景輝大廈業主立案法團對富林財務有限公司

Case No.LDBM 169/2015

Court

Lands Tribunal

Date—

Judge—

Case Document

100%Judiciary

LDBM 169/2015

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第169宗

_______________

	景輝大廈業主立案法團	申請人
	及
	富林財務有限公司	答辯人

_______________

主審法官﹕ 土地審裁處葛倩兒暫委法官

審訊日期﹕ 2016年11月1-2日及12月1日

判案書日期﹕ 2017年1月18日

判案書

1.本案的申請人為筲箕灣東大街94-112號景輝大廈(『該大廈』)的業主立案法團(『法團』)。而答辯人在2006年11月30日成為該大廈地下C1單位(『C1單位』)、1樓全層(『1樓單位』)及管道層(『管道層單位』)的註冊業主 (合稱『該等單位』)；在本案的相關時段，答辯人將該等單位作出租之用，租客為明廣有限公司(『明廣』)，將該等單位用作經營明星酒家(『明星』)，租金為420,000元，租期至2015年11月30日止。

2.法團在2015年6月29日提出了本案的申請，向答辯人追討就該大廈維修工程，該等單位應負責的分攤款額合共168,472元。

沒有爭議或不能爭議背景事實

3.該大廈為一商住混合式建築，地下樓層為10個商舖單位，1樓為酒樓單位，而2樓至25樓每層8個住宅單位(文件冊125頁)。

4.法團在2013年4月8日召開了業主大會(『該業主大會』)(文件冊222-224頁)，會上由法團聘請的工程顧問普思建築師有限公司(『普思』)，就該大廈的大維修工程的招標情況，根據派發的招標書、分析表、面試紀錄及分析報告就各標書作出解釋。最終在會上議決通過了:

一)  該大廈須進行整體維修工程(『大維修』)的項目，當中包括2.1- 2.5項為公共外牆牆身石屎結構修葺及翻新工程；

二)  利昌建築有限公司(『利昌』)以總投標金額12,787,575.35元, 成為大維修工程的承建商；及

三)  大維修的費用分3期集資。

5.而在大維修的預備過程中, 普思負責協助法團的招標工作, 及在工程開展後, 監察大維修的工程。法團與利昌在2013年5月9日簽訂維修合約，在最後議價後工程總金額為$11,530,000(不包括工程備用金)。

6.法團在2013年6月時, 將集資事項及其附件、維修費用的計算方法, 及維修費用攤分表 (文件冊234-242頁), 在該大廈的大堂告示板張貼。法團亦曾在2013年6月25日、2013年8月20日、2013年9月30日及2014年2月13日由律師發信，要求所有業戶包括答辯人按三個期數繳付維修費。根據法團的計算，答辯人作為C1單位的業主，須繳付 43,112元的維修費, 而就1樓單位及管道層單位, 則須繳付合共 125,360元的維修費(文件冊106頁)：

總數 (HK$) 地下C1 & C2單位之業主應付之款項 (HK$) 1樓單位及管道層之業主應付之款項 (HK$)

工程總金額(1/F 外牆油漆及升降機門噴漆除外) 11,271,852.11 55,526.37
(11,271,852.11 / 203單位) 55,526.37
(11,271,852.11 / 203單位)

工程項目2.5(a)-(c)項1/F 外牆飾面維修
(由1樓單位業主全數負責) 62,758.93 0.00 62,758.93

升降機門噴漆 (10個位於地下樓層之商舖無須負責) 195,388.96 0.00 1,012.38
[195,388.96 / (203-10)單位]

顧問費 68,000.00 334.98
(68,000.00 / 203單位) 334.98
(68,000.00 / 203單位)

工程備用金 1,162,506.85 5,726.63
(1,162,506.85 / 203單位) 5,726.63
(1,162,506.85 / 203單位)

總數 61,588.00 (C1:
43,112.00；
C2: 18,476.00) 125,360.00

7.屋宇署在2013年8月22日發出編號為D00202/HK/13的清拆令(『該清拆令』)，當中涉及C1單位、1樓單位及管道層單位的外牆及公用地方。

8.法團曾收到答辯人發出，一張日期為2013年9月16日，銀碼為 125,360元的支票，法團在2014年3月3日嘗試將支票兌現，但被銀行告知因答辯人撤回付款故此支票未能兌現(文件冊253頁)。

9.該大廈的大維修在2014年8月8日完成(文件冊265頁)。由於答辯人一直未有支付維修費，法團在2015年3月9日向答辯人發出律師信，要求在限期前清繳維修費，但不得要領。

10.答辯人在2015年4月16日，就該等單位與旺勝投資有限公司(『旺勝』)簽訂了臨時租約，每月租金為650,000元(文件冊313-315頁)；之後答辯人在2015年4日21日與明廣簽訂了終止租約協議書及飲食牌照轉讓協議(文件冊316頁)。與明廣的原租約提早在2015年6月30日完結，而旺勝的租約則在2015年7月1日開始生效。

11.法團在2015年6月29日存檔了本案的申請。

爭議事項

12.雙方在審訊開展前，就案中的爭議事項達成共識，開列如下：

一) «建築物管理條例» (『該條例』)第34H條是否適用？

二) 1樓外牆是否屬於公用部份？

三) 答辯人是否擁有1樓外牆獨有管有權、或對1樓外牆具有獨有的使用、佔用或享用權？

四) 法團是否有足夠理據，進行1樓外牆的維修工程？若然，1樓外牆的維修(包括外牆結構及外牆飾面)應由誰人負責？

五) 工程項目2.5項是否屬牆身飾面處理工程，而需要答辯人獨自負擔費用？

六) 法團就1樓外牆飾面的維修費用是否合理，計算方法是否正確？

七) 法團是否已給予足夠的通知予答辯人關於1樓外牆飾面的維修價錢？

八) 不能反悔原則 (estoppel)是否適用？

九) 法團或其承辦商是否在得到答辯人及/或其租客的同意下拆除在1樓的招牌及/或其他裝飾物？

十) 答辯人沒有跟原有租客續租是否與不能使用1樓外牆有關？如有關，答辯人是否有任何金錢損失？如有損失，法團是否須負上任何責任？

十一) 答辯人有否用盡一切方法減少損失？

13.除了就1樓外牆飾面維修所涉及的維修費62,758.93元提出爭議外，答辯人對其就1樓單位及管道層單位其餘需承擔的維修費，以及C1單位所需承擔的維修費及其計算方法並沒有爭議。

爭議事項(一)至(三) - 1樓外牆是否屬公用部分

14.這三個爭議事項是相關的，答辯人認為1樓外牆屬其獨有使用、佔用，故不屬公用部分，根據該條例第34H條，維修責任屬答辯人所有，法團無權在未得答辯人同意的情況下，就1樓外牆進行維修；而法團罔顧答辯人的權利在1樓外牆進行了維修，答辯人並無責任支付此費用。

15.與這些爭議事項相關的公契條文和法律條文，抄錄如下：

公契條文第3(a)及3(b)條 (文件冊126頁)

『3. Each owner shall hold his part of the said building and the said properties subject to and with the benefit of the following rights privileges and obligations namely :-

(a) Full and exclusive rights for the owner for the time being of the restaurant premises and all persons authorised by him to use the staircases landings entrance and lavatories within the restaurant premises and to affix erect and maintain at his own expense a chimney leading from the restaurant premises to the roof at the rear side of the said building and a water storage tank on the flat-roof at places allocated by the First Owner provided that such owner of the restaurant premises shall be solely responsible for the expense of lighting, maintaining and cleaning the same and that such owner shall in addition at his own expense keep the exterior walls of the restaurant premises in good and tenantable repair and condition.

(b) The rights for the owners of the restaurant premises and all persons authorised by him to install construct erect or affix advertising signs and to alter decorate and repair the front and façade of the external walls of the restaurant premises...』

該公契第4(k) 、(m)及(q)條 (文件冊132-135頁)

『4. Each owner shall be bound by and shall observe and perform the following covenants provisions and restrictions :-

...

(k). The manager shall have power and authority to do all or any of the following acts and things namely :-

...

(v). To repair renew maintain service clean and paint the said building or any of the common areas and common facilities thereof and for such purpose to engage and to enter into contracts with any person firm or corporation.

...

m) No owner shall without the consent in writing of the Manager do or cause or permit to be done any of the following :-

(i) Repaint redecorate or alter the appearance of the exterior of the said building or any part thereof.

(ii) Erect or affix any signboards sunshade bracket fitting or thing to the exterior of the said building or to the common areas within the said building or any part thereof.

...

(q) The common parts services and facilities referred to in this deed shall include the following :-

(i) The lavatories entrances yards staircases landings and passages which are not included in any part of the building exclusively owned by one owner or several co-owners as specified in the First Schedule hereto.

(ii) The sewers, gutters, drains, watercourses, cable, wells, pipes, pumps, tanks, wires, sanitary fittings, fire fighting and refuse disposal equipment and other apparatus and equipment used or installed for the benefit of the said building as part of the amenities thereof and not by any individual owner for his own use or purposes.

(iii) The lifts.』

該條例第34H條

『(1)凡擁有建築物任何部分的人，或對建築物任何部分具有獨有管有權的人，或對該部分具有獨有的使用、佔用或享用權的人(視屬何情況而定)，雖則該建築物的公契並無對該人施加維持該部分修葺妥善及狀況良好的責任，該人亦須維持該部分修葺妥善及狀況良好。

(2)第(1)款的責任，須當作為根據公契對建築物的所有業主負上的責任。』

該條例第2條

『“公用部分”(common parts) 指-

(a) 建築物的全部，但不包括在土地註冊處的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及

(b) 附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外』

該條例附表1(1)

『公用部分

(1) 外牆及承重牆、地基、柱、樑及其他結構性支承物。』

16.代表答辯人的羅大律師在陳詞中指出，該公契條文第3(a)及(b)條規定，1樓單位的業戶須負責1樓外牆的維修保養及有權在1樓單位的外牆，裝設招牌及改動或裝飾外牆的飾面，而該公契條文第4(q)條就公用部分的界定並無包括外牆，由此可見，1樓外牆並不是該大廈的公用部分。雖然該公契第4(m)(i)條規限外牆的處理，但從該等單位的首份轉讓契中可見，就1樓外牆及該大廈2樓至25樓的外牆明顯有不同的對待，因為賣家在首份轉讓契中，已將2樓至25樓的外牆權益保留了給自己(文件冊346-7頁)，故此該公契第4(m)(i)條中所指外牆，應為2樓至25樓的外牆，而非1樓外牆，故此答辯人無須獲得法團的許可，便可行使第(3)(a)及(b)條的權利。而即使第4(m)(i)條對答辯人的權利有所規管，這也並不等同答辯人未能享有1樓外牆的獨有使用、佔用或享用權；無論如何，法團在該業主大會以前，從沒要求答辯人維修或油漆1樓外牆。羅大律師援引 Green & Grace Limited v Incorporated Owners of Wang Lung Industrial Building & Anor [2015] 5HKLRD 170 and Uniland Investment Enterprises Ltd v The Incorporated Owners ofSea View Estate ＆ Anor (未經彙報, HCA 20920/1998, 1999年10月5日)支持其論點。

17.代表法團的施大律師則指稱，根據第3(a)條的規定，答辯人的獨有使用、佔用或享用權部分只限於酒樓內的樓梯、入口、洗手間、可設立一條煙囱通往該大廈後面的天台，及設立一個儲水池在特定的地方，而行使這權利的條件是，須保持1樓外牆在良好的維修狀況，這維修保養責任並不給予答辯人1樓外牆的獨有使用、佔用或享用權。而第3(b)條只給予答辯人設立廣告牌或與廣告有關的物品的權利，也並非給予其獨有使用、佔用或享用權。唯答辯人在行使上述權利時，也必須受制於第4(m)(i)條的規定，只在獲得經理人的同意下，答辯人才可以重新油漆、裝飾或改變該大廈的外貌。由於該公契未有就公用部分作定義，套用該修例第2條及附表1就公用部分的定義，1樓外牆從未在公契中指明為專供某一業主使用、佔用或享用的部分，而1樓外牆位於該大廈的底部，即使不是承重牆，也必定是結構性支持物，屬公用部分。施大律師亦依賴 曉光閣及曉明閣業主立案法團對 Wong Pok Wa (未經彙報，LDBM 127/2014, 2015年10月12日)一案例支持其論據。

討論

18.在考慮過雙方的證供及陳詞後，本席接納申請人一方的論據，裁斷答辯人並不擁有1樓外牆的獨有使用、佔用或享用權，1樓外牆屬公用部分，故此該條例第34H條並不適用。

19.根據該條例第2條的釋義，法庭必須從公契及轉讓契開始，以決定這些文書曾否將建築物某部分的獨有使用、佔用或享用權給予任何業戶。

20.答辯人從未主張，其轉讓契內存在任何條文，將1樓外牆的獨有使用、佔用或享用權給予它。

21.本席認為，在該公契中並無任何條文，界定1樓外牆的獨有使用、佔用或享用權歸答辯人或某一業戶所有。從第3(a)條文中可見，答辯人作為1樓單位的業主，並未曾獲得1樓外牆的獨有使用權，而只是獲得在1樓單位內的樓梯、入口及洗手間的獨有使用權，以及裝置煙囱及水箱的權利，而在獲得此等權利的同時，答辯人須負責這些設施的維修及清潔，還須自費保持1樓外牆在良好狀況，故此第3(a)條文並非賦予答辯人就1樓外牆的獨有使用權，而相反地只是給予答辯人維修1樓外牆的責任，但這維修責任與獨有使用、佔用或享用權完全是兩碼子的事，不能視作等同。

22.而第3(b)條文只是給予1樓單位業戶在1樓外牆安裝廣告招牌，及改變、裝飾及維修1樓外牆立面的外貌，即使答辯人享有使用1樓外牆的權利，這是局限的而並非一般無限制的獨有使用、佔用或享用權；公契第4條的條文明言，所有業戶也須遵行，而當中第4(m)(i)條明顯地在答辯人行使第3(b)條文權利時也適用，規定所有第3(b)條的權利，只是局限於附合了第4(m)(i)條的情況下，方可行使，即無論第3(a)或(b)條給予答辯人任何權利，也必須獲得經理人的同意方可行使，這與享有獨有使用、佔用或享用權的說法相違背。

23.上訴庭副庭長羅傑時在 Incorporated Owners of Hong Leong Industrial Complex v HL Resources Ltd [2009] 4 HKLRD 692一案中，當上訴一方依賴類似本案中第3(a)、3(b)條及第4(m)條公契條文, 指稱條文給予被告人獨有使用權時, 曾作出以下裁斷：

“12. In addition to the argument based on clause (j), Mr Lam sought to rely on clause 2(b)(i) of the DMC. That reads: ‘The First Owner hereby reserve for themselves ... the right ... to the exclusive use and enjoyment of ... the outer walls...

13. His argument proceeded on that basis that the first defendant was bound by Section 34H of the Ordinance...

14. Whilst that argument was, at first sight, attractive, Mr Lee pointed out that when proper consideration is given to the DMC as a whole it can be appreciated that the exclusive right to use of the external wall is not an exclusive right as normally understood, particularly under Section 34H of the Ordinance. Importantly clause (k) of the Fourth Schedule provides that the owners have bound themselves not to put anything on the external wall or outside part of the building ‘... except with the written approval of the Manager and subject to such conditions as the Manager may impose’.

15. That provision, in itself, would demonstrate that whatever possession and right to exclusive use that the first defendant had in relation to the external wall, it necessarily was subject to anything that the Manager may permit. In this respect it can be observed that although the second defendant was in the same control as the first defendant, that would not inevitably be so and was not a requirement of the DMC.

16. Equally importantly, clause 12(a) and (b) give the Manager the power to absolve an owner from a restriction on placing signs or signboards or advertisements on the external walls. Hence, it was said that whatever interest the first defendant might have in the outer or external walls, it did not have the exclusive possession and the exclusive right to use and enjoy that part of the building because the Manager could permit others to make use of the external walls.”

24.套用上文判詞的裁斷於本案中, 在決定答辯人是否享有1樓外牆的獨有使用權時, 本席應考慮整份公契條文的內容, 而不應只針對性地以第3(b)條的內容, 而斷言答辯人就1樓外牆擁有該條例第34H條文下的獨有使用、佔用或享用權。誠如上文所指，本案中的公契條文第3(b)條的內容，賦予答辯人的並非一個毫無限制的獨有使用、佔用或享用權，因為公契條文第4(m)(i)條, 與 Hong Leong 一案中的條文類似，同樣剝奪了任何給予答辯人的獨有使用、佔用或享用權。

25.從第4(m)條的條文可見, 即使答辯人依據公契第3條可獲得改變1樓外牆立面的權利，但如非獲得經理人的書面許可, 答辯人也不能擅自為外牆重新油漆、裝飾或改變外牆的外貌；除此以外, 答辯人也不能擅自將任何招牌裝置在1樓外牆上，第4(m)條的內容並無確認，答辯人在第3(b)條的權利存在例外。繁此種種，也是在答辯人的使用權加上規限，明顯地，鑑於公契第4(m)條的規定，答辯人不可能獲得1樓外牆的獨有使用、佔用或享用權，因此該條例第34H條並不適用；而1樓外牆在未有移轉至某一業戶的獨有使用的情況下，根據該條例第2條的定義，應屬該大廈的公用部分。

26.就羅大律師指稱，在首份轉讓契中，賣方將2樓至25樓的外牆與1樓外牆作不同情況的處理,　而將1樓外牆的維修責任交1樓單位業戶，從而推斷第4(m)條中應只涉及2樓至25樓的外牆而不包括1樓外牆，本席並不認同。從首份轉讓契中可見，賣方只將2樓至25樓的外牆保留，亦未有將1樓外牆的獨有使用權給予任何買方或作保留，這與1樓外牆屬公用部分較吻合。而誠如上文所述，即使賣家擁有2樓至25樓外牆的使用權利，也必須受公契條文第4(m)條的監管，而第4(m)條條文的字眼泛指該大廈的外部(Exterior)，如羅大律師的論據正確，第4(m)條只需直指２樓至25樓外牆即可，而無需以大廈外部來形容，以涵蓋比2樓至25樓外牆更大的規限。

27.而答辯人指稱該公契第4(q)條界定了公用部分但並沒包括外牆，以支持外牆並非公用部分的說法。唯第4(q)條文用了”shall include the following” 的字眼，在這情況下，就公用部分的定義並非只局限於條文內所指的，法庭仍須以該條例第2條的定義作基礎，以決定1樓外牆是否公用部分，而不能只依第4(q)條的內容作定斷。再者，第4(q)條中也提及未由某一業戶獨有擁有的樓梯、入口及洗手間也屬公用部分，這必定包括第3(a)條下給予答辯人獨有享用的相同設施，這明顯與答辯人指稱，第3(a)條已將這些設施及外牆的獨有使用權給予它相違背。

28.羅大律師又依賴公契條文中並無規定法團須負責維修外牆，及法團從未要求答辯人維修1樓外牆，以支持1樓外牆屬答辯人獨有使用及佔用，唯公契第3條將1樓外牆的維修責任賦予答辯人，法團未曾要求答辯人維修保養，並不能抹殺條文的原有規定；而公契條文第4(k)(v)條要求經理人須負責該大廈及公用部分的維修，這必定包括未有屬任何業戶獨有擁有的任何外牆。

29.本席亦考慮了羅大律師所依賴的兩個案例, 當中 Uniland 案例有多個背景事實與本案不相同, 包括涉案的外牆擁有業權份數、雙方也同意公契條文給予發展商外牆的獨有使用、佔用或享用權、外牆並非公用部份，在這情況下，Uniland 一案並不適用。同樣地 Green & Grace Limited　一案中的公契條文，也給予發展商外牆的獨有使用權，而該獨有使用權並沒有受到其他公契條款約束，這明顯與本案的公契條文不能同日而語，案件中的判決也不能套用在本案中。

爭議事項(四) - 1 樓外牆維修責任誰屬

30.答辯人主張，由於1樓外牆不是公用部分，根據該條例第34H條，維修責任屬答辯人所有，法團無權在未得答辯人同意的情況下，就1樓外牆進行維修；而法團罔顧答辯人的權利在1樓外牆進行了維修，答辯人並無責任支付此費用。

31.法團一方則反駁，由於法團收到屋宇署就酒樓樓層簷篷的維修工程命令，在普思的建議下，酒樓樓層的結構及飾面維修是必須的。

32.鑑於上文的裁斷，1樓外牆屬公用部分，而非答辯人的獨有使用、佔用或享用的部分，法團在該業主大會上議決通過須為1樓外牆作維修，根據該條例第14(1)條的規定，法團可通過有關公用部分的控制、管理、行政事宜或有關該等公用部分的翻新、改善或裝飾的決議，而這決議對包括答辯人的業戶也有約束力，故此法團無需獲得答辯人的同意，可以業主大會議決通過就1樓外牆的維修保養工程。

33.答辯人又指, 如1樓外牆屬其獨有使用或佔用，法團無權在未有其同意下進行維修，因而答辯人無需負責維修費用；而如果1樓外牆並非其獨有使用或佔用，更不應由它獨力承擔其維修費用，而應由全部業戶攤分。

34.本席認為，答辯人此一主張，完全罔顧了公契第3(a)條的規定，無論1樓外牆是否屬公用部分，答辯人也因著此條文的規定，而需為1樓外牆的維修保養承擔責任，答辯人無權否定該公契條文加諸其身上的責任，而第3(a)條也並無規定，答辯人就1樓外牆的維修責任，只在其擁有1樓外牆的獨有使用、佔用或享用權的情況下才適用。

爭議事項(五)- 工程項目2.5項是否1樓外牆飾面工程

35.答辯人認為，法團只向它追討工程項目2.5項的支出，但質疑工程項目2.5項並非1樓外牆飾面的工程，故此不應由它獨力承擔。

36.工程項目第2.5項包括 (a)清洗牆身，(b)紙皮石封固濟及(c)油漆，本席認這些全屬外牆維修保養的項目，根據該公契第3(a)條的規定，答辯人應獨力承擔。

爭議事項(六)及(七)- 1樓外牆維修費用的計算

37.答辯人指稱，它並未收到該業主大會的通知書，對該業主大會的舉行全不知情，而在這法律程序以前，法團亦從未向答辯人解釋就1樓外牆的維修費的明細及數額如何評定，答辯人對工程內容並不知悉。答辯人對工程合約上就外牆的項目涉及2.1-2.5項，但法團只向其追討2.5一項的費用不解，亦不知曉2.5項的工程是否已完成，但質疑其質素差劣。總的而言，答辯人認為法團就1樓外牆維修費的計算並不合理，也未有給予答辯人應有的通知。

38.法團一方的證人指稱，在該業主大會以前，已將相關的開會通知，寄送答辯人證人梁先生所提供的咭片上位於青山道的地址，唯這並非答辯人的註冊地址或答辯人指明的送達地址。不過相關會議通知書亦曾在該大廈的大堂張貼，及派送至商舖及酒樓的租客手上，負責派送的管理員曾向岑主席表示，酒樓方面一位姓許的代表接收了。施大律師指稱，法團向答辯人追收維修費用的信件也是交予租客，而答辯人亦能收到，當可視作有效的派送。

39.雙方在這問題上花費了很大的篇幅及時間作爭拗，本席認為答辯人是否收到該業主大會的通知，與答辯人支付維修費用的責任無關宏旨，誠如上文所指，在業主大會上通過的議決案，對所有業戶也有約束力，答辯人只是其中一位業主，即使他未有收到會議通知，但其出席與否根本不能改變該業主大會的議決，在這情況下，本席實難以明白為何法團必須證明會議通知書已成功派送予答辯人，或答辯人已得知該業主大會的舉行。同樣地，其中一位業戶對維修費用細節不知悉，也不會導致該業主大會的議決變得無效，在議決有效地通過的情況下，答辯人是否知悉其細節同樣地不是否認其支付責任的理據。羅大律師在結案陳詞中也同意本席所指，答辯人是否收到會議通知或不知悉維修費用的細項，根本不是可成立的抗辯理據。

40.而法團在證供中已作解釋，就1樓外牆飾面的維修費用，是以相關工程項目的單價及1樓外牆面積來計算(文件冊235頁)，而1樓外牆的面積由利昌量度所得，本席認為這是合理的計算方法，答辯人也未曾提出其他可行的量化方法。

爭議事項(八) - 不能反悔原則

41.雙方曾在同意爭議事項中開列了此項，唯答辯人表示完全不明白法團所指為何。代表法團的施大律師在結案陳詞中也確認，這並非法團所依賴的訴因，這亦並非答辯一方的抗辯理據，本席認為根本無須處理。

爭議事項(九)至(十一)– 大維修對答辯人造成的損失

42.這是答辯人的反申索。

43.答辯人指稱，法團的承建商在未有得到明星的同意下，拆除了1樓外牆上的招牌，租客在大維修期間不能懸掛招牌引致業務損失，要求提早終止租約，雖然答辯人能找到新租客，但須為新租客提供兩個月的免租期，及向明星購入飲食牌照，故向法團反申索以下項目(文件冊118-119頁)：

一) 給予新租客兩個月免租期 840,000元

二) 向舊租客購入飲食牌照 80,000元

三) 經紀佣金 100,000元

合共： 1,020,000元

拆除1樓外牆招牌

44.法團一方則指稱，拆除1樓外牆的招牌，是在明星同意的情況下進行的，在2014年3月18日利昌的簡先生與明星的許先生會面，過程中許先生同意讓利昌拆去招牌，以進行維修工作，利昌的李先生在證供中提交了一份日期為2014年3月20日，指稱是利昌與明星就清拆酒樓外牆廣告、鐵架及其他物品的協議(文件冊255頁)(『該協議』)，並聲稱是在會議後擬備的，唯該協議上並無明星的蓋印或簽署。

45.就拆除1樓外牆上的招牌一事，在聽取了雙方的證供及在平衡雙方證供可能性的標準下，本席裁斷法團應在獲得明星同意的情況下，方才拆去其招牌，否則明星不可能對此不採取任何行動，沒有向法團或答辯人作追討；答辯人的梁先生在證供中曾表示，明星多次投訴被拆去招牌影響生意，如這為實情，為何答辯人從沒以業主身份向法團作追究？而即使該協議上未有明星的簽署或印章，利昌沒有任何理由偽造這份文件，及斗膽在未獲明星同意及眾目睽睽的情況下拆除人家的招牌。

與明廣終止租約的原因

46.而法團亦指答辯人並未有任何證供支持其租金損失與大維修有關，相反地從梁先生的證供中可見，答辯人沒有與明廣續約純粹是商業決定，是答辯人找到更佳條款的租約，而決定與明廣提早終止租約，絕非因明星生意損失的關係。

47.就這方面，梁先生的證供是，因為大維修而拆去招牌影響明星的生意，明廣要求減租，雙方未能達成續約協議，明廣在2015年初時要求提前半年終止租約，答辯人口頭同意讓明廣提早終止租約，亦著手委託地產尋找新租客，至同年的4月16日與旺勝簽立臨時租約(文件冊313-315頁)，並在2015年5月19日簽立了正式租約(文件冊317-340頁)；答辯人在4月21日與明廣簽立終止協議書(文件冊316頁)，雙方同意在2015年6月30日終止租約。

48.並無爭議的是，就1樓外牆的維修，只在2014年3月20日至6月16日的時段內進行，而整個大維修亦在2014年8月完成，明廣在2015年年初要求因生意不景而提前終止租約，不可能與1樓外牆的維修有關。而答辯人指明廣因生意不景而提前終止租約亦不可信，梁先生在證供中也提及，明廣在2014年初時已開始與答辯人商議續約，明廣明顯地是因為未能與答辯人就租金達成共識而選擇終止租約，與大維修根本無關。

49.從答辯人與旺勝簽立了臨時租約後，才與明廣簽立終止租約協議的事實，可見答辯人是另行找到一個不遜於明廣租約條款的租客後，才同意與明廣提早終止租約，這也是梁先生在盤問下承認的，可見是否同意或何時容許明廣提早終止租約完全由答辯人控制，這明顯是一個商業決定，答辯人與明廣的租約條款中，並無任何條文容許明廣可提前終止租約，答辯人絕對有權堅持明廣繼續完成租約，但答辯人自願給予明廣這方便因而招致任何損失，與人無尤。再者，答辯人同意讓明廣提早終止租約，使其可開展與旺勝的租約，並在租金收入上享有更佳的進帳，這亦促成了答辯人作出這樣的商業決定實在可以理解。

50.本席裁斷，答辯人與明廣提早終止租約，與明星生意損失或大維修無關。

兩個月免租期

51.梁先生在作供中指稱，答辯人從不會給予租客兩個月的免租期，一般只會給予7-14天，與旺勝的租約有此特殊安排，是因為大維修損壞了一些設施，旺勝要求答辯人進行修復，而修復需時故此才給予兩個月的免租期，而需修復的設施包括管道層的隔熱磚、中央冷氣、外牆使用權等。

52.本席並不接納梁先生的證供，在盤問初期梁先生曾指稱，與明廣的租約，也是答辯人找來的，當時因為買賣交易未正式完成，故此由確認人與明廣簽立，而買賣亦以連租約方式完成，當被指出與明廣的租約也存在兩個月免租期的條款時，梁先生即改口指其實明廣的租約是賣家連租約出售，租約亦是由賣家找來的。從明廣的租約日期及答辯人的買賣合約日期，可見梁先生的第一個說法更有可能是事實，因為明廣的租約日期為2006年11月28日，而答辯人的買賣合約是2006年11月30日，在還相差兩天便完成買賣的情況下賣家自行找來租客，這實在難以令人置信；即使如此，租約的條款不可能在沒有買家同意的情況下達成。而梁先生所指稱，旺勝要求答辯人進行修復設施旳要求，在整份租約內隻字不提，這實在有違商業合約的常規，相反地在臨時租約及正式租約的附件中也明言，『業主在租約開始時將該物業以現狀交予租客』，如租客真的要求答辯人須作出這些設施的修復,不可能在兩份租約中接受這附表的條款，可見梁先生所言並不可信。而答辯人也未能提出任何證供，以支持該等須修復的設施，是在大維修中損毀的，因而與法團有關。

53.本席裁斷，給予旺勝的兩個月免租期，只是答辯人在租約處理上的慣常做法，與該大廈或1樓外牆的維修、或設施的修復完全無關。

佣金

54.基於上文的裁斷，答辯人自願容讓明廣提早終止租約，而需另尋租客，因而出現地產代理佣金的花費，這是答辯人的自行決定，並無任何證供顯示另覓租客與法團或大維修有關。

飲食牌照的回購

55.梁先生的證供指，飲食牌不是答辯人負責，因為不是其公司的業務且風險也高，極其量只做中介角色，但就旺勝的租約而言，由於市場已傳言答辯人不能控制管道層及1樓外牆的使用，為了促成租約以便盡快減低公司的損失，答辯人向明星支付了$80,000購入明星所持有的飲食牌照，旺勝才願意承租1樓單位。

56.誠如上文所言，容讓明廣提早終止租約是答辯人的自願決定，同樣地答辯人自願同意代旺勝安排飲食牌照亦屬其商業決定，因為答辯人大可拒絕明廣及旺勝的要求，堅持明廣完成租約，唯答辯人欲得到租金收入的增長，故此自願應明廣及旺勝的要求，這與法團或大維修也無關。

57.再者，梁先生在盤問下也承認，明廣的租約附表3第4段規定，答辯人須為租客承讓飲食牌照及酒牌(文件冊302頁)，而租約第8(b)條亦規定，明廣在約滿時亦須將牌照交還業主(文件冊298頁)，梁先生再次以租約並非由答辯人簽立作辯解，鑑於上文第52段的裁斷，本席不接納此一說法，從上文引述明廣租約的兩個條款，本席認同施大律師所指，由於明廣的租約提早終止，答辯人須花費向明廣購回餘下飲食牌的期限實屬合理結論，這同樣地是答辯人自願的商業決定，與法團或大維修全無關係。

結論

58.本席裁斷，答辯人並不擁有1樓外牆的獨有使用、佔用或享用權，唯根據該大廈公契條文第3(a)條，答辯人必須承擔1樓外牆的維修保養責任，而在該業主大會上通過的大維修中所涉及1樓飾面的工程，屬外牆的維修保養範圍，答辯人責無旁貸。而答辯人容讓明廣提早終止租約，再與旺勝簽立另一租約，全屬答辯人的商業決定，過程中衍生的費用或租金損失，與法團或大維修無關，答辯人的反申索應予以撤銷。

命令

59.法庭頒令：