曉光閣及曉明閣業主立案法團 對 Wong Pok Wa

LDBM 127/2014

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2014年第127宗

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判案書

無爭議事實

1.本案的申請人為曉光閣及曉明閣 (“該大廈”) 的業主立案法團 (“法團”)，答辯人為曉光閣4/F 6號單位的業主 (“答辯人”)，而第三方為該大廈的發展商，亦為該大廈外牆、天台及一些商舖的業主 (“福致”)。

2.該大廈所有樓層由一份日期為1980年9月13日的公契 (“該公契”) (文件冊第211-239頁) 監管，總業權份數為24,745份。根據公契中附表1的條文，該大廈的組成可分為4部份，最低層 (Lower Ground Floor) 為62個停車位及2個商舖 (“地下樓層”)，對上一層(Ground Floor) 為36個商舖 (唯在入伙紙中被稱為Upper Ground Floor) (“商舖樓層”)，再上一層 (Upper Ground Floor) 是一個酒樓 (唯在入伙紙中被稱為First Floor) (“酒樓樓層”)，以及由4/F至26/F合共552個的住宅單位 (唯在入伙紙中被稱為2/F-24/F) (“住宅樓層”)。

3.法團的管理委員會 (“管委會”) 在2009年5月中開始，就該大廈的公眾地方維修事宜進行討論，並於2009年5月18日的管委會會議上，通過聘請拜雅工程顧問有限公司 (“顧問公司”) 作為該大廈的工程顧問。

4.顧問公司在勘察了該大廈的公眾地方後，在2009年6月25日的管委會會議上，匯報了需要進行的工程；及在2009年7月22日的管委會會議上，就大廈維修工程草擬的標書項目作出詳細解釋，鑑於會議期間得悉業主在攤分維修費，特別是有關天台及外牆的維修責任，以及其中部份工程屬結構部份或飾面部份存在爭議，故此管委會指示當時法團的律師，即鍾沛林律師行 (“鍾沛林律師行”) 就維修責任提供書面法律意見；鍾沛林律師行應要求提交了日期為2009年8月19日的書面意見 (“該書面意見”) (文件冊第177-181頁)，當中結論為﹕

(一) 該公契列明維修支出須按單位數目攤分，而沒有列明以業權分數攤分；單位是指該公契附表列明的商舖及住宅，但不包括車位、外牆及天台；

(二) 天台飾面須由擁有天台業權的業主負責維修，而天台防水層應由法團負責修葺；及

(三) 外牆飾面由擁有外牆業權的業主負責維修，而法團則有責任維修外牆的其他結構部份。

5.根據該書面意見，法團指示顧問公司向外牆維修物料供應商查詢，工程項目中5.1.2項 (紙皮石填縫劑工程) 及 5.2.1項 (外牆加造彈性防水油漆工程) 屬外牆結構部分維修，抑或是外牆飾面維修。物料供應商回覆指兩項均為外牆結構部分維修，為保護大廈外牆結構而進行，不屬外牆飾面或美化工程 (“物料商意見”) (文件冊第185頁)。

6.在考慮了該書面意見及物料商意見後，顧問公司將維修項目中非法團負責的項目從標書中抽出，即標書中的5.1.3項 (外牆油漆底漆壹層)、5.1.4項 (外牆油漆面漆兩層) 及 9.1.6項 (天面隔熱石屎磚) (文件冊第434頁)。

7.時任法團主席的張女士 (“張女士”) 在2009年10月21日的管委會會議上獲授權 (文件冊第260-261頁)，與福致商討如何妥善進行工程。張女士與福致的代表姚先生 (“姚先生”) 經商討後，除了姚先生認為9.1.6項安裝隔熱磚過於昂貴，反對進行該項工程外，法團與福致達成初步協議 (“該口頭協議”)﹕

(一) 福致只負責基本天台水泥飾面的修葺工程；

(二) 為了整體大廈的外牆觀瞻及各業戶的利益著想，福致將承擔外牆油漆工程 (5.1.3及5.1.4 項目)；及

(三) 福致會按公契規定自行負責酒樓外牆的修葺工程。

8.鑑於該口頭協議，顧問公司將9.1.6項原有的隔熱磚改為25mm厚藍色PU隔熱物料，惟對整項工程的價格沒有影響；亦將該大廈的石屎結構維修工程 (3.0項)、外牆油漆及加造防水工程 (5.1及5.2項)、天台防水系統的25mm藍色PU隔熱物料 (9.1.6項) 加入為法團負責的工程項目內，交業主大會考慮。

9.法團在2009年12月20日舉行了業主大會，討論該大廈的維修工程，顧問公司的代表張先生 (“張先生”) 在會上向各業主解釋每一工程項目及其費用，當中第5.1.3 及 5.1.4項的費用由福致負責，亦提及福致不會進行第 9.1.6項的磚面工程，該項工程改為 PU隔熱物料及泥水批盪保護，而費用則由法團負責。最終在會上通過了需進行的工程項目、工程總金額、分期支付細節以及選擇了信豪(集團)工程有限公司 (“信豪”) 為整體維修工程的承辦商 (文件冊第72-76頁)。

10.顧問公司依據業主大會的決定，在2009年12月30日與信豪簽署了工程合約 (文件冊第79-171頁)，工程項目包括該大廈的石屎結構維修工程 (3.0項)、外牆油漆及加造防水工程 (5.1及5.2項)、天台防水系統的25mm藍色PU隔熱物料 (9.1.6項) 以及蓋搭棚架工程 (2.0項)。維修工程總集資金額為21,514,412元，當中21,218,754元為維修費 (“維修費”)，而新裝冷氣機集水喉項目 (6.0項) 的295,658元為改善性工程項目 (“改善工程費”)，所有集資在2010年3月至2010年7月每月一期分5期繳付。

11.在不少於5%業主 (包括答辯人) 的要求下，法團召開了2010年1月17日的業主大會，議程包括議決是否取消維修工程中2.0項、5.0項及9.0項 (文件冊第329頁)。最終在大會上議決通過不繼續就取消上述工程項目的議程作議決 (文件冊第77-78頁)。

12.2010年2月9日，法團、顧問公司、福致及信豪簽立了一份四方協議書 (“該四方協議”) (文件冊第187頁)，當中註明工程合約中第5.1.3項、5.1.4項工程以及酒樓外牆的油漆工程，總工程金額為2,018,368元，全由福致負責。

13.2010年2月20日，法團向大廈各業主發出，有關大廈整體維修工程費集資通告 (文件冊189-198頁)。法團亦在2010年8月23日指示鍾沛林律師行發信予各業主，解釋分攤金額的計算方法 (文件冊第200-201頁)，是根據該公契第 4(f) 條的規定，維修費以單位數目攤分；而改善工程費則以業權份數攤分。

14.由於答辯人沒有支付第四期及第五期的攤分金額，法團在2010年8月6日及2011年4月14日向答辯人發出了最後付款通知書 (文件冊第203-205頁)。由於答辯人於2012年3月19日仍未支付拖欠的攤分餘額，法團根據該公契針對答辯人的單位，在土地註冊處註冊押記備忘錄 (文件冊第207-209頁)。

15.建築事務總督分別在2003年5月16日及2003年7月25日，根據建築物條例向法團及福致發出維修令，針對法團的一份涉及該大廈的公共地方 (不包括外牆) (文件冊第171頁)，而福致的一份則涉及該大廈的外牆及天台 (文件冊第415頁) (“該維修令”)，兩個命令的內容相同，要求他們就相關部份﹕

『(a) 清除建築物的鋼筋混凝土結構中鬆脫、破裂及損毀的混凝土；清理現有外露鋼筋上鬆脫的鐵銹及雜物；如有需要，加裝鋼筋及固定其位置，並將鋼筋混凝土結構修復原狀。在建築事務監督進行視察前，不得澆注新混凝土。

(b) 清除牆身上所有鬆脫及損毀的批盪。』

16.福致一直未有就該維修令採取行動，屋宇署在2009年7月10日對福致提出票控，案件經裁判法院處理後，福致在2010年1月29日被判罪成。至2011年4月13日該大廈的維修工程完成時，建築監督才確認該維修令已經遵行。

17.法團在2012年4月10日向答辯人發出採取法律行動通知書。由於答辯人仍未繳清欠付的維修費餘額，法團在2014年6月23日提出了本案的申請，向答辯人追討拖欠的維修工程費餘額14,530元。答辯人在2014年7月2日再向法團支付了3,122.70元，故此拖欠的金額應為11,407.30元。

18.答辯人在其反對通知書中提出的抗辯理由為﹕

(一) 維修費不應依該公契第 4(f) 條攤分，而應依據第4(h) 條及第 4(i) 條所指的比例攤分，因此法團錯誤計算答辯人應負責的金額；

(二) 蓋搭棚架工程 (2.0項)、石屎結構維修工程 (3.0項)、外牆油漆工程 (5.1項)、外牆加造彈性防水油漆工程 (5.2項) 及天台防水系統重舖工程 (9.0項) 費用的分擔方法有誤，因為外牆和天台屬福致所擁有，這些項目的維修費用應由福致獨力承擔；而涉及這些項目的搭棚工程，也應由福致承擔；及

(三) 維修外牆及天台的項目，與屋宇署向福致發出的維修令有關，福致應獨力承擔這些維修費用。

19.鑑於答辯人所提出的抗辯理據，法庭在2014年9月19日給予答辯人許可，開展第三方法律程序，將福致帶入本案的訴訟中，相關的第三方通知書在2014年10月9日發出。福致在2014年12月2日存檔了反對通知書。

爭議事項

20.在審訊首天，與訟各方同意以下為本案的爭議事項﹕

(一) 法團就該大廈維修費攤分的計算方法是否正確？

(二) 若維修費按該公契第 4(f) 條的比例攤分，則除了商舖樓層業主、酒樓樓層業主及住宅樓層業主以外，停車場業主、外牆及天台業主是否同樣需要分擔維修費？

(三) 外牆油漆工程 (5.1項) 和外牆加造彈性防水油漆工程 (5.2項) 是否應由福致獨力承擔有關的費用？

(四) 該大廈酒樓樓層外牆的維修工程費用是否已由福致支付了？

(五) 蓋搭棚架工程 (2.0項) 牽涉工程項目3.0、5.1及5.2項的費用是否應由福致獨力承擔？

(六) 石屎結構維修工程 (3.0項) 牽涉該大廈外牆維修的部份，是否應由福致獨力承擔？

(七) 天台防水系統重舖工程 (9.0項) 的費用是否應由福致獨力承擔？

(八) 該大廈涉及外牆及天台的項目，與屋宇署向福致發出的命令有關，福致是否因此須獨力承擔有關工程的費用？

(九) 建築物管理條例第 34H 條的條文是否適用？

(十) 法團與福致就維修責任所達成的口頭協議或隱含合約的效用？及

(十一) 不能反悔原則 (estoppel)。

21.本席認為爭議事項 (九) 是本案多項爭議點的徵結所在，故在本判案書中，先處理爭議事項 (九)，之後再將其他爭議事項逐一處理。

爭議事項(九)

22.建築物管理條例第 34H 條的條文為﹕

『34H. 維修物業的責任

(1) 凡擁有建築物任何部分的人，或對建築物任何部分具有獨有管有權的人、或對該部分具有獨有的使用、佔用或享用權的人(視屬何情況而定)，雖則該建築物的公契並無對該人施加維持該部分修葺妥善及狀況良好的責任，該人亦須維持該部分修葺妥善及狀況良好。

(2) 第(1)款的責任，須當作為根據公契對建築物的所有業主負上的責任。』(“34H條”)

23.答辯人一方認為，該大廈的外牆及天台分配了97份的業權份數，而該公契附表1將外牆的獨有使用、佔用及享用權給予了福致，外牆及天台也不包含在公契定義的公用部份內，故此34H條的條文適用於本案中，福致作為外牆及天台的獨有使用者，應依據34H條文的規定，負責這些部份的維修及保養。

24.代表答辯人的蕭大律師依賴Uniland Investment Enterprises Ltd v Incorporated Owners of Sea View Estate & Anor [1999] 4 HKC 141 一案支持其論據。

25.代表申請人的趙大律師則指稱，福致實際上並沒有擁有外牆的獨有使用、佔用或享用權，因為該公契第 4(m) 條訂明，除非得到管理公司的同意，任何人不得重新油漆、裝飾或改變大廈外貌，亦不可以在大廈外牆豎立或附上任何招牌或任何物件，福致就外牆的使用，也必須受制於此公契條文，就此論據，趙大律師依賴 Incorporated Owners of Hong Leong Industrial Complex v HL Resources Ltd [2009] 4 HKLRD 692 及 好運中心業主立案法團訴楊渠(CACV 45/2009，日期2009年12月10日) 等案例作支持。

26.代表福致的徐大律師認同申請人一方的論據。

討論

27.外牆獲分配部份不可分割業權份數是不爭的事實，公契條文第1條 (文件冊第212頁) 也明言，公契條文附表1中開列各物業的擁有人，就其名下的物業，可享獨有使用、佔用或享用權，表面上該公契條文第1條確實是將外牆的獨有使用權賦予擁有外牆業權的福致身上。唯誠如上訴庭副庭長羅傑時在 Hong Leong 一案中，當上訴一方依賴類似公契條文，指稱條文給予被告人獨有使用權時，曾作出以下裁斷﹕

“12. In addition to the argument based on clause (j), Mr Lam sought to rely on clause 2(b)(i) of the DMC. That reads: ‘The First Owner hereby reserve for themselves … the right … to the exclusive use and enjoyment of … the outer walls…

13. His argument proceeded on that basis that the first defendant was bound by Section 34H of the Ordinance…

14. Whilst that argument was, at first sight, attractive, Mr Lee pointed out that when proper consideration is given to the DMC as a whole it can be appreciated that the exclusive right to use of the external wall is not an exclusive right as normally understood, particularly under Section 34H of the Ordinance. Importantly clause (k) of the Fourth Schedule provides that the owners have bound themselves not to put anything on the external wall or outside part of the building ‘… except with the written approval of the Manager and subject to such conditions as the Manager may impose.’

15. That provision, in itself, would demonstrate that whatever possession and right to exclusive use that the first defendant had in relation to the external wall, it necessarily was subject to anything that the Manager may permit. In this respect it can be observed that although the second defendant was in the same control as the first defendant, that would not inevitably be so and was not a requirement of the DMC.

16. Equally importantly, clause 12(a) and (b) give the Manager the power to absolve an owner from a restriction on placing signs or signboards or advertisements on the external walls.  Hence, it was said that whatever interest the first defendant might have in the outer or external walls, it did not have the exclusive possession and the exclusive right to use and enjoy that part of the building because the Manager could permit others to make use of the external walls.”

28.套用上文判詞的裁斷於本案中，在決定福致是否享有外牆的獨有使用權時，本席應考慮整份公契條文的內容，而不應只針對性地以外牆擁有業權，或公契第1條的內容，而斷言福致就外牆擁有第34H條文下的獨有使用、佔用或享用權。

29.本席接納代表申請人的趙大律師所提出的公契條文中第 4(m) 條，如 Hong Leong 一案中的條文，同樣剝奪了公契第1條條文中給予福致的獨有使用權。

30.該公契條文第 4(m) 條的內容為 (文件冊第221頁)﹕

“4. Each owner shall be bound by and shall observe and perform the following covenants provisions and restrictions :-

…

(m) No owner shall without the consent in writing of the Manager do or cause or permit to be done any of the following :-

(i) Repaint redecorate or alter the appearance of the exterior of the said building or any part thereof.

(ii) Erect or affix any signboards sunshade bracket fitting or thing to the exterior of the said building or to the common areas within the said building or any part thereof.

(iii)  Hang up clothing or laundry outside the said building or in the common areas within the said building or any part thereof.  Provided always that air-conditioners may be installed in the exterior walls or windows of any unit and …”

31.從第 4(m) 條的條文可見，即使福致依據該公契第1條可獲得外牆的獨有使用、佔用或享用權，但如非獲得經理人的書面許可，福致也不能擅自為外牆重新油漆、裝飾或改變外牆的外貌；除此以外，福致也不能擅自將任何物品裝置在外牆上。更甚者，除了福致以外，其他業戶擁有必然的權利，在外牆裝置冷氣機，繁此種種，也是將福致的使用權加上規限或與其他業戶共享，明顯地，鑑於公契第 4(m) 條的規定，福致不可能獲得外牆的獨有使用、佔用或享用權，因此第 34H 條並不適用。

32.本席亦考慮了蕭大律師所依賴的 Uniland 案例，唯在該案例中雖然有多個背景事實與本案相同，包括涉案的外牆擁有業權份數、公契條文內容聲稱發展商擁有外牆的獨有使用、佔用或享用權、外牆並非公用部份、公契內有其他條文規限外牆的使用，唯最重要的一環，即究竟發展商是否擁有外牆的獨有使用、佔用或享用權，卻從未在該案中成為爭議點，因為案中的與訟雙方同意了這點 (第143頁I)，故此這一點根本未有在該案例中曾被考慮或處理，本席認為 Uniland 一案並不適用。

爭議事項(一) 及(二)

33.此兩個爭議事項涉及該公契條文第4條的詮釋，故此一併處理。

34.公契條文第4條相關部分節錄如下﹕

“4(f) The following costs charges and expenses shall be borne and paid by the owners of the said building in proportion to the number of unit or units in the said premises for the time being owned by them, namely :-

(i) …

(ii) …

(iii) …

(iv) The cost of repairing, renewing, maintaining, cleansing, painting or decorating the building or any part or parts thereof and …

4(g) Each owner shall deposit with the Manager as security against his liabilities under this deed the sum of $200.00 for each of Shops on the Ground floor, $1,000.00 for the 1^st floor and $100.00 for each domestic flat on the 2^nd to 24^th floors.

4(h) Each owner shall pay to the Manager on account of his share of the said costs charges and expenses per calendar month for each such Shop or flat payable monthly in advance the sum of $200.00 for each of shops on the Ground floor, $1,000.00 for the 1^st floor and $100.00 for each domestic flat on the 2^nd to 24^th floors (both floors inclusive).

4(i) If the total contributions payable to the Manager by the owners of the said building as aforesaid shall be insufficient to cover all or any of the said costs charges and expenses then such owners shall make further contributions towards such expenses in the shares as above provided.”

35.代表法團的趙大律師在陳詞中依據 東京街恆順大廈業主立案法團訴李子明 CACV 321/2003 (無彙報的案例，日期2004年9月3日) 一案例，指出類似 4(h) 及 4(i) 的條文中的收費，是以記帳形式 (on account) 由各業主支付，這並不代表業主最終應繳的款額，故只是反映作為記帳收費的形式，是收費程序，對業主根據公契所應繳付的維修費用不適用。而 4(f) 條文才是 Sam Woo Marine Works Ltd v Incorporated Owners of Po Hang Building [2010] 1 HKLRD 92一案中所述的，訂立繳付費用的條款 (charging provision)，故此維修費的收取應依據 4(f) 條的規定以單位數目來攤分。而答辯人所依賴的 The Incorporated Owners of Yee On Court v Li Zee Zing Hai CACV 181/2000 (無彙報的案例，日期2000年11月14日) 案例，爭議點是有關的維修工程是否包含在公契範圍內，與本案的爭議點不同，且亦未有詳細分析「記帳收費」的意思，故此並不適用。

36.而就 4(f) 條文中所提及的『單位』(unit) 所指為何，趙大律師陳詞指由於公契第 4(h) 及 4(i) 條列明商舖、酒樓及住宅業主須以記帳收費形式繳付第 4(f) 條所述費用及開支，故此 4(f) 條提及的『單位』應與第 4(h) 條及第 4(i) 條指明負責的業主相同，即是只由商舖、酒樓及住宅合共590個單位的業戶承擔。故此答辯人應繳付的維修費應為 35,964元 ($21,218,760 ÷ 590)。

37.代表福致的徐大律師就該公契第4條的詮釋，與法團一方的立場相同，並指 4(g) 條並沒有提供一個計算攤分的方程式，而只是指出各業主應付保證金的一個實數；而 4(f) 條才是唯一提供如何計算應繳攤分數額的條文。

38.答辯人則主張，費用的攤分應依公契條文第 4(h) 及第 4(i) 條處理。代表答辯人的蕭大律師依賴 Yee On Court 一案例，指稱案例中所涉公契條文的條款，與本案中的公契用字上完全一樣，相對 東京街恆順大廈 一案例更有借鏡價值；而上訴庭的裁斷是，如本案中第 4(f) 條文下的收費，應依據本案中第 4(i) 條的規定作攤分。此一裁斷後來由上訴庭在 Sam Woo 一案中被認同為正確的；而申請人及福致在這公契條文詮釋上的主張，與 Yee On Court 的裁斷截然不同，不應採納。

39.再者，如依據公契條文 4(f) 條作攤分，但條文中卻沒有介定什麼是『單位』(unit)，或者不同的單位如何攤分；要了解『單位』的定義，必須考慮第4(h) 條的規定，即只有商舖、酒樓及住宅單位視作第 4(f) 條下的單位，在這情況下，同樣是大廈其中單位的車位、天台及外牆卻無須承擔，於理不合。而如果申請人的詮釋正確，公契條文中根本無需出現第 4(i) 條的條文，在根據第 4(h) 條收取的費用不足時，只須依 4(f) 條由所有單位平均攤分便可。故此，蕭大律師強調，公契條文第 4(f) 條只是列出業戶須負責的相關開支項目，而第 4(h) 及第 4(i) 條才是決定攤分的條文，故此本案所涉的維修費，應依這兩個公契條文的規定來攤分，即答辯人須付的維修費應為 33,363元 ($21,218,760 ÷ 63,600 x 100)。

討論

40.本案中各方依賴了不同的案例，以支持其論據，在考慮過各方的陳述後，本席接納申請人一方的陳詞，認同 東京街恆順大廈 一案的裁斷對本案而言，更具相關性。

41.雖然蕭大律師所依賴的 Yee On Court 案例中的公契條文與本案在字眼上較相同，唯誠如上訴法庭楊振權法官在 東京街恆順大廈 一案中，就該案的上訴人依賴 Yee On Court 一案，要求上訴庭應根據和第 4(i) 條所類似的條款，而非根據和第 4(f) 條所類似的條款計算業主應繳付的款額時，有以下裁斷﹕

『64．古大律師援引 The Incorporated Owners of Yee On Court v Li Zee Zing Hai CACV 181 of 2000 一案，支持其論據…

65. 上述案件的判案書未能清楚列明在該案雙方爭議的背景和範圍。該案的爭議涉及有關維修是否在公契第4條的範圍內，而該條款和大廈的維修有關。

66． 在該案，原審法官裁定業主要繳付款額的基金目的只是用作日常大廈開支而非大廈的維修，故和第4條無關。上訴法庭不認同該處理方法並下令案件需發還土地審裁處以決定維修費用須由那一部分業主攤分(見判案書第9頁)。

67． 本上訴的爭議點沒有在 Yee On Court 一案提及。上訴法庭在 Yee On Court 一案所頒下的判案書亦沒有認同古大律師在本上訴提出的論點。』

42.本席同意上訴法院楊法官在上文所述的裁斷。蕭大律師在本案中提交了 Yee On Court 一案原審的判案書，當中清楚顯示類似本案的爭議確實沒有在該案中提出，整個案件的爭議點，是涉及的維修項目是否在該公契條文第4條的範圍內。本席認為 Yee On Court 一案的裁斷並不適用於本案中。

43.而本席也不認同 Yee On Court 一案中的裁斷在 Sam Woo 一案中獲得確認，上訴庭在 Sam Woo 一案中，就 Yee On Court 一案只說過 “Keith JA’s judgment in Incorporated Owners of Yee On Court v Li Zee Zing Hai supports Ms Ng’s submission” (第15段)，在 Sam Woo一案的裁斷中完全沒有依賴 Yee On Court的裁斷理由作支持，或對該裁斷作任何評述；相反地，上訴庭在判決中卻指出 東京街恆順大廈 正確地裁定業主應根據 4(e) 段繳付費用 (第8段)。

44.東京街恆順大廈 一案例中，上訴法庭就類似本案的公契條文作詮釋，該案中所涉條文為公契第三附表 (e)、(g) 及 (h) 段 (類似本案中的 4(f)、(h) 及 (i) 段)。楊振權法官在該案中的裁斷為﹕

『51. 本庭需指出公契第三附表第 (g) 段列出的付費，只是以記帳形式 (on account) 由各業主支付，並不代表業主最終應繳付的款額，亦不代表業主應繳付款額的付款比例。

52. 既然 (g) 段和 (h) 段是有關連，是互相呼應的，業主根據公契第三附表第 (h) 段加繳的款額亦只是記帳款額，不代表業主根據公契所應繳付的最終款額。

53. 根據公契第三附表 (g) 段徵收的費用是業主應繳付的每一個月管理費。由於計算業主每月應繳付的管理費時，不可能準確列明不同業主根據公契所應付的不同費用 … 每月的管理費只能用臨時性的記帳形式計算。

54. 即使申請人有權根據公契第三附表 (h) 段向業主以 (g) 段所列的每月付款比例向業主徵收繳款，該繳款亦只是以記帳形式支付，申請人不能以該些繳款作為各業主根據公契所定最終應繳付的款額。

55. 本庭不能忽視，公契第三附表 (g) 段的繳款比例並非是根據有邏輯和有數據的基礎釐定，而表面上是隨意作出的。它只定出收取管理費的程序而非介定管理費用的確實支付責任。

61. 但申請人向答辯人追收的費用不屬記帳式的繳款，而是以答辯人根據公契所應繳付的維修費用。

62. 不論該些費用屬第一類或第二類或第一和第二類，都是業主需支付的維修費用，申請人需根據公契第三附表第 (e) 和 (f) 段計算而非根據第 (h) 段的記帳形式計算。』

45.本席認同上述 東京街恆順大廈 的裁斷也適用於本案中，套用上述裁斷理據，本案的公契條文第 4(f) 條為訂立了繳付費用的條款 (charging provision)，而第 4(h) 及 4(i) 條只是反映記帳收費的形式，是收費程序，因此本案受爭議的維修費，應依據公契條文第 4(f) 條收取。

46.而公契條文第 4(f) 條的條文內容，明顯地並非如蕭大律師所指，只是開列了相關的開支使費，因為在條文的開首句包含了 “in proportion to the number of unit or units in the said premises for the time being owned by them” 的字句 (“該字句”)，如果第 4(f) 條的條文只是說明業戶須負責的開支使費，根本無需加入該字句。從第 4(f) 條條文中出現了該字句，可見該條文的主旨，除了標示業戶須承擔的開支項目外，也著意將業戶攤分該等開支的方法註明。

47.就公契條文第 4(f) 條文中『單位』一詞是指什麼，申請人認為應與第 4(h) 及 4(i) 條作理解，即在第 4(h) 及 4(i) 條文下需要付費的單位，才是第 4(f) 條文下應繳款的單位；而答辯人則認為第 4(f) 條內所提單位，應泛指所有的業戶，即在第 4(h) 及 4(i) 條文下需要付費的單位外，還包括停車場、外牆及天台單位。

48.明顯地第 4(f) 條的條文中，甚至整個公契條文中也沒有就『單位』(unit) 作定義，唯第 4(g) 條註明商舖、酒樓及住宅業戶，須為其在公契條文下的繳款責任，支付一個保證金 (security against his liabilities under this deed)，繳付保證金的用意，是確保需要依公契條文承擔付款責任的業戶，先繳付一個特定金額作保證，本席認為可以此推論第 4(g) 條文下須繳付保證金的單位，便是第 4(f) 條中須支付相關開支使費的單位。再者，第 4(h) 條要求商舖、酒樓及住宅業戶，須為第 4(f) 條下須繳付的開支使費，以記帳收費形式繳付特定金額，既然第 4(h) 條文下只規定該些業戶為第 4(f) 條的開支使費存在繳款責任，唯一推斷是因為他們在第 4(f) 條下需要承擔，在這情況下，第 4(f) 條中的單位，應與第 4(g)、4(h) 及4(i) 條指明負責的業主相同。

49.蕭大律師曾指稱，如以公契條文第 4(f) 條收取維修費， 則根本無需出現第 4(h) 及 (i) 條的條文，從上文的分析，可見第 4(h) 及 (i) 條的存在並非沒有原因，目的是為了介定那個單位需要承擔第 4(f) 條下的開支使費。而蕭大律師又指如依據第 4(f) 條收取維修費，應由所有單位的業戶分攤，否則屬不公。唯蕭大律師主張以第 4(h) 來攤分，當中也不包括停車場、天台及外牆的業戶，蕭大律師口中的不公同樣存在。由此可見，公契條文的原意是停車場、天台及外牆的業戶根本無需承擔第4(f)條的開支項目。

50.故此，本案接納申請人一方的主張，本案中所涉的維修費，應依據公契條文第 4(f) 條的規定，由第 4(h) 條文內的單位，即該大廈的商舖、酒樓及住宅等單位的業主共同承擔，法團在本案中的攤分方法正確無誤。 

爭議事項(三)

51.答辯一方指稱，由於福致擁有外牆的獨有使用、佔用或享用權，而維修項目中第5.1及5.2項工程全涉及外牆的維修，故此福致應獨力承擔這些開支。

52.鑑於上文就爭議事項 (九) 的裁斷，福致並未擁有外牆的獨有使用、佔用或享用權，故此無需獨力承擔外牆的維修責任，這應包括爭議事項 (三) 中所提及，外牆油漆工程 (5.1項) 和外牆加造彈性防水油漆工程 (5.2項)。

53.本席裁斷福致無須承擔此兩項工程的開支。

爭議事項(四)

54.答辯人指稱，在第5項工程之下的5.2項，只涉及酒樓外牆的工程，費用應由福致承擔。

55.第三方的證人姚先生作供指稱，第5項中的5.1.3項、5.1.4項及5.1.5項全涉及酒樓外牆的油漆工程，全由福致聘請承建商處理，及支付了相關的工程費用 (文件冊400-401頁)。除此以外，福致亦負責了酒樓以下外牆的油漆工作，亦已支付了相關費用。

56.就該大廈酒樓樓層外牆的維修工程費用方面，福致提交了信豪發出的相關工程糧單，及福致簽發的付款支票 (文件冊第369-384頁)，以證明福致已支付了酒樓樓層外牆的維修費。

57.而顧問公司的張先生作供指稱，5.2項的油漆工程並不包括酒樓及以下的外牆，但考慮到大廈外觀統一及油漆收口問題，福致向承建商索取了酒樓及以下外牆油漆工程的報價 (文件冊436-438頁)，而在工程完成後，福致亦支付了這工程的費用。

58.本席接納姚先生及張先生的證供，從本案提交的文件中可見，福致已就酒樓以下外牆承擔了維修責任，亦已支付了相關的維修費。再者，沒有任何證供支持5.2 項的工程是涉及酒樓外牆的，張先生是顧問公司的職員，當為最佳人選就各項工程所涉細節作供。

爭議事項(五)

59.答辯人認為，第2項蓋搭棚架工程的出現，只是為了外牆工程而設，即工程項目中第3.0項及第5.1及5.2項，因為排水渠及冷氣機的維修工程，只需在有關單位位置搭建棚架，而無需以棚架將整個大廈圍封，顧問公司的證人張先生也確認，如省卻這兩項的工程，則可節省20至30巴仙的棚架搭建；再者，在非住宅部份外牆的棚架全為福致的維修而搭建，故此答辯人認為這兩個部份的棚架搭建費用不應由所有業主攤分。

60.鑑於本席在爭議事項 (三) 及 (六) 的裁斷，3.0 項、5.1項及 5.2項的工程費，也不應由福致獨力承擔，同樣地，為了這三個工程項目而需蓋搭棚架，也不應由福致獨力承擔。而本席亦在爭議事項 (九) 中裁斷福致並沒有外牆的獨有使用、佔用或享用權，因此無須為外牆的維修負上責任，在這情況下，就外牆工程而需搭建棚架的開支，也不應由福致負責。

61.至於酒樓外牆的維修責任屬福致所有，而酒樓外牆的維修也需要搭蓋棚架，亦是不爭的事實。蕭大律師在盤問下曾向顧問公司的張先生理解，是否可將棚架分兩部份搭建，即酒樓部份搭建一個棚架，而酒樓以上部份的住宅外牆另搭建一個，張先生解釋這是可行的，但酒樓以上部份須另裝置多個九臂架作承托，費用會較為高昂， 而行內一般不會這樣做，而必定由地下向上搭建一整幅的棚架。張先生在證人陳述書中也指出，法團在2009年12月20日的業主大會上，已向所有業主宣佈，各業主可借用大維修搭建的棚架，而福致也會借用而不另收費 (“該宣佈”)。這證供亦獲申請人證人黃先生的確認。相反地，答辯人的證人黃女士否認在業主大會上曾有該宣佈的事實。

62.就2009年12月20日的業主大會上，曾否作出該宣佈的事實爭議，本席認為張先生及黃先生的證供較為可信，既然顧問公司在大會上就工程逐一解釋，涉及棚架借用的重要事項，顧問公司不可能沒有在業主大會上交代。既然所有業戶也可借用為維修搭建的棚架，福致作為其中一位業戶，也不應存在例外。再者，張先生就分兩部份蓋搭棚架的切實可行性方面的證供，也沒有受到任何質疑，本席接納他這方面的證供，在以所有業戶的利益為大前題的考慮下，即使分兩部份搭建棚架是可行的，法團也不應作額外花費，而應採取最合經濟原則的做法，故此整個大廈搭建一個棚架才是應有做法。

63.本席認為第2.0項的棚架工程費，不應由福致承擔。

爭議事項(六)

64.答辯人依賴爭議事項 (九) 的論據，指稱既然福致擁有外牆的獨有使用、佔用或享用權，則整個外牆，包括其石屎結構部份，也應由福致負責維修保養，故此維修項目中3.0項之下的工程費用也應由福致承擔。而石屎結構與大廈的核心結構不同，也沒有專家證供證明外牆屬核心結構或承重牆。

65.就石屎結構維修工程 (3.0項) 方面，雖然這是涉及外牆的維修部份，但鑑於上文就爭議事項 (九) 的裁斷，福致並未擁有外牆的獨有使用、佔用或享用權，故此無需獨力承擔外牆的維修責任，這亦包括外牆的石屎結構部份的工程費用。

66.即使本席就福致是否擁有外牆的獨有使用、佔用或享用權的判決錯誤，本席仍認為外牆石屎結構部份的維修，也應由法團負責，因為根據建築物管理條例附表1，即使外牆並非承重牆，唯外牆必定是附表1中的『其他結構性支承物』，亦為大廈的公用部分，其維修保養應由法團負責。

67.再者，本席亦接納顧問公司張先生的證供，3.0項內的3.1項 (外牆混凝土結構維修工程) 及3.2.1項 (維修結構/批盪/紙皮石工程) 屬結構性工程，在完成了3.2.1項後，需要為維修過的結構部份作表面批盪及紙皮石修補，故此3.2.3項 (維修批盪及紙皮石工程) 及3.2.1項亦屬結構部份。而3.3項 (室內公眾地方混凝土結構及泥水批盪維修工程) 則為室內工程，與福致無關。

68.本席裁斷福致無須承擔此3.0項的工程開支。

爭議事項(七)

69.各方並無爭議，天台的防水層屬大廈的公用部分，而天台的業權則屬福致所擁有，故此答辯人認為維修工程9.1.6項涉及天台地台表面的隔熱物料，這項工程的開支應由福致承擔，顧問公司的張先生也認同，9.1.6項是天台地台表面部份與防水層無關。福致的姚先生也從沒否認此責任，只是提出相關的工程費太高昂而反對進行；最終法團將工程項目9.1.5項及9.1.6項的工作次序改變，從而使9.1.6項工程的責任轉駕至一眾業主身上，實屬不正確。

70.顧問公司張先生在證供指出，9.1.6項實為天台磚面工程，是天台結構最上面的一層，緊接其下的是9.1.5項 (英泥沙批盪) 及9.1.4項 (防水膜)，故此9.1.6項在功能上對防水膜具有保護作用。在福致的姚先生提出反對下，決定將 9.1.6項從隔熱磚改為25mm厚藍色PU隔熱物料，而位置則由放在最上層，改為放在9.1.5項下面，由於9.1.6項不再在天台表面層，故此不再屬飾面工作，福致無需負責。

71.本席認為，無論 9.1.6項的工程最終是否在天台地台表面進行，抑或是否飾面工作，在本案的情況下，法團也應負責相關的費用。天台屬福致獨有擁有，天台磚面在正常情況下的維修保養是福致的責任，這是理所當然的；這就等同大廈內某一單位的地板，也應由擁有的業戶負責一樣。唯在大廈的大維修過程中，需要維修在天台地台下的防水層，要進行這工序，必須將屬於福致的天台地台打開，在完成防水層的維修後，法團無須為作為業戶的福致重舖天台地台，這實在是說不過去，皆因天台地台原本完好，如非法團須維修防水層，根本不需進行重舖的動作，福致根本無需承擔此一開支，怎能在法團需要重舖防水層的工程完成後，強加於福致須重舖天台地台的責任？相反地，法團不是應該將天台地台修復，讓福致可不受影響地享用？

72.本席裁斷福致無須承擔在維修防水層後，重舖天台地台的開支使費。

爭議事項(八)

73.屋宇署曾向福致發出該維修令，要求福致維修外牆及天台，答辯人指稱，屋宇署並未向法團發出類似的維修令，足證屋宇署認為福致才是應負責的一方；而屋宇署就該維修令未被遵行，曾向福致作出刑事檢控，法庭也裁定福致罪名成立，而福致並未就該定罪提出上訴，可見福致就外牆及天台的維修責無旁貸，也不容許任何與屋宇署決定及刑事定罪不相同的判決。

74.本席認為屋宇署或法院對福致的行動或裁決，與本案的判決全無關係，皆因屋宇署及裁判法院也只是依建築物條例 (Buildings Ordinance) 執法 (文件冊第414-415頁)，而本審裁處則是依據公契條文或建築物管理條例處理本案，兩者的考慮基礎可說是截然不同的，在裁斷上出現不一致的情況是可能出現的，並無證供顯示屋宇署及裁判法院在作出其決定或判決時，也曾考慮了公契條文及建築物管理條例下福致的維修責任的規定。再者，屋宇署的決定及裁判法院的判決，對本審裁處而言，也沒有任何約束性的效用。

爭議事項(十) 及(十一)

75.代表福致的徐大律師在陳詞中確認，如法庭裁斷福致須承擔外牆的維修費用，才需要處理這兩項爭議事項，鑑於本席就爭議事項 (九) 的裁斷，即福致無需承擔外牆的維修費用，故此本席無須就此兩項作處理。

總結

76.綜觀上文的裁斷，申請人就維修費攤分的計算正確，答辯人應繳付全數的餘額。而鑑於上文就福致在大廈外牆維修的法律責任的裁斷，答辯人就福致的第三方法律程序當予以撤銷。

訟費

77.在訟費應視乎訴訟結果而定的大前題下，本席看不到任何特殊環境因素，為何答辯人不應承擔申請人及第三方在本案中的訟費。

命令

78.法庭作出頒令﹕

(一) 答辯人須付申請人維修費餘額 11,407.30元；

(二) 答辯人須付申請人在土地註冊處註冊押記備忘錄(註冊編號 12032300960126) 的費用 7,000元；

(三) 答辯人須付申請人上述金額的利息，由判決日起至全數清繳為止，以判定利率計算；

(四) 答辯人提出的第三方法律程序被撤銷；

(五) 答辯人須付申請人及第三方就本申請的訟費，包括大律師證書，如雙方未能就訟費的數額議定，則由法庭依區域法院基準作評定；此為暫准訟費命令，除非任何一方以傳票提出申請，此暫准判令在14天後成為絕對命令。

申請人﹕由梁鄧蔡律師事務所轉聘趙勁洪大律師代表。

答辯人﹕由林志釉律師事務所轉聘蕭子謙大律師代表。

第三方﹕由JOHN C H Suen & Co轉聘徐偉南大律師代表。