陳銳珍 對 地政總署署長

LDLR 1/2016

香港特別行政區

土地審裁處

收回土地申請編號2016年第1宗

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LDLR 2/2016

香港特別行政區

土地審裁處

收回土地申請編號2016年第2宗

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判案書

背景事實

1.案件編號 LDLR 1/2016一案的申請人 (『陳女士』) ，是九龍新填地街351號五樓 (『351號物業』) 的前註冊業主，351號物業佔九龍內地段第8169號不可分割份數的 1/36 份。

2.案件編號 LDLR 2/2016一案的申請人 (『李美女士』) ，是九龍新填地街355號A 五樓 (『355號物業』) 的前註冊業主，355號物業佔九龍內地段第7941號餘段不可分割份數的 1/6 份 (351號物業及355號物業於本判案書統稱為『涉案處所』)。

3.陳女士與李美女士為母女關係，而在本審訊中，兩人均由李海燕女士 (『李女士』) 代表，李女士是陳女士的女兒以及李美女士的姐姐。

4.涉案處所已於2016年1月16日午夜，按照 《收回土地條例》 (第124章) (『該條例』) 第5條的規定，復歸香港特別行政區政府 (『香港政府』) 所有。

5.答辯人曾在2016年2月5日去信兩位申請人 (B/9-12) ，建議向申請人發放由法定補償金及自置居所津貼組成的補償金，之後陳女士及李美女士在2016年2月15日向土地審裁處 (『審裁處』) 提出申請，要求審裁處就他們各自擁有的物業被收回而蒙受的損失或損害，裁定答辯人須向她們支付的補償額。

6.兩位申請人在其再修改申請通知書中，提出了三個論據支持其申請﹕

(一)   以七年樓齡為基準的賠償準則來釐定物業的收購價 (B/25) ；

(二)   應以地權百分比來評估物業的價值 (B/25) ；及

(三)   分層住宅物業的業主可獲得其物業市值的補償，另外亦可獲得額外津貼，以便業主可用補償金在原址附近購買新近落成的居住單位 (B/25-26) 。

7.李女士在代表兩位申請人作供的過程中, 採納以上三個論據為證供，但就第一項論據，則呈述其要求是應以同區新樓的樓價作評定；而第三項論據所述的額外津貼補償，則應以同區新樓的樓價與測量師評定涉案處所的樓價之差別作基礎。

8.在本審訊中，兩位申請人只傳召了李女士代表作供，儘管申請人一方曾聘請了黃開基測計師行有限公司的測量師薩慧玲女士 (『薩女士』) ，就每一物業向法庭提交了估值報告，但在審訊中李女士確認不會傳召薩女士出庭作供。而答辯一方則傳召了其專家證人，利駿行測量師有限公司之吳紅梅女士 (『吳女士』) 作供，吳女士亦採納了在兩個案件中她所擬備的估值報告作為證供。

9.有關申請人提出的論據 (一) 及 (二)，涉及物業價值的評定，將在本判案書物業估值的部分處理。在此之前，必須先處理有關額外津貼補償的爭議。

額外津貼補償

10.申請人認為，在市區重建局 (『市建局』) 成立以前，土地發展公司 (『土發公司』) 負責處理物業的收購，根據 《土地發展公司條例》 (香港法例第15章) (『土發條例』) 第15條的規定，土發公司須給予公平合理的補償，故此收購原則包括﹕

『i.   收購私人物業的條件下，乃根據獨立測計師行專業的市值評估而釐定，以確保出價公平合理。

ii.   對擁有整棟物業或整幅地段的業主，土地發展公司會按照其物業現行用途和重建估值，以兩者之中較高的價值再加10%而出價收購。

iii.   分層住宅物業的業主可獲得其物業市值的補償，另外亦獲得額外津貼，以便業主可用補償金在原址附近購買新近落成的居住單位。

iv.   商業單位業主可得其物業市值的補償，另加10%，若業主能提出有力證據，證明營業損失，一經土地發展公司接納，便會得到額外補償。

v.   物業市值的評估，以建築面積計算。

vi.   受重建計劃影響的住宅樓宇，其自住業主及租客透過土地發展公司與若干銀行安排獲得優惠貸款，以使選購其他物業單位。』(B/25-26)

11.申請人認為，雖然土發條例在市建局出現後被廢除，但基於基本法第8條，土發條例應該得到保留，故此申請人應獲得土發條例下的額外津貼補償，申請人名下的物業，是經過律師樓的買賣法律程序而完成的合法私人財產，根據基本法第160條，也應受到特區政府的承認和保護。

12.答辯一方則指稱，本案中申請人名下物業價值的評估，應依據該條例第12(d) 條處理，即以被收回土地於復歸日時，被視為由自願的賣家在公開市場出售物業而預期變現可得的款額，不能基於業主對物業價值的主觀期望 (Siu Sau Kuen v The Director of Lands 無彙報案例，LDLR 1/2010，9/3/2012) ，更不能反映投機價格或土地的發展潛力的任何若干成份作補償 (Director of Lands v Yin Shuen Enterprises Ltd & Anor [2003] 2 HKLRD)。而就特惠津貼補償而言，審裁處沒有審理特惠津貼或任何該等補償的司法管轄權 (Chan Kam Chuen v Secretary for Transport [2015] 2 HKLRD 770)。

討論

13.該條例下相關的條文抄錄如下﹕

『5.   擁有權歸還政府

(具追溯力的適應化修訂——見1998年第29號第32及105條)

在1個月屆滿或在根據第4(3)條授權的較長期限屆滿時，除根據第4A條藉協議購買的土地外，有關的其他土地——

(a)   如屬土地的不分割份數，則須歸屬財政司司長法團所有，而任何建築物或其部分的使用權與佔用權如附帶於該份數的擁有權，則亦須一併歸屬財政司司長法團所有；及 (由1997年第362號法律公告修訂)

(b)   在所有其他情況下，則須歸還政府，(由1998年第29號第105條修訂)

而該土地的擁有人、其承讓人或代表以及任何其他人就該土地或其任何部分或在該土地上或其任何部分上所擁有的一切權利，均絕對終止。

8.   補償申索

(具追溯力的適應化修訂——見1998年第29號第32及105條；2000年第3號第3條)

(1) 任何人因任何土地根據本條例被收回而申索補償，而該人又從未接獲根據第6(1)(a) 條以書面作出的補償要約，亦不曾接獲根據第6(1)(b) 條送達的通知書，則該人可向主管當局呈交書面申索，說明其就該土地擁有的產業權或權益性質，以及他尋求追討的款額。

(2)   如任何該等人士及主管當局未能就補償額 (如有的話) 達成協議，則任何一方均可將該申索轉交土地審裁處，以裁定須支付的補償額 (如有的話) 。

10.   土地審裁處裁定政府須支付的補償

(具追溯力的適應化修訂——見1998年第29號第32條)

(1)   對於根據第6(3) 或8(2) 條向土地審裁處呈交的申索，該審裁處須根據申索人因申索內所指明的土地被收回而蒙受的損失或損害，裁定須支付的補償額 (如有的話) 。

(2)   土地審裁處裁定根據第 (1) 款須支付的補償額 (如有的話) 時，須以下列各項為基準——

(a)   被收回的土地及其上的任何建築物在收地當日的價值；

(b)   申索人就被收回的土地而擁有、持有或享有的地役權或其他權利在收地當日的價值；

(c)   申索人因被收回的土地或其上建築物，與申索人的任何其他相連或毗鄰的土地或其上建築物分割，以致蒙受損失或損害的款額；

(d)   申索人於收地當日在被收回的土地上或在其上建築物內經營的業務，因收地而須遷離該土地或建築物，因而蒙受的損失或損害的款額；

(e)   如屬遵照在《1984年收回官地 (修訂) 條例》(Crown Lands Resumption (Amendment) Ordinance 1984) (1984年第5號) 的生效日期或之後根據第3條發出的命令而收回的土地，則——

(i)   申索人從他在被收回土地上擁有或佔用的任何處所遷往其他土地或土地連建築物時所合理招致的開支，或申索人在取得其他土地或土地連建築物時所合理招致的有關開支，但(d)段所適用的款額不包括在內；

(ii)  第6(2A) 及8(4) 條所述的任何費用或酬金。(由1984年第5號第5條增補)

(由1974年第63號第10條代替)

11.   評估補償的原則

(具追溯力的適應化修訂——見1998年第29號第32條)

(1)   當任何物業被收回，土地審裁處在裁定須支付的補償額及估計所收回土地及其上的任何建築物的價值時——(由1911年第28號第6(i) 條修訂；由1911年第50號修訂；由1912年第1號附表修訂)

(a)   可考慮該物業的性質及現況、該等建築物在現有狀況下頗有可能存在的時間、以及其維修狀況；及

(b)   對於在憲報刊登擬收地公告的日期後對該物業作出的任何增建或改善，可拒絕作出補償 (除非該項增建或改善是為維持該物業的妥善維修狀況而有需要作出的)︰(由  1937年第27號附表修訂)   但如有任何權益是在上述刊登日期後取得的，則不得為增加補償額而對該權益作獨立估值。

(2)   土地審裁處亦可收取用以證明以下各項的證據——(由1911年第28號第6(i) 條修訂)

(a)   由於有關建築物或處所用作妓院或博彩場館或任何非法用途，以致其租值提高；或

(b)   有關建築物或處所的狀況構成關乎建築物或公眾衞生的任何條例所指的滋擾，或該等建築物或處所缺乏合理的良好維修；或 (由1911年第50號修訂；由1911年第51號修訂；由1912年第1號附表修訂；由1912年第2號附表修訂；由1948年第20號第4條修訂)

(c)   有關建築物或處所不適合人居住，及無法在合理情況下使其適合人居住。 (由1911年第51號修訂；由1912年第2號附表修訂)

(3)   土地審裁處如信納該等證據，則——

(a)   在第一種情況下，補償若以租值為計算基準，須以有關建築物或處所如非被佔用作妓院、博彩場館或任何非法用途而可得的租金，作為補償的基準；及 (由1911年第51號修訂；由1912年第2號附表修訂)

(b)   在第二種情況下，須以有關的滋擾減除後或有關建築物或處所獲合理的良好維修後，該建築物或處所的估值額作為補償，但須扣除用於減除有關滋擾或進行該等維修的估計開支；及 (由1911年第50號修訂；由1911年第51號修訂；由1912年第1號附表修訂；由1912年第2號附表修訂)

(c)   在第三種情況下，須以土地的價值及其上建築物的材料價值作為補償。

(由1911年第28號第6(d) 條修訂；由1921年第14號第7條修訂；由1974年第63號第11條修訂)

12.   裁定補償的附加規則

(具追溯力的適應化修訂——見1998年第29號第32及105條) 在裁定根據本條例須支付的補償時——(由1924年第5號第30條修訂)

(a)   不得因收地屬強制性而予以任何寬容；

(aa)   如有關土地所在的地區、地帶或區域是已預留或劃出作《城市規劃條例》 (第131章) 第4(1)(a) 、 (c) 、 (d) 、 (e) 、 (f) 、 (g) 、 (h) 或 (i) 條所指明的用途，或該土地受該等地區、地帶或區域影響，則不得將此事實作為考慮之列； (由1973年第32號第2條增補。由1988年第2號第8(2) 條修訂；由1991年第4號第9條修訂)

(b)   凡根據政府租契持有土地而不按照政府租契的條款使用土地，則不得就該項使用給予補償；(由1998年第29號第105條修訂)

(c)   不得因預期獲得或頗有可能獲得政府或任何人批出、續發或延續任何特許、許可、契約或許可證而給予補償︰(由1998年第29號第105條修訂)   但如屬以下情況，即是若非因該土地被收回，便可按應有權利確使任何特許、許可、契約或許可證獲批出、續發或延續者，則本段對該情況不適用；及

(d)   除第11條及本條 (aa) 、 (b) 及 (c) 段另有規定外，被收回土地的價值，須被視為由自願的賣家在公開市場出售該土地而預期變現可得的款額。 (由1924年第5號第30條修訂；由1973年第32號第2條修訂；由1984年第5號第6條修訂) 』。

14.依據該條例的規定，在涉案處所復歸香港政府後，兩位申請人在該等物業上的權利即告終止，取而代之申請人可考慮答辯人提出的補償建議，如申請人與答辯人未能就補償額達成協議，則可向審裁處提出申請，要求審裁處裁定答辯人須支付的補償額。而審裁處在處理相關申請時，須依據該條例第10 - 12條的規定作出考慮。

15.並無爭議的是，涉案處所是依據該條例的規定復歸香港政府，而並非依據申請人所指的土發條例而行事。其實，土發公司及市建局也是為了市區重建及相關目的而依法設立的法人團體，市建局的設立取代了土發公司，兩者也會於政府收地前，以協商方式盡力向業主提出收購其物業業權，過程中除了物業應有的市場價值外，也可向業主發放特惠津貼，當認為其收購工作已進入成熟階段及難以作進一步收購，市建局便會要求發展局局長啟動程序，考慮向行政長官會同行政會議建議，根據該條例收回有關重建項目所需的土地，以確保集合所有業權，盡早展開遷置及重建工作。本案的情況也正是如此，在這情況下，本審裁處實難以明白，申請人如何能提出要求本審裁處在評定涉案處所的價值時，須以土發條例的原則為依歸。

16.再者，申請人也沒有爭議，土發條例在2001年5月1日已被廢除，即此一條文已不再存在，也沒有任何法律效用。申請人企圖依賴基本法第8條，指土發條例應該得到保留，全屬申請人對法律的錯誤理解。

17.基本法第8條的內容是：

『香港原有法律，即普通法、衡平法、條例、附屬立法和習慣法，除同本法相抵觸或經香港特別行政區的立法機關作出修改者外，予以保留。』

這是指在國家對香港恢復行使主權時，為了實施一國兩制的方針，以基本法的條文規定香港特別行政區實行的制度，當中第8條容許香港原有的法律予以保留使用，這當然是指在回歸時仍有效存在的香港法律。而第8條中亦明言，香港特別行政區的立法機關可對原有法律作出修改，而經此程序修改後的法律，則是在基本法第8條下屬例外者。

18.土發條例在1997年7月1日時仍屬有效的法律條文，依據基本法第8條的規定，在香港回歸時得以保留。唯香港特別行政區的立法機關在回歸後，即2001年5月時，已立法將土發條例廢除，在這情況下，同樣根據基本法第8條的規定，土發條例在一經廢除後，不可能繼續予以保留，從此失去其法律效用。

19.故此，申請人不可能要求本審裁處依據土發條例，一個已被廢除的法律條文，來處理本案的爭議。也因此，土發條例下的收購原則及法定補償，包括額外津貼補償，在本案中完全無關宏旨。

20.而申請人依賴的基本法第160條，內容為﹕

『香港特別行政區成立時，香港原有法律除由全國人民代表大會常務委員會宣布為同本法抵觸者外，採用為香港特別行政區法律，如以後發現有的法律與本法抵觸，可依照本法規定的程序修改或停止生效。

在香港原有法律下有效的文件、證件、契約和權利義務，在不抵觸本法的前提下繼續有效，受香港特別行政區的承認和保護。』

本審裁處看不到此條文如何支持申請人的主張，申請人在涉案處所上的權益，在被香港政府依法收回時，應受基本法第105條的保障，與第160條完全無關。

21.基本法第105條規定﹕

『香港特別行政區依法保護私人和法人財產的取得、使用、處置和繼承的權利，以及依法徵用私人和法人財產時被徵用財產的所有人得到補償的權利。

徵用財產的補償應相當於該財產當時的實際價值，可自由兌換，不得無故遲延支付。

企業所有權和外來投資均受法律保護。』

22.根據基本法第105條的規定，涉案處所被收回時，應依法得到補償，這是基本法下給予申請人作為物業擁有人的保障及權利，而補償應相當於該財產當時的實際價值。就『實際價值』的詮釋，根據 Director of Lands v Yin Shuen Enterprises Ltd & Anor [2003] 2 HKLRD 399 一案，終審法院的裁斷是：

『56．有兩點須加以評論。第一，第105條並無規定要根據有關財產的公開市場價值作補償，而是規定要根據其 “實際價值” 作補償。一般來說，財產能以多少價錢售出便是值多少，而其公開市場價值反映其實際價值。然而，誠如本港法院多次強調，情況並非恆常如此。有時市場願意支付較有關財產的真正價值為高的投機價格，而這價格反映着收回土地的主管當局不應要就之而支付補償的若干成分。第105條並無規定當局須要就該成分支付補償。

57．第二，補償只須為 “該財產” — 意指為獲取的權益 — 而支付。在本案，“該財產” 乃指在官契有效期内及在該租契的各項用途限制下的有關土地。藉著把該土地用作建築用地而開發其發展潛力的權利未被官方處置，仍是政府產權，政府不應要為此支付補償。假如眾申索人的論據正確，則政府就修改官契條款收取十足地價的做法亦可根據《基本法》被質疑；但本席不認爲該論據正確。』

23.依據 Yin Shuen Enterprises Ltd 一案例的裁斷，基本法第 105 條內所指的『實際價值』，一般來說，應為相關物業的公開市場價值，但不包括其投機價格，而政府在收地時，如發展潛力未被官方處置，也無須就土地的發展潛力作出補償。此一原則也同樣地在該條例第12(c) 及12(d) 條內反映。該條例第12(d) 條明言，『被收回土地的價值，須被視為由自願的賣家在公開市場出售該土地而預期變現可得的款額』，而第12(c)條列明，『不得因預期獲得或頗有可能獲得政府或任何人批出、續發或延續任何特許、許可、契約或許可證而給予補償』。

24.因此，申請人指稱她們是在被迫的情況下被收地、賠償額是否足以在同區或附近另覓居所，甚或投機價格及額外津貼，也不是在評估其物業價值時需要考慮的因素。另外，依循該條例第10條的規定，在收回涉案處所下就答辯人應支付的補償額作裁斷時，額外津貼補償的要求並非應有的賠償項目。

25.更重要的是，本審裁處認同答辯人所指，本審裁處並沒有司法管轄權審理特惠津貼的申請，這原則在 Chan Kam Chuen v Secretary for Transport [2015] 2 HKLRD 770一案中已作處理。

26.上訴庭在 Chan Kam Chuen 案例中裁斷的問題，正正是審裁處是否有司法管轄權審理特惠津貼，案例中的申請人拒絕接受政府提出的特惠津貼，並向審裁處聲稱根據《鐵路條例》第34條申請判給特惠津貼。雖然該案例中涉及的是根據《 鐵路條例》 第519章的收地賠償，但上訴庭在案例中的分析及裁斷為：

『12. 根據《鐵路條例》第32(1) 條，第31條提述的補償權利，其中與本上訴有關者，是根據附表第II部第1欄列明的事項向政府追討一筆款項的權利，而該筆款項是按第2欄指明的基準評定的。

13. 附表第II部第1、2欄當中與本上訴有關的部分如下﹕

「可申索補償的事項	評定補償的基準
1. 根據本條例收回土地	猶如該宗申索是根據《收回土地條例》(第124章)就根據該條例收回的土地而提出一樣。」

14. 這顯示適用於根據《鐵路條例》收回土地的補償基準，是把補償申索當作為猶如是就根據香港法例第124章《收回土地條例》收回土地而作出的補償申索一樣。

...

17. 從《鐵路條例》和《收回土地條例》兩套法例清楚可見，特惠津貼根本不是法定補償計劃的一部分。申請人明確表明倚賴第10(2)(c) 條。本席認為，「損失或損害的款額」這幾個字仍是指向補償。第10(2)(c) 條所述的並非一項獨立於其他條文、可以包含特惠津貼的申索。

...

22. 本席認為原審法官裁定沒有司法管轄權審理申請人的申請是對的。』(底線後加)

27.從上文引述的判決理由，可見上訴庭在 Chan Kam Chuen 一案中，已就本案中涉及的該條例是否包含特惠津貼一點，明確地裁定不是該條例下法定補償的一部分，而審裁處沒有司法管轄權審理特惠津貼的申請。本審裁處認為，本案中兩位申請人指稱的額外津貼補償，其實與案例中所指的特惠津貼性質完全一樣，案例中的裁斷在本案中完全適用。

28.基於上述的考慮，本審裁處裁定，陳女士及李美女士在本申請中提述的額外津貼補償，並非該條例下應有的考慮。

物業估值

29.雙方曾提供以下物業估值專家報告及文件:

申請人委託的薩女士: -

(一)   2016年11月15日之估值報告；及

(二)   2016年11月15日之補充估值報告。

答辯人委託的吳女士: -

(一)   2016年7月18日之估值報告；

(二)   2017年1月19日之補充估值報告；及

(三)   2017年6月12日之證人陳述書。

30.申請人聲明不會依據薩女士之估值爭取其認為合理的賠償，申請人認為合理賠償應以七年樓齡或全新樓宇之物業價值，或按比例的地段重建價值為準則。另外，申請人認為雙方物業估值專家之估值差別不大。誠然，雙方的估值差别主要是應否扣除用作拆除違例建築物的還原成本；除此之外，吳女士對351號物業的估值 (3,057,000元)，其實是較薩女士的估值 (2,950,000元) 高出107,000元，而吳女士對355號物業的估值(3,078,000元)，只是較薩女士的估值 (3,123,000元)低45,000元 。

31.雙方的物業估值專家同時認為，根據該條例的規定，涉案處所的法定補償金應以其市場價值為基準，她們採用同類型物業於接近估值日期，即2016年1月16日的市場成交個案作比較，並作出她們各自認為合適的調整計算市場價值。她們採納的比較數據一致，同是建於約1960年代之樓宇的樓上住宅單位。本審裁處同意此一做法。

32.從物業估值的專業角度上審視，涉案處所的市場價值，即其法定補償金，不應考慮不同類型物業之價值，如約七年樓齡或全新樓宇之物業價值。至於按比例的地段重建價值，涉案處所只是各自9層或6層樓宇內的其中一個住宅單位，沒有證據顯示涉案處所將會於合理時間內，可聯同各自樓宇內的其他單位一同重建，或涉案處所於估值日期的價值，可反映各自地段於可預見時間內重建的價值。

33.雖然吳女士和薩女士於各自估值上採用的調整有部分不相同，如時間調整應採用那個售價指數，和物業大小、方向、景觀等的調整率，他們採用的整體調整，差别不大。在申請人沒有傳召薩女士作供，及在其專業意見未受質疑的情況下，本審裁處接納吳女士除還原成本之爭議外的專家意見。縱使雙方採用的調整有部分不相同，本審裁處認為吳女士除還原成本之爭議外的調整於估值上可被接受。

34.關於應否扣除用作拆除違例建築物的還原成本，由於申請人將涉案處所分間成房間作出租之用，吳女士認為，在計算申請人應得的法定補償金時, 應將拆除這些違例建築物的還原成本扣除。申請人爭議涉案處所沒有違例建築，指土地註冊登記也沒有任何違例建築的建築命令，雖然涉案處所曾被分間成多個獨立房間，這並不代表涉案處所存在違例建築。而吳女士認為在申請人沒有向屋宇署申請批准改動下，分間涉案處所構成違例建築，而根據屋宇署提供的意見，分間物業表面上是《建築物條例》下的違例建築工程。答辯人亦呈述，根據《建築物條例》第14條，任何人未事先獲得建築事務監督批准及同意，不得展開或進行任何建築工程。

35.本審裁處認為答辯人未能提供可信服的證據及專家意見證明此還原成本於估值上可扣除。辨別違例建築及甚麼是建築工程需要專業知識，但吳女士只是產業測量師，本審裁處因此認為吳女士不是判斷違例建築及甚麼是建築工程的專家，她在這方面的個人意見不應被接納為專家意見。至於屋宇署提供給她的意見，答辯人沒有存檔。而且，根據吳女士的說法，屋宇署只表示分間物業表面上是《建築物條例》下的違例建築工程，不是屋宇署已確認涉案處所內存在任何違例建築；再者，吳女士不知道答辯人曾提供甚麼資料給屋宇署索取意見，也不知道屋宇署給予意見前，其代表是否曾視察涉案處所，吳女士在這方面的證供實難以被接納。

36.即使本審裁處就上述爭議的判斷有錯誤，涉案處所確實存在違例建築，本審裁處認為吳女士也未能證明她採用的還原成本可於估值上扣除。吳女士在證供中確認，她沒有視察比較成交個案單位的內部狀況，不能確認此等單位內是否亦有違例建築，但她認為分間物業於旺角區內的住宅單位普遍存在，所以認為由此等單位成交個案比較而計算得到的市場價值，應已反映違例建築的存在。本審裁處並不認同此一結論，本審裁處認為吳女士的推斷沒有任何客觀證據支持，雖然旺角區內的住宅單位或有違例建築，但不可就此結論這次估值所採用的成交個案單位，全部或大部分也有違例建築的存在。

37.另外，吳女士只單憑一份手寫報價單 (B/194)，以支持她的還原成本數據，做法粗疏，不能令一個合理謹慎的第三者信服。吳女士沒有提供所需工程的專家意見，也不清楚提供報價單的承建商擁有什麼資格或牌照，也不曾安排此承建商視察涉案處所確認工程範圍，而這手寫報價單字體潦草，承建商的地址只是一個位於公共屋邨的住宅單位。本審裁處不接納吳女士有關於還原成本的數據。

38.在本審裁處接納吳女士除還原成本之爭議外的專家意見下，本審裁處認為，於估值日期，351號物業的市場價值是3,057,000元，和355號物業的市場價值是3,078,000元。

總結

39.本審裁處裁斷，依據該條例第10(2)(a) 條，351號物業及355號物業於收地當日的價值分別為 3,057,000元及 3,078,000元。

命令

40.本審裁處頒令，答辯人須支付陳女士351號物業的補償金3,057,000元，及答辯人須支付李美女士355號物業的補償金3,078,000元。關於專家費用、利息及訟費事宜，押後另定日期處理，期間雙方均可就其他附帶及後續事項向審裁處提出申請。