業主大會中，就業主數目及業權份數的計算出錯 (A/65-66)

b.  保安合約沒有進行招標程序 (A/46)

c.  聘請A牌保安員屬不合法 (A/47)

d.  在2012年時錯誤地沒有就渠務工程集資，以致須加管理費 (A/46)

e.  從2003年開始，在以下業主大會中，就管理公司的聘用投票議決錯誤

-  31/3/2003 (A/51-55)

-  28/11/2005 (A/48-50)

-  9/1/2006 (A/57-59)

-  13/2/2006 (A/60-62)

3.  6/2013 – 4/2015的管理費

-  與上文第(2)(b), (c)及(d)同

4.  5/2015 以後的管理費

a.  錯誤將商場冷氣費加入管理費的計算中，令業主多付管理費

b.  維修基金錯誤成立

c.  12/2/2015的業主大會上，在未有預算案的情況下議決加管理費屬錯誤 (預算案只在26/6/2015的管委會上才通過)

C.;  就維修分攤的申索

1.  維修後答辯人單位仍受滲水滋擾，故此不予支付 (A/12-14)

2.  申請樓宇更新大行動的資助，不是在業主大會上通過，而只是在15/5/2009的管委會會議上通過 (A/88)

3.  質疑20/10/2009的特別業主大會上，就顧問公司的委任投票結果，票數超過出席業主人數 (A/92-94)

4.  在23/8/2010的週年業主大會上，沒有以議決通過授權管委會成員代表法團簽署津貼協議，而只是以口頭表示一致通過，不讓業戶發言 (A/89)

5.  質疑17/12/2010特別業主大會的投票結果有異，票數超過業權份數 (A/95-96)

6.  在計算工程費用時，重覆收取地渠工程費，計算了兩次 (A/98-101)