何耀華 對 何樹沖及另二人

DCCJ 3209/2012

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2012年第3209號

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判案書

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背景

1.本案是一宗逆權管有案件的審訊，有關搭建在地段Pok Wai Lot No 134 in DD 104, Yuen Long, New Territories （“該地段”）上的26號屋。

2.第一名被告人何樹沖（“大哥”）、第二名被告人何昆倫（“二弟”）及第三名被告人何富靈（“三弟”）是兄弟關係。自1992年5月28日，他們成為該地段的註冊擁有人，並以分權共有方式（tenancy in common），各自擁有1/3業權。

3.沒有爭議的是該地段是被告人的父親何朱福（“朱福”）於1960年10月24日買入。他在1989年12月去世，被告人亦於1992年5月28日承繼該地段。

4.被告人的父親朱福與原告人何耀華（“耀華”）的養父何福禮（“福禮”）為堂兄弟關係，他們的父親是親兄弟。

5.耀華是福禮的養子，他出生不久便被領養。福禮還有三名女兒何東和（“大姐”）、何翠嬋（“二姐”）及何彩英（“三姐”），她們比耀華年長。

原告人的案情

6.耀華指其父親福禮自1942年便佔用26號屋，直至1992年5月21日離世。在這段期間，福禮的妻子文愛、福禮的母親温婆、耀華及其三名姊姊亦因着福禮的關係在不同時段佔用26號屋。

7.根據耀華的案情，他和母親文愛自福禮於1992年5月21日離世後，便一直佔用26號屋，直至耀華在2000年結婚。耀華婚後與他的家人繼續佔用26號屋。因此，耀華與母親已佔用26號屋超過12年，並已逆權侵佔了被告人的業權。

8.耀華在本案中要求法庭頒佈宣布性質的命令：－

(a)  因着《時效條例》第17條的原故，被告人就著26號屋的所有權已終絶（extinguished）。

(b)  因着《時效條例》第7(2)條，被告人已喪失討回26號屋的權利。

(c)  耀華已取得26號屋的管有業權（possessory title）。

被告人的案情

9.被告人否認耀華已逆權侵佔了26號屋。他們說福禮及其家人之所以能夠使用26號屋是因着他們的父親朱福及母親戴愛與福禮及其妻子文愛之間的3個口頭特許（oral licence），年份分別為1962年或1963年、1968年及1986年。

10.朱福於1989年12月去世，而他的妻子戴愛則於2006年過身。1986年的口頭特許亦隨着福禮妻子文愛在2012年6月過身而終止。

11.被告人曾於2012年7月17日及8月9日發信要求耀華交還26號屋的管有權。被告人透過代表律師在2012年9月7日再發信作出相同的要求，但耀華一直未有理會。

12.被告人在本案提出反申索要求法庭頒令耀華把26號屋的空置管有權交還他們。

本案的中心議題

13.本席認為案件的中心議題如下：－

(a)  耀華的父親福禮自何時起佔用26號屋？

(b)  福禮是以甚麼身份佔用26號屋？

(c)  朱福於1989年12月過身後，福禮、其妻子文愛及兒子耀華是以甚麼身份佔用26屋？

(d)  福禮於1992年5月21日過身後，其妻子文愛及兒子耀華是以甚麼身份佔用26號屋？

(e)  文愛於2012年6月過身後，其兒子耀華、媳婦朱惠芳及兩名孫女是以甚麼身份佔用26號屋？

(f)   要成功證明逆權管有，耀華需要證明佔用26號屋的時間是多久？

本案的證人

14.原告人一方的證人如下：－

(a)  原告人何耀華；

(b)  大姐何東和；

(c)  三姐何彩英；

(d)  原告人妻子朱惠芳；及

(e)  馮應祥。

15.被告人一方的證人如下：－

(a)  第一名被告人何樹沖；

(b)  第三名被告人何富靈；及

(c)  何民光。

16.各證人在庭上確認並採納他們的筆錄證人供詞。

討論

(1) 何福禮自何時起佔用26號屋？

17.就着福禮自何時起佔用26號屋，本席先要考慮有關證人的說法。

(1)(a) 原告人何耀華的說法

18.耀華供稱他於1958年7月27日出生，他出生後不久被福禮及其妻子領養。除耀華外，他們育有三名女兒，即大姐東和、二姐翠嬋及三姐彩英。

19.自耀華懂事以來，即5至6歲左右，他與家人，即父親、母親、三名姊姊和祖母溫婆便住在壆圍村25號屋（“25號屋”）及26號屋。兩間屋距離數米，中間只有一片小空地。祖母當時住在26號屋，福禮及妻子則住在25號屋，而耀華與姊姊則兩邊都有居住。

20.依他記憶，25號屋是一間單層木屋，而26號屋是一間單層石屋。到他10歲左右，即大約1968年，福禮把25號木屋拆卸，並改建為兩層天台石屋。

21.雖然25號屋的空間在改建後增加，但耀華與二姐及三姐仍然繼續居住在26號屋，父母則住在25號屋。耀華的祖母其後搬遷至丈量約份104號壆圍地段8號一間小木屋（“8號屋”），再沒有在26號屋居住，直至1976年年底過身。至於大姐，耀華說自己年紀小的時候，她已出嫁。

22.二姐及三姐其後亦相繼出嫁，家中只餘下父母及耀華。父母住在25號屋，耀華則住在26號屋。大約1973年，三姐懷孕並回到26號屋養胎，耀華搬到25號屋與父母同住。1974年三姐帶着剛出生的孩子搬回夫家，耀華再返回26號屋居住，部份空間則用作儲物，存放農務用具、花盆及柴枝。

23.耀華曾於1980至1982年到荷蘭工作。至1983年因未能適應環境，他返回香港。

24.福禮於1992年5月21日過身。他生前並沒有提及26號屋是借回來，並需要交還。自福禮過身後，耀華與母親主要是住在25號屋，26屋則用作儲物。

(1)(b) 何東和的說法

25.東和是耀華的大姐，她生於1942年12月7日。自出生後，她便與父親、母親和祖母住在26號屋，當時25號屋還未建成，只是一片空地用作牛棚。

26.二姐及三姐分別於1950年及1952年出生，之後一家六口仍然住在26號屋。1957至1958年期間，福禮在26號屋旁的空地上建造了一間單層木屋，即25號屋，以改善生活環境。

27.25號屋建成後，福禮與妻子主要居住在25號屋，祖母住在26號屋，小孩則兩邊走。

28.大姐於1961年在26號屋出嫁，當時屋內還沒有電力供應。在出嫁前的數個月，祖母搬至8號屋居住，原因是二姐和三姐開始長大，耀華亦已經三歲，家人需要多些空間。

29.1967年大姐跟隨丈夫移居英國。在離港一年後，她得悉家人會把25號屋重建。

30.大姐從來沒有聽過父母說26號屋是向被告人的父母借用。但祖母曾告訴她，其父母是在26號屋結婚的。

(1)(c) 何彩英的說法

31.彩英是耀華的三姐，她生於1952年10月1日。自出生後，她與父親、母親及兩位姊姊住在26號屋，後來家中多了弟弟耀華。

32.她指26號屋一直是一間單層石屋。大約在1957至1958年間，由於孩子逐漸長大，父親福禮在26號屋旁的空地建造一間單層木屋，即現時25號屋的前身。

33.在25號屋建成後，福禮夫婦主要居住在25號屋，祖母住在26號屋，而三姊妹則兩邊都有居住。

34.大約1961年，祖母從26號屋搬到8號屋。大姐在26號屋出嫁，她出嫁後不久，福禮便為26號屋申請電力供應。

35.大約1968年，福禮把25號屋重建為兩層石屋，需時約6個月。25號屋重建後，二姐、三姐和耀華繼續在26號屋居住。

36.1969年，二姐在26號屋出嫁。1971年，三姐亦在26號出嫁。由於其丈夫家在元朗，三姐出嫁後經常回娘家探望。她搬出後，耀華繼續在26號屋居住，屋內部份空間用作儲物。

37.1973年，三姐第二次懷孕，並搬回26號屋養胎，耀華亦搬回25號屋與父母同住。三姐在26號屋住了約一年，在孩子出生後，於1974年年初搬回夫家。耀華隨後亦搬返26號屋。

38.1974至1975年，當時三姐的大兒子約3至4歲，並交由其外祖母照顧，好讓三姐可以外出工作。三姐當時每天下班後都會回家探望兒子，有時候吃過晚飯才離開。因為這原故，家中事無大小，福禮夫婦都會告訴三姐。三姐從來沒有聽父母說過26號屋是向被告人父母借用的。

(1)(d) 馮應祥的說法

39.馮應祥生於1959年8月12日。出生後，他居於壆圍村門牌94號。1989年他遷到壆圍村門牌136A號，一直居住至今。

40.馮先生自1997年7月成為壆圍村的村代表，之前亦擔任過村長一職。他作為壆圍村的村長及村代表，時間超過20年。

41.他與耀華年齡只差一歲，小時候兩人經常一起玩耍，一起成長。自馮先生懂事以來，他便知道耀華一家居於25號屋及26號屋。耀華家中有父母、幾名姊姊及祖母溫婆。

42.他記得自己3至6歲時，經常到溫婆的屋外與其他孩童玩耍，當時溫婆住在26號屋。後來溫婆搬到8號屋，26號屋則由耀華的父親使用，現在則由耀華使用。

43.他說耀華及其家人使用26號屋，已超過40年。他相信及認為26號屋是耀華一家人所擁有。

44.馮先生亦認識被告人一家，他們有3兄弟，父親朱福有兩名妻子，一位名叫戴愛，另一位姓陳，人稱“阿陳”。他們一家人不是住在壆圍村。直至1986年戴愛及陳氏才搬回已重建的壆圍村28號屋（“28號屋”）。重建前，28號屋是破舊的。馮先生從未在村中見過被告人的父親。

(1)(e) 第一名被告人何樹沖的說法

45.大哥樹沖生於1938年，出生後與父母住在28號屋。1960年，為着方便工作，他搬到九龍居住。

46.自大哥懂事開始，26號屋一直空置，而耀華的父母則居住在25號屋。其父親朱福在1960年10月24日買入26號屋所在的地段。

47.約於1960年的重陽節，耀華的父母福禮及文愛向大哥的父母朱福及戴愛表示子女年幼，居住環境擠迫，打算重建25號屋，並要求借用26號屋暫住，朱福及戴愛表示同意（“第一個口頭特許”）。

48.1964年，朱福、戴愛及兩名弟弟從壆圍村搬到九龍謀生及求學。

49.1968年，朱福及家人回到壆圍村祭祖，當時25號屋的重建已完成。朱福夫婦帶同大哥到25號屋要求福禮夫婦交還26號屋。福禮夫婦表示他們有多名子女，年紀尚小，不夠地方居住，並要求繼續借用26號屋，待子女成長後再歸還。因為朱福及家人已搬到九龍居住，沒有迫切需要收回26號屋，所以他們同意福禮夫婦的要求（“第二個口頭特許”）。

(1)(f) 第三名被告人何富靈的說法

50.三弟富靈生於1949年。他說父親朱福於1986年退休，之後便與妻子搬到28號屋居住。三弟與另外兩位兄長為着工作的關係留在九龍居住。

51.大約1986年，二弟與三弟到壆圍村探望父母。朱福向他們表示福禮的子女已長大，25號屋亦已建成多年，希望收回26號屋。

52.朱福帶同妻子戴愛、二弟及三弟到福禮家找福禮夫婦，向他們表達收回26號屋的意願。福禮夫婦表示希望朱福夫婦可以讓他們住在26號屋至終老。朱福夫婦念着親戚關係，避免傷害雙方感情，便答應請求（“第三個口頭特許”）。

(1)(g) 何民光的說法

53.何民光是三名被告人的堂侄，他供稱自己每年清明節及重陽節會回到壆圍村與親友一起祭祖。

54.他憶述80年代，有一次他回到壆圍村祭祖，並在25號屋看見耀華及其父母與三弟及其父母在屋內商討交還26號屋的事宜。福禮夫婦要求朱福夫婦讓他們住在26號屋，直至終老，而朱福夫婦亦答應要求。

55.何民光表示過往回鄉祭祖時，朱福夫婦與福禮夫婦在閒談間曾多次提及26號屋事宜，福禮夫婦表示將會把26號屋交還對方。

(1)(h) 衡量證人證供的法律原則

56.在考慮各證人的可信性時，本席留意到有關法律原則，特別是高等法院暫委法官馮庭碩在Hui Cheung Fai v Daiwa Development Ltd，HCA 1734/2009，一案中的分析：－

“76.  In making my findings of fact in this case, I am guided by a number of general principles which judges apply as to fact finding and the assessment of credibility.

77.  Generally speaking, contemporaneous written documents and documents which came into existence before the problems in question emerged are of the greatest importance in assessing credibility: Onasis v Vergottis [1968] 2 Lloyd’s Rep 403 at 431 (Lord Pearce). It is right to point out, however, that some of the documents in this case are alleged by the Son to be sham and those documents obviously cannot be used to assess the credibility of the parties.

78.  In deciding whether to accept a witness’ account, importance should also be attached to the inherent likelihood or unlikelihood of an event having happened or the apparent logic of events: eg Lam Rogerio Sou Fung v Tan Soon Gin George (unreported, HCA 2576/2005, 5 May 2011) paragraph 29 (Chu J).

79.  In determining a witness’ credibility, I have also attached importance to the consistency of the witness’ evidence with undisputed or indisputable evidence, and the internal consistency of the witness’ evidence. The latter type of consistency is often tested by a comparison between the witness’ oral testimony and his or her witness statement.

80.  I have cautioned myself against the dangers of too readily drawing conclusions about truthfulness and reliability solely or mainly from the appearance of witnesses (Ting Kwok Keung v Tam Dick Yuen (2002) 5 HKCFAR 336 at paragraph 36-37 (Bokhary PJ)) or from the assessment of the witnesses’ character (Esquire (Electronics) Ltd v HSBC [2007] 3 HKLRD 439 at paragraph 135 (Stock JA)).

81.  The practical approach to assessing credibility of witnesses in a case such as the present may have best been summarised by the words of Robert Goff LJ, as he then was, in The Ocean Frost [1985] 1 Lloyd’s Rep 1 at 57:

“Speaking from my experience, I have found it essential in cases of fraud, when considering the credibility of witnesses, always to test their veracity by reference to the objective facts proved independently of their testimony, in particular by reference to the documents in the case, and also to pay particular regard to their motives and to the overall probabilities.  It is frequently very difficult to tell whether a witness is telling the truth or not; and where there is a conflict of evidence such as there was in the present case, reference to the objective facts and documents, to the witnesses’ motives, and to the overall probabilities, can be of very great assistance to a judge in ascertaining the truth.”

82.  Whilst these words were spoken in the context of a fraud case, I believe they are applicable to any case where a witness’ credibility features prominently in the court’s determination.  They are particularly apposite in a case like the present where very serious allegations (akin to allegations of fraud) have been made by the Son against the defendants.”

(1)(i) 法庭就着福禮何時開始佔用26號屋的裁決

57.根據原告人修改後的申索陳述書，福禮大約在1942年開始佔用26號屋。本席相信原告人的說法是建基於福禮的大女兒在1942年出生。第一名被告人樹沖的說法是福禮是基於1960年的口頭特許而佔用26號屋。但樹沖其後在他的補充證人供詞中把第一個口頭特許年份修改為1962/1963年。

58.就着福禮自何時起佔用26號屋，本席認為最能夠提供可靠資料的人仕是福禮本人、其妻子文愛、其母親溫婆、朱福及其妻子戴愛。但可惜上述人仕已經過身，未能向法庭提供資料。

59.本席認為在這方面較為可信的文件證據是2012年8月24日由中華電力有限公司（“中電”）發出的信件，當中顯示26號屋的供電賬戶自1961年2月3日至2005年7月12日是以福禮名義登記。由此可推論，福禮起碼自1961年2月3日已佔用26號屋，否則他不需要申請電力供應。

60.上述推論與獨立證人馮應祥的證供脗合。他生於1959年，自他懂性起，便知道福禮一家住在25號屋及26號屋。馮先生曾任壆圍村村長及村代表。他在庭上的證供簡單直接，亦不受動搖。本席認為他誠實可靠，並接納他的證供。

61.本席同意事實上福禮有可能早於1961年2月3日已佔用26號屋，但本席認為這不會早於1960年10月24日。原告人與被告人沒有爭議朱福是在當天購入26號屋所在之地段。如果在購買前，福禮及其家人已佔用26號屋，朱福沒有理由在得不到空置管有權的情況下仍然購入土地。本席相信福禮是在朱福購入土地後才佔用26號屋。但日期是否早於1961年2月3日，本席未能肯定。

62.基於中電的信件，本席裁定福禮自1961年2月3日起佔用26號屋，直至他在1992年5月21日過身。

(2) 何福禮是以甚麼身份佔用26號屋？

63.在斷定福禮佔用26號屋的時段後，本席需要考慮當時他是以甚麼身份佔用。

64.1961年2月3日，當時福禮年約47歲，家中有母親溫婆，妻子文愛，而四名子女東和、翠嬋、彩英及耀華，年齡分別約為19歲、11歲、9歲及3歲。25號屋在1968年重建前是一間單層木屋。本席相信福禮是由於當時子女逐漸長大，而家中人數眾多，便向其堂兄弟朱福借用26號，以增加生活空間及改善生活質素。因為當時朱福、其妻子戴愛及兩名兒子昆倫及富靈居住在28號屋，沒有迫切需要使用26號屋，遂答允福禮的要求。

65.福禮和朱福之間的協議，並無任何文件記錄。本席接納被告人一方的說法，當時兩人的協議應該是透過一個口頭特許（oral licence）。而這個口頭特許應該是在1961年2月3日左右出現，而不是大哥所指的1960年或1962/1963年。1960年是朱福買入26號屋所在地段的年份。朱福沒有理由在自己未曾買入土地或剛剛買入土地後便授予福禮口頭特許。中電信件證明福禮於1961年2月3日已使用26號屋，口頭特許沒有理由在1962/1963年才出現。

66.本席認為上述的推論合理，亦符合特許在法律上的定義。Megarry & Wade: The Law of Real Property (8^th Edition)第34-003段有如下記載：－

“Bare licence. This is the simplest form of licence. A bare licence is a licence which is not supported by any contract, and includes a gratuitous permission to enter a house or to cross a field. Such a licence may be expressly given or it may be implied. Thus a person with lawful business may enter a householder’s gate and proceed to the door of the house, or he may go into a shop that is open. A bare licence can be revoked at any time on reasonable notice without rendering the licensor liable in damages, but the licensee will not be a trespasser until he has had reasonable time to withdraw. Even a licence granted by deed may be revocable, provided that there is no covenant not to revoke it. A revocable licence is automatically determined by the death of the licensor or the assignment of the land.”

67.朱福於1989年12月去世，他給予福禮的口頭特許亦在那一刻終止（見：Ho Hang Wan v Ma Ting Cheung as Personal Representative of Ma Sz Tsang, deceased [1990] 1 HKLRD 649）。但1961年2月3日至1989年12月，福禮是基於上述提及的口頭特許而佔用26號屋。

(3) 福禮的妻子及朱福的妻子是否口頭特許的其中一方？

68.本席認為1961年的口頭特許只涉及朱福及福禮二人。大哥及二哥在他們提供的更詳盡清楚的詳情（further and better particulars）中指出他們的母親戴愛亦是口頭特許的其中一方，即她與丈夫朱福都是口頭特許的授予人（co-licensors），原因是她當時在場，亦參與有關討論及決定。戴愛於2006年過身。

69.本席不接納福禮的妻子文愛及朱福的妻子戴愛是1961年口頭特許的其中一方。本席所持理由如下：－

(a)  以1961年新界社會狀況而言，傳統家庭一般都是以丈夫為一家之主，並為家中事務作出決定。本席不相信就着口頭特許事情上，福禮及朱福會視自己的妻子為共同決策人。（見：Ng Lai Sim v Lam Yip Shing & Anor，HCA 2963/1998）

(b)  朱福是26號屋所在地段的擁有人，他的妻子戴愛並沒有任何利益或權利可授予口頭特許。

(c)  就着大哥及二哥所指其母親戴愛於家中重大議題上對丈夫朱福有着重大影響力，大哥及三弟在他們的筆錄證人供詞及庭上證供均沒有提及這點。

(d)  即使戴愛對朱福有影響力，這亦不代表戴愛是口頭特許的一方。

(4) 被告人聲稱的1968年口頭特許是否存在？

70.除了本席已裁定的1961年口頭特許，被告人一方說1968年朱福夫婦再授予第二個口頭特許給福禮夫婦。當時朱福夫婦本想收回26號屋，但福禮夫婦表示他們的子女眾多，年紀尚小，家中地方不夠，希望繼續借用26號屋，待子女成長後歸還。原告人一方不接受這個口頭特許的存在。

71.本席不相信有1968年口頭特許這一回事，理由如下：－

(a)  1968年福禮的子女年齡分別約為26歲、18歲、16歲及10歲。當時約26歲的大姐已出嫁，18歲的二姐於一年後出嫁，而16歲的三姐於三年後出嫁。由此可見福禮的子女已逐漸成長，他沒有理由還以子女年紀尚小為籍口要求第二個口頭特許，而朱福亦沒有理由答應。

(b)  1968年大姐已出嫁，而原本與福禮同住的母親溫婆亦已搬到8號屋居住。同年，25號屋已由單層木屋重建成兩層石屋，使用空間比原本多了一倍。因此，福禮沒有理由以空間不夠為籍口要求第二個口頭特許，而朱福亦沒有理由答應。

(c)  1968年口頭特許這個說法來自第一名被告人樹沖，但本席認為他不是一個誠實可靠的證人：－

(i)   樹沖在第一份筆錄證人供詞說第一個口頭特許是在1960年出現，在第二份筆錄證人供詞則說是1962/1963年，在庭上則說是1961年。雖然本席裁定1961年有一個口頭特許，但由此可見，樹沖的證供飄忽不定。

(ii)  雖然樹沖最終接受第一個口頭特許在1961年出現，但這與他先前的立場有所不同，在修訂後的答辯書及反申索書第5段，他原本的立場是26號屋自朱福在1960年10月24日買入地段後一直被鎖上2至3年。

(iii) 樹沖在他的第一份筆錄證人供詞中提及朱福夫婦及兩名弟弟為了工作及求學在1964年由壆圍村搬到九龍。但他在庭上則供稱他們是搬到灣仔。同時，他又說朱福搬出灣仔時經已退休。既然朱福經已退休，他沒有理由是為了工作而搬到灣仔。

(iv)  2012年7月17日及8月9日，被告人發信給原告人要求收回26號屋的通告中均沒有提及這個1968年的口頭特許。

(v)  樹沖描述1968年口頭特許是朱福夫婦授予福禮夫婦。但2012年9月7日由代表被告人的梁堅律師行向原告人發出的信件欲描述特許使用權為朱福妻子戴愛授予福禮妻子文愛。

(5) 被告人聲稱的1986年口頭特許是否存在？

72.被告人一方亦說1986年朱福夫婦再授予第三個口頭特許給福禮夫婦。當年朱福本想收回26號屋，但福禮夫婦推搪，並要求朱福夫婦讓他們居住在26號屋，直至終老。朱福夫婦因着親友的關係而不想傷害雙方感情，最終答應要求。

73.本席不相信有1986年口頭特許這一回事，理由如下：－

(a)  1986年福禮的子女年齡分別約為44歲、36歲、34歲及28歲，其中三名女兒已出嫁並搬出。福禮並沒有遵守1968年口頭特許下的承諾，在子女長大後把26號屋歸還，而朱福仍然答應讓他們夫婦二人居住至終老，這是一個不合常理的說法。

(b)  福禮夫婦何時終老當時是一個未知數，朱福夫婦有可能比他們更早去世。若這情況出現，朱福便要把收回26號屋的責任交托三名兒子或其他親友。根據一般常理，朱福沒有理由會接受這個安排，把事情留待後人處理，使之更為複雜。

(c)  1986年的口頭特許這個說法來自第三名被告人富靈，但本席認為他不是一位誠實可靠的證人：－

(i)    富靈在他的筆錄證人供詞提及1986年口頭特許事情，當時在場有朱福夫婦、二哥昆倫、富靈及福禮夫婦。但在庭上證供中卻首次提及早在1983年朱福已要求收回26號屋，而福禮向他表示希望可以讓自己住到終老。這部份對被告人一方有重要性的證供，竟然沒有在答辯書及反申索書或筆錄證人供詞中提及，他的誠信令人懷疑。

(ii)   2012年7月17日及8月9日被告人發給原告人要求收回26號屋的通告中均沒有提及這個1986年口頭特許。

(iii)  富靈在庭上作供時首次透露其父臨終時曾叮囑他們三兄弟要以詳和理性的態度去處理討回26號屋的事宜，原因是“有今生兄弟，沒有來世兄弟”，意指他重視與福禮的堂兄弟關係。這部份證供從來沒有在答辯書及反申索書或筆錄證人供詞中提及，而樹沖的證供中亦沒有提及朱福的訓示。

(iv)  富靈描述1986年口頭特許是朱福夫婦授予福禮夫婦。但2012年9月7日由代表被告人的梁堅律師行向原告人發出的信件卻描述特許使用權為朱福妻子戴愛授予福禮妻子文愛。

(d) 雖然被告人傳召的證人何民光供稱約1980年代初，他曾聽到福禮夫婦要求朱福夫婦讓他們住在26號屋直至終老，而朱福夫婦亦答應要求，但本席認為何民光不是一位誠實可靠的證人：－

(i)    他描述的口頭特許在1980年代，即1980至1987期間，這個聲稱的口頭特許是否第三名被告人富靈所指的1986年口頭特許，實在不得而知。因為何民光未能肯定年份，他的證供對被告人的案情沒有大幫助。

(ii)   何民光在庭上描述朱福夫婦授予福禮夫婦口頭特許時，當時還有第三名被告人富靈及何民光父親何柏南在25號屋內，而屋外有另外八人。但奇怪的是何民光在其筆錄證人供詞中卻未有提到何柏南在場，亦沒有提及屋外人仕。

(iii)  何民光在庭上證供提及討論特許的時候，福禮坐在櫈上，其妻子文愛坐小櫈，而朱福夫婦亦坐在櫈上。兩對夫婦是面對面坐着，而富靈則坐在其父朱福旁邊，何柏南坐在富靈旁邊。整個討論過程大約三分鐘。但這些細節從未在何民光的筆錄證人供詞出現。本席質疑他怎可能單憑記憶而道出至少27年前事情的細節。

(iv)  何民光的筆錄證人供詞記載朱福夫婦答應讓福禮夫婦居住在26號屋，直至終老。但他在庭上則說兩位女仕當時是沒有發聲的。

(v)   何民光的筆錄證人供詞記載朱福夫婦及福禮夫婦多次在閒談間提及收回26號屋事宜，而福禮夫婦表示將會把26號屋交還。但何民光在庭上卻說他只有一次聽到兩對夫婦商討收回26號屋事宜。

(vi)  何民光在庭上的證供亦前後矛盾。他最初說25號屋內的討論是他首次聽到有關收回26號屋的討論。後來他又改說之前已有類似的討論，有時只有朱福及福禮二人參與，有時何柏南也有參與。

(6) 第一名被告人與第三名被告人證供上的矛盾

74.除了先前提及被告人一方證供上的缺陷，第一名被告人樹沖與第三名被告人富靈的證供亦存在矛盾：－

(a)  樹沖供稱其父親朱福在1964年經已退休。但富靈則供稱朱福在1986年退休。

(b)  樹沖供稱朱福夫婦、昆倫及富靈在1964年從壆圍村搬到灣仔居住。但富靈則供稱早在1961年他已經在灣仔居住。

75.上述這麼簡單的議題，樹沖與富靈的證供出現重大的矛盾。這令到本席更加肯定，他們並非誠實可靠的證人。

(7) 被告人聲稱的1968年及1986年口頭特許對案情沒有幫助

76.本席已裁定被告人聲稱的1968年及1986年口頭特許是不存在的。但假設這是存在的話，亦對被告人的案情沒有幫助。因為這些口頭特許，只是福禮與朱福之間的事情。隨着朱福在1989年12月去世，這些口頭特許亦會終結。

(8) 朱福於1989年12月過身後，福禮、其妻子文愛、兒子耀華、媳婦朱惠芳及兩名孫女是以甚麼身份佔用26號屋？

77.本席經已裁定福禮在1961年2月3日至1989年12月是基於朱福授予的口頭特許而佔用26號屋。福禮的家人包括母親、妻子、三名女兒及兒子亦因着福禮的關係在不同時段佔用26號屋。

78.朱福於1989年12月去世，口頭特許亦隨即終止。本席需要考慮在此之後，福禮、其妻子文愛、兒子耀華、媳婦朱惠芳及耀華兩名女兒是以甚麼身份佔用26號屋。

(8)(a) 原告人何耀華的說法

79.根據耀華的證供，自三姐於1974年帶同初生孩子搬離26號屋後，他便返回26號屋居住，而部份地方則用作儲物，以存放農務用具、花盆及柴枝。福禮夫婦則主要居住在25號屋。耀華曾於1980年至1982年到荷蘭工作，並於1983年回港。

80.福禮於1992年5月21日離世，之後耀華與母親住在25號屋，26號屋則用作儲物。

81.耀華於1993年首次結婚，但婚姻只維持數個月。離婚手續在2000年年頭辦妥。

82.2000年年尾，耀華與現任妻子朱惠芳結婚。婚後二人搬到26號屋居住，母親則住在25號屋。2002年耀華的大女兒出生，一家三口繼續住在26號屋。

83.2005年母親文愛，因年事已高，不能自理，耀華安排她入住護老院。之後，耀華一家搬回25號屋。為幫補生計，耀華在2005年9月1日至2012年年底出租26號屋予李添平及林金鳳。

84.2006年耀華的第二位女兒出生。2012年6月，耀華母親過身。由於兩名女兒逐漸長大，耀華夫婦希望有更多活動空間，2012年年底之後，他們再沒有把26號屋出租，以作自用。

85.耀華於2000年結婚後，為了改善生活環境，曾在26號屋進行以下工程：－

2000年	安裝水管及更換大門	$7,000
2001年3月	更換全屋電線	$13,000
2001年冬天	安裝全新熱水爐及全新冷氣	$6,500
2003年	更換不銹鋼大門	$2,000
2004年5月	建造獨立洗手間及化糞池，
	更換廚房全新煮食爐及抽油
	煙機及翻新內部牆身油漆	$18,000

86.耀華表示他現時一家四口，主要靠他在廚房工作養家，若26號屋是借回來並需要交還被告人，他不會花數萬元裝修。他從來沒有聽說過26號屋是借回來的。2005年，耀華亦把原本以福禮名字登記的供電賬戶註銷，並以自己名字重新登記。

(8)(b) 朱惠芳的說法

87.朱惠芳是耀華的妻子，他們兩人於2000年12月22日在香港註冊結婚。婚後她便返回內地，藉着申請為期三個月的雙程證來港與丈夫團聚，直至2005年成功申請單程證來港定居。

88.惠芳初到香港時，耀華與母親文愛，同住25號屋，26號屋則用作儲物。其後，她與丈夫搬到26號屋。

89.耀華夫婦的大女兒在2002年2月出生。大女兒出身後，惠芳空閒時都會抱着女兒到隔鄰的27號屋及28號屋與居住在那裏的伯娘聊天。這兩位伯娘即被告人的兩位母親戴愛及阿陳。在閒談期間，她們提及耀華的祖母曾居住在26號屋，後來搬到8號屋。

90.約2004年至2006年期間，戴愛及阿陳相繼去世。惠芳從來沒有聽她們提過26號屋是耀華家人借回來的。

91.2005耀華的母親文愛因行動不方便，入住了安老院。她在2012年6月過身。

92.2006年耀華夫婦的第二名女兒即將出生，耀華當時是家庭支柱，但收入微薄。他們於是在2005年9月至2012年年底把26號屋出租，以收取租金。自2012年年底至今，耀華一家以25及26號屋為居所。

93.26號屋在2000年後曾進行裝修工程多次。2001年的裝修工程是由惠芳負責安排，花費由$2,000至$18,000不等。

(8)(c) 被告人對福禮及其家人佔用26號屋的立場

94.被告人的立場是福禮及其家人自1962年或1963年佔用26號屋，而佔用的基礎是1962年或1963年的口頭特許，1968年的口頭特許及1986年的口頭特許。本席先前已裁定他們的說法不能成立。但就着1961年至現時福禮及其家人是怎樣使用26號屋，被告人一方並沒有提出任何證供反駁耀華夫婦的描述。

(8)(d) 法庭就着1989年12月以後26號屋被佔用的裁決

95.本席接納耀華及惠芳就着26號屋的使用細節方面的證供。

96.在朱福給予福禮的口頭特許失效之後，福禮及其家人是以僭佔人（squatters）身份佔用26號屋，因為他們再沒有得到屋主的特許。

97.綜合耀華及惠芳的證供，自1989年12月以後以僭佔人身份佔用26號屋的人仕如下：－

1989年12月至1992年5月21日	福禮、文愛及耀華
1992年5月22日至2000年年底	文愛及耀華
2000年年底至2002年	文愛、耀華及惠芳
2002年至2005年	文愛、耀華、惠芳及耀華的大女兒
2005年至2006年	耀華、惠芳及耀華的大女兒
2006年至現今	耀華、惠芳及耀華的大女兒和二女兒

98.而上述人仕在1989年12月至今佔用26號屋的形式包括：－

(a)  親身佔用26號屋；

(b)  把物件存放於26號屋；

(c)  在26號屋進行裝修工程；及

(d)  把26號屋出租。

99.就着把26號屋的出租一事，本席留意到有關的租約：－

(a)  2005年9月1日至2006年8月30日由何耀華與李添平訂立的租約。

(b)  2007年10月1日至2008年9月30日由何耀華與李添平訂立的租約。

(c)  2011年1月1日至2011年12月30日由朱惠芳與林金鳳訂立的租約。

(d)  2012年1月1日至2012年12月30日由朱惠芳與林金鳳訂立的租約。

(e)  2012年1月1日至2013年1月30日由朱惠芳與林金鳳訂立的租約。

100.耀華一方亦提出一些收據，以證明他在2003年、2004年及2008年曾為26號屋進行裝修工程，當中有些收據是寫上壆圍村25號或25A號。根據耀華的解釋，這是因為他要上班，而妻子惠芳每天要到元朗買餸及日常用品，有裝修師傅或送貨員到訪時，與住在25號屋的母親接洽較為方便，而25號屋與26號屋相距很接近，中間只有一塊小空地。至於25A號的出現是因為有些由銀行發出的信件是寫上25A號。於耀華而言，25號即相等於25A號。本席接納耀華上述解釋。事實上，被告人從未提出任何證據去否定耀華在26號屋進行裝修工程的說法。

(9) 1989年12月至現時的佔用是否構成逆權管有？

101.本席接着要處理的議題是1989年12月至現時的佔用是否構成逆權管有。

(9)(a) 逆權管有的元素

102.要證明逆權管有，耀華一方需要證明：－

(i)    事實上的管有（factual possession）；及

(ii)   管有的意圖（the requisite intention to possess）。

(9)(b) 事實上的管有（factual possession）

103.就着事實上的管有，Megarry & Wade: The Law of Real Property (8^th Edition)第35-017段有如下記載：－

“Factual possession.  “Possession is a legal concept which depends on the performance of overt acts”.  For squatter to prove that he has factual possession he must show that:-

(i) he had an appropriate degree of physical control of the land;

(ii) his possession was a single possession: there can be a single possession by several squatters jointly but not severally;

(iii) his possession was exclusive: a squatter cannot be in possession at the same time as the true owner; and

(iv) he dealt with the land in question as an occupying owner might have been expected to deal with it and no-one else has done.”

104.而第35-018段續指：－

“Whether the squatter has taken a sufficient degree of control in a matter of fact, depending on all the circumstances, in particular the nature of the land and the manner in which such land in commonly enjoyed ...... The adverse possessor need not himself be in physical possession of the land. If he grants a tenancy or licence, the tenant or licensee possesses on his behalf and is estopped from denying the licence or tenancy.”

(9)(c) 法庭就着事實上的管有（factual possession）的裁定

105.被告人一方對原告人一方在事實上的管有並沒有爭議。經考慮耀華及其妻子惠芳的證供，本席裁定耀華自朱福授予的口頭特許於1989年12月終止後，一直以僭佔人身份佔用26號屋，直至現在。而他佔用的方式包括親身佔用、把物件存放於26號屋、在26號屋進行裝修工程及把26號屋出租。在這段期間，除耀華自己，還有其他共同僭佔人（joint squatters），包括其父親福禮、母親文愛、妻子惠芳、大女兒及二女兒。這是逆權管有法律原則所容許的。因為他們都是一家人，他們的管有屬於單一的管有（single possession）。

(9)(d) 管有的意圖（the requisite intention to possess）

106.就着管有的意圖，Megarry & Wade: The Law of Real Property (8^th Edition)第35-019段有如下記載：－

“ANIMUS POSSIDENDI.  The squatter must have “an intention for the time being to possess the land to the exclusion of all other persons, including the owner with the paper title”.  As regards that intention:

(i) It is an intention to possess and not an intention to own.

(ii) It an intention to exclude the world in the squatter’s own name and on his own behalf.

(iii) It is an intention to possess and not an intention to dispossess.  Accordingly the animus can be sufficiently established even if both the true owner and the squatter mistakenly believe that the land belongs to the latter, or where a squatter did not realise that he was trespassing on another’s land.

(iv) It is an intention for the time being to possess the land.  The intention does not have to be to exclude the owner with the paper title in all future circumstances.  As regards the true owner, the intention can only be to exclude him “so far as is reasonably practicable and so far as the processes of the law will allow.”  Accordingly, it is not fatal to a squatter’s claim that he would have been willing to pay for his occupation had he been asked to do so by the true owner.

(v) The intention to possess must be manifested clearly, so that it is apparent that the squatter was not merely a persistent trespasser, but was seeking to dispossess the true owner.  If the squatter’s acts are equivocal then he will not be treated as having the requisite animus possidendi.  A request to the true owner to exclude trespassers is inconsistent with an intention to possess.  However, an acknowledgement of the true owner’s title, although it will cause time to start to run afresh, will not necessarily be inconsistent with the squatter having the necessary intention to possess.”

107.此外，本席亦考慮了兩個具權威性的法院對管有意圖的闡釋。

108.在JA Pye (Oxford) Ltd v Graham [2003] 1 AC 419，英國上議院法官Lord Browne-Wilkinson在判詞第43及36段有如下的見解： －

“A similar manifestation of the same heresy is the statement by Sir Nathaniel Lindley MR in Littledale v Liverpool College [1900]1 Ch 19, 23 that the paper owners “could not be dispossessed unless the plaintiffs obtained possession themselves; and possession by the plaintiffs involves an animus possidendi – ie, occupation with the intention of excluding the owner as well as other people”. This requirement of an intention to exclude the owner as well as everybody else has been repeated in subsequent cases. In Powell’s case 38 P&CR 452, 471-472 Slade J found difficulty in understanding what was meant by this dictum since a squatter will normally know that until the full time has run, the paper owner can recover the land from him. Slade J reformulated the requirement (to my mind correctly) as requiring an “intention, in one’s own name and on one’s own behalf, to exclude the world at large, including the owner with the paper title if he be not himself the possessor, so far as is reasonably practicable and so far as the processes of the law will allow”.”

“... The question in simply, whether the defendant squatter has dispossessed the paper owner by going into ordinary possession of the land for the requisite period without the consent of the owner.”

109.在終審法院案件Wong Tak Yue v Kung Kwok Wai & Anor (No 2) [1997-98] 1 HKCFAR 55，首席法官李國能的觀點如下：－

“The question of intention to possess, as with any other question of intention, in one of fact. Whether it can be established depends on an assessment of all the circumstances in a particular case.”

110.終審法院法官列顯倫在同一宗案件亦表達了他對香港高等法院上訴庭在Ho Hang Wan v Ma Ting Cheung as Personal Representative of Ma Sz Tsang, deceased [1990] 1 HKLRD 649所作之判決的理解：－

“As regards Ho Hang Wan v Ma Ting Cheung [1990] 1 HKLR 649, upon which Mr Erik Shum relied, there the person in actual possession of the land (the plaintiff in that action) had denied the landowner’s case that she held the land under a licence and had asserted adverse possession at the outset. The question was whether, upon all the facts of the case, adverse possession was made out. At trial, the Judge had found as a fact that the plaintiff and her husband regarded themselves as licensees throughout the time they were on the land, and concluded that the intent to exclude the owner had not been established. The Court of Appeal, however, came to a different view. It held that as a matter of law the licence to occupy the land had been revoked by the owner’s death in 1964 (even though the plaintiff and her husband did not know of the owner’s death), and that the finding as regards the plaintiff’s state of mind (thinking of themselves as licensees throughout) could not stand against the other established facts: the act of the plaintiff and her husband covering the site with structures and using it as a store and a residence, coupled with the plaintiff’s own assertion of right in the witness-box, so turned the scales that adverse possession was held established. In the Court of Appeal’s words (at p. 106-E):

“In this case ...... the plaintiff’s possession after 1964 was certain and unequivocal and attributable to no continuing licnece.””

(9)(e) 法庭就着管有的意圖（the requisite intention to possess）的裁定

111.經考慮上述法律原則後，本席裁定耀華已成功證明管有的意圖。

112.自朱福授予的口頭特許在1989年12月終止後，耀華與其家人，包括父親福禮、母親文愛、妻子惠芳、其大女兒及二女兒親身佔用26號屋，把自己的物件存放在26號屋及在上址進行裝修工程。耀華及妻子惠芳甚至把26號屋出租。各種跡象顯示，耀華及其家人已把26號屋視為自己家中物業，完全把其他人豁出26號屋之外，包括26號所在之地段的註冊擁有人，即被告人三兄弟。而耀華與其家人自1989年12月至今的佔用亦不是建基於任何特許（licence）。

113.耀華自己的證供亦印證了上述的推論。他在證供中提及他相信26號屋自祖母溫婆年代經已被佔用，由祖母傳至耀華的父親福禮，之後再傳至耀華。耀華不相信26號屋是其父母向朱福夫婦借回來的。雖然本席基於文件證據而裁定福禮是由於朱福授予的口頭特許而在1961年2月3日佔用26號屋，但耀華的證供已充份顯示他已把26號屋視為家中物業，完全沒有把任何第三者，包括被告人三兄弟的權益列入考慮範圍。

(10) 證明逆權管有所需要的佔用時間

114.本席已裁定就着1989年12月至今的佔用，耀華已成功證明逆權管有的元素，即：－

(i)    事實上的管有（factual possession）；及

(ii)   管有的意圖（the requisite intention to possess）。

115.本席隨着要斷定的是上述的佔用時段，是否已達到法例上所要求的時限，令到被告人就着26號屋的業權終絕（extinguished）。

116.朱福授予福禮的口頭特許隨着他在1989年12月過身而失效。此後，福禮及其家人是以僭佔人（squatters）身份佔用 26號屋。朱福的遺產（estate）自那一刻便可以透過訴訟要求僭用人把26號屋的空置管有權交還。而被告人自1992年5月28日成為26號屋所在地段的註冊擁有人後亦沒有展開任何法律程序去取回26號屋的空置管有權。直至耀華在2012年9月13日展開本案的訴訟後，被告人一方才於2012年12月5日提出反申索，要求取回26號屋的空置管有權。

117.根據《時效條例》1965年版本第7(2)條（香港法例第347章），若訴訟權在1991年7月1日之前產生，收回土地的訴訟不得在有關訴訟權產生的日期起計滿20年後提出（見：Wong Tak Yue v Kung Kwok Wai & Anor (No 2) [1997-98] 1 HKCFAR 55第67F-H段）。

118.朱福的遺產（estate）可於1989年12月向福禮及其家人展開訴訟取回26號屋的空置管有權，但這事並沒有發生。而被告人自1992年5月28日成為地段註冊擁有人後，亦沒有展開訴訟。基於《時效條例》第7(2)條，提出訴訟的時限在2009年12月界滿，此後，被告人不得再提出訴訟。

119.根據《時效條例》第17條，在20年的時限屆滿時，被告人對26號屋的所有權益亦告終絕（extinguished）。

(11) 結論

120.基於以上分析，本席頒令如下：－

(a)  因着《時效條例》1965年版本第7(2)條，被告人已喪失討回搭建在地段Pok Wai Lot No 134 in DD 104, Yuen Long, New Territories 上的26號屋及所在土地的權利。

(b)  因着《時效條例》第17條，被告人就着26號屋及所在土地的所有權已終絕（extinguished）。

(c)  原告人已取得26號屋及所在土地的管有業權（possessory title）。

(d)  被告人的反申索撤銷。

121.本席同時頒下暫准訟費命令，被告人須支付原告人在本案申索及抗辯反申索的訟費（包括大律師證書），如雙方未能同意金額，則交由法庭評定。原告人、第一名被告人及第二名被告人本身的訟費，須根據《法律援助規例》評定。除非任何一方，在本判案書頒佈日起計14天內，提出申請更改上述暫准命令，否則，上述暫准命令，在本判案書頒佈日起計14天後，即成為絕對命令。

(12) 原告人的證人的可信性

122.本席作出上述判決的過程中，已指出被告人的證人在證供上的矛盾及不合理之處。為着判案書的完整性，本席亦交代本席對原告人一方證人的看法。

123.原告人耀華的大姐東和在審訊時已年介71歲，受的教育程度不高，她的證供有混亂之處。例如她在筆錄證人供詞中提及25號屋是其父親在1957至1958年間首次建造和祖母溫婆曾告訴她其父母是在26號屋結婚。但在庭上作供時，她卻否認自己曾提出上述說法。因此，本席在作出判決時，並沒有倚重她的證供。

124.至於三姐彩英，本席除了不接納她所指其父母及家人於1960年10月24日以前已佔用26號屋，認為她的證供是可信的。她在盤問底下亦未受動搖。

125.此外，本席在判決時亦倚賴了原告人耀華、其妻子惠芳及獨立證人馮應祥證供。他們的證供直接清晰，在盤問底下亦未受動搖。

(13) 第一名及第二名被告人再修改抗辯書及反申索書的申請

126.本席在聽取結案陳詞的時候，代表第一名被告人及第二名被告人的黎大律師向本席申請要求再度修改他們的抗辯書及反申索書。

127.本席拒絕黎大律師的申請，並表示會在判案書中交代理由。現本席詳例如下：－

(a)  申請來得太遲。本席早在2014年2月7日已給予機會修改申索陳述書、抗辯書及反申索書與及答覆書及反申索的抗辯書。第一名及第二名被告人沒有把握機會，在各證人已完成作供的時候，才提出申請，做法不合理。

(b)  黎大律師提出的再修定申請涉及一個聲稱的隱含特許（implied licence）。第一名及第二名被告人指這個隱含特許，出現在朱福於1989年過身之後即由1989年至1992年，其後再延展至2012年，即福禮妻子文愛過身之年份或被告人要求耀華交還26號屋的年份。這個所謂隱含特許，從未在之前的抗辯書及反申索書中被提及，亦沒有出現在被告人一方的筆錄證人供詞。被告人一方在審訊時的立場一直是倚賴3個口頭特許（oral licence），年份分別為1962年或1963年、1968年及1986年。若本席批准黎大律師的再修定申請，本案將會帶出一個全新的議題。

(c)  代表原告人的孔大律師表示若本席批准再修定申請，原告人有需要申請再修定答覆書及反申索的抗辯書，而所有原告人及被告人的證人需要再被傳召作供及再接受盤問。當案件已進入結案陳詞階段，本席肯定這個不是理想做法，因為會大大拖延聆訊的進度。

(d)  《區域法院規則》第20號命令第8(1A)條規則訂明：“除非區域法院認為，為公正地處置訟案或事宜或為節省訟費，有需要根據第(1)款命令修定狀書，否則區域法院不得作出該命令。”

(e)  基於上述(a)、(b)及(c)項，本案深信若黎大律師的申請獲批准，肯定會為原告人一方帶來不公平，亦會虛耗不少時間及訟費。這亦違反了上述《區域法院規則》。

總結

128.最後，本席對代表原告人的孔大律師及代表第一名及第二名被告人的黎大律師表示感謝。他們在法律陳詞及證供分析上向法庭提供了協助。孔大律師的筆錄陳詞長達41頁，亦引用了20個案例及法律典籍。黎大律師的筆錄陳詞長達15頁，亦引用了8個案例。本席已就案件的中心議題作出分析，認為無需要就大律師的所有論點逐一討論，只要本席在判決前充份考慮他們的觀點便可。