Lo Chun Yam 對 Yip Shui Lan

DCCJ 3579/2012

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2012年第3579號

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判案書

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引言

1.本案是一宗涉及粉嶺坪輋丈量約份第77約，第1023段土地（“該爭議地”）的擁有權誰屬的糾紛。

2.原告人盧俊欽先生（“盧先生”）在2012年10月15日入禀，基於他已逆權管有該爭議地超逾數十年，要求法庭根據《時效條例》（第347章）第7和17條，聲明本案的被告人葉瑞蘭女士（“葉女士”），也即該爭議地的業權擁有人，對該爭議地的所有權已告終絕，以及他才是該爭議地的擁有人。

3.葉女士則指稱盧先生霸佔該爭議地，只是近年之事，遠遠未達法定要求的年數，遂以非法佔用為由，要求法庭頒令他交出該爭議地的空置管有權和作出賠償。

盧先生的案情

4.盧先生的案情是他的姨丈黃北先生（“黃先生”）和姨母池英女士（“池女士”）在1958年從國內來港，租借了毗鄰該爭議地，位於粉嶺坪輋丈量約份第77約，第1024段土地（“該租借地”）居住及耕種，並開始佔用該爭議地，以及接連該爭議地和該租借地西方的第1026地段（“該毗鄰地”）作種菜之用。（以下把該三塊地簡稱為“該三地”）。

5.盧先生在1974年從國內來港，獲黃先生及池女士收容，與他們共同居住。他在1975年把該三地的邊界用鐵網圍起，並因大雨浸壞田地，而在該租借地挖了一道小雨水溝，穿越該爭議地，並延展至該爭議地北方的邊界線。

6.自此，該三地便被鐵網圍起，當中只有一出入口，位於該租借地上，該處設有一扇長期上鎖的閘門，門匙只有黃先生、池女士及他管有。

7.他們三人一直在該三地種菜。1976年黃先生辭世，盧先生與池女士繼續耕種至1983年池女士搬離，讓他繼續居住和種植，他也在期間結婚產子，妻兒則在1988年搬離。

8.1989至1995年間他因忙於日間燒焊工作，晚上研習中醫跌打，早出晚歸，便停止了在該爭議地種菜，只種植中藥。

9.在1994年12月，池女士入住安老院前，把該三地的管有和使用權以港幣55,000元頂讓給他 (就該租借地而言，是頂讓在其上的建築物)，他自始便擁有了該三地的管有和使用權。另外，他自1975年起已由他支付該租借地的租金予業主，從未間斷。

10.在1995年，他以鋅鐵板取替該爭議地東方的部份鐵網，自2003年也在該爭議地上種植果樹。

11.2006年他重新整理該三地，在該爭議地上建立了一個門樓，並在當中安裝了"土地伯公神位"。自此，便以此門樓作為出入該三地的唯一出入口，並長年鎖上，他繼續佔用該三地至今。

12.2011年9月或10月左右，有一自稱葉姓女士致電他相約他開啟該閘門，以讓她帶人查看該爭議地以便出售，他則藉口將要前赴國內為理由，加以拖延，以爭取時間諮詢律師，其後，展開是次訴訟。

13.他指稱對葉家全不認識，素未謀面，只在2011年才發現該爭議地業主姓葉，更是在此審訊時才第一次遇見葉氏家人。

葉女士案情

14.葉女士否認盧先生的說法，她的案情是她的父親葉漢光先生（“葉父”）於1961年買下該爭議地。於1973年前，葉家把它借予鄰居，也即是居住在該租借地上的黃伯作耕種之用。

15.葉父於1973年離世，後來，該爭議地由葉女士和四名兄長繼承，一直由兄長葉導椿先生（“葉兄”）打理。

16.1975年，葉兄應允黃伯的請求，為了黃伯家人及田地的安全，容許黃伯在該爭議地的外圍邊界，用鐵網取代原有較矮的“雞仔網”，把該三地一同用鐵網圍起，也因為防止下雨水浸，所以同意黃伯把他在該租借地開出的小引水渠，伸延至該爭議地中央並延展至該爭議地的邊界。其時，葉兄有見該兩項工程，有利保護該爭議地，遂表示願意分擔所需費用，黃伯則因感謝葉家借用該地給他種菜，以及所涉費用不多而婉拒。

17.另外，由於黃伯一家在該三地上居住，因此葉兄決定不管有該唯一出入口的門匙。雙方遂作出方便葉家進出該出入口的安排，每當葉家要求開門，黃伯一家自當配合，以確保葉家可自由出入。這安排數十年來從沒改變，每年葉兄便是以此方式管理該爭議地，他便曾在1994年9月11日，透過相約盧先生開門下，帶同另外三位兄弟及姪兒葉友良先生視察該爭議地並拍照留念（“該1994年相片”）。

18.及至2004年葉兄離世，2005年葉女士繼他成為葉父的遺產管理人，隨即經葉兄妻子梁芙蓉女士與盧先生相約開啟閘門，並在2005年5月22日，連同梁芙蓉女士、姪女葉綺芬女士及其丈夫一同視察該爭議地，更獲盧先生熱情款待。其時，該爭議地依舊是一片荒地，沒有任何耕種或其他活動，三人更拍照留念（“該2005年相片”）。

19.及至2011年9月和10月期間，葉綺芬女士代葉女士致電盧先生，相約他開門以帶人查看該爭議地以便出售，盧先生則表示正要趕赴國內，要待他回港後再安排。自此，便不能再跟他聯絡上，留言也不獲回覆。

法律原則

20.根據終審法院在Wong Tak Yue v Kung Kwok Wai                 

［1998］  HKLRD 241 一案中所闡釋的法律原則，當中包括一名聲稱逆權管有土地的人必須證明：－

(1)  他實際上是管有該相關土地，以及他是懷着管有土地所需的意圖。

(2)  前者是他一直像業權擁有人般使用該相關土地，期間沒有其他人作出相同行為。

(3)  後者"懷着管有土地所需的意圖"，意指在合理可行和法律容許下，不讓任何人來管有該相關土地，包括業權擁有人。

(4)  對於佔用人在佔用期間，或在法律程序中，作出有利自己，而和逆權管有意圖相關的陳述，法庭會抱持懷疑的態度作出評估；相反，就着佔用人作出對自己不利的陳述，法庭會給予一定的比重。

21.在 Powell v McFarlane (1979) 38 P & CR 452一案中，更詳述了除非有相反證據，否則法庭會假定業權擁有人懷着管有該相關土地的所需意圖。對於業權擁有人親自或由他人代為作出的行為，即使微不足道，都會被視為業權擁有人沒有中止管有土地的證據；反之，佔用人則須提出確實的證據，證明他不僅懷着管有土地所需的意圖，而且是透過言詞或行為把這意圖清楚地公開宣示。倘若佔用人的言行未能清楚地在人前展示這意圖，法庭將視他為欠缺管有土地所需的意圖。

22.在J A Pye (Oxford) Ltd & Anor v Graham & Anor [2003] 1 AC 419一案中，更說明了只因為業權擁有人的允許，而得以管有或繼續管有相關土地，則不能構成逆權管有。

23.按照上述的法律原則，本案的舉證責任在於盧先生，他必須證明他實際上是管有該爭議地，並懷着所需的管有意圖；反之，葉女士並無反證責任。

24.盧先生親自作供，並傳召了他聘用的專家鄧仕堅先生出庭作供；葉女士則自行作供，並安排了姪兒葉友良先生及姪女葉綺芬女士出庭作供。對於没有出庭作供的人士的證人陳述書，本席没有給予任何考慮或比重。

爭議事項

25.本案的爭議事項如下：－

(1)  黃先生及盧先生曾否管有該爭議地；如有，該時段為何；

(2)  他們在管有該爭議地時（如適用），是否懷着所需的管有該爭議地的意圖，還是只是在葉家授權下才得以管有該爭議地；

(3)  盧先生是否須交回該爭議地的空置管有權給葉女士及賠償她的損失。

分析

26.在考慮了適用的法律原則及所有證據後，本席不信納盧先生的案情，認為葉女士的說法才是事實。本席相信黃先生(及後盧先生加入)曾在1970年代初及中段，在該爭議地上從事耕種，在1975年興建小水渠穿越該爭議地，並以鐵絲網把該三地一同圍起，自始管有該唯一出入口門匙，是因為獲葉兄批准，而雙方一向的安排是: 每當葉家需前往該爭議地時，黃先生及盧先生一方必須開門讓他們入內，此安排一直維持至2011年盧先生不再為葉家開門而吿終。

27.首先，從“該1994年相片”可見，（盧先生經趙大律師確認該相片確實在該爭議地上拍攝，也不爭議拍攝日期），葉氏四兄弟當天是悠閒地在該爭議地上視察，這與葉女士指稱當天是葉兄帶領另外三位兄弟往視察該爭議地，當時由葉友良先生駕車陪同，並由他代四位拍攝的說法相符，這說法也與葉友良先生的證供相印證。

28.相反，盧先生不能解釋何以當天葉氏四兄弟能走進該爭議地，還在閒適地踱步。尤其是按盧先生的說法，當時只有他獨自一人在該三地生活，也只有他才擁有唯一出入口的門匙，沒有他開門，四人連同拍攝者根本不可能進入該三地。還有，他沒有發現任何損壞邊界鐵網，又或是有人闖進或潛入的痕跡。

29.再者，當時四位葉氏兄弟已是年邁長者，要在光天化日下攀爬比他們個子還要高的鐵網以潛入該爭議地，然後再從容不迫地閒逛拍照，完全不合情理。何況他們既是該地業主，根本沒有理由要攀網潛入自己的土地。因此，葉女士和葉友良先生的供詞明顯比盧先生的案情可信。

30.而且，該次並不是單一事件，同樣地，該2005年相片(盧先生經趙大律師確認該相片是在該爭議地上拍攝，也不爭議拍攝日期）也顯示了當天葉女士連同葉綺芬女士及另一親人三人在該爭議地上自由地遊走，對於這事實，盧先生提不出任何合理解釋，他自言不知他們如何進入。儘管他期後嘗試解說，猜測是由於在當天，他如慣常做法，在節日開放位於該租借地上的神壇供信眾參拜，從而讓三人有機可乘偷偷潛入，可是，此說法並不可信。

31.第一，盧先生在當日開啟大門，讓信眾入內參拜的聲稱，只是他的片面之詞，並無任何客觀證據或文件支持，既是借此招徠信眾，他理應可出示宣傳單張、相關文件、相片等為證，可是，相關資料，一一欠奉。

32.第二，在盤問下，盧先生明言只是開放位於該租借地上的神壇以供參拜，並不容許信眾們走到該爭議地上遊玩拍照。他也承認要到達該爭議地，必先經過該租借地上的建築物而遭攔截，但當天卻並未發現任何人闖入該爭議地。

33.第三，三人既是該爭議地的業權擁有人，卻要偷偷溜到該爭議地，然後再毫無顧忌地遊逛和分開站立，不慌不忙地拍照，實在不合常理。

34.相比之下，葉女士一方的案情更為可信，本席信納當天是因為葉女士在葉兄2004年去世後，也在2005年5月13日獲法庭授予葉父的遺產管理權，隨即由葉兄妻子梁芙蓉女士聯絡盧先生，安排在5月22日會面，以通知盧先生，葉女士已取替了葉兄成為該爭議地的業權擁有人。此說法與背景事實、當時的文件相符，更與相片中三人的輕鬆自在脗合。

35.縱然趙大律師努力游說，指稱該兩張相片是葉家刻意安排，偷偷潛入該爭議地，再拍照以留作證據，可是，這說法未免牽強。倘若葉家早在1994年及2005年已知曉該爭議地已被霸佔，要千方百計潛入，再扮成悠然自得的樣子以拍照留證，卻沒有在過往十多年間，善用這些精心安排的證據，採取行動奪回管有權，明顯不合邏輯情理。

36.再者，盧先生案情的不可信，更在2011年9月和10月期間，他和葉綺芬女士的電話對話中凸顯出來。盧先生的說法是他從未跟該爭議地的業權擁有人或其家人接觸，不知他們是誰，更只是在審訊時才初次遇見。然而，他確認在2011年10月左右收到一名自稱葉姓女子電話，要求與他相約時間開啟閘門，以讓她帶人查看“那塊地”，以便出售，他當時的回答是正要趕赴國內，待他回港後再安排。

37.本席認為這番對話，顯示了盧先生一直知悉葉氏一家是該爭議地的業權擁有人，而相約他開閘以前往該爭議地查察是一貫做法。無疑地，葉氏一家是知道盧先生的私人手提電話及家用電話號碼的，即使盧先生爭辯說那可能是因為他經營生意，她們可循公開途徑取得他該等電話號碼，他卻如何也解釋不了，何以他與對方的對話完全不是陌生人的初次對話。

38.其時，對方自稱姓葉要求“開門”，以查看“那塊地”，以便出售，盧先生既是首次收得這樣不尋常的電話，對方也沒有指明是指該爭議地，他不但不查問她是何人，甚麼身份，而且也沒有追問“那塊地”是指那一塊土地，便已立即認定了所指的必然是該爭議地，對方必定是該爭議地的業權擁有人，這令人難以置信。不容忽視的是盧先生聲稱霸佔的，還包括該毗鄰地，而他也同時租用了該租借地，單憑“那塊地”一詞彙便認定必然是該爭議地，而非其他兩塊地，對此，他無法提出任何合理解釋。

39.盧先生試圖推說說是因為1975年時，黃先生曾告訴他，多年前曾有一位自稱姓葉老伯表示是該爭議地的業權擁有人，黃先生不接受他的說法，更囑咐盧先生如遇見該人，也不要理會他，所以他在2011年的電話對話中，便認定對方是該爭議地的業權擁有人；只是，兩事相隔超越36年之多，電話中人是一女子，沒有自稱業權擁有人或葉姓老伯的後裔，單憑姓氏便認定她必然是該爭議地的業權擁有人，而不向對方查明，實在難以自圓其說。

40.還有，既然在過往36年從未接觸，對方會不自我介紹，詳細道明來意，卻突兀地要求開門，那並不尋常。更令人難以信服的是盧先生對這不尋常的要求，不但沒問明因由，要求對方出示權力來源，也不向對方表明立場，依循當年黃先生的做法和囑咐，立即申明已霸佔該地數十年，屬他所有，對方無權進入，拒絕開門要求。相反，他竟向對方表示待他從國內回港後再安排。儘管他被質疑時，補充他當時曾提及“唔係妳話賣就賣”，可是，這句話與前段和後段的對話格格不入，還有，既質疑對方，卻又不即時拒絕，反而表示有待磋商，而對方也不加爭辯，此解釋殊不可信。

41.另外，他的不可信還在於他交代與葉綺芬女士的後續電話往來時，竟提出了三個不同的版本。在庭上，他先說對方只來電兩次，第一次他接聽了，第二次並沒有接聽。其後，他改稱對方來電數次，他不知就裏，都接聽了，只在聽到對方姓葉才掛線。言猶在耳，他卻又提出第三個版本：說是在第一次對話中，對方表明姓葉，要賣該爭議地，他回答“你話賣就賣呀”便掛線；之後，他再與對方對話，以將要往國內為由拖延她，兩、三次對話之後才不再接聽任何電話。被問及何以出現三個不同說法時，他不能提供任何合理解釋，況且，他的三個版本都與電訊服務公司的記錄不同。

42.相比之下，葉女士和葉綺芬女士一方的說法可信。雙方的對話內容切合葉女士的案情：葉綺芬女士沿用過往葉兄的一貫做法，致電盧先生相約開閘門的安排，只是，當刻盧先生並沒即時答應，提出的理由是需要前往國內，回來再安排，她信以為真，不以為然，等待了一段時間，仍然未獲通知，她再致電及留言，也不獲回應，卻始終沒想到盧先生頓生霸佔土地的念頭。

43.還有，盧先生是明知黃先生、池女士和他自己過往不曾霸佔，也從未管有或擁有該爭議地的事實，更在他安排池女士簽署一張日期為1994年12月12日的收據上顯示出來。盧先生指稱在當時，因為池女士快要入住安老院，遂以港幣55,000元向她頂讓了該三地的管有及使用權 (就該租借地而言，是頂讓在其上的建築物)，並要求她簽署收據作為證據。然而，事實是該收據只列明是 “購買” 該租借地，完全沒有提及該爭議地或該毗鄰地，對此，盧先生提不出任何合理解釋。既然該收據是盧先生要求池女士簽發，目的是證明他已頂讓了該三地的管有權及行使權，是要保障他的權益，他絕不可能對該爭議地隻字不提，他作供的不盡不實，又見一斑。

44.正如他另一聲稱指稱黃先生是在1958年在國內來港後，便開始霸佔該爭議地為己用的說法，不但沒有任何實質證據或文件作佐證，他更在盤問時，自白黃先生其實是在1962年才來港，他作供的前後矛盾，比比皆是。

土地用途

45.另一方面，本席也從該爭議地數十年來的土地用途的演變考慮，並參考了由鄧仕堅先生於2013年10月6日撰寫的專家報告（“該報告”）。對於鄧先生的專業資格及該報告的內容，葉女士並無爭議。綜合該專家在庭上及報告內提出的意見、雙方的證人供詞丶雙方提交自1973年至2012年的航空攝影相片及其他文件證據，本席認為這些證據同樣不能支持盧先生聲稱一直把該爭議地據為己用的說法。

46.首先，不爭議的事實是在2006年以前，從沒有任何建築物、電源、電力設施興建在該爭議地上，所有建築物全興建在該租借地上，即使居住者增加，該等建築物被重組、加建及擴建達十間之多，甚至出現擠迫的情況，卻也從不伸延至該爭議地上。同樣地，盧先生以水泥平整該租借地的地基時，也以該租借地及該爭議地接連的分界線為限。對於兩塊土地截然不同的處理手法，寧願投放大量資源建設租借來的土地，也不發展自稱霸佔並已全權擁有的土地，這做法不合情理，更傾向證明盧先生是一直知道該爭議地屬葉家所有，所以在過往數十年從沒有發展它的意圖和行為。

47.再者，從航空相片可見，1973年至1976年該爭議地有明顯的耕種痕跡，1977年的相片欠奉，1978年，該地上的植物遠不及之前濃密，呈現凋凌及消失的現象，1979年該爭議地更盡為雜草掩蓋。誠然，在1980年該爭議地出現雜草被清走的情況，露出田地的地基，但是，誠如專家所言，該地在照片上反光，植物並不明顯，不能確定那必然是耕種行為，他也同意被荒廢而長滿野草的田地，在除草後，同樣會出現田基田陌；因此該相片只能證明有人清除野草，不一定是耕種。就1981年而言，仍是沒有農作物或耕種的跡象，部份土地更是雜草叢生。自1982年至2003年更是完全被荒廢，整塊土地盡是被野草雜樹覆蓋，沒有任何耕作。這與盧先生指稱一直在該爭議地上耕種或種植中藥的說法毫不脗合。

48.在2004年雜草被移走，但仍未見有耕作痕跡。及至2005年10月才出現多棵樹木在該地上，只是，以時間的短暫，專家表示不能確認那些樹木必然是種植出來，也不排除只是暫時擺放的可能，尤其在2006年7月，該些樹木全消失了，該爭議地又為野草掩蓋，沒有耕種。情況一直至2007年11月以後，才出現一座建築物在該爭議地的東方。

49.再與該租借地的發展情況作比對，正如專家所言，除了該租借地上的東方小屋以外，在該租借地上的建築物及行人路，自1983至1995年已遂步為野生植物覆蓋，甚至出現頂塌牆破的情況，根本沒路可供人行走，只能踏草而行，明顯是已被荒廢，沒有人打理的結果。

50.關於盧先生提交的果樹、樹木等相片，他承認全是在此訴訟展開後才拍攝。除了航空相片外，他並沒有提供任何在過往他在該爭議地上耕種種植的相片或其他文件作證據。他聲稱種植的植物、種植的年份、位置更是作供多變，說法不一，被細問如何在航空照片中識別他種植的植物及其他野生植物時，更是支吾以對。他指稱曾在1995年及以後種植的果樹，按他繪製的地圖顯示，及在盤問下，其實是種植在該租借地上，又或該租借地與該爭議地交界的水泥地旁。他在庭上作供時才提及的該棵柚樹及2004年左右種植的兩棵樹也為專家所否定。再從該1994年相片及該2005年相片相印證，在拍攝該兩天，該爭議地全無耕作、種植跡象，圍繞該爭議地的依舊是鐵絲網。

51.綜合所有證據作考慮，該爭議地並不如盧先生所言，在1958年起由黄先生(盧先生在1974年加入)一直耕種蔬菜，在1989年至1995年種植中藥（盧先生時而說是1989年至1995年，時而說是1983年至1995年，證供遊走不定）丶又在2003年再次耕種。

52.相反，它的發展更貼近葉女士所指黃先生因為與葉家為鄰，雙方關係友好，葉家遂把自己未有實用的該爭議地借予黃先生耕種，至黃先生於1976年辭世後，葉氏一家再沒有把它借予任何人，這說法與該爭議地在1973年至1976年地上植物繁茂，田基田陌分野清晰，有條不紊；卻在1978年開始隱退、消失，直至1979年盡是雜草、亂樹脗合。雖然該爭議地在1980年曾被除草，但是未見有系統的植物生長，又迅即在1981年淪為荒廢，1982年至2003年更是盡被亂樹野草覆蓋的事實脗合，盧先生也沒有提出任何實質的證據證明1980年或2004年的除草是由他而不是葉家作出。他聲稱在該爭議地北方邊界上，由他開出從中間向西走的引水道也從未在航空相片中出現。

53.姑勿論盧先生如何爭辯他在1995年把該爭議地東面的部份鐵絲網換上梓鐵板，及在2003年在該爭議地上耕種，前者沒有實質證據支持，後者則已為2003年11月的航空相片否決。無論如何，即使他的説法屬實，他在2005年5月22日開門予葉女士，讓她以業權擁有人的身份入內巡察該爭議地，已推翻了他已霸佔了該爭議地，以及懷有把它據為己有的意圖。

54.總括而言，盧先生根本不能證明他在1975年至2005年中把該爭議地用作他的私人用途，更遑論早在1958年起已由黄先生霸佔。即使假設他曾在過往短暫使用該爭議地，又或在拍攝該2005年相片後開始把它據為己用，卻始終不符合法例規定需連續霸佔達20年，（根據《時效條例》第38A條，以訴訟因由於1971年7月1日已經產生，而又未屆滿而言）或12年之要求。

證人的可信性

55.歸納所有證據，如上文闡析，本席認為盧先生並不是可靠可信的證人，他的作供往往前言不對後語，閃縮迴避，欠缺文件支持，也與當時背景事實及文件不符，不可信頼。

56.本席認為葉女士一方的案情及證供更為可信。雖然葉女士已年屆78歲，但是，她的證供與當時的背景事實及文件相符，也與其他兩名證人的證供互相呼應，三人在反覆盤問下，證供依然無所動搖，連貫而清晰。

57.葉女士指出葉家從未放棄該爭議地的說法，更可從她們五兄妹在葉父離世後的連番行為，包括共同簽署了“九龍粉嶺坪輋地產權享有人立約"，承諾平均享有該爭議地、一直繳交每5年一次的地租至1997年獲暫停徵收為止、在葉女士取得遺產管理權後，便在土地註冊處加以登記，並在數天内，旋即在2005年5月22日往視察該爭議地、於2006年聘用專家就該爭議地進行估價、她也以該爭議地業主的身份，於2006年就民政事務處在打鼓嶺維修行人路工程發表意見。凡此種種，都顯示葉氏一家從沒有放棄該爭議地的意圖，這些背景事實進一步印證了葉女士一方的案情，更令人相信她們一家在2006年以前是經常到該爭議地巡察的說法。

58.關於她解說只是在2005年後，因為家中喪事頻生，各兄長先後去世，她也基於葉兄數十年來對盧先生的信任，而自己也在2005年獲熱情款待，所以相信他，而不曾想過他會有霸佔的意圖，她才沒有再到該爭議地查察。直至2011年，葉氏一家終於達成把該爭議地出售的共識，她遂指示葉綺芬女士於2011年9、10月間致電盧先生，按慣常做法相約時間開門，以巡察該爭議地。她在交代事件始末時，氣定神閒、作供連貫、合邏輯也與背景事實、文件相符，她的證供可信。

59.儘管葉女士被質疑她指稱盧先生曾在1999年向葉兄提出租用該爭議地一事，並沒有在狀書中提及，可是，該事已在她的證人陳述書中記載，她也在庭上詳細交代了獲悉此事的細節，多番盤問下，也毫不動搖，本席信納她的證據，相信確有其事。

60.對於葉女士在證人陳述書中，提及盧先生在2005年5月22日見面時，向她查詢租買該爭議地一事，卻在庭上表示盧先生其實只是向她們問及打算怎樣處理該地，就着這證據上的誤差，本席接納她的澄清，5月22日是她與盧先生的首次見面，雙方認識後，她與兩姪往查察該爭議地，由於梁芙蓉女士跟盧先生相熟，關於該爭議地的租賣事宜也便是由他們二人傾談。就着證人陳述書上描述的差異，考慮到她年紀老邁，對於10年前的瞬間對話，出現輕微詞句的混淆、記憶誤差可以理解。

61.趙大律師也質疑，倘若盧先生曾向葉氏一家表示有意買地，葉女士一方不可能不在2006年估價後不向盧先生出價。只是，這論點漠視了葉女士的證供是她在2005年後，經歷了多次喪親之痛，也只在2011年全家才達成賣地的決定，卻在決定賣地後，首次接觸盧先生時，已被他以返國內為由而終止溝通這事實 。

62.就着2005年5月22日葉女士到訪，獲盧先生送贈十多支藥油一事，盧先生一方爭議葉女士一方交出的藥油的牌子並非他自己製造的牌子，然而，這說法並不足以否定他當天送贈該等藥油給葉女士之說。葉女士的證供是當天盧先生送了他“推銷”的藥油給她，而並非他製造的藥油。另外，葉女士也被抨擊她不能確定當天究竟獲贈多少種牌子的藥油，然而，一位78歲的長者和葉綺芬女士，未能牢記這發生在10年前的微細瑣事，實在情有可原，不足以動搖她們作供的可信性。

63.關於葉綺芬女士和葉友良先生可信性的質疑，本席同樣認為不能成立。縱使葉綺芬女士未能說出自1970年代起她曾到過該爭議地多少次、具體的日期，以及二人皆不能詳細交代在先後到訪該爭議地時，該地方各處、水渠或門閘的開關的情況，可是那些全是十年甚至三十多年來的事，到訪也只是平常巡察，沒有把當時種種細節牢記，並不稀奇。同理，葉綺芬女士並沒說明獲葉兄告知有人想租借該爭議地的年份，並無可疑。甚至假設她獲悉有人想租用該爭議地的年份與葉女士聲稱的年份不同，也不影響二人的可信性，她們從來沒有表示兩事件是同一事情。

64.對於趙大律師在結案陳詞中提出葉女士一方的三位證人不可能沒有在某段時間，問某些問題，留意某些事情，或作出某些行為，並據此來質疑她們的可信性。本席認為這些質疑是建基在多項假設和推測，並沒有具體事實基礎支持，部份更沒有在審訊過程中處理，給予證人回應的機會，該等立論也缺乏邏輯而難以成立。本席不認為葉氏一家在拒絕租地予盧先生後，不把圍網拆掉、不自行另加圍網把它獨立圍起，又或不要求盧先生立書為證以確認葉家權益等等是不合情理的事情。

65.實際上，葉女士已多次強調是因為葉兄與盧先生的交情，一直可自由出入該爭議地的經驗，盧先生熱情款待的態度，都使她們不曾懷疑他有霸地之心，也因為盧先生仍居住在該租借地，圍網可保障盧先生之餘，也同時保障該爭議地，一舉兩得，在這情況下，葉氏一家不改變固有圍網是自然不過之事。本席也不同意葉家不時視察該爭議地是不相信盧先生的表現，業權擁有人想知道自己土地的情況是理所當然的事情。

66.趙大律師也以在葉女士指示下，於2006年撰寫的專家報告，並沒有進行實地考察而提出質疑，只是，這做法普遍，實在沒有可質疑的空間。

67.趙大律師努力游說盧先生於1995年把該爭議地東面的部份鐵絲網轉為梓鐵板、2003年把該地段上通往東面的水渠鋪上英泥，2006年又再把部份鐵絲網加高，都不向葉家收費，足以印證盧先生霸地的意圖及行為。然而，除了盧先生片面之詞外，如上文所述，根本沒有實質證據證明他確實是在上述年份做該些事情，專家也承認根本不能確認那是梓鐵板，那是水渠加了英泥，或是圍網已被加高。無論如何，即使該等工程確有其事，那是對盧先生有利的工程，他不向葉家收費毫不出奇。

反申索

68.就葉女士的反申索而言，她在其反申索書中要求盧先生就他於2011年10月起，在未得葉女士同意下，擅自佔有及使用該爭議地作出賠償。對於此擅自佔用土地的事實，盧先生從沒爭議。既然他的逆權侵佔的申索不能成功，他也沒有提出其他的抗辯理由，他便必須賠償葉女士的損失。

69.基於雙方皆同意以差餉物業估價署於2014年10月16日所發出的地租通知書中，就該爭議地的應課差餉租值作為賠償基礎， 包括2011年度港幣76,800元，2012年度港幣84,000元，2013年度港幣87,600元， 2014年度港幣98,400元。然而，該租值是包括了該爭議地及該租借地，在沒有其他資料可進一步釐定該兩幅土地各自的租值下，本席也便以各佔一半為凖則。

70.因此，盧先生賠償葉女士的損失應自2011年10月1日起，按上述應課差餉租值的一半計算，直至盧先生交出該爭議地的空置管有權為止。

71.就着盧先生自行繳付的差餉及地租，是在未徵求葉女士的同意，也是為了繼續霸佔該爭議地的情況下支付，他沒有在狀書或本訴訟中要求扣除或與賠償對銷，本席不作進一步處理。

結論

72.本席按照適用的法律原則，在仔細考慮了雙方提出的所有已出庭作供的證人供詞、文件證據、口頭及書面結案陳詞後，認為盧先生未能證明他在法定要求的年期內實際地管有該爭議地，及具有逆權管有該爭議地所需的意圖。基於上述分析，盧先生的申索必然失敗，葉女士的反申索得直。

命令

73.本席判令盧先生的申索予以撤銷，葉女士的反申索勝訴。盧先生必須即時交還該爭議地的空置管有權予葉女士，並須即時支付按上述第 69-70段計算至今天的損失賠償，合共港幣206,043元予葉女士，此款額從今天起附帶利息，以判定利率計算，直至全數清付為止；之後須支付按每年港幣49,200元按比例計算的損失；直至交回該爭議地的空置管有權為止。

訟費

74.盧先生須支付葉女士因本訴訟(包括申索及反申索)引起的訟費，包括所有保留訟費及大律師費用，訟費金額按訴訟各方對評基準評定。除非雙方達成協議，否則訟費由法庭評定，盧先生自己的訟費，則按《法律援助署規則》評定。此訟費命令為一暫准命令，倘若在今天起計的14天內，沒有以傳票形式提出的更改申請，則此訟費命令將自動成為絕對命令。

75.本席感謝兩位大律師的協助。

原告人：由法律援助署指派吳耀華律師行延聘趙勁洪大律師代表

被告人：由佘英輝律師行延聘曾敏怡大律師代表